Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 20.03.1997, Az.: BVerwG 7 C 55/96

I.

Die in einer Erbengemeinschaft verbundenen Kläger beanspruchen die Rückgabe eines Grundstücks nach den Vorschriften des Gesetzes zur Regelung offener Vermögensfragen - VermG -.

Der Erbengemeinschaft gehörten ursprünglich drei Flurstücke in der Gemarkung S. mit einer Gesamtfläche von über 1,7 ha. Knapp 0,9 ha davon waren an den VEB Kraftverkehr S. verpachtet. Im Jahre 1974 setzte der Pächter den Pachtzins einseitig von 1 071,48 M auf 60 M monatlich herab. Dies nahm die Erbengemeinschaft zum Anlaß, den Pachtvertrag mit Schreiben vom 7. Dezember 1984 zum 31. Dezember 1984 zu kündigen.

Mit Beschluß des Rates der Stadt S. vom 26. Juni 1985 wurde eine später trennvermessene Teilfläche dieses Geländes mit einer Größe von 13 478 qm auf Antrag des VEB Kraftfahrzeug-Instandhaltung S. gemäß § 12 des Baulandgesetzes enteignet. Zweck der Enteignung war nach der Beschlußvorlage die geplante Errichtung eines Pkw-Wasch- und Pflegestützpunktes. Den Eigentümern wurde eine Entschädigung in Höhe von 26 646,40 M zugesprochen. Rechtsträger des enteigneten Grundstücks wurde zunächst der VEB Kraftfahrzeug-Instandhaltung S. und im Jahre 1986 der VEB Kraftfahrzeug-Instandhaltung Z.-M., dem Rechtsvorgänger der Beigeladenen zu 1, die heute Grundstückseigentümerin ist. Rechtsbehelfe der Erbengemeinschaft gegen die Enteignung blieben erfolglos.

Im Jahre 1990 beantragten die Kläger oder deren Rechtsvorgänger, die in der Enteignung eine Reaktion auf die Kündigung des Pachtvertrages sehen, die Rückgabe des Grundstücks. Dies lehnte die Beklagte ab, weil die Enteignung gegen Entschädigung erfolgt sei und daher kein Schädigungstatbestand im Sinne des § 1 VermG vorliege. Der Widerspruch der Kläger blieb erfolglos. Auch die Widerspruchsbehörde verneinte eine Schädigungsmaßnahme, weil die Entschädigung nicht diskriminierend niedrig gewesen sei und es keine Anhaltspunkte dafür gebe, daß ein Enteignungszweck nur vorgeschoben oder in willkürlicher Weise gerade auf das Grundstück der Widerspruchsführer zugegriffen worden sei.

Dagegen haben die Kläger Klage erhoben. Das Verwaltungsgericht hat die Beklagte verpflichtet, das Grundstück an die Kläger zurückzuübertragen. Zur Begründung dieses Urteils hat es im wesentlichen ausgeführt: Das Grundstück sei Gegenstand einer unlauteren Machenschaft im Sinne des § 1 Abs. 3 VermG gewesen. Durch die gerichtliche Beweisaufnahme sei der aus den Akten gewonnene Eindruck bestätigt worden, daß das Vorhaben zur Errichtung eines Wasch- und Pflegestützpunktes, für das eine nennenswerte Planung nicht bestanden habe, wegen der Kündigung des Pachtvertrages in großer Eile kurzfristig und auf die dafür zu großen Grundstücke der Kläger "umgeleitet" worden sei, um einen Enteignungsgrund zu liefern. Die Rückübertragung des Grundstücks sei auch nicht nach § 4 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 5 Abs. 1 Buchst. d VermG ausgeschlossen. Das bereits errichtete Sozialgebäude sei in ein Ausstellungs- und Bürogebäude verändert worden. Eine solche umfassende Umnutzung lasse die Anwendung des § 5 Abs. 1 Buchst. d VermG entfallen. Dies ergebe sich schon daraus, daß das Bestandsschutzinteresse des derzeitigen Eigentümers nur dann Vorrang vor dem Restitutionsinteresse des Alteigentümers habe, wenn jener das Restitutionsobjekt auch tatsächlich zu betrieblichen Zwecken benötige und dieser Zweck durchgängig und gleichermaßen weiterbestehe. Für die vorgenommene umfassende Änderung stehe dem derzeitigen Eigentümer im übrigen das Rechtsinstitut des Investitionsvorrangbescheides zur Verfügung. Es bleibe somit nur die seinerzeit bereits errichtete Waschstraße als Rückgabehindernis, weil die übrigen baulichen Veränderungen erst nach dem Stichtag des § 5 Abs. 2 VermG vorgenommen worden seien. Auch diese Waschanlage stehe jedoch der Restitution nicht entgegen. Die Kläger hätten der Beigeladenen zu 1 ausdrücklich angeboten, das Gelände insoweit an sie zu verpachten. Auch auf ausdrückliche Frage des Gerichts habe die Beigeladene nicht geltend gemacht, daß unter diesen Umständen noch eine erhebliche Beeinträchtigung ihres Unternehmens vorliege. Außer Betracht bleiben müsse bei dieser Beurteilung, daß durch die Rückgabe die Sicherung der erheblichen Kredite wegfalle, die die Beigeladene zu 1 für ihre Investitionen auf dem Grundstück aufgenommen habe; denn diese Grundpfandrechte seien unter Verstoß gegen das Verfügungsverbot des § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG eingetragen worden.

