I.

Die Klägerin wendet sich gegen eine der beigeladenen Bauherrengemeinschaft (Beigeladene zu 1, im folgenden regelmäßig nur: Beigeladene) erteilte Baugenehmigung für ein Mehrfamilienhaus mit neun Wohnungen und einer Tiefgarage auf dem Nachbargrundstück.

Die Klägerin ist Miteigentümerin und Bewohnerin des mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks H. Straße 96 in H.. Mit Bescheid vom 13. März 1984 genehmigte die Beklagte der Beigeladenen die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit neun Wohneinheiten und einer Tiefgarage mit neun Pkw-Einstellplätzen auf dem 1.642 qm großen südlichen Nachbargrundstück H. Straße 94. Der Baukörper des Hauses ist 14,50 m tief und 16,70 m breit sowie rund 12 m hoch. Je drei Wohnungen befinden sich in den beiden Vollgeschossen und dem ausgebauten Dachgeschoß. Die Tiefgarage erstreckt sich weitere 12 m in den rückwärtigen Gartenbereich. Sie ist unter Erdgleiche genehmigt, ragt aber tatsächlich im Mittel 75 cm über die Erdoberfläche hinaus.

Beide Grundstücke liegen im Geltungsbereich des Baustufenplans R. vom 17. März 1953, erneut festgestellt am 14. Januar 1955. In diesem Teil des Baustufenplans sind die Grundstücke als Wohngebiet mit zweigeschossiger offener Bauweise ausgewiesen. Je Grundstück sind bis zu zwei Wohnungen zugelassen (Zwei-Wohnungs-Klausel); die Mindestgrundstücksgröße beträgt 1.000 qm.

Den Widerspruch der Klägerin gegen die Baugenehmigung wies die Beklagte mit Bescheid vom 3. April 1984 als unbegründet zurück.

Das Verwaltungsgericht hat der Klage mit Urteil vom 24. Juli 1986 stattgegeben und die Bescheide vom 13. März 1984 und vom 3. April 1984 aufgehoben. Zur Begründung hat es ausgeführt:

Die Baugenehmigung verstoße gegen die Zwei-Wohnungs-Klausel des Baustufenplans R.. Dieser Plan gelte als gemäß § 173 Abs. 3 Satz 1 BBauG übergeleiteter einfacher Bebauungsplan gemeinsam und neben den planungsrechtlichen Vorschriften der §§ 10 ff. der Hamburgischen Baupolizeiverordnung 1938 (BPVO) weiter. Seine Bestimmung, daß bis zu zwei Wohnungen je Grundstück zugelassen seien, sei entgegen der Auffassung des Hamburgischen Oberverwaltungsgerichts gültig. Sollte die Zwei-Wohnungs-Klausel jedoch ungültig sein, so wäre die Baugenehmigung wegen Verstoßes gegen § 34 Abs. 1 BBauG rechtswidrig. Denn wegen des engen sachlichen Zusammenhangs dieser Klausel mit den sonstigen Festsetzungen des Plans wäre dann der gesamte Plan nichtig. Ein Bauvorhaben mit neun Wohneinheiten füge sich in die im wesentlichen durch Ein- und Zweifamilienhäuser geprägte Umgebung nicht ein. Die Kammer halte aber daran fest, daß nach ihrer Rechtsauffassung die Zwei-Wohnungs-Klausel gültig sei.

Die Baugenehmigung sei ferner rechtswidrig, weil die festgesetzte Ausnutzbarkeit des Bodens überschritten werde. Nach Spalte 8 zu § 11 BPVO betrage die bebaubare Fläche 3/10; für das Grundstück der Beigeladenen seien dies höchstens 492,6 qm. Einschließlich der Tiefgarage sei jedoch die Bebauung von 557,52 qm genehmigt worden. Die Fläche der Tiefgarage müsse nach § 12 Abs. 2 b RGaO der bebauten Fläche zugerechnet werden. Insoweit verstoße die Genehmigung zugleich gegen das im Merkmal des "Sich-Einfügens" in § 34 Abs. 1 BBauG enthaltene objektiv-rechtliche Gebot der Rücksichtnahme. § 34 Abs. 1 BBauG sei anwendbar, weil der Baustufenplan R. keine Festsetzungen über die örtlichen Verkehrsflächen enthalte, so daß neben seinen planerischen Festsetzungen § 34 Abs. 1 BBauG anzuwenden sei.

Mit der Genehmigung der sich weit in den rückwärtigen Gartenbereich erstreckenden Tiefgarage werde die planerische Absicht einer großzügigen Gestaltung der Gärten vereitelt. Die gärtnerische Gestaltung werde auf ökologisch wertlose Grasteppiche reduziert.

Die Baugenehmigung sei schließlich rechtswidrig, weil sie die verfassungsrechtlich geschützte Eigentumsposition der Klägerin verletze. Durch die Ringdrainage an der Zufahrt und der seitlichen Ummauerung der Tiefgarage hart an der Grundstücksgrenze werde ein weit in das Grundstück der Klägerin hineinreichender Absenkungstrichter gebildet; dadurch werde dem Grundstück Wasser entzogen. Die Schäden und Beeinträchtigungen der gärtnerischen Nutzung auf dem Grundstück der Klägerin stellten einen unmittelbaren Eingriff in die Eigentumsposition der Klägerin dar, den sie nicht hinnehmen müsse.

Die Baugenehmigung verletze die Klägerin in subjektiv-öffentlichen Rechten. Sie ermögliche der Beigeladenen, ihr Grundstück weit über den gesetzlich festgelegten Inhalt des Eigentums zu nutzen, indem die zulässige Wohnungszahl und die zulässigerweise bebaubare Fläche erheblich überschritten würden. Darin liege ein Verstoß gegen das objektiv-rechtliche Gebot der Rücksichtnahme, dem hier drittschützende Wirkung zukomme. Die Klägerin bewohne ein nach den Vorschriften des Baustufenplans errichtetes Gebäude; sie könne darauf vertrauen, daß in ihrer unmittelbaren Umgebung plangemäß gebaut werde. Neben ihrem Grundstück sei ein wuchtiger Baukörper entstanden. Ihr Grundstück sei voll einsehbar geworden. Wegen der Wirkungen der Drainage an der Grundstücksgrenze sei die gärtnerische Nutzung ihres Grundstücks beeinträchtigt.

