I.

1.

Das Berufungsgericht verneint Nachbesserungs- und Minderungsansprüche der Kläger gegen die Beklagte. Nach seiner Ansicht ist der in den Verträgen vereinbarte Ausschluß von Gewährleistungsansprüchen wirksam. Die Wirksamkeit einer derartigen Vertragsklausel sei - so führt das Berufungsgericht zunächst aus - nicht nach den Maßstäben zu beurteilen, die bei der Prüfung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Formularverträgen anzulegen seien. Grundstückskaufverträge seien ihrer Natur nach formgebundene Individualverträge, die weder von Allgemeinen Geschäftsbedingungen geprägt würden, noch als einseitig vom Verkäufer aufgestellte Formularverträge qualifiziert werden könnten. Auch der Umstand, daß sie in der Regel unter Verwendung vorgedruckter Formulare, die beim Verkauf größerer Wohnanlagen mit Eigentumswohnungen nur geringfügige Unterscheidungen aufwiesen, geschlossen würden, mache sie nicht zu Formularverträgen. Denn bei jedem einzelnen Vertrag habe der Notar weitgehende Belehrungs- und Prüfungspflichten. Wegen der Tragweite und Bedeutung der Mitwirkung des Notars könne nicht davon gesprochen werden, der Inhalt derartiger Verträge werde in der Regel nicht frei zwischen den Parteien ausgehandelt.

Die Angriffe der Revision hiergegen haben im Ergebnis keinen Erfolg.

2.

Ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen notariell beurkundete Grundstücksveräußerungsverträge in dem Sinne als Formularverträge anzusehen sind, daß auf sie die für Allgemeine Geschäftsbedingungen entwickelten Regeln Anwendung finden, ist - soweit ersichtlich - in der Rechtsprechung bisher kaum behandelt worden (vgl. für den Verkauf eines bereits bestehenden Hauses das Urteil des Senats vom 14. Oktober 1966, V ZR 188/63, LM BGB § 157 (Gf) Nr. 7 = NJW 1967, 32). Das Schrifttum vertritt verschiedene Standpunkte (für weitgehende Anwendung Löwe, NJW 1974, 337, 338 f; Weber, Betrieb 1970, 2355, 2357 und Fußn. 27; Gross, Rechtsbeziehungen zwischen Wohnungsunternehmen und Erwerbern bei der Erstveräußerung von Eigenwohnraum, 1971 S. 43; derselbe in BauR 1973, 390, 391; Köbl, DNotZ 1973, 389; Wabnitz, NJW 1972, 1397, 1398, anders noch in Freizeichnungsklauseln im Grundstücksrecht, Diss. Erlangen/Nürnberg 1971 S. 72; Palandt/Heinrichs, BGB 33. Aufl. Einf. vor § 145 Anm. 6 E; vgl. auch Brych, NJW 1973, 1583, 1589; anderer Ansicht Schmidt-Salzer, NJW 1969, 718, 721 Fußn. 58; derselbe in Allgemeine Geschäftsbedingungen 1971 Rdn. 14; Hitzlberger, MittBayNot 1973, 331, 334; Ohmen, MittRheinNotK 1973, 399, 403 ff; vgl. auch Knöchlein, MittBayNot 1971, 129, 130 und Latinak, MittBayNot 1972, 11, 12).

Die Frage läßt sich nur beantworten, wenn man den Grund der rechtlichen Sonderbehandlung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen berücksichtigt. Er wird zum Teil gesehen in der einseitigen Inhaltsgestaltung mit einseitiger Interessenwahrnehmung und dem Fehlen einer Gestaltungsmöglichkeit für den anderen Vertragspartner (vgl. BGHZ 51, 55, 58 sowie neuestens Stürner, JZ 1974, 154 ff, besonders Fußn. 19 und 45), zum Teil darin, daß es sich um eine generelle Regelung für Massenverträge handelt (vgl. Fischer, BB 1957, 481 ff), zum Teil in dem für den Partner unübersehbaren und oft überraschenden Inhalt (vgl. BGHZ 60, 243, 245). Die Sonderbehandlung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen besteht insbesondere in der Auslegung nach objektiven Gesichtspunkten (nach dem Willen verständiger und redlicher Vertragspartner, nicht nach dem individuellen Willen der konkreten Vertragschließenden; vgl. BGHZ 33, 216), in der weitergehenden Revisibilität ihrer Auslegung sowie in gesteigerten Anforderungen an ihre inhaltliche Angemessenheit (Inhaltskontrolle; vgl. BGHZ 60, 243).