Gegen dieses Urteil haben die Beklagte und die Beigeladene zu 1 die vom Senat zugelassene Revision mit dem Ziel der Klagabweisung eingelegt.

Die Beklagte macht geltend: Das Verwaltungsgericht habe zu Unrecht das Vorliegen unlauterer Machenschaften im Sinne des § 1 Abs. 3 VermG bejaht. Das Verwaltungsverfahren sei unter Berücksichtigung von Standortvarianten "normal" abgelaufen. Anders als das Verwaltungsgericht meine, sei der Zusammenhang zwischen vorausgehender Planung und Durchführung des Vorhabens auf dem in Anspruch genommenen Gelände auch nicht durchbrochen worden; vielmehr habe die stufenweise Verwirklichung des Projekts selbstverständlich Änderungen eingeschlossen. Das angegriffene Urteil weiche mit der Annahme einer unlauteren Machenschaft auch von dem Beschluß des Bundesverwaltungsgerichts vom 4. Januar 1994 - BVerwG 7 B 99.93 - ab; denn anders als dort sei hier kein Enteignungszweck lediglich vorgeschoben gewesen, weil Planung und Realisierung des Vorhabens in wesentlichen Teilen identisch seien. Das Verwaltungsgericht habe des weiteren zu Unrecht den Rückgabeausschlußtatbestand nach § 5 Abs. 1 Buchst. d VermG verneint. Dessen Einengung auf eine funktional gleiche gewerbliche Nutzung sei durch den Wortlaut des Gesetzes nicht gedeckt und werde darüber hinaus den wirtschaftlichen Erfordernissen der sich durch die Wiedervereinigung ändernden Marktbedingungen nicht gerecht. Auch das Versprechen der Kläger, das Grundstück für betriebliche Zwecke zu verpachten, beseitige nicht die durch eine Eigentumsrückübertragung begründete Gefährdung des Unternehmens, weil der Pächter für investive Maßnahmen die Zustimmung des Verpächters benötige und sich aus einem Pachtverhältnis fortlaufend neue Reibungspunkte ergeben würden. In diesem Zusammenhang hätten trotz des Verfügungsverbots die Beleihungen des Grundstücks berücksichtigt werden müssen, weil das Unternehmen ohne sie nicht mehr existenzfähig gewesen wäre.

Die Beigeladene zu 1 beanstandet mit ihrer Revision die tatsächlichen Feststellungen des Verwaltungsgerichts, die zur Annahme einer unlauteren Machenschaft geführt haben: Widersprüchlich sei, daß das Verwaltungsgericht einerseits eine Beschlußvorlage vom 17. April 1985 zu einem Pkw-Wasch- und Pflegestützpunkt auf dem Grundstück der Kläger erwähne, andererseits es aber nicht für erwiesen halte, daß der Enteignung überhaupt eine nennenswerte Planung vorausgegangen sei. Daß die Planung nicht nennenswert gewesen und eine Grundsatzentscheidung für den Standort erst nach der Enteignung getroffen worden sei, lasse sich weder den Zeugenaussagen noch den Akten entnehmen. Abgesehen davon seien die Ausführungen des Verwaltungsgerichts zum Rückgabeausschluß des § 5 Abs. 1 Buchst. d VermG fehlerhaft. Für die Frage, ob ein Grundstück die Voraussetzungen dieses Rückgabeausschlußtatbestandes erfülle, sei die Nutzung der gesamten Fläche maßgeblich. Zu beurteilen sei, ob sie nach funktionaler Betrachtung dem Unternehmen zugerechnet werden könne und in dieses eingegliedert sei. Solange dieser funktionale Zusammenhang zum Betriebszweck gewahrt bleibe, seien auch Nutzungsänderungen unerheblich. Die mit der Rückgabe des Grundstücks verbundene Beeinträchtigung des Unternehmens werde durch den Abschluß eines Pachtvertrages nicht abgewendet. Zu einem funktionierenden Betrieb gehöre, daß der Standort gesichert sei und der Kostendruck nicht durch künftige Miet- oder Pachtzinszahlungen erhöht werde. Darüber hinaus müsse gewährleistet sein, daß der Betrieb Investitionen tätigen könne, ohne deswegen gezwungen zu sein, sich jeweils mit dem Eigentümer auseinanderzusetzen. Schließlich dürfe die mögliche Nutzung der Betriebsgrundstücke als Kreditgrundlage nicht außer Betracht bleiben. Diese Wertung liege auch der Regelung des § 11 Abs. 2 des Treuhandgesetzes zugrunde. Ein Vermietungs- oder Verpachtungsangebot könne ausnahmsweise dann von Bedeutung sein, wenn das Gewerbe üblicherweise in gemieteten oder gepachteten Räumen stattfinde und kein erheblicher Investitionsaufwand erforderlich sei. Dieser Wertung entspreche die Regelung des § 3 Abs. 3 Satz 2 des Investitionsvorranggesetzes - InVorG -, die den Vermietungs- oder Verpachtungseinwand auch nur im Falle der Betriebsüblichkeit anerkenne.

