Bundesverwaltungsgericht
Beschl. v. 12.10.2009, Az.: BVerwG 3 B 55.09
Bemessung des Verkehrswerts mehrerer Flurstücke i.R.d. Anspruchs nach dem Vermögenszuordnungsgesetz (VZOG) wegen der Veräußerung der Flurstücke; Verletzung der Sachaufklärungspflicht durch das Verwaltungsgericht bei Nutzung eines vom Kläger vorgelegten Gutachtens als Grundlage der Entscheidungsfindung ohne Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens
Gericht: BVerwG
Entscheidungsform: Beschluss
Datum: 12.10.2009
Referenz: JurionRS 2009, 23743
Aktenzeichen: BVerwG 3 B 55.09
 

Verfahrensgang:

vorgehend:

VG Leipzig - 28.04.2009 - AZ: 3 K 266/08

Rechtsgrundlagen:

§ 86 Abs. 1 VwGO

§ 108 Abs. 2 VwGO

§ 8 Abs. 4 S. 2 VZOG

BVerwG, 12.10.2009 - BVerwG 3 B 55.09

In der Verwaltungsstreitsache
...
hat der 3. Senat des Bundesverwaltungsgerichts
am 12. Oktober 2009
durch
den Vorsitzenden Richter am Bundesverwaltungsgericht Kley und
die Richter am Bundesverwaltungsgericht Prof. Dr. Dr. h.c. Rennert und Dr. Wysk
beschlossen:

Tenor:

Die Beschwerde der Beklagten gegen die Nichtzulassung der Revision in dem Urteil des Verwaltungsgerichts Leipzig vom 28. April 2009 wird zurückgewiesen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

Gründe

1

Die Klägerin verlangt von der Beklagten nach § 8 Abs. 4 Satz 2 des Vermögenszuordnungsgesetzes - VZOG - die Zahlung von 708 578 EUR, weil die Beklagte als im Grundbuch eingetragene Rechtsträgerin mehrere Flurstücke veräußert hat, hinsichtlich derer zwischenzeitlich die Erlösauskehrberechtigung der Klägerin rechtskräftig festgestellt worden ist. Die Klägerin beansprucht den auf der Grundlage eines von ihr eingeholten Gutachtens bezifferten Verkehrswert dieser Flurstücke, weil die Beklagte bei dem Verkauf der Flächen einen deutlich geringeren Betrag erzielt hat. Das Verwaltungsgericht hat ihrer Klage stattgegeben.

2

Die Beschwerde der Beklagten gegen die Nichtzulassung der Revision in diesem Urteil bleibt ohne Erfolg. Es liegen weder die gerügten Verfahrensmängel im Sinne des § 132 Abs. 2 Nr. 3 VwGO vor, noch weist die Rechtssache die nach § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO geltend gemachte grundsätzliche Bedeutung auf.

3

1.

Zu Unrecht beanstandet die Beklagte in verschiedener Hinsicht eine Verletzung der gerichtlichen Pflicht zur Sachaufklärung nach § 86 Abs. 1 VwGO.

4

a)

Die in diesem Zusammenhang vorab erhobene - und der Sache nach auf eine Verletzung der Anspruchs auf Gewährung rechtlichen Gehörs nach § 108 Abs. 2 VwGO zielende - Rüge, das von der Klägerin im Prozess vorgelegte Gutachten des Sachverständigen Dr. U. habe schon deswegen nicht verwertet werden dürfen, weil es nicht wirksam in den Prozess eingeführt worden sei, wird dem Verfahrensablauf nicht gerecht. Zwar trifft es zu, dass die Klägerin nur ein Exemplar dieses Gutachtens mit der Bemerkung "nur für das Gericht" ihrer Klageschrift beigefügt hatte. Dies erklärt sich jedoch ohne Weiteres daraus, dass das Gutachten Gegenstand vorprozessualer Einigungsbemühungen der Beteiligten war und die Klägerin es der Beklagten bereits in diesem Rahmen zur Verfügung gestellt hatte. Dies ergab sich auch aus den der Klageschrift beigefügten Anlagen. Angesichts dessen kann keine Rede davon sein, dass das Verwaltungsgericht das von der Klägerin in das Verfahren eingeführte Gutachten verwertet hat, ohne dass die Beklagte Gelegenheit hatte, dessen Inhalt zur Kenntnis zu nehmen und sich dazu zu äußern.

5

Soweit die Beklagte die Frage aufwirft, ob das mit der Klageschrift eingereichte Gutachten mit dem ihr vorprozessual zur Verfügung gestellten Gutachten identisch ist, nennt sie nicht auch nur ansatzweise Gesichtspunkte, die Grundlage für solche Zweifel sein könnten.

