I.

Der Kläger ist Mieter einer Wohnung mit einer beheizten Wohnfläche von 84,41 qm in einem Hause der Beigeladenen in Berlin. Im Jahre 1974 ließ die Beigeladene anstelle der in den einzelnen Wohnungen des Miethauses vorhandenen Öfen eine Zentralheizung einbauen, die an das Fernheiznetz der Bewag angeschlossen wurde.

Auf Antrag des Klägers setzte der Beklagte den mietpreisrechtlich zulässigen Wertverbesserungszuschlag für die Wohnung des Klägers auf 75,27 DM monatlich fest.

Mit der Klage hat der Kläger im ersten sowie im zweiten Rechtszug geltend gemacht: Der Beklagte habe bei der Berechnung des Wertverbesserungszuschlags zu Unrecht keine Abzüge für die vorher in der Wohnung befindlichen Öfen vorgenommen. Der Einbau der Zentralheizungsanlage stelle zugleich eine Instandhaltung dar, die anläßlich einer wohnwertverbessernden Maßnahme vorgenommen worden sei; die Instandhaltung schließe auch vorbeugende Maßnahmen zur Verhinderung von Schäden ein; hätte die Beigeladene die funktionsfähige Anlage lediglich generalüberholt, hätte ihr diesbezüglich eine Mieterhöhung nicht zugestanden. Würden die Instandhaltungskosten aus der Berechnung der Modernisierungskosten nicht herausgenommen, liege darin ein Verstoß gegen § 2 Abs. 2 Satz 2 der Altbaumietenverordnung Berlin. Im übrigen werde der Wohnwert nur erhöht, soweit das vorher vorhandene Maß an Einrichtungen überschritten sei. Auch das Wohnungsmodernisierungsgesetz sehe Modernisierungsmaßnahmen nicht insgesamt als den Gebrauchswert der Wohnung erhöhend an, sondern lediglich insoweit, als diese Maßnahmen zu dessen Verbesserung beitrügen.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit dem Antrag, den angefochtenen Bescheid vom 4. Dezember 1975 in der Fassung des Widerspruchsbescheides vom 10. November 1977 insoweit aufzuheben, als ein 70,20 DM übersteigender monatlicher Mieterhöhungsbetrag festgesetzt worden sei, abgewiesen. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt:

Die in § 11 Abs. 1 Nr. 1 der Altbaumietenverordnung Berlin vorgesehene Pauschalierung des Mieterhöhungsbetrages lasse es nicht zu, eine Modernisierungsmaßnahme in einen Wertverbesserungsteil einerseits und einen Instandsetzungsteil andererseits aufzuspalten. Ohne Abzug abzugelten seien vielmehr alle Kosten, die dem Vermieter im Zuge einer nachhaltigen Verbesserung der Wohnungssubstanz entstanden seien.

Die Berufung des Klägers hat das Oberverwaltungsgericht durch Beschluß gemäß Art. 2 § 5 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Entlastung der Gerichte in der Verwaltungs- und Finanzgerichtsbarkeit vom 31. März 1978 (BGBl. I S. 446) - EntlG - mit der Begründung zurückgewiesen, das erstinstanzliche Urteil entspreche der Rechtslage.

Hiergegen richtet sich die vom Bundesverwaltungsgericht zugelassene Revision des Klägers, der die Verletzung materiellen Rechts rügt und beantragt,

Der Beklagte und die Beigeladene beantragen,

und verteidigen die angefochtenen Entscheidungen.

II.

