Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 15.06.1967, Az.: BVerwG VIII C 60.66

I.

Der Kläger stellte im Jahre 1961 die in seinem Mietswohnhaus seit dem Jahre 1912 mit Koks betriebene Sammelheizung auf Ölfeuerung um. Die Kosten betrugen - abgesehen von Aufwendungen für die Instandsetzung - 11.508,78 DM. Er legte auf die 18 Mieter des Hauses nach dem Maßstab der beheizten Wohnfläche jährlich 14 vom Hundert um. Für den Beigeladenen - einen der Mieter - ergab sich daraus eine Mieterhöhung von monatlich 7,39 DM. Diese Mieterhöhung forderte der Kläger von dem Beigeladenen, der damit nicht einverstanden war; letzterer beantragte bei der Mietpreisstelle eine Entscheidung über die Zulässigkeit der Mieterhöhung. Die Mietpreisstelle verneinte die Zulässigkeit der Mieterhöhung mit der Begründung, die Umstellung der Sammelheizung von Koks auf Öl stelle keine Wertverbesserung dar. Der Widerspruch des Klägers wurde vom Senator für Bau- und Wohnungswesen zurückgewiesen.

Mit seiner Klage machte der Kläger geltend, die Heizungsumstellung führe hinsichtlich der einzelnen Wohnungen zu einer Wertverbesserung. Das Verwaltungsgericht gab der Klage statt; es hob die angefochtenen Bescheide auf und erklärte für die Wohnung des Beigeladenen eine Mieterhöhung von monatlich 7,39 DM für zulässig. Die Berufung des Beklagten hatte Erfolg: Unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils wurde die Klage abgewiesen, im wesentlichen aus den folgenden Gründen:

Zu der im Streit befindlichen Feststellung sei die Preisbehörde befugt gewesen. Es liege nicht der eine Mieterhöhung rechtfertigende Fall vor, daß sich der Gebrauchswert des Wohnraums oder seine Wohnlage auf die Dauer verbessert habe. Zwar stehe es außer Zweifel, daß die Umstellung der Heizungsanlage auf ein neuzeitliches System, das eine Reihe von Vorteilen mit sich bringe, eine bauliche Verbesserung darstelle. Es fehle aber an dem Erfordernis, daß sich der Gebrauchswert der einzelnen Wohnungen dadurch verbessert habe. Vorteile, die dem Vermieter erwüchsen, seien nicht zu berücksichtigen. Ein verbesserter Gebrauchswert der Wohnung für den Mieter liege nur vor, wenn nach den ortsüblichen Gepflogenheiten Eigenschaften von Mietwohnungen, die die Möglichkeit des Gebrauchs beeinflussen, von der Mieterschaft als besonders wertvoll beurteilt werden, so daß Wohnungen, die derartige Eigenschaften nicht aufweisen, in ihrem Gebrauchswert niedriger eingeschätzt werden. In dieser Hinsicht sei die Feststellung nicht möglich, daß in Berlin Mietwohnungen in koksbeheizten Häusern eine andere Wertschätzung genießen als Mietwohnungen in ölbeheizten Häusern; der mit einer Sammelheizung verbundene "Komfort" werde bei koks- wie bei ölbeheizten Häusern als gleichwertig empfunden. Weder eine gleichmäßigere Erwärmung in ölbeheizten Häusern, noch ein etwa geringfügiger Heizstoffmehrverbrauch infolge von - übrigens behebbaren - Unzulänglichkeiten der von Menschenhand betriebenen Koksheizung, noch eine geringere Verschmutzung und größere Geräuschlosigkeit werde als den Gebrauchswert der Wohnräume beeinflussend angesehen; das gelte auch für die Möglichkeit, die Anlage außerhalb der Heizperiode leichter in Gang zu setzen, zumal in dieser Hinsicht selten Einigkeit unter den Mietern zu erzielen sei. In Berlin herrsche außerdem die Übung, die Sammelheizung auch außerhalb der Heizperiode in Gang zu setzen, wenn an mindestens drei aufeinanderfolgenden Tagen die Außentemperatur um 21 Uhr unter + 12 Grad Celsius liege. Schwierigkeiten, geeignete Heizkräfte zu finden, hätten in Berlin noch nicht dazu geführt, Mietwohnungen in Häusern mit Ölheizung als in ihrem Gebrauchswert objektiv höherliegend zu beurteilen. Der preisrechtlich vorgesehenen Umlegung der Heizkosten auf die Mieter sei in diesem Zusammenhang keine Bedeutung beizumessen. Es handele sich bei der hier anzuwendenden Vorschrift um eine Ausnahmeregelung, die grundsätzlich nicht ausdehnend angewendet werden könne. Eine etwaige Verminderung der Umlagefähigen Kosten führe noch nicht zu einer Erhöhung des Gebrauchswertes des Wohnraums; es komme dabei nicht auf den "Verkaufswert", auf den "wirtschaftlichen Wert" oder auf den "Verkehrswert" des Grundstücks und auch nicht darauf an, wie hoch der Preis für den Mietgegenstand und die damit im Zusammenhang stehenden Leistungen der Mieter seien, sondern auf etwas Objektives; die Verkehrsauffässung entscheide darüber, ob eine so bestimmte Wertverbesserung vorliege. Nach der Verkehrsauffassung in Berlin werde zur Zeit die Umstellung einer Sammelheizung von Koks auf Öl nicht als eine Verbesserung des Gebrauchswertes angesehen. Der möglicherweise entstehende Vorteil, daß sich die umzulegenden Heizungskosten verminderten wegen Fortfalls der Bedienungskosten, sei aus Rechtsgründen nicht zu berücksichtigen. Dafür, daß im vorliegenden Fall eine Mieterhöhung zur Vermeidung besonderer Härten dringend erforderlich erscheine, habe der Kläger nichts vorgebracht.