Die Parallelbehandlung von Formularverträgen mit Allgemeinen Geschäftsbedingungen kann hiernach weder allgemein bejaht noch verneint werden. Formularverträge können höchst verschiedenartiger Natur sein. Sie reichen von Urkunden mehr oder weniger individuellen und kurzen Inhalts, die nur zur technischen Vereinfachung formularmäßig hergestellt werden und deren Bestimmung unter objektiver Abwägung der Belange beider Vertragspartner, etwa von einem Notar, entworfen und im Einzelfall von beiden Partnern in gegenseitigem Aushandeln vervollständigt und geändert zu werden pflegen, bis zu massenweise verwendeten Urkunden, die nach Entstehung und Inhalt Allgemeinen Geschäftsbedingungen sehr nahestehen. Bei den letzteren liegt die Bejahung, bei den ersteren die Verneinung paralleler Behandlung nahe. Aber auch in Formularverträgen, die den Individualverträgen näherstehen und deshalb nicht im ganzen wie Allgemeine Geschäftsbedingungen zu behandeln sind, können Einzelabreden enthalten sein, die ein für Allgemeine Geschäftsbedingungen typisches Gepräge haben. Der Senat hält es für sachgerecht, auch derartige Abreden wie Allgemeine Geschäftsbedingungen zu behandeln, sowohl hinsichtlich der Revisibilität als auch hinsichtlich Auslegung und Inhaltskontrolle.

Die Freizeichnungsklausel des vorliegenden Falles stellt eine solche Abrede dar. Denn sie ist nicht das Ergebnis eines freien gegenseitigen Aushandelns des Vertragsinhalts durch die Partner, sondern einseitig von der Veräußererseite unter Ausrichtung allein auf ihre Interessen und in erheblicher Abweichung vom (wenn auch nur dispositiven) gesetzlichen Leitbild der Gewährleistung festgelegt und in einer nicht geringen Zahl von Verträgen gleichlautend enthalten. Daß bei ihrer Beurkundung ein Notar mitgewirkt hat, steht ihrer Behandlung nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen ebensowenig entgegen wie die Anwendung dieses Rechts auf in notariellen Verträgen enthaltene Allgemeine Geschäftsbedingungen selbst; soweit in dem Urteil des Senats vom 14. Oktober 1966 (LM BGB § 157 (Gf) Nr. 7 = NJW 1967, 32) eine andere Auffassung zum Ausdruck kommt, wird daran nicht festgehalten.

3.

Hieraus ergibt sich:

a)

Die Auslegung der Klausel ist im Revisionsverfahren voll nachprüfbar. Dazu ist allerdings erforderlich, daß ihr Anwendungsbereich über den Bezirk eines Oberlandesgerichts hinausgeht (BGH LM ZPO § 549 Nr. 15). Aber dies ist hier der Fall, obwohl der Vertrag eine Gerichtsstandsvereinbarung enthält; denn die zu beurteilende Klausel findet sich, worauf es für die Revisibilität ankommt (BGHZ 6, 373, 375), in zahlreichen Verträgen auch außerhalb des Oberlandesgerichtsbezirks München.

b)

Auszulegen ist die Klausel nach dem Willen verständiger und redlicher Vertragspartner unter Abwägung der Interessen der normalerweise an solchen Geschäften beteiligten Kreise (BGHZ 33, 216, 218/9). Daher ist folgendes zu erwägen:

Bei Veräußerungsverträgen über neu errichtete oder gar erst zu errichtende Häuser wäre, anders als bei Altbauten, eine völlige Freizeichnung des Veräußerers von Gewährleistungspflichten unangemessen.

In Fällen wie dem hier zu entscheidenden liegt jedoch insofern keine völlige Freizeichnung vor, als der Veräußerer dem Erwerber seine Gewährleistungsansprüche gegen Architekten, Bauunternehmer, Handwerker und Lieferanten abgetreten und sich zur Durchsetzung dieser Ansprüche auf Wunsch der Erwerber verpflichtet hat. Diese Sachlage ist vergleichbar mit dem häufig entschiedenen Fall, daß in Allgemeinen Geschäftsbedingungen zwar die gesetzlichen Gewährleistungsansprüche abbedungen werden, aber gleichzeitig ein Nachbesserungsanspruch eingeräumt wird. In diesen Fällen hat die Rechtsprechung die Wirksamkeit der Freizeichnung bejaht mit der Einschränkung, daß für den Fall des Fehlschlagens der Nachbesserung die dispositiven gesetzlichen Gewährleistungsansprüche gelten (BGHZ 22, 90, 99). Klauseln wie die hier umstrittene sind dementsprechend dahin auszulegen, daß die Eigenhaftung des Veräußerers nur insoweit abbedungen ist, als sich der Erwerber aus den abgetretenen Ansprüchen gegen die Baubeteiligten schadlos halten kann; das Risiko, daß diese Schadloshaltung fehlschlägt, bleibt beim Veräußerer. Die Haftung des Veräußerers bleibt erstrecht bestehen für solche Mängel, die überhaupt nicht im Verantwortungsbereich eines Bauhandwerkers usw., sondern im alleinigen Verantwortungsbereich des Veräußerers selbst liegen (vgl. BGH Urteil vom 16. April 1973, VII ZR 155/72, WM 1973, 723, insoweit in BGHZ 60, 362 nicht abgedruckt).

