I.

Das Berufungsgericht ist der Auffassung, der gesamte Klageanspruch sei gemäß § 19 BNotO gerechtfertigt.

a)

Bereits dem eigenen Sachvortrag des Beklagten in Verbindung mit dem unstreitigen Sachverhalt und den notariellen Urkunden entnimmt das Berufungsgericht, daß der Beklagte anläßlich der Beurkundung des Kaufvertrags seine Pflicht zur sachgemäßen Beratung und Belehrung der Beteiligten nicht ausreichend erfüllt habe. Es vertritt den Standpunkt, der Beklagte sei verpflichtet gewesen, das für die Durchführung des Kaufvertrags mit der hohen Vorbelastung verbundene rechtliche Risiko für die Käufer näher zu erläutern. Dieser Pflicht sei er nicht mit einer Belehrung über die Bedeutung einer Globalhypothek nachgekommen. Der Beklagte habe vielmehr die selbständige Bedeutung der Pfandentlassung für die Sicherheit der Käufer und die Gefahren jeglicher davon unabhängiger Vorauszahlungen auf den Kaufpreis deutlich machen müssen. Bei einer derart hohen Globalbelastung habe sich der Beklagte nicht mit der Mitteilung der Verkäuferin begnügen dürfen, die B. V.bank werde wie üblich freigeben. Er sei vielmehr verpflichtet gewesen, den Beteiligten zu einer rechtlichen Gestaltung des Kaufvertrags und seiner Abwicklung zu raten, die mögliche zusätzliche Sicherungen für die Käufer vorsah, zumindest diese aber auf die besonderen Gefahren einer Kaufpreiszahlung vor Löschung der Globalhypothek oder Erteilung der Löschungsbewilligung hinzuweisen. Denn er habe in Rechnung stellen müssen, daß die Hypothek nur teilweise valutiert sei und durch die Entwicklung des umfangreichen und nicht abgeschlossenen Bauvorhabens für die Verkäuferin möglicherweise Umfinanzierungen möglich und notwendig geworden seien oder werden konnten. Dabei sei auch die Möglichkeit einer teilweisen Abtretung oder Pfändung einer Eigentümergrundschuld zu bedenken und zu erörtern gewesen. Die vereinbarte Auflassungsvormerkung habe insoweit nicht die geringste Sicherheit geboten und sei dafür ohne Bedeutung gewesen. Die Klägerin und ihr Ehemann hätten jedoch ausschließlich auf die beantragte Auflassungsvormerkung vertraut. Das hätte dem Beklagten nicht verborgen bleiben können.

Das Berufungsgericht ist davon überzeugt, daß die Klägerin und ihr Ehemann dem Vorschlag des Beklagten bei richtiger Belehrung gefolgt wären, gegebenenfalls aber auch von der Unterzeichnung eines gefahrvollen Vertrages abgesehen hätten.

b)

Auch die Kosten des Vorprozesses gegen das Bankhaus W. sind nach Auffassung des Berufungsgerichts durch die Pflichtverletzung des Beklagten adäquat verursacht worden. Bei gehöriger Belehrung und entsprechender Vertragsgestaltung wäre es nicht zu einem Rechtsstreit um die Pfandentlassung gekommen. Nachdem die Käufer aufgrund der Pflichtverletzung des Beklagten den Kaufpreis bezahlt hatten, hätten sie sich - um die pfandfreie Eigentumsumschreibung dennoch zu erreichen - genötigt gesehen, über die Pfandentlassung mit dem Bankhaus zu verhandeln und über das dabei vermeintlich vom Beklagten erzielte Ergebnis einen Prozeß zu führen. Eine weitere, für diesen Teil des Schadens mitursächliche Pflichtverletzung des Beklagten liege darin, daß er in jener Klage hinsichtlich des Hauptantrages fahrlässig die Rechtslage verkannt habe. Aber auch wegen des Hilfsantrags auf Pfandfreigabe gegen Zahlung von 22.000 DM habe er die Käufer in einen riskanten Prozeß geführt. Daher könne er nicht einwenden, die Kosten dieses Prozesses seien durch eine neue, selbständige Entschließung der Käufer herbeigeführt und deshalb nicht mehr adäquat-kausal durch die Gestaltung des Vertrages verursacht worden.