Sie werde ferner durch die Ausnutzung der Baugenehmigung für die Tiefgarage in ihrem Eigentumsrecht verletzt. Die Drainage sei zwar nicht ausdrücklich Gegenstand der vorliegenden Baugenehmigung; sie sei aber bautechnisch zwingender Bestandteil der genehmigten baulichen Anlage, weil angesichts der Wasserverhältnisse - Schichtwasserspiegel kämen oberhalb der Sohle der Tiefgarage vor - und der für die Tiefgarage gewählten Bauweise auf eine Drainage nicht verzichtet werden könne. Infolge des Wasserentzugs werde die Klägerin in der gärtnerischen Nutzung ihres Grundstücks unzumutbar beeinträchtigt. Bei der Beurteilung der Frage, ob Vorschriften des Bauplanungs- oder Bauordnungsrechts dem Nachbarn eine eigene Rechtsposition einräumten, könne nicht nur isoliert jede einzelne Vorschrift auf einen etwaigen nachbarschützenden Charakter hin überprüft werden. Würden mehrere Vorschriften nicht beachtet, so könne die Frage der rechtlich geschützten Position der Nachbarn nur aus der Gesamtheit der Vorschriften beantwortet werden.

Die Beklagte und die Beigeladene zu 1 haben die vom Verwaltungsgericht zugelassene Sprungrevision eingelegt.

Die Beklagte schließt sich der Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts an, daß die Zwei-Wohnungs-Klausel wirksam sei. Sie sei aber nicht nachbarschützend. Die festgesetzte überbaubare Grundfläche sei nicht überschritten, weil die Tiefgarage nicht unter § 12 Abs. 2 RGaO falle. Das Gebot der Rücksichtnahme werde nicht verletzt. Die Klägerin werde auch nicht durch die an ihrer Grundstücksgrenze angelegte Drainage in ihrem Eigentumsrecht verletzt. Die Drainage sei ausdrücklich nicht Gegenstand der Baugenehmigung. Die Feststellung des Verwaltungsgerichts, die Drainage sei bautechnisch zwingender Bestandteil der genehmigten Bauanlage, sei sachlich falsch.

Die Beigeladene zu 1 hält die Zwei-Wohnungs-Klausel für unwirksam. Rechte der Klägerin würden durch die erteilte Baugenehmigung nicht verletzt.

Die Klägerin verteidigt das Urteil des Verwaltungsgerichts. Sie äußert Bedenken gegen die Annahme, die Baupolizeiverordnung sei (partielles) Bundesrecht.

Die Beigeladene zu 2 spricht sich für die Gültigkeit der Zwei-Wohnungs-Klausel aus rechtspolitischen Gründen aus. Einen eigenen Antrag stellt sie nicht.

Der Oberbundesanwalt beteiligt sich nicht am Verfahren.

II.

Die Sprungrevisionen der Beklagten und der Beigeladenen zu 1 haben mit dem Ergebnis der Aufhebung des angefochtenen Urteils und der Zurückverweisung der Sache an das Hamburgische Oberverwaltungsgericht Erfolg. Das Urteil des Verwaltungsgerichts verletzt revisibles Recht und erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig. Für eine abschließende Entscheidung bedarf es weiterer Aufklärung des Sachverhalts.

Der Erfolg der von der Klägerin erhobenen Klage setzt voraus, daß die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung für das Mehrfamilien-Wohnhaus auf dem Nachbargrundstück rechtswidrig ist und die Klägerin zugleich in ihren Rechten verletzt (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Dies hat das Verwaltungsgericht im rechtlichen Ansatz auch zutreffend erkannt. Schon die von ihm gegebene Begründung für seine Rechtsauffassung, daß die Baugenehmigung objektiv rechtswidrig sei, ist jedoch nur teilweise mit Bundesrecht vereinbar. Daß insoweit auch Rechte der Klägerin verletzt seien, kann auf der Grundlage des Urteils nicht festgestellt werden.

1.

Revisionsrechtlich nicht zu beanstanden sind die Ausführungen des Verwaltungsgerichts, nach denen die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung für ein Mehrfamilienhaus mit neun Wohnungen gegen die Bestimmung des - gemäß § 173 Abs. 3 Satz 1 BBauG als übergeleiteter Bebauungsplan fortgeltenden - Baustuplans Rahlstedt, nach der je Grundstück bis zu zwei Wohnungen zugelassen werden, verstößt und deshalb objektiv rechtswidrig ist. Diese Ausführungen unterliegen nicht der revisionsgerichtlichen Nachprüfung; sie sind als tatsächliche Feststellungen und als Auslegung nichtrevisiblen Ortsrechts für den Senat bindend (§§ 137 Abs. 1 und 2, 173 VwGO in Verbindung mit § 562 ZPO).

Ebensowenig bestehen aus bundesrechtlicher Sicht Bedenken gegen die Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts, die Zwei-Wohnungs-Klausel sei mit § 10 Abs. 4 der Baupolizeiverordnung für die Freie und Hansestadt Hamburg vom 8. Juni 1938 (BPVO) vereinbar. Denn auch an die Auslegung dieser Vorschrift durch das Verwaltungsgericht ist der Senat gebunden, weil auch sie zum irrevisiblen Recht gehört. Hiervon ist das Bundesverwaltungsgericht schon in seiner bisherigen Rechtsprechung - wenn auch ohne weitere Begründung - ausgegangen (vgl. Beschluß vom 12. Mai 1959 - BVerwG 1 B 159.58 - <Buchholz 406.42 § 13 RGaO Nr. 1> und Urteil vom 10. Dezember 1982 - BVerwG 4 C 49.79 - <ZfBR 1983, 97>). Hieran ist festzuhalten. Entgegen der Rechtsauffassung der Beklagten hat die Baupolizeiverordnung 1938 nicht bis zum Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes als partielles Bundesrecht fortgegolten.

Welches Recht aus der Zeit vor dem Zusammentritt des Bundestages als Bundesrecht fortgilt oder fortgalt, ergibt sich aus Art. 123 ff. GG. Einschlägig ist hier Art. 125 GG. Denn § 10 BPVO gehört zum Gebiet der konkurrierenden Gesetzgebung. Die §§ 10 bis 15 BPVO regeln die "Abstufung der Bebauung"; es handelt sich um bauplanungsrechtliche Vorschriften, die gemäß Art. 74 Nr. 18 GG zur konkurrierenden Gesetzgebung des Bundes gehören (vgl. BVerfGE 3, 407 [BVerfG 16.06.1954 - 1 PBvV 2/52]). Nach Art. 125 GG wurde Recht, das Gegenstände der konkurrierenden Gesetzgebung des Bundes betraf, unter den Voraussetzungen der Nrn. 1 und 2 des Artikels Bundesrecht; andernfalls galt es als Landesrecht fort. Die Baupolizeiverordnung 1938 fällt weder unter Nr. 1 noch unter Nr. 2 des Art. 125 GG.