c)

Bei derart einschränkender Auslegung der Freizeichnungsklausel ergibt die Inhaltskontrolle (BGHZ 60, 243, 245) keine durchgreifenden Bedenken gegen ihre Rechtswirksamkeit: sie verstößt nicht in einem solchen Maß gegen Erfordernisse der Gerechtigkeit sowie von Treu und Glauben, daß ihr die rechtliche Wirkung versagt werden müßte. Dabei spielt auch noch die in der Klausel enthaltene Pflicht der Beklagten zur Durchsetzung der abgetretenen Ansprüche eine Rolle (unten II 4).

Allerdings ist die Belangung der Bauhandwerker statt des Veräußerers unmittelbar für die Erwerber nicht nur lästig, sondern auch in mehrfacher Hinsicht schwierig. Die Revision weist zutreffend darauf hin, daß die Kläger als aus vielen Personen bestehende Gemeinschaft sich erst darüber einigen müssen, ob sie Gewährleistungsansprüche, soweit diese das gemeinschaftliche Eigentum betreffen, durchsetzen wollen. Aber diese Nachteile für sie halten sich in einem noch vertretbaren Rahmen, wenn ihnen beim Fehlschlagen dieser Belangung die Haftung des Veräußerers selbst offensteht.

d)

Nach dem festgestellten Sachverhalt ist die Schadloshaltung der Kläger bei den für die geltend gemachten Mängel verantwortlichen Handwerkern noch nicht fehlgeschlagen. Infolgedessen sind die erhobenen Gewährleistungsansprüche gegen die Beklagte derzeit unbegründet.

II.

An diesem Ergebnis vermögen auch die im folgenden erörterten Einzelangriffe der Revision nichts zu ändern.

1.

Die Unkenntnis der Baugeschichte hindert die Kläger nicht, zu erkennen, ob und in welchem Umfang die Handwerker zur Gewährleistung verpflichtet sind. Denn sie können sich darüber von der Beklagten im einzelnen unterrichten lassen. Die Beklagte ist gemäß § 402 BGB verpflichtet, den Klägern über alle zur Geltendmachung der ihnen abgetretenen Ansprüche erheblichen Umstände Auskunft zu erteilen und vorhandene Beweisurkunden auszuliefern.

Daß eine Aufklärung durch die Beklagte nicht zu erwarten sei, entbehrt einer Feststellung im angefochtenen Urteil. Das Berufungsgericht hat vielmehr ausgeführt, die Kläger behaupteten nicht, die Beklagte habe ihnen konkrete, für die gerichtliche Durchsetzung ihrer Sachmängelansprüche etwa notwendige Informationen verweigert; darüber hinaus könne dies auf Grund der Aussagen der Zeugen H. und K. ausgeschlossen werden. Die gegen diese Ausführungen gerichteten Revisionsangriffe scheitern an der bindenden Kraft der tatrichterlichen Würdigung.

2.

Da der Umfang der Ansprüche feststellbar ist, ist die Abtretung entgegen der Ansicht der Revision auch nicht wegen fehlender Bestimmtheit unwirksam.

3.

Die Revision rügt sodann, soweit das Berufungsgericht festgestellt habe, die Kläger seien objektiv in der Lage gewesen, die ihnen abgetretenen Ansprüche gegenüber den Bauhandwerkern durchzusetzen, habe es übersehen, daß die Firma H. mit Schreiben vom 13. Februar 1970 (Anl. zum Schriftsatz der Beklagten vom 11. Mai 1970) an den Architekten der Beklagten das Einstehen für wesentliche Mängel abgelehnt habe.

Diese Rüge ist unbegründet. Die Beklagte hatte aus dem Schreiben nur hergeleitet, daß die Firma H. um eine Fristverlängerung für die Mängelbeseitigung gebeten habe. Das Berufungsgericht hatte nicht von sich aus zu prüfen, ob das Schreiben darüber hinaus eine Haftungsablehnung enthielt.

4.

Ob die Vereinbarung über die Durchsetzung der an die Kläger abgetretenen Ansprüche nur besagt, daß die Beklagte sich außergerichtlich um die Wahrung der Interessen der Kläger zu bemühen hatte, oder ob das Berufungsgericht zu dem Ergebnis kommen mußte, die Beklagte hätte die Gewährleistungsansprüche gegen die Handwerker für die Kläger gerichtlich durchsetzen müssen, kann unentschieden bleiben. Denn aus der Verletzung einer solchen Pflicht etwa sich ergebende Ansprüche sind nicht Gegenstand dieses Rechtsstreits.

III.

Nach alldedem hat das Berufungsgericht der Klage zu Recht den Erfolg versagt. Die Revision war mit der Kostenfolge aus den §§ 97 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen.