Bundesgerichtshof
Urt. v. 29.01.1988, Az.: V ZR 146/86

Die von den Klägern an die Beklagte geleistete Zahlung (1 127 604 DM) hat ihren Rechtsgrund in der mündlichen Ablösevereinbarung der Parteien vom 18. Juni 1979.

a) Die Parteien haben sich darüber geeinigt, daß die Beklagte auf das Wiederkaufsrecht verzichten und die Löschung der Rückauflassungsvormerkung bewilligen sollte. Als Gegenleistung verpflichteten sich die Kläger zur Zahlung eines - weder im Reichssiedlungsgesetz noch in dem Kaufvertrag der Parteien vom 13. Dezember 1972 vorgesehenen - Wertausgleichs (Ablösebetrag). Ein solcher »Verzichtsvertrag« ist ein vollkommen zweiseitig verpflichtender (»gegenseitiger«) Vertrag (vgl. OLG Celle RdL 1970, 187, 188).

b) Der Verzichtsvertrag ist wirksam.

aa) Er bedurfte nicht der Form des § 313 Satz 1 BGB. Eine entsprechende Anwendung dieser Vorschrift setzt voraus, daß die Rechtsposition, zu deren Erwerb, Übertragung oder Aufgabe sich der eine Vertragsteil verpflichtet, die Qualität eines Anwartschaftsrechts hat. Das ist nur dann der Fall, wenn mindestens bereits die Auflassung erklärt ist (BGHZ 83, 395, 398 ff.); die Innehabung eines schuldrechtlichen Anspruchs auf Eigentumsverschaffung genügt selbst dann nicht, wenn dieser durch eine Auflassungsvormerkung gesichert ist (BGHZ 89, 41, 44 [BGH 11.11.1983 - V ZR 211/82]/45).

bb) (von der weiteren Darstellung wird abgesehen)

cc) Der Verzichtsvertrag ist auch nicht gemäß § 306 BGB nichtig. Die von der Beklagten geschuldete Leistung war möglich, denn deren Wiederverkaufsrecht konnte durch den versprochenen Verzicht beseitigt werden.

(1) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts stand der Beklagten ein vertragliches Wiederkaufsrecht zu.

Zu Unrecht rügt die Revision diese Feststellung als verfahrensfehlerhaft (§ 286 ZPO), weil mangels gegenteiliger Anhaltspunkte davon auszugehen sei, daß Ziffer XIV des Vertrages vom 13. Dezember 1972 unter Nr. 1 nur eine Festsetzung der näheren Bedingungen des gesetzlichen Wiederkaufsrechts nach § 20 RSiedlG(BGH Urt. vom 23. Dezember 1966, V ZR 46/64, WM 1967, 134, 135) enthalte.

Der Senat kann die Auslegung und Würdigung der von der Beklagten vorformulierten Bedingungen des Vertrages vom 13. Dezember 1972 voll nachprüfen, da die Beklagte ein für den gesamten Freistaat Bayern zuständiges gemeinnütziges Siedlungsunternehmen ist (vgl. Ziffer I des Vertrages) und der Verwendungsbereich des Vertragsformulars daher über den Bereich eines Oberlandesgerichts hinausgeht (BGH Urteile vom 29. März 1974, V ZR 22/73, NJW 1974, 1135, 1136; vom 30. Mai 1979, VIII ZR 232/78, NJW 1979, 2199; BGHZ 98, 256, 258) [BGH 19.09.1986 - V ZR 72/85]. Daß der Vertrag notariell beurkundet ist, steht der Überprüfung nicht entgegen (BGHZ 75, 15, 20; vgl. auch das Senatsurteil BGHZ 97, 238, 242 [BGH 07.03.1986 - V ZR 228/84] in einer ebenfalls die Beklagte betreffenden Siedlungssache).

Der Hinweis der Revision auf das angeführte Senatsurteil vom 23. Dezember 1966 geht fehl. In jenem Falle war in dem Grundstückskaufvertrag ausdrücklich an das nach § 20 RSiedlG bestehende (gesetzliche) Wiederkaufsrecht angeknüpft und im übrigen die Ausgestaltung dieses Rechts näher bestimmt worden. Hier dagegen ist das gesetzliche Wiederkaufsrecht nach § 20 RSiedlG in der Kaufurkunde nicht erwähnt. Statt dessen wurde der Beklagten als Siedlungsträger »als Vertragsbedingung (von der weiteren Darstellung wird abgesehen) das Recht eingeräumt«, den Grundbesitz zurückzuerwerben, wenn bestimmte Bedingungen (Ziffer XIV Nr. 1 bis 5 der Kaufurkunde) eintreten. Diese Bedingungen erweitern insgesamt den Katalog der in § 20 RSiedlG genannten Voraussetzungen des Wiederkaufsrechts. Auch die weiteren Einzelheiten des Wiederkaufsrechts sind - mit einer im vorliegenden Zusammenhang nicht interessierenden Ausnahme - einheitlich ausgestaltet. Insbesondere wurde in allen vorgesehenen Fällen des Wiederkaufs für den Rückauflassungsanspruch die Eintragung einer Vormerkung nach § 883 BGB bewilligt und beantragt. Das gilt auch für die Ziffer XIV Nr. 1 der Kaufurkunde, deren Inhalt sich weitgehend mit den Tatbestandsmerkmalen des § 20 Abs. 1 RSiedlG deckt. Die Eintragung einer solchen Vormerkung ergibt aber nur für ein vertragliches Wiederkaufsrecht Sinn, denn das gesetzliche Wiederkaufsrecht entfaltet spätestens mit seiner Eintragung ohnehin die Wirkungen einer Vormerkung (BGHZ 57, 356, 357 [BGH 17.12.1971 - V ZR 137/69];  58, 395, 396;  59, 94, 95;  75, 288, 289). Angesichts des eindeutigen Vertragswortlauts, der inhaltlich weitergehenden Regelung und der Absicherung durch eine einzutragende Vormerkung stimmt der Senat mit dem Berufungsgericht darin überein, daß es sich insgesamt - auch bei der Ziffer XIV Nr. 1 - um ein vertragliches Wiederkaufsrecht handelt.