6

b)

Das Verwaltungsgericht hat auch seine Sachaufklärungspflicht nicht dadurch verletzt, dass es das von der Klägerin vorgelegte Gutachten zur Grundlage seiner Entscheidungsfindung gemacht hat, ohne ein gerichtliches Sachverständigengutachten einzuholen. Es ist für sich allein betrachtet kein Verfahrensmangel, wenn sich die verwaltungsgerichtliche Tatsacheninstanz auf Gutachten stützt, die von den Verfahrensbeteiligten eingeholt und als Parteivortrag in das Verfahren eingeführt worden sind (vgl. Urteil vom 23. Mai 1986 - BVerwG 8 C 10.84 - BVerwGE 74, 222 <223 f.>; stRspr). Die zusätzliche Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens liegt - wie das Vorgehen bei der Erforschung des Sachverhalts insgesamt - im Ermessen des Gerichts. Dieses Ermessen wird allerdings fehlerhaft ausgeübt, wenn das Gericht von der Bestellung eines gerichtlichen Sachverständigen absieht, obwohl sich eine solche Beweisaufnahme hätte aufdrängen müssen (Beschluss vom 13. März 1992 - BVerwG 4 B 39.92 - NVwZ 1993, 268 unter Berufung auf das Urteil vom 6. Oktober 1987 - BVerwG 9 C 12.87 - Buchholz 310 § 98 VwGO Nr. 31). Ein solcher Ermessensfehler ist hier nicht erkennbar. Das Verwaltungsgericht hat davon abgesehen, ein eigenes Gutachten in Auftrag zu geben, weil es das von der Klägerin vorgelegte Gutachten als in sich schlüssig und nachvollziehbar beurteilt hat und der Auffassung war, dass die Beklagte die darin ausgewiesenen Verkehrswerte nicht substantiiert bestritten habe. Zwar hatte die Beklagte sich ihrerseits auf ein Sachverständigengutachten gestützt, mit dem sie dem Vortrag der Klägerin entgegengetreten war. Das Verwaltungsgericht hat jedoch im Einzelnen dargelegt, warum die Ausführungen dieses Gutachters, den es in der mündlichen Verhandlung zur Erläuterung seiner gutachtlichen Ausführungen gehört hat, an Mängeln leide und daher nicht verwertbar sei. Die dagegen erhobenen Einwände der Beklagten greifen nicht durch.

7

aa)

Anders als die Beklagte in ihrer Beschwerde behauptet, hat das Verwaltungsgericht den in ihrem Gutachten ausgewiesenen Ausgangsbodenwert von 40 DM/m² nicht allein deswegen für unbrauchbar gehalten, weil die Beklagte bei ihren Kaufverträgen selbst davon abgewichen sei. Vielmehr hat das Verwaltungsgericht dargelegt, dass der ausgewiesene Wert nicht erklärlich sei, weil der Gutachter

  • sich auf den Bewertungszeitraum (bis zum) 31.12.1993 stütze, obwohl die Verkaufsfälle in den Jahren 1995, 1996 und 1997 gelegen hätten und nur der zeitnächste Tauschvertrag vom 2.9.1994 datiere, aber einen Wert von 60 DM/m² zugrunde gelegt habe,

  • einen untauglichen Vergleich mit zwei Kaufverträgen in N. angestellt habe, die erheblich größere und noch nicht vermessene und parzellierte Flächen betroffen hätten und

  • bei Herausrechnung der Erschließungskosten deutlich von den im Gutachten genannten Verkehrswerten für erschließungsbeitragsfreie Grundstücke in neu erschlossenen Baugebieten 1994 und 1995 in N. von 180 bis 200 DM/m² abweiche.

8

Eingangs dieser Passage hat das Gericht lediglich unterstützend ("zumal") darauf hingewiesen, dass selbst die Beklagte den im Gutachten ausgewiesenen Wert ihren Kaufverträgen nicht zugrunde gelegt habe.