Die Revision ist unbegründet. Der angefochtene Beschluß verletzt Bundesrecht nicht (§ 144 Abs. 2, § 137 Abs. 1 Nr. 1 VwGO). Das Oberverwaltungsgericht hat die Berufung des Klägers gegen das klageabweisende Urteil des Verwaltungsgerichts mit Recht zurückgewiesen. Die Anfechtungsklage ist unbegründet, weil der angefochtene Verwaltungsakt in der Gestalt, die er durch den Widerspruchsbescheid gefunden hat, rechtmäßig ist (§ 79 Abs. 1 Nr. 1, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Der angefochtene Beschluß beruht auf der Auslegung und Anwendung des § 11 der Verordnung über den Mietpreis für den bis zum 31. Dezember 1949 bezugsfertig gewordenen Wohnraum in Berlin (Altbaumietenverordnung Berlin - AMVOB -) vom 21. März 1961 (BGBl. I S. 230). Die Vorschrift ist dem revisiblen Bundesrecht (§ 137 Abs. 1 Nr. 1 VwGO) zuzuordnen (Urteil vom 15. Juni 1967 - BVerwG VIII C 60.66 - BVerwGE 27, 202 [BVerwG 15.06.1967 - VIII C 60/66]; Beschluß vom 23. November 1979 - BVerwG 8 B 60.79 - Buchholz 310 § 132 VwGO Nr. 181 S. 53 [54]).

§ 11 AMVOB ist durch die Verordnung zur Änderung der Altbaumietenverordnung Berlin vom 8. März 1979 (BGBl. I S. 287) neu gefaßt worden. Nach dem neu gefaßten § 34 AMVOB ist auf bauliche Maßnahmen, die bis zum 31. März 1979 begonnen worden sind, § 11 AMVOB in der bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung anzuwenden. Da die Beigeladene die Zentralheizung im Jahre 1974 eingebaut hat, ist hier die alte Fassung des § 11 AMVOB maßgebend.

§ 11 Abs. 1 Nr. 1 AMVOB erklärt bei baulichen Verbesserungen und bei Einrichtungen eine jährliche Mieterhöhung um 14 v.H. der aufgewendeten Bau- und Einrichtungskosten für zulässig. Einrichtungen (vgl. auch § 547 a BGB) sind bewegliche Sachen, die mit der Mietsache körperlich verbunden und dazu bestimmt sind, dem wirtschaftlichen Zweck der Mietsache zu dienen (BGH, Urteil vom 14. Juli 1969 - VIII ZR 5/68 - LM Nr. 2 [Bl. 1] zu Deutscher Einheitsmietvertrag § 12 Nr. 2). Dazu zählt eine Zentralheizungsanlage unzweifelhaft (vgl. auch Urteil vom 15. Juni 1967 - BVerwG VIII C 60.66 - BVerwGE 27, 202 [BVerwG 15.06.1967 - VIII C 60/66] [205]; BGH, a.a.O.). Kosten dürfen nach § 11 Abs. 3 Satz 1 AMVOB nur insoweit berücksichtigt werden, als sie vom Vermieter getragen werden und durch sie der Gebrauchswert des Wohnraumes, für den die Mieterhöhung zulässig ist, auf die Dauer verbessert wird. Daß die Beigeladene als Hauseigentümerin und Vermieterin die geltend gemachten Kosten des Einbaus der Zentralheizung selbst getragen hat, stellt das im angefochtenen Beschluß in Bezug genommene erstinstanzliche Urteil beiläufig fest und ist zwischen den Beteiligten unstreitig. Ebensowenig besteht Streit darüber, daß durch den Einbau einer an das Heizwassernetz der Bewag angeschlossenen Zentralheizung der Gebrauchswert der vorher mit Ofenheizung ausgestatteten Wohnung des Klägers auf die Dauer verbessert worden ist. Gegen die Auffassung der Vorinstanzen, die diese Frage bejaht haben, ist bundesrechtlich nichts einzuwenden.