Nach Zulassung der Revision durch das Bundesverwaltungsgericht verfolgt der Kläger sein bisheriges Klagebegehren mit den Anträgen,

hilfsweise:

ferner hilfsweise:

In erster Linie macht er geltend, die Vorschrift, auf Grund derer die Mietpreisbehörde tätig geworden ist, sei aus verfassungsrechtlichen Gründen nichtig. In zweiter Linie macht er geltend, es liege eine zur Mieterhöhung berechtigende Verbesserung des Gebrauchswertes vor; zumindest sei eine weitere Sachaufklärung erforderlich.

Der Beklagte beantragt, die Revision zurückzuweisen.

II.

Die Revision führt zur Zurückverweisung der Sache an die Vorinstanz (§ 144 Abs. 3 Nr. 2 VwGO).

In dem angefochtenen Bescheid wird die Frage verneint, ob der Kläger preisrechtlich berechtigt ist, vom Beigeladenen eine Mieterhöhung zu fordern gemäß § 11 der Altbaumietenverordnung Berlin - AMVOB - vom 21. März 1961 (BGBl. I S. 230 = GVBl. S. 345). Es handelt sich um eine Streitigkeit des öffentlichen Rechts im Sinne von § 40 Abs. 1 VwGO. Die Mietpreisbehörde ist tätig geworden auf Grund von § 11 Abs. 6 AMVOB. Danach entscheidet die Preisbehörde auf Antrag des Vermieters oder des Mieters im Streitfall über die Zulässigkeit der vom Vermieter beanspruchten Mieterhöhung. Übereinstimmend mit beiden Vorinstanzen ist von der Gültigkeit dieser Vorschrift auszugehen. Die insoweit erhobenen Einwendungen der Revision greifen nicht durch.

Mit der der Preisbehörde übertragenen Befugnis, im Streitfall über die Zulässigkeit der vom Vermieter beanspruchten Mieterhöhung zu entscheiden, wird Art. 92 GG nicht verletzt. Der Preisbehörde wird damit nicht die Befugnis übertragen, einen privatrechtlichen Streit zwischen dem Vermieter und dem Mieter zu entscheiden (vgl. das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 14. Dezember 1966 - VIII ZR 78.64 -, ZMR 1967 S. 146, betreffend die gleichartige Vorschrift von § 15 Abs. 2 AMVOB): Die Preisbehörde bleibt darauf beschränkt, die preisrechtliche Zulässigkeit der in Anspruch genommenen Mieterhöhung zu prüfen; die von ihr getroffene Entscheidung steht einer preisrechtlichen Genehmigung gleich, wenn die Mieterhöhung für zulässig erklärt wird, der Versagung einer solchen Genehmigung, wenn die Mieterhöhung für unzulässig erklärt wird. Ob im Falle der Zulässigkeit der Mieterhöhung entsprechende Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter erhoben werden können, hat die Preisbehörde nicht zu entscheiden; diese Entscheidung bleibt den Zivilgerichten überlassen. Die Besonderheit, daß eine Entscheidung der Preisbehörde nur "im Streitfall" vorgesehen ist, ändert an dieser rechtlichen Beurteilung nichts; dieser Vorbehalt dient der Entlastung der Verwaltung, die nur tätig werden soll, wenn seitens einer der Mietparteien ein dahin gehendes rechtliches Interesse geltend gemacht werden kann.