Nach Art. 125 Nr. 1 GG wird Recht, das Gegenstände der konkurrierenden Gesetzgebung des Bundes betrifft, Bundesrecht, soweit es innerhalb einer oder mehrerer Besatzungszonen einheitlich gilt. Hierzu gehörte die Baupolizeiverordnung 1938 nicht, weil ihre Geltung auf Hamburg und damit auf nur einen Teil einer Besatzungszone beschränkt war.

Die Baupolizeiverordnung 1938 ist aber auch kein Recht, durch das nach dem 8. Mai 1945 früheres Reichsrecht abgeändert worden ist (Art. 125 Nr. 2 GG). Dabei kann offenbleiben, ob die Baupolizeiverordnung Reichsrecht im Sinne von Art. 125 GG war, weil sie im Jahre 1938 formell als örtlich begrenztes Reichsrecht erlassen worden ist (vgl. VG Hamburg, Urteil vom 10. März 1987 - 2 VG 2993/86 -, unter Bezugnahme auf LG Hamburg NJW 1968, 1265). Ebensowenig kommt es darauf an, ob nach Art. 125 Nr. 2 GG allgemein nicht geändertes Reichsrecht "erst recht" Bundesrecht werden sollte (vgl. Maunz/Dürig, GG, Art. 125 Rdnr. 9, m.w.N.). Diese Auffassung mag für unveränderte Vorschriften innerhalb eines Gesetzes, das im übrigen geändert worden ist, zutreffen, wenn es also um die Frage geht, ob nur die geänderten oder auch die unveränderten Vorschriften und damit die Gesamtregelung zu Bundesrecht geworden ist (vgl. Bettermann, DRZ 1950, 529 <531>). Denn nicht nur in Art. 125 Nr. 1 GG ist mit dem Begriff "Recht" nicht eine einzelne Bestimmung gemeint, sondern die gesamte Regelung eines bestimmten Sachgebiets, also einer begrifflich selbständigen, in sich abgeschlossenen Rechtsmaterie (so BVerfGE 4, 178 [BVerfG 11.05.1955 - 1 BvO 1/54] <183>).

Mit dem Sinn des Art. 125 GG wäre es aber unvereinbar anzunehmen, daß auch Regelungen, die - wie die Baupolizeiverordnung 1938 - zwischen dem 8. Mai 1945 und dem Inkrafttreten des Grundgesetzes überhaupt nicht geändert worden sind, nach Art. 125 Nr. 2 GG als Bundesrecht fortgalten, obwohl sie nicht innerhalb einer oder mehrerer Besatzungszonen einheitlich galten.

Der generelle Zweck des Art. 125 GG besteht darin, eine weitere Rechtszersplitterung auf dem Gebiet der konkurrierenden Gesetzgebung zu verhindern (BVerfGE 1, 283 <294>; 4, 178 <183>). Mit der Regelung der Nr. 1 soll eine in der Gesetzgebungspraxis bereits erreichte Rechtseinheit erhalten bleiben (vgl. BVerfGE 4, 178 [BVerfG 11.05.1955 - 1 BvO 1/54] <183>). Nr. 2 verfolgt dagegen das Ziel, auf Gebieten der Gesetzgebung, die am 8. Mai 1945 reichsrechtlich geregelt waren, auf denen aber nach 1945 eine gewisse Rechtszersplitterung eingetreten ist, für die Zukunft eine weitere Rechtszersplitterung zu verhindern (BVerfGE 7, 18 [BVerfG 28.05.1957 - 2 BvO 5/56] <26>). Während also mit der Nr. 1 eine bereits tatsächlich - auf reichsrechtlicher oder auf nachkriegsrechtlicher Grundlage - bestehende Rechtseinheit zumindest im Gebiet einer Besatzungszone erhalten werden soll, soll mit der Nr. 2 eine (weitere) Rechtszersplitterung auf Rechtsgebieten verhindert werden, für die schon einmal eine einheitliche reichsrechtliche Regelung vorhanden war. Damit geht auch Nr. 2 von der Vorstellung aus, daß eine einheitliche bundesrechtliche Regelung nicht nur wünschenswert ist, sondern auch in der Vergangenheit bereits bestanden hat. Geht es also in Art. 125 GG um die Bewahrung einer bereits - gegenwärtig oder zumindest vor 1945 - erreichten Rechtseinheit, so wird altes Recht, das nur in Teilen des Reichsgebiets galt, vom Sinn der Regelung nicht erfaßt. Dem Art. 125 Nr. 1 GG kann zwar entnommen werden, daß auch eine nur partielle Rechtseinheit vom Verfassungsgeber als schutzwürdig angesehen worden ist. Die Schutzwürdigkeit beginnt aber erst bei dem Gebiet einer Besatzungszone. Recht, das bereits vor dem 8. Mai 1945 nur im Bereich eines einzigen Bundeslandes galt, fällt nicht darunter. Dies gilt auch für Art. 125 Nr. 2 GG. Andernfalls würde übrigens auch das Erfordernis der Zoneneinheitlichkeit in Art. 125 Nr. 1 GG für ehemaliges Reichsrecht leerlaufen.

Daraus folgt, daß die in ihrer Geltung auf ein einziges Bundesland beschränkte Hamburger Baupolizeiverordnung von 1938 nicht zu Bundesrecht geworden ist. Dem Senat ist es daher verwehrt, zum Streit der Hamburger Verwaltungsgerichte über die Auslegung des § 10 Abs. 4 BPVO Stellung zu nehmen.

Der vom Verwaltungsgericht angenommene Verstoß der streitigen Baugenehmigung gegen die Zwei-Wohnungs-Klausel des Baustufenplans würde der Klage aber nur dann zum Erfolg verhelfen, wenn er auch zu einer Verletzung von Rechten der Klägerin führen würde. Dies wäre anzunehmen, wenn die Zwei-Wohnungs-Klausel eine nachbarschützende Norm wäre, die auch der Klägerin zugute kommt.

Dem Urteil des Verwaltungsgerichts kann jedoch nicht entnommen werden, daß die Zwei-Wohnungs-Klausel drittschützende Wirkung hat. Das Verwaltungsgericht scheint vielmehr eine nachbarschützende Funktion der Klausel verneinen zu wollen; es stellt sie jedenfalls nicht positiv fest. Hiervon hat der Senat auszugehen. Denn auch hinsichtlich der Frage des Drittschutzes ist der Senat an einer eigenen Auslegung der Zwei-Wohnungs-Klausel gehindert, weil sie als Bestandteil des Baustufenplans zum irrevisiblen Recht gehört. Die Unvereinbarkeit der Baugenehmigung mit der Zwei-Wohnungs-Klausel rechtfertigt daher auf der Grundlage der Ausführungen des Verwaltungsgerichts ihre Aufhebung nicht.

2.

Mit Bundesrecht nicht vereinbar ist die Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts, die streitige Baugenehmigung sei rechtswidrig, weil sie eine Überschreitung der planerisch festgesetzten Ausnutzbarkeit des Bodens zulasse.

Nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts ist das Grundstück der Beigeladenen 1.642 qm groß. Die Grundfläche des Mehrfamilienhauses beträgt 241,28 qm, die der Tiefgarage 316,24 qm. Beide Bauwerke nehmen zusammen 557,52 qm und damit mehr als 3/10 der gesamten Grundstücksfläche ein. Damit verstößt die erteilte Baugenehmigung nach Ansicht des Verwaltungsgerichts gegen den Baustufenplan in Verbindung mit § 11 Abs. 1 BPVO mit Spalte 8 der Baustufentafel, der die bebaubare Fläche für das Grundstück der Beigeladenen auf 3/10 festsetzt. An diese Rechtsauffassung ist der Senat gemäß § 562 ZPO in Verbindung mit § 173 VwGO im Grundsatz gebunden, weil sie auf der Anwendung irrevisiblen Ortsrechts beruht.

Nicht gebunden ist der Senat jedoch an die Auslegung des Begriffs der "bebaubaren Fläche" durch das Verwaltungsgericht. Zwar gehört auch dieser Begriff zum irrevisiblen Ortsrecht. Denn nach dem Außerkrafttreten der planungsrechtlichen Vorschriften der Baupolizeiverordnung als selbständige Rechtsvorschriften spätestens mit dem Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes (vgl. § 186 Abs. 1 Satz 1 BBauG 1960) kann die Baupolizeiverordnung nur noch als Ergänzung übergeleiteter Bebauungspläne, also als Bestandteil dieser Pläne, fortgelten. Das Verwaltungsgericht hat sich jedoch bei der Auslegung dieses Begriffs durch die planungsrechtlichen Vorschriften der Reichsgaragenordnung, insbesondere durch seinen § 12, gebunden gefühlt. Es hat die Revision - auch - wegen der Frage zugelassen, ob bei übergeleiteten Bebauungsplänen in bezug auf die bauliche Ausnutzbarkeit des Bodens die Reichsgaragenordnung auch bei Tiefgaragen unmittelbar Anwendung finde. Diese Frage kann nur so verstanden werden, daß der Begriff der bebaubaren Fläche in § 11 BPVO im Hinblick auf Tiefgaragen nach Auffassung des Verwaltungsgerichts von einer Auslegung der Reichsgaragenordnung abhängt. Insoweit geht es um revisibles Recht. Denn nach § 186 Abs. 3 BBauG 1960 galten die bauplanungsrechtlichen Vorschriften der Reichsgaragenordnung als Bundesrecht fort (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. Januar 1967 - BVerwG 4 C 12.65 - BVerwGE 26, 103 <105>). Zu ihnen gehörte auch § 12 RGaO, der die Ausnutzbarkeit und somit die baurechtliche Qualität des Bodens regelt (BVerwG, Beschluß vom 12. Mai 1959 - BVerwG 1 B 159.58 - Buchholz 406.42 § 13 RGaO Nr. 1 <S. 1, 2>; vgl. auch BVerwG, Urteil vom 27. November 1981 - BVerwG 4 C 36 u. 37.78 - Buchholz 406.11 § 1 BBauG Nr. 23 <S. 6, 9>). Fühlt sich ein Gericht durch Bundesrecht zu einer bestimmten Auslegung des Landesrechts verpflichtet, so wendet es Bundesrecht an; insoweit ist die revisionsgerichtliche Prüfungsbefugnis gemäß § 137 Abs. 1 VwGO eröffnet (BVerwG, Urteil vom 31. Oktober 1975 - BVerwG 4 C 8-11.74 - BVerwGE 49, 301 <303 f.>).

Das Verwaltungsgericht entnimmt § 12 RGaO, daß Garagen grundsätzlich auf die bebaubare Fläche anzurechnen seien, sofern in dieser Vorschrift nichts Gegenteiliges bestimmt sei. Da auch Tiefgaragen Garagen seien, müßten auch sie auf die bebaubare Fläche angerechnet werden. Diese Auslegung des § 12 RGaO ist unzutreffend. § 12 RGaO enthält keine abschließende Regelung über die Ausnutzbarkeit von Grundstücken durch Garagen. Vielmehr setzt er Vorschriften über die bauliche Ausnutzbarkeit von Grundstücken außerhalb der Reichsgaragenordnung voraus und trifft lediglich Regelungen, durch die Einstellplätze und Garagen gegenüber anderen baulichen Anlagen bevorzugt werden. So bestimmt § 12 Abs. 1 RGaO, daß Einstellplätze ohne Schutzdach als unbebaute Flächen im Sinne der bestehenden Bauvorschriften gelten. § 12 Abs. 2 RGaO kommt erst dann zur Anwendung, wenn die Errichtung einer Garage an sich wegen Überschreitung der andernorts festgelegten bebaubaren Fläche scheitern würde. Indem § 12 Abs. 2 RGaO generell die Errichtung von Garagen begünstigt, trifft er jedoch keine Aussage darüber, ob es im Einzelfall einer solchen Begünstigung überhaupt bedarf. Schon sein Wortlaut deutet darauf hin, daß in dieser Vorschrift an Tiefgaragen überhaupt nicht gedacht ist. Als "bebaute Fläche" wird regelmäßig nur eine über baute Fläche verstanden. In diesem Sinne bestimmt § 19 Abs. 2 BauNVO 1962/1968/1977 die zulässige Grundfläche als den Anteil des Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf. Deshalb sind bauliche Anlagen unterhalb der Erdoberfläche für die Berechnung der zulässigen Grundfläche nach dieser Vorschrift nach allgemeiner Auffassung ohne Bedeutung (vgl. Bielenberg, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, § 19 BauNVO Rdnr. 10; Förster, BauNVO, 3. Aufl. 1978, § 19 Anm. 1 b, bb; Fickert/Fieseler, BauNVO, 6. Aufl. 1990, § 19 Rdnr. 4.1 und 16). Insoweit hat sich die Rechtslage zwar durch § 19 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauNVO 1990 geändert; nunmehr sind auch bauliche Anlagen, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut ist, auf die zulässige Grundfläche - wenn auch nach besonderen Regeln (vgl. § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO 1990) - anzurechnen. Gerade diese ausdrückliche Rechtsänderung zeigt aber, daß bisher nach allgemeiner Auffassung nur überirdische Bauwerke für den Begriff der bebauten oder bebaubaren Fläche relevant waren. Daß auch § 12 Abs. 2 RGaO hiervon ausgeht, ergibt sich schließlich aus den Beschränkungen der Privilegierung von Garagen in § 12 Abs. 2 a und c RGaO; danach darf ein Baugrundstück nicht mit Garagen, die höher als 2,50 m sind oder die geforderte Zuführung von Licht und Luft zu Wohnungen und Arbeitsräumen mindern, über die als bebaubar festgelegte Fläche hinaus bebaut werden. Das Schutzgut der Belichtung und Belüftung von Wohn- und Arbeitsräumen wird durch Tiefgaragen nicht berührt.