Im Ergebnis ist dem Berufungsgericht zu folgen.

II.

Rechtsfehlerfrei bejaht das Berufungsgericht zunächst einen Anspruch der Klägerin auf Ersatz der von ihr und ihrem verstorbenen Ehemann nutzlos aufgewendeten Kosten für den fehlgeschlagenen Erwerb des Grundstücks mit Eigenheim in Höhe von insgesamt 69.262,91 DM nebst Zinsen.

1.

Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß der Beklagte bei der Beurkundung des Kaufvertrages vom 28. Februar 1966 seine Pflicht zur sachgemäßen Beratung und Belehrung der Beteiligten nicht ordnungsgemäß erfüllt hat. Aufgrund der den Notaren obliegenden allgemeinen Betreuungspflicht (vgl. BGHZ 58, 343, 348) hätte er, wie das Berufungsgericht mit Recht hervorhebt, die Klägerin und ihren Ehemann nicht nur - wie das Berufungsgericht unterstellt - über die Bedeutung der Globalhypothek belehren, sondern ihnen auch die Gefahren jeglicher von der Pfandentlassung unabhängiger Vorauszahlungen auf den Kaufpreis deutlich machen und sie nachdrücklich darauf hinweisen müssen, daß die Auflassungsvormerkung insoweit keinerlei Sicherheit zu bieten vermochte.

Zwar treffen den Notar Pflichten zur Belehrung über Gefahren eines notariell beurkundeten Geschäfts nur in Ausnahmefällen, nämlich dann, wenn er aufgrund der besonderen Umstände des Falles Anlaß zu der Vermutung haben muß, einem Beteiligten drohe ein Schaden und dieser Beteiligte sei sich - vor allem wegen mangelnder Kenntnis der Rechtslage - der Gefahr nicht oder nicht voll bewußt (BGHZ 58, 343, 348; Senatsurteil vom 24. Juni 1975 - VI ZR 204/73 - VersR 1975, 951). Das ist im allgemeinen der Fall, wenn aus der rechtlichen Anlage des vom Notar beurkundeten Vertragswerks einer Partei eine solche Gefahr droht (Senatsurteil vom 13. Dezember 1966 - VI ZR 59/65 = VersR 1967, 187). Der Bundesgerichtshof hat daher regelmäßig in den Fällen, in denen ein Beteiligter eines Grundstückkaufvertrags ohne Sicherheit vorleisten soll, diese Belehrungspflicht bejaht (BGHZ 56, 26, 29; m.w.Nachw.; und BGH Urteile vom 22. September 1958 - III ZR 136/57 - VersR 1959, 28, 29 vom 30. Januar 1961 - III ZR 215/59 = VersR 1961, 349, 352; vom 21. Januar 1969 - VI ZR 150/67 = VersR 1969, 422, 423; vgl. auch Urt.v. 25. Mai 1960 - III ZR 86/59 - VersR 1960, 665, 666 und Haug, DNotZ 1972, 388, 416 ff).

Das Berufungsgericht hat aber im Streitfall auch ausdrücklich festgestellt, daß sich hier die Käufer der Gefährdung ihrer Rechte offenbar nicht, zumindest nicht voll bewußt waren. Die Klägerin und ihr Ehemann hätten, wie sich aus einem Schreiben des Ehemanns ergebe, ausschließlich auf die beantragte Auflassungsvormerkung vertraut. Das hätte dem Beklagten nicht verborgen bleiben können. Hiergegen wendet sich die Revision ausdrücklich nicht, sondern beruft sich im wesentlichen auch insoweit nur darauf, der Beklagte habe den Ehemann der Klägerin auf den Vorrang der Globalhypothek vor der einzutragenden Auflassungsvormerkung hingewiesen. Ein solcher Hinweis ließ jedoch nicht die tatsächlich vorhandenen Gefahren, die sich im Streitfall auch verwirklicht haben, hinreichend deutlich in Erscheinung treten.

