Bundesgerichtshof
Urt. v. 07.03.1986, Az.: V ZR 228/84

1. a) Der Vereinbarung eines Wiederkaufsrechts für die Klägerin im Falle schlechter Bewirtschaftung der Siedlerstelle steht § 20 RSG nicht entgegen.

Nach § 20 Abs. 1 RSG hat das gemeinnützige Siedlungsunternehmen ein Wiederkaufsrecht für die von ihm begründete Ansiedlerstelle, wenn der Ansiedler sie ganz oder teilweise veräußert oder aufgibt, oder wenn er sie nicht dauernd bewohnt oder bewirtschaftet. Ob mit der Veräußerung des Anwesens an die Beklagten von der Klägerin eine Siedlerstelle im Sinne des § 1 RSG begründet worden ist (vgl. dazu das Senatsurt. v. 23. Dezember 1966 - V ZR 46/64, RdL 1967, 75, 76 f. = WM 1967, 134 f.), hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Zugunsten der Beklagten ist deshalb davon auszugehen, daß § 20 RSG hier anwendbar ist.

Das gesetzliche Wiederkaufsrecht des Siedlungsträgers nach § 20 Abs. 1 Satz 1 RSG umfaßt - anders als der gesetzliche Heimfallanspruch des Ausgebers einer Heimstätte gemäß § 12 Abs. 1 Buchst. b Reichsheimstättengesetz vom 10. Mai 1920 (RGBl 962 - RHG -) - den Fall einer Mißwirtschaft des Siedlers seinem Wortlaut nach nicht; da es sich gegenüber den im Gesetz angeführten Wiederkaufsfällen um einen anders gelagerten Tatbestand handelt, gehört ein Wiederkaufsrecht wegen schlechter Bewirtschaftung auch nicht zu den näheren Bedingungen des gesetzlichen Wiederkaufsrechts, die gemäß § 20 RSG im Ansiedlungsvertrage festzusetzen sind (vgl. Ponfick/Wenzel, RSG 3. Aufl. § 20 Anm. 4, 5; abweichend Ehrenforth, RSG und Grundstücksverkehrsgesetz § 20 RSG Anm. 6 a a. E. für den Fall grober Mißwirtschaft). Auch eine vertragliche Erweiterung des gesetzlichen Wiederkaufsrechts ist in § 20 RSG nicht zugelassen, im Gegensatz zu der vergleichbaren Regelung in § 12 Abs. 2 RHG sowie zu den Bestimmungen über das gesetzliche Wiederkaufsrecht der Gemeinde in § 19 Abs. 2 des ebenfalls von der verfassunggebenden Deutschen Nationalversammlung verabschiedeten Gesetzes über Enteignungsrecht von Gemeinden bei Aufhebung oder Ermäßigung von Rayonbeschränkungen vom 27. April 1920 (RGBl 697). Das schließt im Bereich des Reichssiedlungsgesetzes die Vereinbarung eines Wiederkaufsrechts des Siedlungsunternehmens für den Fall schlechter Bewirtschaftung gleichwohl nicht aus (vgl. Ehrenforth § 20 RSG Anm. 6 b; Hoche NJW 1968, 1661, 1662; s.a. RGZ 110, 327, 337; a. A Ponfick/Wenzel § 20 Anm. 4, 7; wohl auch Haack, RSG § 20 Anm. 4, 5).