Es ist auch nicht den Bedenken des Kammergerichts zu folgen (Urteile vom 26. Februar 1964 [betr. § 15 AMVOB], ZMR 1964 S. 306, und vom 6. Januar 1966, ZMR 1966 S. 376), die letztlich auf den Gedanken zurückgeführt werden können, die §§ 11 Abs. 6 und 15 Abs. 2 AMVOB ermöglichten es der Preisbehörde, in zivilrechtliche Streitigkeiten einzugreifen und die Entscheidungsbefugnisse der Zivilgerichte einzuschränken. Dieses Bedenken entfällt, wenn die Entscheidungsbefugnis der Preisbehörden beschränkt wird auf die preisrechtliche Zulässigkeit einer in Anspruch genommenen Mieterhöhung, insoweit aber auch eine Entscheidungsbefugnis der Zivilgerichte verneint wird. Bei dieser Auslegung steht die Entscheidung der Preisbehörde einer preisrechtlichen Genehmigung vollständig gleich, ohne deren Vorliegen eine Mieterhöhung als preisrechtlich unzulässig anzusehen ist. Ist die nach § 11 Abs. 6 AMVOB erforderliche Entscheidung nicht ergangen, so kann der Vermieter die beabsichtigte Mieterhöhung nicht zu seinen Gunsten durchsetzen gemäß § 18 des Ersten Bundesmietengesetzes - I. BMG - vom 27. Juli 1955 (BGBl. I S. 458); insoweit ist es den Zivilgerichten versagt, selbständig zu prüfen, ob die Voraussetzungen für die beanspruchte Mieterhöhung materiellrechtlich erfüllt sind.

Der Revision ist nicht zu folgen darin, daß § 11 Abs. 6 AMVOB die Preisbehörde in bestimmten Fällen nötige, Entscheidungen zum Privatrechtsverhältnis zwischen den Mietparteien zu treffen und dabei streitentscheidend der zivilgerichtlichen Tätigkeit vorzugreifen. Die Entscheidung über die Höhe der preisrechtlich zulässigen Miete im Einzelfall, die ebenso wie bei preisrechtlichen Genehmigungen der Preisbehörde durch § 11 Abs. 6 AMVOB dieser übertragen wird, ist im Falle privatrechtlicher Auseinandersetzungen der Mietparteien hinsichtlich der Höhe des geschuldeten Mietzinses nur eine Vortrage. Über die Gültigkeit und über den Inhalt der zwischen den Mietparteien getroffenen Vereinbarungen hat die Preisbehörde bei Anwendung von § 11 Abs. 6 AMVOB nicht zu entscheiden. Haben sich die Mietparteien über eine Mieterhöhung wegen einer Wertverbesserung geeinigt, so ist es möglich, daß entweder der Vermieter oder der Mieter nachträglich eine Entscheidung der Preisbehörde beantragt, um auf diesem Wege die preisrechtliche Zulässigkeit der vereinbarten oder einer weitergehenden Mieterhöhung nach § 11 AMVOB zu klären. Die Preisbehörde ist allerdings in einem solchen Falle nur dann zu einer Entscheidung verpflichtet, wenn der Antrag ausgelöst worden ist durch einen "Streitfall". Ein zum Antrag bei der Preisbehörde berechtigender Streit kann auszugehen. Die insoweit erhobenen Einwendungen der Revision greifen nicht durch.

Mit der der Preisbehörde übertragenen Befugnis, im Streitfall über die Zulässigkeit der vom Vermieter beanspruchten Mieterhöhung zu entscheiden, wird Art. 92 GG nicht verletzt. Der Preisbehörde wird damit nicht die Befugnis übertragen, einen privatrechtlichen Streit zwischen dem Vermieter und dem Mieter zu entscheiden (vgl. das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 14. Dezember 1966 - VIII ZR 78.64 -, ZMR 1967 S. 146, betreffend die gleichartige Vorschrift von § 15 Abs. 2 AMVOB): Die Preisbehörde bleibt darauf beschränkt, die preisrechtliche Zulässigkeit der in Anspruch genommenen Mieterhöhung zu prüfen; die von ihr getroffene Entscheidung steht einer preisrechtlichen Genehmigung gleich, wenn die Mieterhöhung für zulässig erklärt wird, der Versagung einer solchen Genehmigung, wenn die Mieterhöhung für unzulässig erklärt wird. Ob im Falle der Zulässigkeit der Mieterhöhung entsprechende Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter erhoben werden können, hat die Preisbehörde nicht zu entscheiden; diese Entscheidung bleibt den Zivilgerichten überlassen. Die Besonderheit, daß eine Entscheidung der Preisbehörde nur "im Streitfall" vorgesehen ist, ändert an dieser rechtlichen Beurteilung nichts; dieser Vorbehalt dient der Entlastung der Verwaltung, die nur tätig werden soll, wenn seitens einer der Mietparteien ein dahin gehendes rechtliches Interesse geltend gemacht werden kann.