(2) Die Vereinbarung eines vertraglichen Wiederkaufsrechts gemäß Ziffer XIV Nr. 1 der Kaufurkunde ist zulässig.

Wie der Senat in BGHZ 97, 238, 239 ff. [BGH 07.03.1986 - V ZR 228/84] ausgesprochen hat, ist eine vertragliche Erweiterung des gesetzlichen Wiederkaufsrechts in § 20 RSiedlG zwar - anders als z. B. in der vergleichbaren Regelung des § 12 Abs. 2 RHG - nicht ausdrücklich zugelassen; weder Wortsinn noch Gesetzesmaterialien geben aber einen Anhaltspunkt für eine zugunsten des Siedlers abschließende Aufzählung zulässiger Wiederkaufsgründe. Im Gegenteil: Durch das Reichssiedlungsgesetz werden dem Siedlungsunternehmen Vor- und Wiederkaufs- sowie Enteignungsrechte zur Schaffung lebensfähiger Ansiedlerstellen sowie zur Hebung bestehender Kleinbetriebe (vgl. z. B. §§ 1, 3, 4 und 20 RSiedlG) eingeräumt. Diese Eingriffe in die Eigentumsrechte (privater) Dritter sowie der Landerwerb für Siedlungszwecke sind nur zu rechtfertigen, wenn die durch das Reichssiedlungsgesetz verfolgten Ziele auch erreicht werden. Wiederkaufsrechte, die diesen Zielen dienen, werden durch § 20 RSiedlG nicht ausgeschlossen (vgl. BGH aaO zum vereinbarten Wiederkaufsrecht für den Fall schlechter Bewirtschaftung sowie die ausdrückliche Zulassung einer vertraglichen Erweiterung der Heimfallvoraussetzungen in § 12 Abs. 2 des später erlassenen Reichsheimstättengesetzes). Das gesetzliche Wiederkaufsrecht nach § 20 RSiedlG soll die Spekulation mit den unter Einsatz öffentlicher Mittel begründeten Siedlerstellen verhindern (BGHZ 97, 238, 241 [BGH 07.03.1986 - V ZR 228/84] m. w. Nachw.). Diesem Ziel dient auch die - mit § 20 RSiedlG weitgehend inhaltsgleiche - Vertragsbestimmung nach Ziffer XIV der Kaufurkunde; sie ist daher grundsätzlich zulässig.

c) Ohne den Verzicht der Beklagten wäre das Wiederkaufsrecht nicht erloschen und kein Anspruch auf Löschung der Auflassungsvormerkung entstanden. Für das gesetzliche Wiederkaufsrecht vertritt allerdings Ehrenforth (Reichssiedlungsgesetz und Grundstückverkehrsgesetz, § 20 RSiedlG Anm. 8 b) die Ansicht, beim Verkauf an eine Körperschaft des öffentlichen Rechts verliere das veräußerte Grundstück seine Eigenschaft als Siedlerstelle, so daß das Wiederkaufsrecht entfalle und ein Anspruch auf Löschung entstehe. Ob dieser Ansicht zu folgen ist, kann offenbleiben; denn hier handelt es sich, wie dargelegt, um ein vertragliches Wiederkaufsrecht mit abweichender Ausgestaltung. Dieses Recht sollte nicht erlöschen, wenn es im Einzelfall nicht ausgeübt wurde. Nach der Auslegung des Berufungsgerichts, der sich der Senat anschließt, haben die Parteien eine Ausnahme auch nicht für den Fall vereinbart, daß das Grundstück an eine Körperschaft des öffentlichen Rechts verkauft wurde.