Die Kläger verteidigen die Ausführungen der angegriffenen Entscheidung und weisen darauf hin, daß die Beigeladene zu 1 ihre maßgeblichen Investitionen erst nach dem Stichtag des § 5 Abs. 2 VermG vorgenommen habe. Diese rechtfertigten daher nicht die Annahme, daß mit der Rückgabe des Grundstücks eine Beeinträchtigung des Unternehmens verbunden sei.

Die Beigeladene zu 2 unterstützt die Revisionsführer und weist darauf hin, daß der von § 5 Abs. 1 Buchst. d VermG bezweckte Vorrang für den wirtschaftlichen Aufbau in den neuen Ländern nur dann erreicht werden könne, wenn betrieblich bedingte Nutzungsänderungen nicht den Verlust wertvoller Betriebsgrundstücke im Restitutionswege nach sich zögen. Auch sie hält Vermietungs- oder Verpachtungsangebote nur in Ausnahmefällen für geeignet, den Rückgabeausschluß zu verhindern, und vertieft insoweit die Ausführungen der Beigeladenen zu 1.

II.

Die Revisionen sind begründet. Das Urteil des Verwaltungsgerichts verletzt Bundesrecht; denn die der Annahme einer Schädigung nach § 1 Abs. 3 VermG zugrunde liegenden tatsächlichen Feststellungen sind nicht verfahrensfehlerfrei getroffen worden. Darüber hinaus halten die Ausführungen zu den Voraussetzungen des Eigentumsrückgabeausschlusses nach § 5 Abs. 1 Buchst. d VermG einer revisionsgerichtlichen Prüfung nicht stand. Da die tatrichterlichen Feststellungen weder für eine Entscheidung über das Rückgabeverlangen der Kläger noch für die entschädigungsrechtlich bedeutsame Beurteilung ihrer Berechtigung nach dem Vermögensgesetz ausreichen, muß der Rechtsstreit in vollem Umfange nach § 144 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 VwGO an das Verwaltungsgericht zurückverwiesen werden.

1. Die Feststellung des Verwaltungsgerichts, die ohnehin vorhandene Planung für die Errichtung eines Wasch- und Pflegestützpunktes sei kurzfristig auf die Grundstücke der Kläger umgeleitet worden, um diese enteignen zu können, beruht maßgeblich auf der Einschätzung, daß der Enteignung eine nennenswerte Planung für diesen Standort nicht vorausgegangen sei. Diese Annahme geht an dem Inhalt der dem Gericht vorgelegten Verwaltungsvorgänge vorbei, die ausweislich des Urteils Gegenstand der Entscheidung waren. Aus diesen Vorgängen, insbesondere aus der im Ortstermin am 30. Januar 1996 (Bl. 441 und 451 der Gerichtsakte) überreichten Akte der Plankommission des Rats der Stadt S. - Standortgenehmigung für den Neubau einer Wasch- und Pflegestation - läßt sich entnehmen, daß vor der Enteignung nicht unerhebliche Planungsaktivitäten stattfanden. Danach hat die Plankommission am 25. Januar 1985 das Verkehrskombinat S. beauftragt, neben der Ausarbeitung der GE (gemeint ist Grundsatzentscheidung) auf der Grundlage des Standortvorschlages IG S.-Nord "im Interesse einer möglichen Weiterqualifizierung der GE" kurzfristig einen Standortantrag für die hier umstrittene Fläche (S.weg) zu stellen. Das Verkehrskombinat leitete daraufhin mit Schreiben vom 31. Januar 1985 unter Übersendung von Lageplänen des Bauvorhabens das Verfahren der Standortzustimmung für den "Bau einer Pkw-Wasch- und Pflegehalle in S., S.weg" ein. In den folgenden zwei Wochen gingen zahlreiche zustimmende Stellungnahmen der angeschriebenen - nach heutigem Rechtsverständnis als Träger öffentlicher Belange anzusehenden - Institutionen ein. Am 6. Februar 1985 - also vor der vom Verwaltungsgericht erwähnten Räumungsaufforderung der Kläger vom 12. Februar 1985 - fand eine Sitzung mit den an der Planung beteiligten Stellen zur Festlegung des Standortes S.weg statt. Über diese Sitzung existiert ein sog. Festlegungsprotokoll vom 11. Februar 1985, aus dem sich Einzelheiten zur Abstimmung der Planung mit den jeweiligen öffentlichen Belangen ergeben. Probleme gab es in der Folgezeit offenbar wegen des geplanten Anschlusses an das Fernwärmenetz, was zu Verzögerungen führte und möglicherweise der Grund ist, daß die Beratung über die Beschlußvorlage zur Enteignung zweimal abgesetzt wurde (Ratssitzungen vom 20. Februar und 17. April 1985), bis dann am 26. Juni 1985 die Enteignung beschlossen wurde.