Es ist auch nicht den Bedenken des Kammergerichts zu folgen (Urteile vom 26. Februar 1964 [betr. § 15 AMVOB], ZMR 1964 S. 306, und vom 6. Januar 1966, ZMR 1966 S. 376), die letztlich auf den Gedanken zurückgeführt werden können, die §§ 11 Abs, 6 und 15 Abs. 2 AMVOB ermöglichten es der Preisbehörde, in zivilrechtliche Streitigkeiten einzugreifen und die Entscheidungsbefugnisse der Zivilgerichte einzuschränken. Dieses Bedenken entfällt, wenn die Entscheidungsbefugnis der Preisbehörden beschränkt wird auf die preisrechtliche Zulässigkeit einer in Anspruch genommenen Mieterhöhung, insoweit aber auch eine Entscheidungsbefugnis der Zivilgerichte verneint wird. Bei dieser Auslegung steht die Entscheidung der Preisbehörde einer preisrechtlichen Genehmigung vollständig gleich, ohne deren Vorliegen eine Mieterhöhung als preisrechtlich unzulässig anzusehen ist. Ist die nach § 11 Abs. 6 AMVOB erforderliche Entscheidung nicht ergangen, so kann der Vermieter die beabsichtigte Mieterhöhung nicht zu seinen Gunsten durchsetzen gemäß § 18 des Ersten Bundesmietengesetzes - I. BMG - vom 27. Juli 1955 (BGBl. I S. 458); insoweit ist es den Zivilgerichten versagt, selbständig zu prüfen, ob die Voraussetzungen für die beanspruchte Mieterhöhung materiellrechtlich erfüllt sind.

Der Revision ist nicht zu folgen darin, daß § 11 Abs. 6 AMVOB die Preisbehörde in bestimmten Fällen nötige, Entscheidungen zum Privatrechtsverhältnis zwischen den Mietparteien zu treffen und dabei streitentscheidend der zivilgerichtlichen Tätigkeit vorzugreifen. Die Entscheidung über die Höhe der preisrechtlich zulässigen Miete im Einzelfall, die ebenso wie bei preisrechtlichen Genehmigungen der Preisbehörde durch § 11 Abs. 6 AMVOB dieser übertragen wird, ist im Falle privatrechtlicher Auseinandersetzungen der Mietparteien hinsichtlich der Höhe des geschuldeten Mietzinses nur eine Vortrage. Über die Gültigkeit und über den Inhalt der zwischen den Mietparteien getroffenen Vereinbarungen hat die Preisbehörde bei Anwendung von § 11 Abs. 6 AMVOB nicht zu entscheiden. Haben sich die Mietparteien über eine Mieterhöhung wegen einer Wertverbesserung geeinigt, so ist es möglich, daß entweder der Vermieter oder der Mieter nachträglich eine Entscheidung der Preisbehörde beantragt, um auf diesem Wege die preisrechtliche Zulässigkeit der vereinbarten oder einer weitergehenden Mieterhöhung nach § 11 AMVOB zu klären. Die Preisbehörde ist allerdings in einem solchen Falle nur dann zu einer Entscheidung verpflichtet, wenn der Antrag ausgelöst worden ist durch einen "Streitfall". Ein zum Antrag bei der Preisbehörde berechtigender Streit kann sich entweder daraus ergeben, daß der Mieter die vereinbarte Mieterhöhung für preisrechtlich unzulässig hält und deshalb weitere Zahlungen verweigern und bereits erbrachte Leistungen gemäß § 30 I. BMG zurückfordern will, oder daraus, daß der Vermieter eine über die schon getroffene Vereinbarung hinausgehende Mieterhöhung fordert. Trifft die Preisbehörde die vom Mieter oder vom Vermieter beantragte Entscheidung, so nimmt sie nicht Stellung zum Inhalt der zwischen den Mietparteien getroffenen Mietvereinbarungen; sie entscheidet ausschließlich auf dem Gebiet des Mietpreisrechts darüber, ob die im Streit befindliche Mieterhöhung preisrechtlich zulässig ist. Ob im Falle der preisrechtlichen Unzulässigkeit dem Mieter ein Rückforderungsrecht nach § 30 I. BMG oder im Falle der preisrechtlichen Zulässigkeit dem Vermieter gemäß §§ 18, 19 I. BMG die erhöhte Miete zusteht, haben allein die Zivilgerichte zu entscheiden.

Demnach sieht § 11 Abs. 6 AMVOB keine das Privatrechtsverhältnis zwischen den Mietparteien unmittelbar betreffende Streitentscheidung durch eine Verwaltungsbehörde vor; die Vorschrift kann deshalb auch nicht den Art. 92 GG verletzen.

§ 11 Abs. 6 AMVOB beruht ferner auf einer gültigen Ermächtigung, die den Anforderungen des Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG entspricht, und ist im Rahmen dieser Ermächtigung erlassen worden; auch insoweit folgt das erkennende Gericht dem genannten Urteil des Bundesgerichtshofs zur gleichartigen Vorschrift des § 15 Abs. 2 AMVOB.