Die zwischen den Beteiligten ausschließlich streitige Frage, ob im Hinblick auf die in der Wohnung des Klägers vorhanden gewesenen Öfen der Wertverbesserungszuschlag für den Einbau der Zentralheizung niedriger zu bemessen sei, haben die Vorinstanzen ebenfalls zutreffend verneint. Der Senat hat sich mit der Auslegung des § 11 AMVOB in dem Beschluß vom 3. April 1981 - BVerwG 8 B 82.80 - (Buchholz 454.9 Mietpreisrecht Nr. 7 S. 5) und in dem Urteil vom 9. Dezember 1981 - BVerwG 8 C 29.79 - (Buchholz 300 § 193 GVG Nr. 2 S. 1 [3]) befaßt. In dem Urteil vom 9. Dezember 1981 ist ausgeführt;

"Die vom Berufungsgericht erörterte entscheidungserhebliche Frage, ob bei der Berechnung des zulässigen Mieterhöhungsbetrags auch Kosten für Instandsetzungen, die durch wertverbessernde Maßnahmen verursacht worden sind, berücksichtigt werden müssen, ist zu bejahen. Der Senat hat in seinem Beschluß vom 3. April 1981 - BVerwG 8 B 82.80 - ausgeführt, es verbiete sich, die Wirkung der Wertverbesserung für solche Aufwendungen zu verneinen, bei denen sich die zugrundeliegenden Maßnahmen nicht oder doch jedenfalls nicht sinnvoll von einer insgesamt unter § 11 Abs. 3 Satz 1 AMVOB fallenden Verbesserungsmaßnahme trennen ließen. Daran ist festzuhalten. Denn die Regelung hat den Zweck, durch die Berücksichtigung von Kosten für Modernisierungsmaßnahmen im Rahmen einer Mieterhöhung die Modernisierung von Wohnungen zu fördern und einen Anreiz für Investitionen zu schaffen. Diese Wertung des Gesetzgebers wird durch die Neufassung der AMVOB durch die Verordnung vom 8. März 1979 (BGBl. I S. 287) bestätigt, wonach gemäß § 11 Abs. 1 Satz 3 zu den aufgewendeten Kosten, die eine Mieterhöhung rechtfertigen, auch die Kosten für solche Instandsetzungen gehören, die durch bauliche Maßnahmen im Sinne des Satzes 1 (Modernisierung) verursacht werden. Danach sind alle Kosten zu berücksichtigen, die durch eine Wertverbesserungsmaßnahme adäquat verursacht werden, auch wenn es sich um Kosten für Maßnahmen handelt, die bei isolierter Betrachtung keine Wertverbesserung darstellen. Daß diese Kosten auch ohne die Wertverbesserungsmaßnahmen - jetzt oder später - hätten aufgewendet werden müssen, muß außer Betracht bleiben. Für eine Anwendung der Rechtsfigur einer rechtlich relevanten überholenden Kausalität ist kein Raum. Sie wäre unpraktikabel und widerspräche dem Gedanken der Pauschalierung, auf dem die Bemessung des zulässigen Mieterhöhungsbetrags nach einem bestimmten Vomhundertsatz der Aufwendungen (§ 11 Abs. 1 AMVOB) beruht. Eine Individualisierung ist daher sinnentsprechend nicht möglich und daher auch nicht geboten."

Daran ist festzuhalten. Ein Abzug ersparter (vorweggenommener oder "aktueller") Instandsetzungskosten oder des "Restwertes" vorhanden gewesener Einrichtungen von dem Modernisierungsaufwand kommt danach ebenfalls nicht in Betracht. Die mit der Revisionsbegründung vorgetragenen Erwägungen hat der Senat bereits in seinen beiden genannten Entscheidungen als nicht tragfähig verworfen; sie überzeugen ihn auch nach erneuter Prüfung nicht.

Der Wortlaut des § 11 AMVOB gibt für den Rechtsstandpunkt der Revision nichts her. Zwar berechtigen "Instandhaltungskosten" nach § 11 Abs. 4 AMVOB ausdrücklich nicht zu einer Mieterhöhung. Durch Wertverbesserungsmaßnahmen im Sinne des § 11 Abs. 1 AMVOB "ersparte" Instandsetzungskosten sind jedoch nicht "während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet" worden, "um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen" (Definition der Instandhaltungskosten in § 11 Abs. 4 AMVOB). Freilich bekräftigt § 11 Abs. 4 AMVOB, wonach Instandhaltungskosten nicht zu einer Mieterhöhung berechtigen, den im Mietvertrags- und Mietpreisrecht geltenden Grundsatz, daß der Vermieter für die Erfüllung seiner Pflicht, die Mietsache für den vertragsgemäßen Gebrauch auf eigene Kosten zu erhalten (§ 536 BGB), keine Mieterhöhung verlangen darf. Diese Erkenntnis hindert aber keineswegs daran, die Kosten wertverbessernder Modernisierungsmaßnahmen vollen Umfangs einer Mieterhöhung zugrunde zu legen. § 11 Abs. 4 AMVOB stellt lediglich klar, daß reine Instandhaltungskosten im Gegensatz zu Modernisierungskosten keine Mieterhöhung rechtfertigen. Modernisierungsmaßnahmen der hier in Rede stehenden Art sind jedoch regelmäßig dadurch gekennzeichnet, daß eine vorhandene Einrichtung entfernt und durch eine bessere ersetzt wird. So werden beispielsweise auch bei dem Einbau isolierverglaster Fenster meist ältere einfache Fenster entfernt. Das ändert weder etwas an dem Charakter des einheitlichen Vorgangs als Modernisierungsmaßnahme noch an dem Umfang der durch sie verursachten Kosten. Mit Recht zählt deswegen auch die Begründung des Regierungsentwurfs des Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetzes (Bekanntmachung der Neufassung des Gesetzes vom 12. Juli 1978, BGBl. I S. 993) die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen, die aus Anlaß einer fälligen Erneuerung schadhafter Sachen vorgenommen wurden, in vollem Umfange zu den Modernisierungskosten (BT-Drucks. 7/4550, S. 15).

Der vom Kläger erstrebte Abzug für einen fiktiven Instandsetzungsanteil würde (ebenso wie ein Abzug des Restwertes ausgewechselter Einrichtungen) vor allem zu kaum überwindlichen praktischen Schwierigkeiten führen, da fiktive Instandsetzungskosten (ebenso wie ein "Restwert" gebrauchter oder künftig noch brauchbarer Gegenstände) in aller Regel - wenn überhaupt - lediglich annäherungsweise und nur mit unverhältnismäßigem Zeit- und Geldaufwand durch Schätzungen von Sachverständigen zu ermitteln wären. Dem soll durch die in § 11 Abs. 1 AMVOB vorgesehene Pauschalierung begegnet werden.

Die im erstinstanzlichen Urteil erörterte und bejahte Frage, ob es beim Zusammentreffen wertverbessernder Maßnahmen mit tatsächlich erspartem Instandhaltungsaufwand sowie bei der "früheren Leistungsdarbietung" Grenzfälle gebe, die Mieterhöhungen aus dem Gesichtspunkt der Wertverbesserung als unbillig erscheinen ließen, wirft der vorliegende Fall nicht auf. Ist durch den Einbau der Zentralheizung anstelle der bisherigen Ofenheizung der Gebrauchswert des Wohnraumes auf die Dauer verbessert worden, so ist es unerheblich, ob eine Instandsetzung der in der Wohnung befindlichen Öfen erforderlich oder gar "überfällig" war. Daß der Einbau der Zentralheizung anstelle von bisher vorhandenen Öfen keine im Verhältnis zum Wertverbesserungsvorteil zu Lasten der Mieter unverhältnismäßige Maßnahme ist, liegt angesichts der geringen Differenz zwischen dem festgesetzten Mieterhöhungsbetrag von 75,27 DM und dem vom Kläger unter Abzug vorweggenommener Instandsetzungskosten mit 70,20 DM errechneten Betrag auf der Hand.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.