Mit diesem Akteninhalt steht die in dem angegriffenen Urteil getroffene Feststellung, eine nennenswerte Planung für das Vorhaben auf dem Grundstück der Kläger habe vor der Enteignung nicht stattgefunden, in Widerspruch. Daher muß das Verwaltungsgericht erneut - nun aber unter Berücksichtigung der aktenkundigen Planungsaktivitäten - der Frage nachgehen, ob dem Zugriff auf das Grundstück der Kläger eine unlautere Machenschaft im Sinne des § 1 Abs. 3 VermG zugrunde lag; denn zur Beantwortung dieser Frage durch das Revisionsgericht sind die übrigen, verfahrensfehlerfrei getroffenen Tatsachenfeststellungen keine hinreichende Grundlage. Verfehlt ist die Auffassung der Beklagten, eine unlautere Machenschaft scheide schon deswegen aus, weil kein Sachverhalt vorliege, der die in dem Beschluß des Senats vom 4. Januar 1994 - BVerwG 7 B 99.93 - (Buchholz 112 § 1 VermG Nr. 12) für Enteignungsfälle aufgestellten Voraussetzungen erfülle. Klargestellt hat der Senat seinerzeit, daß die Vorschrift des § 1 Abs. 3 VermG nicht nur rechtsgeschäftliche Erwerbsvorgänge, sondern auch den hoheitlichen Zugriff auf Vermögenswerte erfaßt. Bei der dort zu beurteilenden Enteignung nach dem Aufbaugesetz hat er eine unlautere Machenschaft unter der Voraussetzung bejaht, daß ein gesetzlich zugelassener Enteignungszweck nur vorgeschoben worden sei, um das Grundstück zu ganz anderen Zwecken zu erlangen. Damit ist nicht gesagt, daß andere Fälle unlauterer Machenschaften nicht denkbar seien; denn es liegt auf der Hand, daß gerade der an den Verhältnissen des Einzelfalls orientierte Schädigungstatbestand des § 1 Abs. 3 VermG keine abschließende Auflistung von Fallgruppen zuläßt, in denen es beim Eigentumszugriff "nicht mit rechten Dingen" zugegangen ist.

2. Falls das Verwaltungsgericht wiederum zu der Überzeugung gelangen sollte, die Kläger oder ihre Rechtsvorgänger seien Opfer einer unlauteren Machenschaft und damit Berechtigte im Sinne des § 2 Abs. 1 VermG, wird es die Frage, ob die Rückgabe des entzogenen Vermögenswerts nach § 5 Abs. 1 Buchst. d VermG ausgeschlossen ist, nach anderen Maßstäben beurteilen müssen als bisher. Die dem Urteil zugrundeliegende Auslegung und Anwendung dieses Rückgabeausschlußtatbestandes weist in mehrfacher Hinsicht Mängel auf. Dies gilt für die Ausführungen zur Einbeziehung der betroffenen Fläche in das Unternehmen der Beigeladenen zu 1 ebenso wie für die Annahme des Gerichts, es sei keine erhebliche Beeinträchtigung des Unternehmens infolge einer Rückgabe des Eigentums an dem Grundstück zu erwarten.

Die Vorschrift des § 5 Abs. 1 Buchst. d VermG setzt voraus, daß das zurückverlangte Grundstück an dem in § 5 Abs. 2 VermG genannten Stichtag, dem 29. September 1990, der gewerblichen Nutzung zugeführt oder in eine Unternehmenseinheit einbezogen war und nicht ohne erhebliche Beeinträchtigung des Unternehmens zurückgegeben werden kann. Dabei muß die rückgabehindernde Nutzung nach der Rechtsprechung des Senats bis zur Entscheidung über die Rückübertragung fortbestanden haben, um den Restitutionsausschluß rechtfertigen zu können (Beschluß vom 28. August 1995 - BVerwG 7 B 214.95 - Buchholz 112 § 6 VermG Nr. 13; Urteil vom 1. Dezember 1995 - BVerwG 7 C 27.94 - BVerwGE 100, 77 (83)[BVerwG 01.12.1995 - 7 C 27/94]).

a) Das Verwaltungsgericht hat das Grundstück nur insoweit im Sinne des § 5 Abs. 1 Buchst. d VermG in das Unternehmen der Beigeladenen zu 1 einbezogen gesehen, als auf ihm die Waschanlage errichtet war. Eine Berücksichtigung des nach dem Stichtag des § 5 Abs. 2 VermG umgebauten und in seiner Nutzung geänderten Sozialgebäudes hat es abgelehnt und die Kläger insoweit auf die Regelungen des Investitionsvorranggesetzes - InVorG - verwiesen. Diese Beurteilung wird dem Zweck des § 5 Abs. 1 Buchst. d VermG nicht gerecht; das Verwaltungsgericht läßt darüber hinaus außer acht, daß maßgeblicher Vermögenswert das Grundstück ist, dessen gewerbliche Nutzung sich nicht in seiner Bebauung erschöpft haben muß.

Mit dem Rückgabeausschluß nach dieser Norm soll die Lebensfähigkeit von Unternehmen in den neuen Ländern gesichert werden. Es handelt sich - vergleichbar der Vorschrift des § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. b VermG - um eine "vergangenheitsorientierte investive Vorfahrtsregelung" (Hellmann, in: Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus, VermG, § 5 Rn. 59 unter Berufung auf BTDrucks 12/2944 S. 51). Die Unternehmensförderung soll "Vorfahrt" vor dem Rückgabebegehren des Berechtigten haben, wenn das Grundstück im Zeitpunkt des Rückgabeverlangens noch den im Betrieb verfolgten unternehmerischen Zwecken dient, also - mit anderen Worten - funktionell noch in die Unternehmenseinheit einbezogen ist. Die Beigeladene zu 1 beanstandet daher zu Recht, daß das Verwaltungsgericht allein auf den Umbau und die Umnutzung des Sozialgebäudes abgestellt hat, ohne dabei zu berücksichtigen, ob dieses auch in seiner neuen Nutzung dem Betriebszweck zugeordnet ist. Selbst wenn eine solche Gebäudeumnutzung umfassend ist, bleibt die Interessenlage aus der Sicht des Unternehmens dieselbe, wenn die neue Nutzung ebenso betriebsbezogen ist wie die alte. Erst wenn die Nutzung betriebsfremd wird oder nur deswegen betriebsbezogen bleibt, weil der Betrieb selbst grundlegend verändert wurde, entfällt der Vorrang des in § 5 Abs. 1 Buchst. d VermG geregelten Förderzwecks. Dem läßt sich nicht entgegenhalten, daß die Umbaumaßnahme möglicherweise nur unter Beachtung der Vorschriften des Investitionsvorranggesetzes hätte durchgeführt werden dürfen und damit gegen die Veränderungssperre des § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG verstoßen worden sein könnte. Der Senat hat bereits an anderer Stelle darauf hingewiesen, daß § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG dem Berechtigten lediglich einen vor den Zivilgerichten zu verfolgenden schuldrechtlichen Unterlassungsanspruch gewährt, jedoch nichts an der Erheblichkeit der vom Verfügungsberechtigten gleichwohl geschaffenen restitutionsbeeinträchtigenden Tatsachen ändert (BVerwG, Urteil vom 28. Juli 1994 - BVerwG 7 C 60.93 - Buchholz 112 § 6 VermG Nr. 8); entsprechendes gilt, wenn - wie hier - durch tatsächliche Veränderungen des Vermögenswertes die Voraussetzungen eines Restitutionsausschlußgrundes aufrechterhalten worden sein sollten.

Das Verwaltungsgericht wird demgemäß klären müssen, ob sich die jetzige Nutzung des früheren Sozialgebäudes zu Büro- und Ausstellungszwecken im Rahmen des bisherigen, d.h. des am Stichtag bestehenden Betriebszwecks hält. Hatte die Rechtsvorgängerin der Beigeladenen zu 1 seinerzeit bereits den Autohandel aufgenommen, ist die Bejahung dieser Frage unproblematisch. Anders verhält es sich, wenn der Betrieb erst später seine Angebotspalette auf den Verkauf von Kraftfahrzeugen erweitert haben sollte. In diesem Fall könnte die Betriebsbezogenheit der Umnutzung hinsichtlich der Ausstellungsräume dann bejaht werden, wenn sich die Betriebserweiterung als eine marktgerechte Ergänzung, also eine den wirtschaftlichen Verhältnissen im wiedervereinigten Deutschland entsprechende Weiterentwicklung der zum Stichtag bestehenden unternehmerischen Tätigkeit darstellte; denn nur wenn das Unternehmen unter Berücksichtigung der von solchen Betrieben üblicherweise abgedeckten Tätigkeiten dasselbe blieb, ist die Anwendung des § 5 Abs. 1 Buchst. d VermG gerechtfertigt. Unter dieser Voraussetzung bleibt die gewünschte "Vorfahrt" vergangenheitsbezogen, weil sie auf dem vorhandenen Bestand aufbaut.