Die Ermächtigungsgrundlage ergibt sich aus § 39 I. BMG in der Berlin-Fassung von § 45 Nr. 20 I. BMG vom 23. Juni 1960 (BGBl. I S. 389). Diese Vorschrift ermächtigt die Bundesminister für Wirtschaft und für Wohnungsbau, im Einvernehmen mit dem Senat von Berlin die Vorschriften des in Berlin geltenden Mietpreisrechts für Wohnraum, soweit sie in Rechtsverordnungen und Verwaltungsbestimmungen enthalten sind und von den im übrigen Geltungsbereich des Gesetzes maßgeblichen Vorschriften und Bestimmungen abweichen - einschließlich der Verfahrens- und Kostenvorschriften - zu ändern, zu ergänzen oder aufzuheben, um die Vorschriften des Mietpreisrechts zu vereinfachen, unter Berücksichtigung der Bundesmietengesetze in der in Berlin geltenden Fassung zusammenzufassen und an das Mietpreisrecht der Altbaumietenverordnung anzupassen, wobei die Miethöhe nicht wesentlich geändert werden darf.

Formell betrachtet, ist die Altbaumietenverordnung Berlin dieser Vorschrift entsprechend erlassen und - unter Berücksichtigung von § 13 Abs. 2 des Dritten Überleitungsgesetzes vom 4. Januar 1952 (BGBl. I S. 1) - für Berlin verkündet worden. Die Ermächtigung entspricht auch den Anforderungen von Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG:

Inhaltlich wird die Änderung oder Aufhebung solcher Vorschriften vorgesehen, die das Mietpreisrecht abweichend von den außerhalb Berlins geltenden Vorschriften regeln. Dem Zweck nach sollen die Rechtsänderungen der Anpassung an das Mietpreisrecht der außerhalb Berlins geltenden Altbaumietenverordnung - AMVO - vom 23. Juli 1958 (BGBl. I S. 549) in der Fassung vom 23. Juni 1960 (BGBl. I S. 389) dienen, wobei jedoch zugleich die Vereinfachung des Mietpreisrechts unter Berücksichtigung der in Berlin geltenden Bundesmietengesetze erreicht werden soll. Diese Zweckbestimmung begrenzt das Ausmaß der erteilten Ermächtigung, das ferner beschränkt wird durch die Forderung, die Miethöhe dürfe nicht wesentlich geändert werden.

Dieser Ermächtigung genügt § 11 AMVOB:

Die materiellrechtlichen Regelungen von § 11 AMVOB entsprechen, soweit es im vorliegenden Fall auf sie ankommt, vollständig den materiellrechtlichen Regelungen von § 12 AMVO in der Fassung von 1960. Dagegen, daß § 11 Abs. 6 AMVOB eine in § 12 AMVO nicht mehr vorgesehene Tätigkeit der Preisbehörde vorschreibt, sind keine Bedenken zu erheben. Die Abweichung hängt, wie der Bundesgerichtshof im genannten Urteil dargelegt hat, mit den Besonderheiten der Rechtslage und der wirtschaftlichen Verhältnisse in Berlin zusammen. Da die in § 11 Abs. 6 AMVOB vorgeschriebene Entscheidung der Preisbehörde ihrer Rechtswirkung nach einer preisrechtlichen Genehmigung gleichsteht, bleibt die bisherige Rechtslage in Berlin der Sache nach unberührt.

Vor dem Erlaß der Altbaumietenverordnung Berlin bedurfte jede Mieterhöhung wegen wertverbessernder Anlagen und Einrichtungen einer preisrechtlichen Genehmigung nach dem fortgeltenden § 3 Preisstopverordnung vom 26. November 1936 (RGBl. I S. 955); das Ermessen der Preisbehörden, die gemäß § 3 des Berliner Preisgesetzes vom 22. März 1950 (VOBl. S. 95) tätig wurden, war geregelt durch Nr. 42 des Runderlasses 184/37 des früheren Reichskommissars für die Preisbildung. Die Aufrechterhaltung der schon bisher vorgeschriebenen Mitwirkung der Preisbehörden ist damit zu rechtfertigen, daß die besondere Rechts- und Wirtschaftslage Berlins berücksichtigt werden soll. Es dient im Sinne des § 39 I. BMG (Berlin-Fassung) der Vereinfachung des Mietpreisrechts, wenn statt der in allen Fällen erforderlichen preisrechtlichen Genehmigung nunmehr nur noch "im Streitfall" eine genehmigungsgleiche Entscheidung der Preisbehörde gefordert wird.

Beide Vorinstanzen sind demnach mit Recht davon ausgegangen, daß die Preisbehörde zuständig war für eine Entscheidung, ob der Kläger eine Mieterhöhung beanspruchen kann unter den Voraussetzungen des § 11 AMVOB. Diese Auffassung hat auch der Oberbundesanwalt mit zutreffenden Gründen vertreten.

In der Sache selbst ist dem Oberverwaltungsgericht auf der Grundlage der vorliegenden tatsächlichen Feststellungen darin indessen nicht zu folgen, daß die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach § 11 AMVOB fehlen.

§ 11 Abs. 1 Nr. 1 AMVOB erklärt bei baulichen Verbesserungen und Einrichtungen eine jährliche Mieterhöhung um 14 vom Hundert der aufgewendeten Bau- und Einrichtungskosten für preisrechtlich zulässig. Die Verbesserung einer vorhandenen Einrichtung - also grundsätzlich auch die Umstellung einer Heizungsanlage von Koks auf Öl - fällt unter diesen Begriff. Davon geht auch das Berufungsgericht aus.