Der Beklagte mag, wenn er auch über den Rang der Auflassungsvormerkung und dessen Bedeutung gesprochen hatte (wobei letzteres nicht einmal eindeutig aus dem Sachvortrag des Beklagten hervorgeht), vielleicht dem Ehemann der Klägerin das Risiko deutlich gemacht haben, daß die Bayerische Vereinsbank - unvermutet - keine Pfandfreigabe erklärte (vgl. dazu OLG Naumburg JW 1933, 2717). Aber schon dieser Hinweis bot nicht einmal die Gewähr, wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei - und von der Revision offenbar übersehen - annimmt, daß auch die Klägerin als Miterwerberin des Grundstücks und damit als Beteiligte an dem Notariatsgeschäft hinreichend aufgeklärt war. Darauf (und damit auf die Frage, ob und gegebenenfalls inwieweit sie sich ein Mitverschulden ihres verstorbenen Mannes anrechnen lassen müßte) kommt es letztlich jedoch nicht an. Denn beide Käufer erhielten jedenfalls - worauf das Berufungsgericht mit Recht abstellt - auch keine Aufklärung darüber, daß die erwartete Pfandfreigabe durch die Bayerische Vereinsbank ihnen dann keine ausreichende Sicherheit verschaffte, wenn diese Hypothek nur teilweise valutiert und die damit bestehende Eigentümergrundschuld abgetreten oder gepfändet war oder wenn ein solcher Rechtszustand vor der beantragten Löschung dieser Belastung noch eintrat.

Der Beklagte konnte auch nicht davon ausgehen, daß wenigstens der Ehemann der Klägerin, wenn er auch früher Finanzbeamter und damals Steuerbevollmächtigter war, diese besonderen Gefahren erkannte.

Da der Beklagte als Notar verpflichtet war, den Vertragsschließenden "den sichersten Weg" zu zeigen, um ihr Ziel zu erreichen und daher darauf hinzuweisen, von mehreren rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten diejenige zu wählen, die am wenigsten schadenträchtig ist (BGHZ 27, 274, 276; 56, 26, 28; Senatsurteil vom 7. Januar 1966 - VI ZR 174/64 = VersR 1966, 361, 362), mußte er diese Gefahren, die nicht einmal ein arglistiges Verhalten der Verkäuferin voraussetzten, bei der Vertragsbeurkundung deutlich machen, zumindest sich aber darüber vergewissern, ob die Beteiligten dies erkannt hatten. Im allgemeinen ist es in Fällen dieser Art sogar nötig, daß der Notar auf die Möglichkeit einer Leistung Zug um Zug gegen die Pfandfreigabe (gegebenenfalls unter seiner Einschaltung), auf eine Zurückbehaltung des Kaufpreises bis zur Beseitigung der Belastungen oder die Einschaltung eines Treuhänders (zu letzterem vgl. Reithmann DNotZ 1969, 70, 79) hinweist, wenn der Kaufpreis bereits ganz oder teilweise vor Löschung einer nicht vom Käufer übernommenen Belastung gezahlt werden soll (vgl. Daimer; Die Prüfungs- und Belehrungspflicht des Notars, 2. Aufl., S. 205 Rdnr. 6).

2.

Der Beklagte handelte auch subjektiv pflichtwidrig. Es reichte nicht aus, die Beteiligten nur auf das hinzuweisen, was er persönlich damals als besondere Gefahr erkannte. Seine Amtspflicht verletzte er nach dem im bürgerlichen Recht geltenden objektiven Sorgfaltsmaßstab bereits dann fahrlässig, wenn er nicht auf jede damals von einem Rechtskundigen, wenn auch nur als möglich erkennbare Gefahr hinwies (vgl. zur Anwaltshaftung: Senatsurteil vom 14. Januar 1975 - VI ZR 102/74 = VersR 1975, 425, 426). Als möglich voraussehbar war aber die Gefahr der Abtretung oder Pfändung einer entstehenden oder bereits entstandenen Eigentümergrundschuld im Zeitpunkt der Beurkundung auf jeden Fall. Mit der Versicherung des Vertreters der Verkäuferin, ihm seien Beschränkungen und Lasten, die sich nicht aus dem Grundbuch ergaben, nicht bekannt, durfte sich der Beklagte nicht zufriedengeben.

Auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Feststellung des zu beurkundenden Sachverhalts durch den Notar (Urteile vom 7. November 1957 - III ZR 131/56 = LM BGB § 839 [Ff] Nr. 7 und vom 23. Mai 1960 - III ZR 110/59 = VersR 1960, 905, 907 = DNotZ 1961, 162, 163; vgl. auch Urt. v. 22. September 1958 - III ZR 136/57 - VersR 1959, 28) kann sich die Revision insoweit nicht berufen. Sie befreit den Notar nur von dar Nachprüfung solcher tatsächlichen Erklärungen, welche die hiervon betroffenen Vertragsbeteiligten übereinstimmend abgeben. Die hier abgegebene Versicherung der Lastenfreiheit kam aber nur von einem Vertragsteil, überdies ist es höchst fraglich, ob sie sich auf den Fall der Abtretung eines nicht valutierten Teils einer eingetragenen Hypothek bezog.

3.

Das Berufungsgericht hat sich davon überzeugt, daß die Käufer dem Vorschlag des Beklagten bei richtiger Belehrung gefolgt wären, gegebenenfalls auch von der Unterzeichnung eines gefahrvollen Vertrages abgesehen hätten. Diese Würdigung ist möglich und läßt keinen Rechtsfehler erkennen (§ 287 ZPO und Senatsurteil vom 5. März 1974 - VI ZR 222/72 = LM ZPO § 282 [Beweislast] Nr. 27 = VersR 1974, 782, 783).

Gegen die Ursächlichkeit der Pflichtverletzung für den eingetretenen Schaden spricht entgegen der Auffassung der Revision nicht schon zwingend, daß der Ehemann der Klägerin in Abweichung von der im Vertrag vom 28. Februar 1966 vorgesehenen Abwicklung den ... Kaufpreis schon vor Eintragung der Auflassungsvormerkung an die Verkäuferin auszahlen wollte. Das Berufungsgericht stützt seine gegenteilige Würdigung in möglicher Weise darauf, daß der Ehemann der Klägerin - infolge der mangelhaften Belehrung durch den Beklagten - ersichtlich davon ausgegangen sei, der beim Grundbuchamt vorliegende Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung biete ausreichende Sicherheit, zumal die Überweisung von dem Anderkonto des Beklagten ohnehin mit der Eintragung der Auflassungsvormerkung fällig gewesen sei.

Der Beklagte kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, nach dem Vertragswortlaut sei wenigstens ein Teil des Kaufpreises erst nach Eigentumsumschreibung zur Zahlung fällig gewesen. Es ist rechtlich nicht zu beanstanden, wenn das Berufungsgericht ausführt, die Vertragsbestimmung, wonach weitere 43.452 DM "nach Eintragung der Auflassungsvormerkung, spätestens nach erfolgter Umschreibung im Grundbuch an die Verkäuferin zu zahlen" seien, sei unklar gefaßt und habe den Eindruck erweckt, die Käufer seien schon vor der Umschreibung zu zahlen gehalten. Im Übrigen sei weder aus dem Vertrag noch aus den erörterten Umständen seiner Beurkundung das in der vorzeitigen Zahlung liegende Risiko für die Klägerin und ihren Ehemann zu erkennen gewesen. Schon aus diesem Grunde geht auch die Verfahrensrüge der Revision fehl, das Berufungsgericht sei verpflichtet gewesen, den Beklagten als Partei zu seiner nicht näher erläuterten Behauptung (GA Bl. 118) zu vernehmen, er habe dem Ehemann der Klägerin vorgeschlagen, den Kaufpreis solange auf dem Anderkonto stehen zu lassen, bis er im Grundbuch als Eigentümer eingetragen worden sei.

Im übrigen hatte der Beklagte entgegen dem Vortrag der Revision für diese Behauptung nicht das Beweismittel seiner eigenen Parteivernehmung angeboten.

Auf dieser Grundlage hat das Berufungsgericht zutreffend angenommen, daß der Klägerin und ihrem Ehemann durch diese Pflichtverletzung des Beklagten ein Schaden insoweit entstanden ist, als sie Kaufpreis Zahlungen in Höhe von 69.262,91 DM geleistet haben.

III.

Die vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen tragen ferner die Annahme, der Beklagte habe der Klägerin aus dem Gesichtspunkt der Notaramtspflichtverletzung auch die Kosten des Vorprozesses zu erstatten.

1.

Die insoweit vom Berufungsgericht angestellten Kausalitätserwägungen sind frei von Rechtsfehlern.

a)

In der Rechtsprechung ist es vielfach belegt, daß durch Fehler eines Notars bei der Beurkundungstätigkeit für einen Vertragsbeteiligten Gefahren eines Prozesses mit Kostenbelastungen entstehen können. Es ist sogar anerkannt, daß dann, wenn die Amtspflichtverletzung feststeht und der nachfolgende Rechtsstreit durch die Pflichtverletzung verursacht worden sein kann, im allgemeinen der Notar den Nachweis führen muß, daß der Schaden nicht auf die Amtspflichtverletzung zurückzuführen ist (BGH, Urt.v. 5. November 1962 - III ZR 91/61 = VersR 1963, 60, 62 m.w.Nachw.). Im Streitfall kann dahinstehen, ob diese Beweisverteilung im wesentlichen nur dann gilt, wenn der Vertragsbeteiligte später als Beklagter in einen Rechtsstreit verwickelt wird.

b)

Ein adäquater Ursachenzusammenhang zwischen der Amtspflichtverletzung eines Notars und entstandenen Prozeßkosten kann jedenfalls auch bei Aktivprozessen bestehen. Wie in sonstigen Fällen, in denen der Ursachenzusammenhang zwischen einem früheren Ereignis und dem weiteren Schaden in Frage steht, der aus einem auf freier Entschließung beruhenden Verhalten eines anderen oder des Geschädigten selbst entsteht, ist hierfür lediglich Voraussetzung, daß für die Zweithandlung, also die Klageerhebung, ein rechtfertigender Anlaß bestand (BGHZ 24, 266) oder daß diese durch das haftungsbegründende Ereignis "herausgefordert" wurde und eine nicht ungewöhnliche Reaktion auf dieses darstellt (BGHZ 57, 25, 30; Senatsurteile vom 24. März 1964 - VI ZR 33/63 = LM BGB § 823 [C] Nr. 32 = VersR 1964, 684, 685 = NJW 1964, 1363 und vor allem vom 27. Oktober 1970 - VI ZR 62/69 = VersR 1971, 173, 174 = NJW 1971, 134, 135; vgl. auch Larenz, Festschrift für Honig, S. 79, 87).

Diese Voraussetzung ist im Streitfall schon deshalb erfüllt, weil der Beklagte nach den vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen der Klägerin und ihrem damals noch lebenden Ehemann - offensichtlich zum Zwecke der Schadensabwendung - zu diesem Prozeß geraten hat.

2.

Auch die sachliche Beurteilung des von der Klägerin geltend gemachten Anspruchs auf Ersatz der Vorprozeßkosten durch das Berufungsgericht gibt keinen Anlaß zu durchgreifenden rechtlichen Bedenken. Der nach § 249 BGB zu ersetzende Schaden schließt auch die nach Lage der Sache verständigen Aufwendungen zur Schadensabwendung ein (vgl. Senatsurteil v. 24. Oktober 1967 - VI ZR 60/66 = VersR 1967, 1168, 1169). Bei den von der Klägerin und ihrem Ehemann aufgewendeten Kosten für die Prozeßführung handelt es sich um solche Aufwendungen. Denn die Durchführung eines Rechtsstreits war im Hinblick auf den Rat des Beklagten, mit einer Klage die Pfandentlassung, gegebenenfalls gegen Zahlung eines Betrages von 22.000 DM, zu erreichen, ein sachgemäßer Versuch, den Schadenseintritt zu verhindern. Wäre der Prozeß erfolgreich für die Klägerin zu Ende gegangen, so wäre gleichzeitig der aus der Amtspflichtverletzung des Beklagten damals bereits drohende Schaden abgewendet oder zumindest auf einen Betrag von 22.000 DM nebst Kosten begrenzt worden. Nachdem das Bankhaus W. in erster Instanz entsprechend dem Hilfsantrag verurteilt worden war und hiergegen Berufung eingelegt hatte, ist es nicht rechtsfehlerhaft, wenn das Berufungsgericht die Auffassung vertritt, der Beklagte habe der Klägerin (als Folgeschaden) auch die ihr im zweiten Rechtszug entstandenen Kosten (einschließlich der durch ihre Anschlußberufung veranlaßten) sowie die Kosten für das Gutachten über die Revisionsaussichten - da ebenfalls durch seine Pflichtverletzung veranlaßt - zu erstatten.