Eine solche Vertragsgestaltung ist zulässig. § 20 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 4 Abs. 2 RSiedlG schließt das gesetzliche Wiederkaufsrecht allerdings für den Fall aus, daß der Verpflichtete das Grundstück an eine Körperschaft des öffentlichen Rechts (oder an einen Verwandten bestimmten Grades) verkauft. Für diese Fälle hat der Gesetzgeber die Gefahr der Spekulation als nicht hinreichend stark erachtet, um deswegen einen Eingriff von Rechts wegen zu rechtfertigen. Der Ausschluß des gesetzlichen Wiederkaufsrechts in den Fällen des § 4 Abs. 1 RSiedlG ist nicht abdingbar (Ehrenforth, aaO § 20 Anm. 9). Dies ist aber nicht ohne weiteres gleichbedeutend mit einem gesetzlichen Verbot (§ 134 BGB), auch insoweit ein vertragliches Wiederkaufsrecht zu vereinbaren (für die Möglichkeit einer vertraglichen Erweiterung der gesetzlichen Wiederkaufsgründe auch Ehrenforth, aaO § 20 Anm. 6 b). Eine Einschränkung der Privatautonomie könnte allenfalls in der Richtung bestehen, daß das zwischen Siedlungsunternehmen und Siedler vereinbarte Wiederkaufsrecht mit den Zwecken des Reichssiedlungsgesetzes in Einklang stehen muß (BGHZ 97, 238, 241 [BGH 07.03.1986 - V ZR 228/84]/242). Das ist aber hier der Fall. Das Siedlungswesen wird im Interesse einer Verbesserung der Agrarstruktur mit beträchtlichen öffentlichen Mitteln gefördert. Diesem Interesse dient es, wenn durch Vereinbarung eines Wiederkaufsrechts in Verbindung mit den Richtlinien über dessen Ablösung umfassend dafür gesorgt wird, daß bei einem Verkauf der Siedlerstelle, der siedlungsrechtlichen Zwecken zuwiderläuft, jedenfalls ein Teil der anfallenden Gewinne abgeschöpft und wiederum zur Subventionierung weiterer Siedlerstellen verwendet werden kann.

Für den Fall, daß bei einem Verkauf an eine Körperschaft des öffentlichen Rechts oder an eine juristische Person des Privatrechts, an der - wie hier - nur Körperschaften des öffentlichen Rechts beteiligt sind, öffentliche Interessen miteinander in Widerstreit geraten, wird einem Mißbrauch des Wiederkaufsrechts schon durch die zusätzliche Klausel begegnet, wonach (auch) im Falle der Ziffer XIV Nr. 1 der Kaufurkunde vor der Ausübung des Wiederkaufsrechts die Zustimmung der Regierung einzuholen ist. Diese Zustimmung ist im übrigen - siedlungsrechtlich sachgerecht - hier nach dem unbestrittenen Vortrag der Beklagten mit Schriftsatz vom 30. Mai 1979 (nur) für den Fall erteilt worden, daß eine befriedigende Regelung über den Wertausgleich nicht möglich sei.

Daß durch das Bestehenbleiben des Wiederkaufsrechts - selbst im Falle der Veräußerung an eine Körperschaft des öffentlichen Rechts - und der damit verbundenen Notwendigkeit einer Ablösevereinbarung schützenswerte Interessen der Siedler verletzt würden, wird von der Revision nicht dargetan und ist auch sonst nicht ersichtlich. Insbesondere bieten die rechnerischen Auswirkungen im vorliegenden Fall - auch auf der vom Berufungsgericht gebilligten Basis - dafür keinen Anhaltspunkt. Wie die Revisionserwiderung zutreffend unterstreicht, verbleibt den Klägern danach eine Beteiligungsquote am Wertzuwachs von 8/20, das sind etwa 813 000 DM und damit jährlich mehr als 100 000 DM. Für eine weitergehende Gewinnerzielung bei einem Verkauf der Siedlerstelle braucht in einem Ansiedlungsvertrag kein Raum gelassen zu werden.

d) Die Beklagte ist nicht nach Treu und Glauben, auch nicht in Verbindung mit dem verfassungsrechtlichen Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG; hier in Form des Gleichbehandlungsgrundsatzes), gehindert gewesen, einen Wertausgleich zu verlangen. Grundsätzlich bindet der Gleichbehandlungsgrundsatz die öffentliche Hand auch dort, wo sie sich zur Erfüllung ihr obliegender Aufgaben privatrechtlicher Formen bedient (vgl. BGHZ 29, 76, 78 ff. [BGH 10.12.1958 - V ZR 70/57]; abgrenzend BGHZ 36, 91, 95 ff.; vgl. auch BGHZ 52, 325, 327 ff.; ferner BGHZ 91, 84, 86 ff.) [BGH 05.05.1984 - III ZR 12/83]. Dies mag gleichfalls für das Handeln einer GmbH mit öffentlichen Aufgaben gelten, an der - wie bei der FMG - nur Körperschaften des öffentlichen Rechts beteiligt sind. Das Berufungsgericht sieht aber mit rechtsfehlerfreier Begründung den Gleichbehandlungssatz hier als nicht verletzt an (von der weiteren Darstellung wird abgesehen).