Gemäß § 11 Abs. 4 AMVOB berechtigen bloße Instandhaltungskosten nicht zu einer Mieterhöhung. Diese Vorschrift ist dem Kläger seitens des Beklagten und seitens des Berufungsgerichts nicht entgegengehalten worden. Nach seinem eigenen Vorbringen, dem das Verwaltungsgericht gefolgt ist, hat er nur solche Umstellungskosten geltend gemacht, die nicht der bloßen Instandhaltung der Heizungsanlage dienten.

Gemäß § 11 Abs. 3 Satz 1 AMVOB (auf Satz 2 dieses Absatzes kommt es hier nicht an) dürfen Kosten und Aufwendungen nur insoweit berücksichtigt werden, als sie vom Vermieter getragen werden und durch sie der Gebrauchswert des Wohnraumes, für den die Mieterhöhung zulässig ist, auf die Dauer verbessert wird. Es herrscht kein Streit darüber, daß der Kläger als Hauseigentümer und Vermieter die geltend gemachten Umstellungskosten selbst getragen hat. Im Streit ist allein die Frage, ob durch die Umstellung der Sammelheizung von Koks auf Öl der Gebrauchswert der vom Beigeladenen gemieteten Wohnung auf die Dauer verbessert worden ist.

Diese Frage hat das Oberverwaltungsgericht im wesentlichen mit der folgenden Begründung verneint: Im Falle von Mietwohnungen erhöhe sich der Gebrauchswert dann, wenn nach ortsüblichen Gepflogenheiten Eigenschaften von Mietwohnungen, die die Möglichkeiten des Gebrauchs beeinflussen, im allgemeinen von der Mieterschaft als besonders wertvoll beurteilt werden mit der Folge, daß Wohnungen, die diese Eigenschaften nicht aufweisen, in ihrem Gebrauchswert niedriger eingeschätzt werden; im vorliegenden Fall sei die Feststellung nicht möglich, daß in Berlin Mietwohnungen in koksbeheizten Häusern eine andere Wertschätzung genießen als Mietwohnungen in ölbeheizten Häusern; vielmehr werde der mit einer Sammelheizung verbundene "Komfort", gleichgültig, ob eine Koks- oder eine Ölheizung vorhanden sei, von den Mietern als gleichwertig empfunden.

Tatsächliche Feststellungen, die eine gleichmäßige oder unterschiedliche "Wertschätzung" hinsichtlich verschiedengearteter Wohnungen in einem bestimmten Gebiet betreffen, unterliegen der revisionsrichterlichen Prüfung nur in den Grenzen von § 137 Abs. 2 VwGO. Soweit seitens des Oberverwaltungsgerichts solche Feststellungen getroffen worden sind, fehlt es in der Revisionsbegründung an zulässigen und begründeten Verfahrensrügen (§ 137 Abs. 2 VwGO). Das Berufungsurteil hält aber deshalb einer Prüfung nicht stand, weil das Oberverwaltungsgericht von einer zu engen Abgrenzung des Begriffs "Gebrauchswert" in § 11 Abs. 3 Satz 1 AMVOB ausgegangen ist; das ergibt sich aus den folgenden Erwägungen:

Im Berufungsurteil wird von bestimmten "Eigenschaften" von Wohnungen gesprochen, welche den "Gebrauchswert" bestimmen, indem sie die Möglichkeiten des Gebrauchs beeinflussen. Bei dieser Betrachtungsweise hält das Oberverwaltungsgericht die Frage für unerheblich, ob die Heizungsumstellung die Folge hat, daß die Gesamtaufwendungen der Heizungs- und Beheizungskosten sich verringern mit der Folge, daß sich der auf den Mieter entfallende Umlegungsbetrag (§ 21 AMVOB) - besonders hinsichtlich der umzulegenden Bedienungskosten - auf die Dauer vermindert. In gleicher Weise hat auch das Kammergericht in dem bereits genannten Urteil vom 6. Januar 1966 die Frage für unerheblich erklärt, ob die Ölheizung für den Mieter "allgemein angenehmer" ist, weil sie "billiger" ist. Demgegenüber folgt das erkennende Gericht dem Oberbundesanwalt, der die Ansicht vertritt, der Gebrauchswert von Wohnraum werde auf die Dauer verbessert, wenn sich infolge des Umbaues der Heizungsanlage die Heizungskosten für den Mieter spürbar senken. Dieser Umstand, zu dem es im Berufungsurteil an tatsächlichen Feststellungen fehlt, ist aus den folgenden Gründen bei Anwendung von § 11 Abs. 3 Satz 1 AMVOB erheblich:

In der freien Marktwirtschaft steht der Gebrauchswert einer Ware in einem engen Zusammenhang mit dem Preis, der für sie erzielt wird. Der unterschiedliche Preis, der für gleichartige Waren erzielt wird, die in Einzelheiten unterschiedlich ausgestaltet sind, läßt Jedenfalls auf die Dauer erkennen, daß der einen Gestaltung der Vorzug vor der anderen gegeben wird. Diese Möglichkeit, von der Preisentwicklung her auf die Einschätzung gleichartiger, aber unterschiedlich gestalteter Waren zu schließen, entfällt jedoch dann, wenn Mangel herrscht und die Preisgestaltung gesetzlich geregelt ist. So liegt es - wenn Wohnungen als Waren betrachtet werden - bei den Mieten für Altbauraum, soweit - wie in Berlin - die Preisbindung aufrechterhalten geblieben ist. Soll unter solchen Bedingungen der gesetzlich gebundene Preis (die preisrechtlich zulässige Miete) davon abhängig sein, ob der Gebrauchswert der Ware (einer bestimmten Wohnung) durch eine Umgestaltung verbessert worden ist, so kann die Preisgestaltung (also die Höhe des erzielbaren Mietzinses) nicht zum Ausgangspunkt gewählt werden. Es bedarf dann der Anwendung bestimmter Erfahrungssätze, die eine Antwort darauf ermöglichen, ob bei verschiedener Ausgestaltung sonst gleichartiger Wohnungen mit einer unterschiedlichen Preisgestaltung zu rechnen wäre. Es ist nämlich der Sinn der mietpreisrechtlichen Vorschriften, die wegen bestimmter Aufwendungen des Vermieters eine Mieterhöhung vorsehen, einen Ausgleich dafür zu schaffen, daß der Vermieter wegen der Preisbindung und anderer Bindungen des Wohnungsrechts gehindert ist, im Wege freier Vertragsgestaltung auf dem "Wohnungsmarkt" einen entsprechenden Ausgleich zu erhalten.

Einer der Erfahrungssätze, die eine Antwort auf die Frage ermöglichen, wann bei sonst gleichartigen Waren (Wohnungen) eine unterschiedliche Ausgestaltung zu einer unterschiedlichen Preisgestaltung (Mietzinsbildung) wegen unterschiedlichen "Gebrauchswertes" führen, ist der folgende: Ist ein Gegenstand im "Betrieb" billiger als der andere, der im übrigen die gleichen Eigenschaften aufweist, so wird er im freien Verkehr auch bevorzugt und höher eingeschätzt werden. Als Beispiel kann der Fall von zwei Kraftwagen gelten, die mit einer Ausnahme gleiche Eigenschaften haben; besteht die Ausnahme darin, daß einer der beiden Kraftwagen einen geringeren Betriebsstoffverbrauch aufweist, so wird ihm bei gleichen Preisen der Vorzug gegeben werden, in der Regel aber ein Ausgleich dadurch stattfinden, daß mehr für ihn gezahlt wird.

Wird dieses Beispiel entsprechend angewendet auf Wohnungen, die im Falle der freien Marktwirtschaft nicht verkauft, sondern vermietet werden, so können die Aufwendungen, die der Mieter neben der Zahlung des Mietzinses für die Heizung (einschließlich Beheizung durch Bedienungspersonal) zu erbringen hat, nicht unbeachtet bleiben. Unter zwei im übrigen vollständig gleichen Wohnungen wird diejenige den Vorzug erhalten - und in der Regel einen höheren Mietzins einbringen -, deren "Betriebskosten", soweit der Mieter dafür aufzukommen hat, niedriger sind. Der Mieter rechnet mit den Gesamtaufwendungen für die gemietete Wohnung, zu denen nicht nur der für die Raumnutzung gezahlte Mietzins, sondern alle bei der Nutzung der Wohnung entstehenden Nebenkosten gehören. Die Höhe der Nebenkosten, die er neben dem Mietzins aufzubringen hat, sind aus seiner Sicht mitbestimmend für den "Gebrauchswert" der Wohnung.

Hat also eine Umstellung der Sammelheizung von Koks auf öl die Folge, daß sich die Gesamtaufwendungen des Mieters für die Heizung (einschließlich Beheizung durch Bedienungspersonal) vermindern (vgl. die Umlegungsregelung von § 21 AMVOB), so ergibt sich daraus eine Verbesserung des Gebrauchswertes der Wohnung im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 AMVOB auch dann, wenn weitere erhöhte Bequemlichkeiten für den Wohnungsmieter nicht feststellbar sind; besonderer Feststellungen zur Frage, wie diese Wertverbesserung von Seiten der "Mieterschaft" des in Betracht kommenden Gebietes "eingeschätzt" wird, bedarf es dann nicht. In diesem Falle ist die Verbesserung des Gebrauchswertes dann als "dauernd" anzusehen, wenn nach Maßgabe der gegenwärtigen Verhältnisse auch in Zukunft infolge der Umstellung damit zu rechnen ist, daß der Mieter in einem nicht unerheblichen Maße mit geringeren Heizungskosten rechnen kann.

Dazu bedarf es im vorliegenden Fall noch weiterer Feststellungen, die das Oberverwaltungsgericht deshalb nicht getroffen hat, weil es den Begriff "Gebrauchswert" im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 AMVOB zu eng gefaßt und die hier zu stellende Frage nach einer etwa eingetretenen Senkung der Heizungsumlagen unbeantwortet gelassen hat.

Die Sache war aus diesem Grunde gemäß § 144 Abs. 3 Nr. 2 VwGO an die Vorinstanz zurückzuverweisen.

Bei Zulassung der Mieterhöhung dürfen die entstandenen Kosten und Aufwendungen nur insoweit berücksichtigt werden, als durch sie der Gebrauchswert des Wohnraumes auf die Dauer verbessert wird (§ 11 Abs. 3 Satz 1 AMVOB); daraus folgt in Fällen dieser Art. daß die Mieterhöhung nicht den Betrag der auf die Dauer zu erwartenden finanziellen Vorteile des Mieters übersteigen darf, die sich aus der Heizungsumstellung ergeben.

Der Oberbundesanwalt meint, es könne nicht festgestellt werden, daß die Heizungskosten - also der auf den einzelnen Mieter im Jahresdurchschnitt entfallende Anteil an den Kosten des Heizmaterials - im Falle der Ölheizung generell geringer seien als im Falle der Koksheizung. Das mag richtig sein, ist aber im Revisionsverfahren nicht zu klären. Mit Recht hält der Oberbundesanwalt deshalb einen für den besonderen Fall vorzunehmenden Betriebskostenvergleich für erforderlich; daran fehlt es im vorliegenden Fall.

Von erheblicher Bedeutung kann es bei dem anzustellenden Vergleich sein, daß im Falle der Ölheizung die Kosten eines laufend zu entlohnenden Heizers entfallen; auch darin ist dem Oberbundesanwalt zuzustimmen.

Der Oberbundesanwalt fordert ferner mit Recht für den anzustellenden Betriebskostenvergleich die Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalles; das ist eine Frage der im erneuten Berufungsverfahren anzustellenden Ermittlungen; die letzten Heizkostenberechnungen für das im Streit befindliche Miethaus - vor und nach der Heizungsumstellung - können dabei nicht unberücksichtigt bleiben. Der Oberbundesanwalt ist aber der Ansicht, daß bei dem erforderlichen Betriebskostenvergleich die aus dem Jahre 1912 stammende und daher veraltete Koksheizungsanlage im Hause als Vergleichsmaßstab unbrauchbar ist. Zu dem letztgenannten Gesichtspunkt ist folgendes zu bemerken:

Gemäß § 11 Abs. 4 AMVOB berechtigen solche Kosten nicht zur Mieterhöhung, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. War die im Hause des Klägers 1912 eingebaute Heizungsanlage nicht mehr geeignet, bestimmungsgemäß die vertraglich vorgesehene Erwärmung der vermieteten Wohnungen des Hauses zu gewährleisten, so rechtfertigte die Instandsetzung der Anlage auch dann keine Mieterhöhung, wenn bei dieser Gelegenheit das Heizungssystem von Koks auf Öl umgestellt wurde. Leistete aber die vorhandene Heizungsanlage das, was die Mieter vertragsgemäß fordern konnten, so führte die Umstellung des Heizungssystems dann zu einer Wertverbesserung, wenn der Zweck verfolgt und erreicht wurde, die umlegungsfähigen Betriebskosten auf die Dauer herabzusetzen.

Soweit das Berufungsgericht sonstige Vorteile, die möglicherweise für die Mieter mit der Umstellung einer Sammelheizung von Koks auf Öl verbunden sind, für ungeeignet erklärt hat, die Feststellung einer Verbesserung des Gebrauchswertes der vermieteten Wohnungen zu ermöglichen, ist keine Verletzung revisiblen Rechts erkennbar.

Ob es andere bisher unberücksichtigt gebliebene Anhaltspunkte dafür gibt, daß vom Standpunkt der Mieter aus den ölbeheizten Wohnungen der Vorzug vor den koksbeheizten Wohnungen gegeben wird, ist eine im Revisionsverfahren nicht zu klärende Tatfrage. Hinsichtlich dieser Frage trägt der Kläger nach allgemeinen Grundsätzen die sogenannte materielle Beweislast in dem Sinne, daß er mit seinem Begehren erfolglos bleibt, wenn die erforderlichen tatsächlichen Feststellungen nicht getroffen werden können.

Für das anhängige Verfahren, in dem nur eine preisrechtliche Frage zu beantworten ist, ist es unerheblich, ob der Beigeladene der geforderten Mieterhöhung entgegenhalten kann, die Umstellung der Heizungsanlage sei ohne seine Zustimmung erfolgt; über Rechtsfragen, die sich aus §§ 18, 19 I. BMG ergeben, haben die Zivilgerichte zu entscheiden.

Die Kostenentscheidung war der Schlußentscheidung vorzubehalten.