Bundesgerichtshof
Urt. v. 08.11.1991, Az.: V ZR 139/90

I.

Das Berufungsgericht läßt offen, ob die Zedenten bei der Ersteigerung des Grundstücks Kenntnis von der Verlängerungsvereinbarung hatten. Es vertritt die Auffassung, daß beim Verkauf eines großen, bekanntermaßen vollvermieteten Gebäudes die Vermietung Voraussetzung des Kaufs und deswegen kein Rechtsmangel sei. Für die Dauer eines Mietverhältnisses habe der Verkäufer daher nur dann einzustehen, wenn er eine entsprechende Verpflichtung eingegangen sei. Dies sei hier aber nicht der Fall.

Dies hält der Revision nicht stand.

II.

Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, daß durch den Zuschlag bei der Versteigerung gemäß § 156 BGB ein Kaufvertrag zwischen der Beklagten und den Zedenten zustande gekommen ist (BGH, Urt. v. 20. Oktober 1982, VIII ZR 186/81, NJW 1983, 1186). Zu Unrecht verneint es jedoch eine vertragliche Haftung der Beklagten für den Fall, daß den Zedenten die Verlängerung des Mietverhältnisses nicht bekannt war.

Auch für ein Mietobjekt gilt, daß der Verkäufer verpflichtet ist, dem Käufer den verkauften Gegenstand frei von Rechten Dritter zu verschaffen (§ 434 BGB). Das Bestehen eines Miet- oder Pachtverhältnisses ist wegen der Schutzvorschrift des § 571 BGB grundsätzlich ein Rechtsmangel, den der Verkäufer nach § 439 Abs. 1 BGB nur dann nicht zu vertreten hat, wenn und soweit der Käufer dieses Recht beim Abschluß des Kaufes kennt. Kennt der Käufer nur den ursprünglichen Mietvertrag und nicht auch eine nachträglich abgeschlossene Verlängerungsvereinbarung, so irrt er über den tatsächlichen Umfang des Rechts mit der Folge, daß § 439 BGB insoweit nicht eingreift (Senatsurteile v. 25. Februar 1972, V ZR 74/69, WM 1972, 556, 557; v. 2. Oktober 1987, V ZR 105/86, WM 1987, 1371 und v. 17. Mai 1991, V ZR 92/90, NJW 1991, 2700); grob fahrlässige Unkenntnis genügt nicht (MünchKomm/H.P. Westermann, BGB 2. Aufl. § 439 Rdn. 4).

Hatten also, wovon im Revisionsverfahren auszugehen ist, die Brüder A. bei Vertragsabschluß Kenntnis nur von der ursprünglich vereinbarten Mietdauer, nicht dagegen von der am 29. Januar 1986 getroffenen Nachtragsvereinbarung über die Verlängerung des Mietverhältnisses mit der Firma K. und B. bis zum 31. August 1991, haftet die Beklagte den Zedenten nach §§ 434, 440 Abs. 1, 326 BGB auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung (Senatsurteile v. 2. Oktober 1987, V ZR 105/86, aaO und vom 17. Mai 1991, aaO). Die in einem solchen Fall grundsätzlich erforderliche Setzung einer Nachfrist für die Erfüllung der Rechtsver chaffungspflicht (Soergel/Huber, BGB 11. Aufl. § 440 Rdn. 24) war entbehrlich, weil die Mieterin eine vorzeitige Beendigung des Vertragsverhältnisses abgelehnt hatte. In einem solchen Fall ist die Fristsetzung eine völlig zwecklose und überflüssige Handlung, weil die Verkäuferin zur Behebung des Rechtsmangels offensichtlich außerstande ist (Senatsurt. v. 17. Mai 1991 aaO). Die Beklagte hat also die Zedenten so zu stellen, wie sie gestanden hätten, wenn das. Mietverhältnis vorzeitig zum 31. August 1988 kündbar gewesen wäre. In diesem Fall wäre aber deren Erklärung in dem Vertrag vom 4. Mai 1988 über die Dauer des Mietverhältnisses nicht falsch gewesen. Die Zedenten wären dann nicht verpflichtet, dem Kläger gemäß §§ 434, 440, 326, 252 BGB den entgangenen Mietzins zu ersetzen. Der den Zedenten entstandene Schaden besteht daher in der Belastung mit einer Verbindlichkeit gegenüber dem Kläger. Er kann nicht mit der vom Berufungsgericht angestellten Erwägung verneint werden, daß der bei dem Weiterverkauf erzielte Kaufpreis aufgrund der angenommenen kurzen Mietdauer höher war, als er bei Kenntnis der längeren Mietdauer gewesen wäre. Denn der Kläger verlangt von den Zedenten nicht Ersatz eines Minderwertes des Grundstücks, sondern des entgangenen Gewinns. Hat aber ein Käufer im Fall der Weiterveräußerung des Grundstücks seinem Abnehmer den entgangenen Gewinn zu ersetzen, der adaequat kausal auf dem Rechtsmangel beruht, so erleidet er einen Schaden, der nach Art und Entstehungsweise unter den Schutzzweck der §§ 434, 440 Abs. 1 BGB fällt. Denn nach diesen Vorschriften soll der Käufer durch einen - ihm unbekannten - Rechtsmangel keinen vermögenswerten Nachteil erleiden.

Ein danach dem Grunde nach möglicher Schadensersatzanspruch ist zwar nach § 249 Satz 1 BGB grundsätzlich auf Befreiung von der Verbindlichkeit gerichtet (BGHZ 57, 78, 81). Er verwandelt sich aber dann, wenn er - wie hier - an den Gläubiger der Schuld abgetreten wird, in einen solchen auf die diesem geschuldete Leistung, im vorliegenden Fall also auf Zahlung (BGHZ 12, 136, 141 [BGH 22.01.1954 - I ZR 34/53];  71, 167, 170).

Ihm gegenüber kann die Beklagte entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht einwenden, die Zedenten treffe ein mitwirkendes Verschulden, weil ihnen der Rechtsmangel schuldhaft unbekannt geblieben sei (BGH, Urt. v. 31. Januar 1990, VIII ZR 314/88, NJW 1990, 1108 [BGH 31.01.1990 - VIII ZR 314/88]).

Ob den Zedenten außer einem Anspruch aus Rechtsmängelgewährleistungshaftung auch noch eine Schadensersatzforderung wegen Nichtaushändigung der Nachtragsvereinbarung erwachsen ist, bedarf keiner Entscheidung. Nach § 444 BGB ist der Verkäufer zwar verpflichtet, dem Käufer auch die Urkunden über ein bestehendes Mietverhältnis herauszugeben (MünchKomm/H.P. Westermann, 2. Aufl. § 444 Rdn. 3; Staudinger/Köhler, BGB 12. Aufl. § 444 Rdn. 3; Erman/Weitnauer, BGB 8. Aufl. § 444 Rdn. 2). Kommt der Verkäufer dieser Pflicht nicht nach, so bestimmen sich die Rechte des Käufers nach §§ 275 f. BGB, wenn die Pflicht, wie hier, nicht als Hauptpflicht aus dem Vertrag ausgestaltet ist. Ein Schadensersatzanspruch nach § 280 BGB entfällt jedoch ebenso wie ein solcher aus §§ 440, 326 BGB, wenn die Zedenten von dem Inhalt der Verlängerungsvereinbarung anderweitig Kenntnis erlangt hatten. Ist dies dagegen nicht der Fall, greift auf jeden Fall die Rechtsmängelgewährleistungshaftung ein.

Nach alledem kann das Urteil mit der gegebenen Begründung nicht aufrechterhalten bleiben. Die Sache ist vielmehr zur weiteren Sachaufklärung zum Grund und gegebenenfalls zur Höhe des Anspruchs an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.