Ob und inwieweit die Rückgabe des Grundstücks ausgeschlossen ist, entscheidet sich allerdings nicht ausschließlich nach der Nutzung der beiden erwähnten Gebäude. Umstrittener Vermögenswert ist das Grundstück. Maßgeblich ist daher, inwieweit es als solches in den Betrieb der Beigeladenen zu 1 einbezogen ist. Dafür ist auch die Nutzung der übrigen Grundstücksfläche von Belang, zumal das Verwaltungsgericht ausdrücklich festgestellt hat, daß sie jedenfalls für den seinerzeitigen Enteignungszweck erheblich überdimensioniert war. Insoweit fehlt es an tatsächlichen Feststellungen, die unabhängig davon getroffen werden müssen, ob die Kläger einen Rückgabeausschluß durch das Angebot eines Nutzungsverhältnisses abwenden können; denn je nach Lage der Dinge käme auch eine voraussetzungslose Teilrückgabe des Grundstücks in Betracht (BVerwG, Urteil vom 30. November 1995 - BVerwG 7 C 55.94 - BVerwGE 100, 70 (73)[BVerwG 30.11.1995 - 7 C 55/94]). Auf dem beanspruchten Grundstück liegende Grundpfandrechte sind für die Frage der betrieblichen Einbindung oder Einbeziehung in ein Unternehmen ohne Belang. Die für § 5 Abs. 1 Buchst. d VermG erforderliche Nutzungsänderung stellt ausschließlich auf den Vermögenswert als körperlichen Gegenstand ab. Belastungen des Grundstücks oder seine Beleihungsfähigkeit im Unternehmensinteresse spielen erst bei der Frage eine Rolle, ob die Rückübertragung des Eigentumsrechts an dem Vermögenswert zu einer erheblichen Beeinträchtigung des Unternehmens führt. Diese vom Gesetz vorgegebene strikt trennende Betrachtungsweise stellt sicher, daß der Rückgabeausschluß auf Betriebsgrundstücke beschränkt bleibt und nicht beliebige als Kreditgrundlage benutzte oder benutzbare Immobilien erfaßt. Die erforderliche tatsächliche Einbindung des Vermögenswerts in den Betrieb setzt allerdings nicht ausnahmslos voraus, daß auf dem Grundstück bereits Betriebsabläufe stattfinden. Auch sog. Vorratsflächen können den erforderlichen Betriebsbezug haben. Voraussetzung dafür ist jedoch, daß die künftige betriebliche Nutzung am Stichtag bereits konkret in Aussicht genommen und absehbar war und die Flächen daher bei vernünftiger Betrachtungsweise dem betrieblichen Zusammenhang zugeordnet sind.

b) Schließlich durfte das Verwaltungsgericht eine erhebliche Beeinträchtigung des Unternehmens im Falle der Rückgabe des Eigentums an dem Betriebsgrundstück auch nicht ohne weiteres deswegen verneinen, weil die Kläger der Beigeladenen zu 1 eine Verpachtung des Geländes angeboten haben. Zwar kann es einem Alteigentümer nicht von vornherein versagt sein, den Rückgabeausschluß des § 5 Abs. 1 Buchst. d VermG durch ein Vermietungs- oder Verpachtungsangebot abzuwenden (vgl. die Erläuterungen der Bundesregierung zum Vermögensgesetz in der Fassung des Einigungsvertrages, BTDrucks 11/7831, S. 7). Ob unter dieser Voraussetzung eine durch die Eigentumsrückgabe entstehende erhebliche Beeinträchtigung des Unternehmens entfällt, muß jedoch unter Berücksichtigung der tatsächlichen und rechtlichen Bedingungen, wie sie sich durch die mit der Wiedervereinigung verbundene Reprivatisierung darstellen, und nach Maßgabe der sich aus der jeweiligen betrieblichen Tätigkeit ergebenden Bedürfnisse des betroffenen Unternehmens beantwortet werden.

Auszugehen ist davon, daß § 11 Abs. 2 Satz 2 des Treuhandgesetzes den neu entstandenen Kapitalgesellschaften die vor ihrer Umwandlung von den Einrichtungen der volkseigenen Wirtschaft in Rechtsträgerschaft gehaltenen Grundstücke als Eigentum zuordnet, um ihre Funktionsfähigkeit zu sichern. Diesem Zweck sind nach § 5 Abs. 1 Buchst. d VermG auch die Restitutionsinteressen früherer Grundeigentümer untergeordnet. Gefährdungen der Funktionsfähigkeit eines Unternehmens können sowohl die technischen als auch die finanzwirtschaftlichen Voraussetzungen eines geordneten Betriebsablaufs betreffen. Als "erhebliche Beeinträchtigungen" im Sinne des § 5 Abs. 1 Buchst. d VermG sind sie nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der sich der Senat anschließt, allerdings nur dann anzusehen, wenn sie die Lebensfähigkeit des Unternehmens berühren. Dabei reicht es aus, wenn sich eine solche Gefahr bei langfristiger Betrachtung der Ertragslage ergibt (BGH, Urteil vom 15. April 1994 - V ZR 79/93 - NJW 1994, 1723 (1726) [BGH 15.04.1994 - V ZR 79/93][BGH 15.04.1994 - V ZR 79/93]). Zur Klarstellung sei darauf hingewiesen, daß mit der Lebensfähigkeit des Unternehmens der Fortbestand seines Betriebes an dem konkreten Standort gemeint ist. Es soll auch einem ertragsstarken Unternehmen nicht angesonnen werden, wegen einer erzwungenen Rückgabe des Betriebsgrundstücks einen neuen Betrieb an einem anderen Standort errichten zu müssen (so zu Recht VG Berlin, Urteil vom 29. August 1994 - VG 31 A 880/93 - VIZ 1995, 187 (189)).

Ob aus der Sicht der technischen Voraussetzungen eines geordneten Betriebsablaufs ein bloßes Besitzrecht ausreicht, wird maßgeblich durch die Art des Betriebes bestimmt. So wird ein Fabrikationsunternehmen mit ortsfesten Produktionsanlagen eher auf eine uneingeschränkte Verfügungsmacht über das Betriebsgrundstück angewiesen sein als ein Handelsunternehmen, das das Anwesen ausschließlich zu Verwaltungs- oder Lagerzwecken benutzt. Erfordert der Betriebszweck die Errichtung oder die Änderung vorhandener baulicher Anlagen und damit dauerhafte Umgestaltungen des Grundstücks, wird regelmäßig eine Eigentümerstellung notwendig sein. Das gilt verstärkt, wenn die baulichen Anlagen wegen der Art des hergestellten Produkts häufigen Veränderungen unterworfen sind, um den neuesten Entwicklungsstand halten zu können. In einer solchen Situation bietet ein Nutzungsverhältnis mit möglichen Auseinandersetzungen über den Umfang des Nutzungsrechts nicht die notwendige Investitionssicherheit. Von Bedeutung ist auch, ob der Betrieb seiner Art nach auf eine langfristige Perspektive an seinem Standort angewiesen ist.

Aus finanzwirtschaftlicher Sicht muß beachtet werden, daß ein Unternehmen eigenen Grund und Boden beleihen lassen kann und daß der Zwang, ein Betriebsgrundstück anmieten zu müssen, zu einem weiteren Kostendruck führt. Dies ist insbesondere in den neuen Ländern wegen der geringen Eigenkapitaldecke der dortigen Unternehmen von großer Bedeutung. Deshalb dürfte regelmäßig eine Eigentumsrückgabe ausscheiden, wenn die Fortführung des Unternehmens nicht unerhebliche Investitionen erfordert.

Um nicht in jedem Fall eine aufwendige Prüfung all dieser Gesichtspunkte vornehmen zu müssen, bietet sich als Beurteilungshilfe eine vergleichende Heranziehung des § 3 Abs. 3 Satz 2 InVorG an. Nach dieser Vorschrift kann ein Investitionsvorrangbescheid mit der Begründung versagt werden, daß anstelle einer Veräußerung eine Vermietung oder Verpachtung für Vorhaben der in Aussicht genommenen Art üblich ist. Überträgt man dies auf die von § 5 Abs. 1 Buchst. d VermG erfaßten Fälle - was schon deswegen naheliegt, weil es sich dabei ebenfalls um eine, wenn auch vergangenheitsorientierte, investive Vorfahrtsregelung handelt -, so ist zunächst zu fragen, ob es bei Betrieben der betroffenen Art im Beitrittsgebiet (Art. 3 EV) üblich ist, die betrieblich genutzten Grundstücke in Fremdbesitz zu halten. Ist dies zu verneinen, kann unterstellt werden, daß sich der Rückgabeausschluß nicht durch eine Nutzungsvereinbarung abwenden läßt, weil sich die Betriebsüblichkeit regelmäßig aufgrund der wirtschaftlichen Gegebenheiten der Branche herausgebildet hat. Ist es auf der anderen Seite - wie etwa bei Freiberuflern oder bei kleinen Unternehmen im Dienstleistungsbereich - im Beitrittsgebiet üblich, daß die betriebliche Tätigkeit in gemieteten Räumen stattfindet, spricht zwar viel dafür, daß das Angebot einer Vermietung oder Verpachtung geeignet ist, betriebliche Beeinträchtigungen auszuräumen. Abweichend von § 3 Abs. 3 Satz 2 InVorG steht damit aber noch nicht fest, daß der Abschluß eines Nutzungsvertrages dem konkret betroffenen Unternehmen zumutbar ist. Vielmehr kann dieses nach wie vor aus finanziellen Gründen auf das Grundeigentum angewiesen sein, sei es zum Zwecke seiner Beleihung, sei es, weil der Betrieb bei Zahlung eines Nutzungsentgelts nicht rentabel zu führen ist. Anders als bei § 3 Abs. 3 Satz 2 InVorG ist die Üblichkeit in den Fällen des § 5 Abs. 1 Buchst. d VermG mithin nur ein Indiz für die Möglichkeit einer schuldrechtlichen Nutzung. Dies erklärt sich daraus, daß dem Unternehmen aufgrund der in § 11 Abs. 2 Satz 2 des Treuhandgesetzes vorgenommenen Eigentumszuordnung das Grundstück bereits gehört und darauf eingerichtet ist, auf und mit ihm zu arbeiten. Ausschlaggebend kann daher nicht - wie bei einem Vorhaben nach dem Investitionsvorranggesetz - die mögliche Gefährdung eines künftigen Unternehmens dieser Art sein, dem angesonnen wird, auf fremdem Grund und Boden zu arbeiten, sondern die konkrete Gefährdung eines bereits betriebenen Unternehmens, dem das Eigentum an seinem Betriebsgrundstück entzogen werden soll. Dabei dürfen auch nach dem Stichtag des § 5 Abs. 2 VermG aufgenommene Belastungen nicht unberücksichtigt bleiben, wenn sie der Sicherung von Krediten für Investitionen dienen, die sich im oben beschriebenen Sinne im Rahmen des bisherigen Betriebszwecks halten.

Das Verwaltungsgericht hätte also, bevor es die Erheblichkeit des Verpachtungsangebots der Kläger bejahte, prüfen müssen, ob es üblich ist, bei derartigen Unternehmen das Betriebsgelände in Fremdbesitz zu halten, und im Falle einer Bejahung weiter untersuchen müssen, ob die konkrete Situation des betroffenen Unternehmens eine Eigentumsrückgabe zuläßt. Sollten die auf dem Grundstück ruhenden Lasten im Rahmen des Unternehmenszwecks aufgenommene Kredite sichern, spräche bereits dies dagegen.

Selbst unter der Voraussetzung, daß die Üblichkeit und darüber hinaus die konkrete Ertragslage des Unternehmens der Beigeladenen zu 1 eine Eigentumsrückgabe erlauben, reicht ein unsubstantiiertes Angebot, wie die Kläger es hier abgegeben haben, nicht aus, um den Rückgabeausschluß des § 5 Abs. 1 Buchst. d VermG abzuwenden. Erforderlich ist vielmehr ein konkretes, insbesondere nach Nutzungsdauer sowie Pacht- oder Mietzinshöhe akzeptables Anerbieten. Die Vermögensbehörde muß also, wenn sie eine Abwendungsbefugnis anerkennen will, den Alteigentümer - notfalls unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung - zur Abgabe eines solchen Angebots auffordern. Ob es annehmbar ist, müssen die Behörde und ggf. das Verwaltungsgericht unter Berücksichtigung der Einwendungen des Unternehmens prüfen. Einigen sich die Beteiligten nicht vor der Rückgabe über einen Nutzungsvertrag - worauf die Behörde nach § 31 Abs. 5 VermG hinzuwirken hat und wofür sie das Restitutionsverfahren aussetzen kann -, kann ein Rückgabebescheid nur ergehen, wenn zuvor festgestellt worden ist, daß ein akzeptables Angebot vorliegt. Gegebenenfalls kann die Rückgabe auch unter der Bedingung ausgesprochen werden, daß der Berechtigte für eine gewisse Zeit an sein Angebot gebunden ist, um dem Unternehmen eine Überlegungsfrist zur Annahme einzuräumen.

Es bleibt darauf hinzuweisen, daß im Falle der Rückübertragung des Eigentums an dem umstrittenen Grundstück diese grundsätzlich nur unter gleichzeitiger Entscheidung über den Wertausgleich nach § 7 Abs. 1 VermG ausgesprochen werden darf (vgl. Urteil des Senats vom 18. Januar 1996 - BVerwG 7 C 45.94 - Buchholz 428 § 6 VermG Nr. 17).

Dr. Franßen

Dr. Bardenhewer

Kley

Herbert

Dr. Brunn