Weder Wortsinn noch Gesetzesmaterialien (vgl. insbesondere die Erläuterungen Serings zu dem Entwurf eines Reichsgesetzes zur Beschaffung von landwirtschaftlichem Siedlungsland, abgedruckt bei Ponfick/Wenzel aaO S. 50, 90) geben für einen zugunsten des Siedlers zwingenden Charakter des § 20 RSG einen Anhaltspunkt. Im Gegenteil: Durch das Reichssiedlungsgesetz werden dem Siedlungsunternehmen (hier: der Klägerin) u. a. Vorkaufs- und Enteignungsrechte zur Schaffung lebensfähiger Ansiedlerstellen sowie zur Hebung bestehender Kleinbetriebe (vgl. z. B. §§ 1, 3 und 4 RSG) eingeräumt. Dieser Eingriff in die Eigentumsrechte (privater) Dritter, sowie der Einsatz erheblicher öffentlicher Mittel zum Landerwerb für Siedlungszwecke, sind nur zu rechtfertigen, wenn die durch das Reichssiedlungsgesetz verfolgten Ziele, die Agrarstruktur zu verbessern und der Familie des Siedlers eine Existenz oder eine zusätzliche Erwerbsgrundlage (Nebenerwerbsstelle) zu begründen und zu erhalten (Ehrenfort aaO § 1 RSG Anm. 6), auch erreicht werden. Dies kann nur gelingen, wenn die Siedlungsstellen von den Siedlern ordnungsgemäß bewirtschaftet werden. Ordnungsgemäße Bewirtschaftung ist danach geradezu Voraussetzung für das Belassen der Siedlerstelle beim Siedler (vgl. Ehrenforth aaO § 20 Anm. 5 a), wenn der vom Reichssiedlungsgesetz verfolgte Zweck erreicht werden soll. Danach entspricht die Vereinbarung, daß dem Siedlungsunternehmen ein - zeitlich beschränktes - Wiederkaufsrecht für den Fall schlechter Bewirtschaftung zustehen soll, den Zwecken des Reichssiedlungsgesetzes. Das gesetzliche Wiederkaufsrecht des Siedlungsunternehmens soll die Spekulation mit den unter Einsatz öffentlicher Mittel begründeten Ansiedlerstellen verhindern (Sering, bei Ponfick/Wenzel aaO S. 90; BGHZ 57, 356, 358 [BGH 17.12.1971 - V ZR 137/69];  58, 395, 396 f.). Diese Sicherung eines besonderen Interesses durch § 20 RSG läßt aber nicht den Schluß zu, damit sei im Widerspruch zu den allgemeinen Zwecken des Reichssiedlungsgesetzes eine so weitgehende Begünstigung des Siedlers beabsichtigt gewesen, daß selbst die Vereinbarung eines Wiederkaufsrechts für den Fall einer Mißwirtschaft unzulässig sein sollte.

Der Gesetzgeber hat in dem später erlassenen Reichsheimstättengesetz ausdrücklich eine Erweiterung der Heimfallvoraussetzungen (vgl. § 12 Abs. 2 RHG) zugelassen. Es würde einer innerlichen Berechtigung entbehren, die Rechte des Siedlungsträgers nach dem Reichssiedlungsgesetz im Ergebnis - bei Unzulässigkeit auch eines nur schuldrechtlichen Wiederkaufsrechts für andere Fälle - weit stärker zu beschränken, als bei Anwendung des genannten, ähnlichen Zielen dienenden Gesetzes aus demselben Zeitraum.

Schließlich stehen auch nicht, wie die Revision meint, allgemeine Grundsätze des öffentlichen Siedlungsrechts einem vertraglich eingeräumten Wiederkaufsrecht für den Fall schlechter Bewirtschaftung entgegen. Allerdings kommt der öffentlichen Verwaltung im Verhältnis zum Bürger keine volle Privatautonomie zu, wenn sie - wie hier - öffentliche Aufgaben in privatrechtlichen Formen erfüllt (vgl. dazu BGHZ 91, 84, 96 ff. [BGH 05.05.1984 - III ZR 12/83] m. w. Nachw.). Eine Einschränkung der Privatautonomie könnte jedoch allenfalls in der Richtung bestehen, daß das zwischen Siedlungsunternehmen und Siedler vereinbarte Wiederkaufsrecht mit den Zwecken der Ansiedlung in Einklang stehen muß. Dies ist aber, wie bereits ausgeführt, bei einer Mißwirtschaft des Siedlers, auf die hier das Wiederkaufsrecht der Klägerin gegründet wird, der Fall.

b) Auch der Hinweis der Revision auf die zur Inhaltskontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen vor Inkrafttreten des AGBG-Gesetzes von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze vermag ihr nicht zum Erfolg zu verhelfen. Allerdings unterliegt der notarielle Kaufvertrag vom 28. Oktober 1968 als Formularvertrag der Abschluß- und Inhaltskontrolle (vgl. dazu BGHZ 62, 251, 253 f. [BGH 29.03.1974 - V ZR 22/73];  67, 101, 103;  75, 15, 20;  BGH Urt. v. 29. September 1983 - VII ZR 225/82, NJW 1984, 171, 172). Hiernach sind Vertragsbestimmungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen (BGH Urt. v. 7. April 1982 - VIII ZR 323/80, NJW 1982, 1693, 1694). Davon kann aber nach den obigen Ausführungen bei einem Wiederkaufsrecht wegen schlechter Bewirtschaftung der Ansiedlerstelle keine Rede sein. Die von der Revision hierfür angeführten Gesichtspunkte betreffen die Rechtsausübung im Einzelfall und gehören nicht hierher.

2. Daß das Berufungsgericht von einer schlechten Bewirtschaftung der Siedlerstelle durch die Beklagten ausgegangen ist, greift die Revision nicht an.

3. Die von der Revision gegen eine wirksame Ausübung des Wiederkaufsrechts durch die Klägerin erhobenen Angriffe gehen fehl (von der weiteren Darstellung wird abgesehen).