Danach verletzt die Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts, die angefochtene Baugenehmigung verstoße gegen die im Baustufenplan festgesetzte Begrenzung der bebaubaren Fläche auf 3/10 der Grundstücksfläche, Bundesrecht.

Im übrigen würde ein Verstoß gegen diese Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung nur zur objektiven Rechtswidrigkeit der Baugenehmigung führen. Voraussetzung für die Aufhebung wäre jedoch, daß die Klägerin durch sie zugleich in ihren subjektiven Rechten verletzt würde. Das Verwaltungsgericht stellt aber nicht fest, daß die Festsetzung drittschützenden Charakter hat.

3.

Das Verwaltungsgericht ist weiter der Auffassung, die Baugenehmigung verstoße gegen das in § 34 Abs. 1 BBauG im Merkmal des "Sich-Einfügens" enthaltene Rücksichtnahmegebot, weil die Tiefgarage in den rückwärtigen Gartenbereich hineinreiche und deshalb die alle Grundstücke verbindende Grünzone unterbreche. § 34 Abs. 1 BBauG sei neben dem Baustufenplan anzuwenden, weil er keine Festsetzungen über die örtlichen Verkehrsflächen enthalte. Auch diese Ausführungen des Verwaltungsgerichts sind mit Bundesrecht nicht vereinbar. Zwar hat der Senat gemäß §§ 137 Abs. 1, 173 VwGO in Verbindung mit § 562 ZPO davon auszugehen, daß der Baustufenplan kein qualifizierter Bebauungsplan ist, weil er die örtlichen Verkehrsflächen nicht festsetzt. Auf § 34 BBauG/BauGB darf aber zur Ergänzung eines einfachen Bebauungsplans nur in dem Umfang zurückgegriffen werden, wie ihm die zu seiner Qualifizierung erforderlichen Festsetzungen fehlen (vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Februar 1984 - BVerwG 4 C 8.80 - BVerwGE 68, 352 <359>). Aus § 34 Abs. 1 BBauG ergibt sich hier deshalb nur die Lage der Straße, nicht dagegen auch - wie das Verwaltungsgericht offenbar annimmt - eine hintere Baugrenze. Enthält ein Bebauungsplan keine Baugrenzen oder andere Beschränkungen der Bebaubarkeit, so ist das Baugrundstück grundsätzlich in seinem gesamten Bereich bebaubar. Bauplanungsrechtliche Beschränkungen können sich im Einzelfall allenfalls aus § 15 Abs. 1 BauNVO ergeben.

Das Verwaltungsgericht hat allerdings der Sache nach § 15 Abs. 1 BauNVO anwenden wollen. Es geht von dieser Vorschrift aus und wechselt in die Prüfung des § 34 Abs. 1 BBauG nur deshalb über, weil es § 15 Abs. 1 BauNVO fälschlich nicht für unmittelbar anwendbar hält. In der Unterbauung (nur) eines Teils des rückwärtigen Gartens liegt aber kein Verstoß gegen § 15 Abs. 1 BauNVO. Das Verwaltungsgericht spricht zwar von Geräuschemissionen, stellt aber nicht fest, daß sie von der Tiefgarage selbst ausgehen. Soweit es Lärm und Abgase erwähnt, beziehen sich seine Ausführungen auf die Rampe zur Tiefgarage im vorderen Grundstücksbereich; es stellt nicht fest, daß von der Tiefgarage hinter dem Wohnhaus störende Emissionen ausgehen. Das Schwergewicht der Ausführungen des Verwaltungsgerichts liegt in der durch die Tiefgarage bewirkten Unterbrechung der Grünzone. Hierzu stellt das Verwaltungsgericht fest, daß auf der üblicherweise, so auch hier, aufgetragenen Mutterbodenschicht von 20-30 cm Dicke zwar Anpflanzungen möglich und eine gärtnerische Gestaltung durchführbar seien. Es hält diese aber nicht für ausreichend, weil wegen der darunter liegenden Betondecke schon nach einigen Jahren nur noch wenige resistente Gräser übrigblieben, die gärtnerische Nutzung also auf "ökologisch wertlose Grasteppiche" reduziert werde. Dies reicht nicht aus, um feststellen zu können, daß die Tiefgarage innerhalb des Gartenbereichs nach ihrer Lage der Eigenart des Baugebiets widerspricht. Solange es an einem Bebauungsplan mit besonderen Festsetzungen für eine Bepflanzung (z.B. nach § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB) fehlt, besteht nach Bauplanungsrecht keine Verpflichtung, den Gartenbereich zu begrünen. Durch eine Baugenehmigung, deren Ausnutzung zur Folge hat, daß ein räumlicher Teilbereich des Grundstücks nur in ökologisch wertloser Weise begrünt werden kann, wird § 15 Abs. 1 BauNVO nicht verletzt.

4.

Das Verwaltungsgericht führt aus, die Klägerin werde in ihren Rechten verletzt, weil die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung für das Wohnhaus gegen das Gebot der Rücksichtnahme verstoße, dem hier drittschützende Wirkung zukomme. Konkret sieht das Verwaltungsgericht den Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot in der unter Nichtbeachtung der Zwei-Wohnungs-Klausel des Baustufenplans erfolgten Genehmigung eines wuchtigen Baukörpers, der die verschiedensten negativen Auswirkungen auf das Grundstück der Klägerin habe: Ihr Grundstück sei voll einsehbar; die gärtnerische Nutzung sei wegen der Wirkungen der Drainage an der Grenze beeinträchtigt; es werde in verstärktem Maße Lärm und Abgasen ausgesetzt; die alle Grundstücke verbindende Grünzone werde auf dem Grundstück der Beigeladenen unterbrochen. - Mit diesen Ausführungen weicht das Verwaltungsgericht bereits im rechtlichen Ansatz von der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ab. Ein nachbarschützendes Rücksichtnahmegebot besteht nur, soweit es der Gesetzgeber normiert hat. Es handelt sich um ein einfachrechtliches Gebot, das der Gesetzgeber an einigen Stellen, nicht aber als allgemeines baurechtliches Gebot durchgehend geschaffen hat (vgl. zusammenfassend BVerwG, Beschluß vom 20. September 1984 - BVerwG 4 B 181.84 - ZfBR 1984, 300). Ein Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot kann sich deshalb nicht losgelöst vom einfachen Gesetz aus der Summe nachteiliger Auswirkungen eines Vorhabens auf das Nachbargrundstück ergeben. Vielmehr kann das bauplanungsrechtliche Rücksichtnahmegebot nur dann verletzt sein, wenn eine Baugenehmigung zusätzlich objektiv gegen die §§ 31, 34, 35 BBauG/BauGB oder gegen § 15 Abs. 1 BauNVO verstößt (vgl. Berliner Komm, zum BauGB, 1988, Vorbem. zu §§ 29 ff., Rdnr. 33). Indem das Verwaltungsgericht eine Verletzung des Rücksichtnahmegebots in diesem Zusammenhang auch ohne einen solchen objektiven Rechtsverstoß annimmt, verletzt sein Urteil bestehendes Recht.

5.

Das Urteil des Verwaltungsgerichts ist schließlich auch insoweit nicht mit Bundesrecht vereinbar, als es die Aufhebung der streitigen Baugenehmigung mit einer Verletzung des Eigentumsrechts der Klägerin begründet. Das Verwaltungsgericht führt hierzu aus: Die Ringdrainage an der Grundstücksgrenze erzeuge einen Absenkungstrichter auf dem Grundstück der Klägerin. Durch ihn werde den vorhandenen Anpflanzungen so viel Wasser entzogen, daß die bisherige gärtnerische Nutzung nicht mehr möglich sei. Hierin liege ein unmittelbarer Eingriff in die Eigentumsposition der Klägerin, durch den sie schwer und unerträglich getroffen werde. Die Drainage sei zwar nicht Gegenstand der Baugenehmigung. Sie sei aber bautechnisch zwingender Bestandteil der genehmigten baulichen Anlage, weil auf eine Drainage bei der vorgegebenen Grundstückssituation und der für die Tiefgarage gewählten Bauweise nicht verzichtet werden könne.

Der Senat läßt offen, ob die Annahme des Verwaltungsgerichts, die Ringdrainage sei ein zwingender Bestandteil der Tiefgarage, gegen allgemeine Erfahrungssätze verstößt. Ein solcher Verstoß wäre ein materieller Rechtsfehler (vgl. BVerwG, Beschluß vom 10. Februar 1978 - BVerwG 1 B 13.78 - Buchholz 402.44 § 2 AuslG Nr. 8 <S. 10, 13>) und deshalb - trotz § 134 Abs. 4 VwGO - auch im Verfahren der Sprungrevision beachtlich. Ebenso kann offenbleiben, ob sich das Verwaltungsgericht zu Recht über den Genehmigungsvorbehalt für die Drainage in der Baugenehmigung hinweggesetzt hat. Sollte eine Entwässerung des Baugrundstücks zum Schutz der Außenmauern und des Untergrundes der Tiefgarage bautechnisch erforderlich sein, wie das Verwaltungsgericht annimmt, und sollte diese Entwässerung nur mittels einer wasserrechtlichen Benutzung, nämlich durch das Ableiten von Grundwasser (§ 3 Abs. 1 Nr. 6 WHG), vorgenommen werden können und einer wasserrechtlichen Gestattung bedürfen, so ist die Frage, ob schon die Anlage einer Drainage oder erst der Übergabeschacht genehmigungsbedürftig ist und ob die Baugenehmigung die wasserrechtliche Überprüfung einem anderen Verfahren überlassen kann oder ob sie erst erteilt werden darf, wenn die wasserrechtliche Unbedenklichkeit feststeht, zunächst nach Landesrecht zu beantworten. Diese Frage hat das Verwaltungsgericht nicht geprüft.

Darauf kommt es hier aber auch nicht an. Denn selbst wenn zugunsten der Klägerin unterstellt wird, daß die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung auch die Drainage einschließt, so steht der Klägerin jedenfalls kein Abwehranspruch unmittelbar aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG zu. Vielmehr richtet sich die Frage, ob die Klägerin den durch die Drainage bewirkten Entzug von Grundwasser verhindern kann, nach einfachem Recht.

Keiner Erörterung bedarf es, ob Abwehransprüche Dritter im öffentlichen Baurecht überhaupt unmittelbar auf Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG gestützt werden können. Der Senat hat dies zwar in seiner früheren Rechtsprechung angenommen (vgl. die Nachweise im Berliner Kommentar, a.a.O., Vorbemerkung vor §§ 29 ff. Rdnr. 18 f.). Soweit drittschützende Regelungen des einfachen Rechts vorhanden sind, kann aber ein weitergehender unmittelbar auf Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG beruhender Anspruch nicht bestehen. Denn durch eine den Anforderungen des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG genügende gesetzliche Regelung werden Inhalt und Schranken des Eigentums dergestalt bestimmt, daß innerhalb des geregelten Bereichs weitergehende Ansprüche aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG ausgeschlossen sind. Im Hinblick auf Belästigungen und Störungen des Nachbarn durch ein Bauvorhaben besitzt das Bauplanungsrecht mit den §§ 31, 34 und 35 BauGB sowie mit § 15 BauNVO Regelungen, die Umfang und Grenzen des Nachbarschutzes umfassend bestimmen. Welche Beeinträchtigungen seines Grundeigentums der Nachbar hinnehmen muß und wann er sich gegen ein Bauvorhaben wenden kann, richtet sich nach den Grundsätzen des Rücksichtnahmegebotes, das in den genannten Vorschriften enthalten ist. Insoweit ist für weitergehende Ansprüche aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG kein Raum.

Danach kommt Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG als Anspruchsgrundlage für einen Abwehranspruch der Klägerin gegen die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung nicht in Betracht. Ob ihr öffentlich-rechtlicher Nachbarschutz zusteht, richtet sich vielmehr gemäß § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO danach, ob von der genehmigten Tiefgarage unter Einschluß der Ringdrainage Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die für die Umgebung nach der Eigenart des Gebiets unzumutbar sind. Diese Vorschrift ist hier anzuwenden, weil die Baugenehmigung nach der den Senat bindenden Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts auf der Grundlage eines wirksamen Bebauungsplans erteilt ist, der im Hinblick auf das Grundwasser keine speziellen Festsetzungen enthält.

Auf die Frage, ob Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG zumindest bei einem unmittelbaren Eingriff in das Grundeigentum des Nachbarn einen Abwehranspruch gibt, kommt es nicht an. Denn der Entzug von Grundwasser durch einen "Absenkungstrichter" kann keinen unmittelbaren Eingriff, sondern nur einen mittelbaren Eingriff in das Eigentum des Nachbarn darstellen. Nach der Rechtsprechung des Senats (vgl. Berliner Kommentar, a.a.O., Rdnr. 18) liegt ein unmittelbarer Eingriff bei einem Eingriff in die Substanz des ("Säulen"-)Eigentums vor. Gedacht ist beispielsweise an die unmittelbare Inanspruchnahme eines Grundstücks durch ein öffentliches Vorhaben wie eine Kläranlage, durch einen Notweg oder durch Zuführung von Wasser. Der Entzug von Wasser gehört hierzu nicht. Da jedes Bauvorhaben Auswirkungen auf das Grundwasser haben kann und sich diese Auswirkungen regelmäßig nicht auf das Baugrundstück begrenzen lassen, kann nicht in jedem baubedingten Entzug von Grundwasser auf dem Nachbargrundstück ein unmittelbarer Eingriff in das Eigentum des Nachbarn liegen. Davon geht das Verwaltungsgericht auch selbst aus; denn den Entzug von Wasser durch eine Drainage (nur) am Wohnhaus hält es für hinnehmbar.

6.

Das Urteil des Verwaltungsgerichts erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 144 Abs. 4 VwGO).

Allerdings kann auch eine unter Verstoß gegen eine nicht nachbarschützende Festsetzung eines Bebauungsplans erteilte Baugenehmigung Rechte des Nachbarn verletzen, wenn sie bei entsprechender Anwendung des § 15 Abs. 1 BauNVO und unter Berücksichtigung der Interessenwertung des § 31 Abs. 2 BBauG/BauGB dem Nachbarn gegenüber rücksichtslos ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 6. Oktober 1989 - BVerwG 4 C 14.87 - ZfBR 1990, 34). Ein solcher Fall kommt hier in Betracht, weil die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung - nach der für den Senat bindenden Auslegung des Ortsrechts durch das Verwaltungsgericht - gegen die Zwei-Wohnungs-Klausel des Baustufenplans R. verstößt und weil ferner - mangels entsprechender Feststellungen des Verwaltungsgerichts - davon auszugehen ist, daß diese Bestimmung keine nachbarschützende Wirkung besitzt.

Es kann auch nicht etwa von vornherein ausgeschlossen werden, daß die Zulassung von neun Wohnungen statt der festgesetzten Höchstzahl von zwei Wohnungen zu einer Verletzung des drittschützenden Rücksichtnahmegebots führen kann. Zwar wäre hierfür die Größe des Wohnhauses unerheblich. Die Gebäudegröße braucht mit der Anzahl der Wohnungen nichts zu tun zu haben. Auch ob das Wohnhaus "wuchtig" und ob das Nachbargrundstück von ihm aus voll einsehbar ist, hängt nicht von der Anzahl der Wohnungen ab. Hier ist ein zweigeschossiges Haus mit ausgebautem Dachgeschoß mit einer Grundfläche von 241,28 qm genehmigt worden. Mit diesen Maßen könnte auch ein großes Zweifamilienhaus errichtet werden. Aber auch eine Überschreitung der im Bebauungsplan zugelassenen Anzahl der Wohnungen kann im Einzelfall für den Nachbarn unzumutbar sein. Die Wohnungsanzahl ist zwar kein Kriterium des Maßes der baulichen Nutzung (vgl. § 16 Abs. 1 BauNVO). Sie kann aber als Ausdruck der Art der baulichen Nutzung bodenrechtliche Relevanz haben (BVerwG, Urteil vom 13. Juni 1980 - BVerwG 4 C 98.77 - BRS 36 Nr. 58). Denn im Bebauungsplan kann die Anzahl der Wohnungen in einem Gebiet begrenzt werden (vgl. §§ 3 Abs. 4 und 4 Abs. 4 BauNVO 1962/1968/1977 und jetzt § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB). Dem Bauplanungsrecht liegt die Vorstellung zugrunde, daß der Charakter eines Wohngebiets durch die Anzahl der Wohnungen in den Häusern (mit-)bestimmt sein kann. Eine Beschränkung der Anzahl der Wohnungen kann deshalb ggf. auch nachbarschützend sein; ob sie es im konkreten Fall tatsächlich ist, richtet sich nach dem Gesamtinhalt des jeweiligen Bebauungsplans und entzieht sich deshalb der revisionsgerichtlichen Überprüfung. Handelt es sich - wie hier unterstellt werden muß - um keine nachbarschützende Festsetzung, so kann dennoch Nachbarschutz gegeben sein, wenn tatsächliche Umstände vorliegen, die eine entsprechende Anwendung des § 15 Abs. 1 BauNVO rechtfertigen.

Ob im vorliegenden Fall durch die zugelassene Überschreitung der im Baustufenplan festgesetzten Wohnungszahl Rechte der Klägerin verletzt werden, kann der Senat jedoch auf der Grundlage der vom Verwaltungsgericht getroffenen Feststellungen nicht beurteilen. Die gebotene Abwägung der nachbarlichen Interessen der Klägerin mit den schutzwürdigen Interessen der beigeladenen Bauherrengemeinschaft und die Beurteilung der Störung, die sich aus dem Verstoß gegen die planerische Festsetzung ergeben, ist in erster Linie Sache der Tatsachengerichte. Ob und gegebenenfalls in welchem Umfang die Zulassung des neun Wohnungen umfassenden Hauses den Gebietscharakter seiner Umgebung verändert, läßt sich den Feststellungen des Verwaltungsgerichts nicht entnehmen. Das Urteil enthält auch keine ausreichenden Feststellungen zu der Frage, ob die vom Baustufenplan abweichende Art der Wohnnutzung und das durch sie verstärkte Verkehrsaufkommen für die Klägerin nur lästig ist oder als qualifizierte Störung den Grad der Unzumutbarkeit erreicht. Dies hängt von den tatsächlichen Verhältnissen in dem betroffenen Bereich des Baustufenplans ab. Von Bedeutung kann beispielsweise sein, ob die Grundstücke derzeit an einer ruhigen Wohnstraße liegen, die nur dem Anliegerverkehr kleinerer Häuser dient, oder ob die Straße bereits durch Durchgangsverkehr geprägt ist. Das Verwaltungsgericht bejaht den Nachbarschutz nur deshalb, weil es die Gesamtsituation als negativ verändert ansieht. Wie es die Frage des Nachbarschutzes beurteilen würde, wenn es sich auf die unmittelbar durch den Verstoß gegen die Zwei-Wohnungs-Klausel bewirkten Veränderungen beschränken würde, läßt sich seiner Entscheidung nicht entnehmen.

Da das Wohnhaus im übrigen im Einklang mit den Festsetzungen des Baustufenplans steht, könnten Rechte der Klägerin nur dann verletzt sein, wenn die Baugenehmigung unter Verstoß gegen das in § 15 Abs. 1 BauNVO enthaltene Rücksichtnahmegebot erteilt worden wäre. Die Feststellungen des Verwaltungsgerichts bieten hierfür jedoch keine hinreichenden Anhaltspunkte. Das Verwaltungsgericht führt zwar aus, die Grundstückssituation der Klägerin werde dadurch beeinträchtigt, daß ein wuchtiger Baukörper entstanden sei, von dem aus ihr Grundstück voll einsehbar sei. Für eine Verletzung von § 15 Abs. 1 BauNVO reicht dies aber nicht aus. Das Verwaltungsgericht scheint von dem Gedanken auszugehen, daß alles, was sich nicht im Sinne von § 34 Abs. 1 BauGB einfüge, auch im Geltungsbereich eines Bebauungsplans unzulässig sei und vom Nachbarn nicht hingenommen zu werden brauche. Damit würde jedoch der Ausnahmecharakter des § 15 Abs. 1 BauNVO verkannt. Hinsichtlich der Größe des Hauses ergeben die Feststellungen des Verwaltungsgerichts nur, daß sie die des Hauses der Klägerin überschreitet; das genügt nicht. Ein Schutz vor Einsichtmöglichkeiten von benachbarten Häusern besteht ebenfalls nicht, sofern er nicht ausnahmsweise durch besondere Festsetzungen eines Bebauungsplans vermittelt wird (BVerwG, Beschluß vom 3. Januar 1983 - BVerwG 4 B 224.82 - BRS 40 Nr. 192); letzteres ist hier nicht der Fall.

Daß die Lage der Tiefgarage im rückwärtigen Grundstücksbereich nicht zu ihrer Unzulässigkeit nach § 15 Abs. 1 BauNVO führt, ist bereits dargelegt worden.

Die Feststellungen des Verwaltungsgerichts reichen aber auch nicht zur Beurteilung der Frage aus, ob von der Tiefgarage im Hinblick auf ihre Auswirkungen auf den Grundwasserspiegel des Nachbargrundstücks Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets unzumutbar sind (§ 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO). Zwar führt das Verwaltungsgericht aus, der durch die Drainage erzeugte Absenkungstrichter, innerhalb dessen dem Grundstück der Klägerin Wasser entzogen werde, habe ein solches Ausmaß, daß von einem schweren und unerträglichen Eingriff in ihr Eigentum zu sprechen sei. Zu dieser Beurteilung gelangt das Verwaltungsgericht jedoch auf der Grundlage seiner Rechtsauffassung, daß sich die Beigeladene nicht auf die zulässige bauliche Nutzung ihres Grundstücks beschränke. Diese Auffassung ist jedenfalls hinsichtlich der vom Verwaltungsgericht angenommenen Überschreitung des festgesetzten Maßes der baulichen Nutzung unzutreffend. Zwar verstößt die erteilte Baugenehmigung gegen die Zwei-Wohnungs-Klausel und begründet mit der Zulassung von neun Wohnungen einen erhöhten Stellplatzbedarf. Innerhalb der bei der Anwendung des § 15 Abs. 1 BauNVO gebotenen Abwägung der nachbarlichen Interessen wäre aber auch zu berücksichtigen, daß ein unterirdisches Bauwerk der genehmigten Größe den Festsetzungen des Baustufenplans auch bei einer kleineren Wohnungsanzahl nicht widersprechen würde. Welches Ergebnis eine von zutreffenden Voraussetzungen ausgehende Abwägung hätte, kann der Senat nicht überblicken. Erforderlich ist vielmehr eine neue Wertung durch das Tatsachengericht. Auch hier kann deshalb offenbleiben, ob der vom Verwaltungsgericht festgestellte Grundwasserentzug auf dem Grundstück der Klägerin eine Folge der streitigen Baugenehmigung ist.

7.

Danach ist das Urteil des Verwaltungsgerichts aufzuheben. Die Sache ist gemäß § 144 Abs. 3 Nr. 2 VwGO zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen, weil sie nicht spruchreif ist. Zur Beschleunigung des Verfahrens erscheint eine Zurückverweisung an das Hamburgische Oberverwaltungsgericht als geboten (§ 144 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

Das Oberverwaltungsgericht wird insbesondere zu klären haben, ob der objektive Verstoß gegen die Zwei-Wohnungs-Klausel des Baustufenplans zugleich Rechte der Klägerin verletzt. Dies wäre anzunehmen, wenn die Zwei-Wohnungs-Klausel entweder selbst drittschützende Wirkung hätte oder wenn die Klägerin zumindest in entsprechender Anwendung des § 15 Abs. 1 BauNVO unter Berücksichtigung der Interessenbewertung des § 31 Abs. 2 BBauG/BauGB Nachbarschutz beanspruchen könnte. Sollte das Oberverwaltungsgericht unter Aufrechterhaltung seiner bisherigen Rechtsprechung (Urteil vom 26. Mai 1983 - OVG Bf. II 36/82 -) die Wirksamkeit der Zwei-Wohnungs-Klausel verneinen, so wäre weiter zu prüfen, ob ihre Nichtigkeit zur Gesamtnichtigkeit des Baustufenplans führen würde (vgl. dazu BVerwG, Beschluß vom 8. August 1989 - BVerwG 4 NB 2.89 - ZfBR 1989, 274).