9

Wenn die Beklagte sich in diesem Zusammenhang darauf beruft, der Gutachter habe den Verwertungszeitraum bis zum 31. Dezember 1993 heranziehen dürfen, weil eine "ex ante-Betrachtung" angestellt werden müsse, also auf den Erkenntnishorizont der Verfügungsbefugten im Verkaufszeitraum und damit auf den letzten damals verfügbaren Marktbericht, erhebt sie einen materiellrechtlichen Einwand, mit dem sie ihre Verfahrensrüge nicht untermauern kann. Maßgeblich für den Umfang der Sachaufklärungspflicht ist die Rechtsauffassung des Gerichts zu den entscheidungserheblichen Fragen. Ausweislich der Entscheidungsgründe des angegriffenen Urteils soll sich aber der Verkehrswert nach dem Preis bestimmen, der im Zeitpunkt des notariellen Kaufvertrages zu erzielen gewesen wäre, und nicht nach den Erkenntnisquellen, die dem Verkäufer seinerzeit zur Verfügung gestanden haben. Ausgehend davon hat das Gutachten der Beklagten in der Tat einen abweichenden und für das Gericht nicht brauchbaren Bewertungszeitraum zugrunde gelegt. Aus demselben Grund sind aus der Sicht des Gerichts für die Bemessung des Verkehrswerts auch die Verkaufsfälle für Grundstücke in N. aus den Jahren 1994 und 1995 relevant, welche die Beklagte wegen der für richtig gehaltenen "ex ante-Betrachtung" nicht berücksichtigt wissen will.

10

bb)

Ebenfalls zu Unrecht beanstandet die Beklagte, dass das Gericht ihre Einwendungen gegen das Gutachten der Klägerin auch im Übrigen als unsubstantiiert zurückgewiesen hat.

11

Ihr Einwand, dass bei der Bemessung des Verkehrswerts nicht der soziale Zweck berücksichtigt worden sei, dem der Verkauf einiger Grundstücke gedient habe, ging - worauf das Verwaltungsgericht zutreffend hingewiesen hat - an der Tatsache vorbei, dass dies für die Bewertung der mit einer - hier nicht relevanten - Ausnahme in einem WA-Gebiet gelegenen Flurstücke ohne Bedeutung war.

12

Der weitere Einwand der Beklagten, dass nach ihren Erkenntnissen "Zweifel an den zur Ermittlung des Verkehrswertes herangezogenen Marktberichten aus Verkaufsfällen in anderen Wohngebieten im Landkreis M." bestünden, weil "die dort mitgeteilten Ausgangswerte nicht repräsentativ für die tatsächlichen Bodenpreise" in dem hier betroffenen Gebiet erschienen, war spekulativ und bot dem Verwaltungsgericht keinen konkreten Ansatzpunkt, die vom Gutachter der Klägerin nachvollziehbar ermittelten Zahlen in Zweifel zu ziehen.

13

Der dritte Einwand, mit dem wiederum die von der Beklagten für richtig gehaltene "ex ante-Betrachtung" bei der Ermittlung des Verkehrswertes vorgetragen wurde, war schon deshalb irrelevant, weil er - wie bereits oben dargelegt - einen vom Gericht nicht geteilten materiellen Ausgangspunkt hatte.

14

Schließlich begründete auch der vierte Einwand, im Gutachten seien kaum Verkaufsfälle in der Stadt N. dokumentiert worden, keine Pflicht zur weiteren Sachverhaltsklärung durch das Gericht, denn es legt in seinem Urteil eingehend dar, ohne dass dies hier im Einzelnen wiederholt werden soll, warum dieser Einwand nicht stichhaltig ist (S. 9 f. der Entscheidungsgründe). Im Übrigen erschöpft sich das Vorbringen der Beklagten an dieser Stelle im Wesentlichen darin, ihre Würdigung der gutachtlichen Ausführungen der Würdigung durch das Gericht entgegenzuhalten und dies wiederum unter Zugrundelegung ihres abweichenden materiellrechtlichen Ausgangspunkts. Ein Verfahrensmangel wird auf diese Weise nicht dargetan.

15

c)

Ein Verfahrensmangel ergibt sich auch nicht aus dem Vorwurf, dem Verwaltungsgericht habe die Sachkunde gefehlt, das Gutachten der Klägerin als in sich schlüssig und nachvollziehbar und insbesondere den vom Gutachter angesetzten Erschließungsaufwand als richtig zu beurteilen. Dieser Vorwurf ist nicht berechtigt. Das Verwaltungsgericht hat sich darauf beschränkt, die Feststellungen des Gutachters Dr. U. auf der Grundlage der rechtlichen Vorgaben auf ihre Plausibilität zu überprüfen, sie mit den Ausführungen des von der Beklagten herangezogenen Sachverständigen K. abzugleichen und daraus zu folgern, dass die Darlegungen des Gutachters der Klägerin durch den Sachverständigen der Beklagten nicht substantiiert in Frage gestellt werden. Mit dieser Einschätzung hat es sich keine ihm nicht gegebene Sachkunde angemaßt, sondern genau die Aufgabe wahrgenommen, die ihm als Gericht obliegt.

16

d)

Soweit die Beklagte sich schließlich gegen die Verwertbarkeit des von der Klägerin vorgelegten Gutachtens wendet, weil Zweifel an der Unabhängigkeit und Unparteilichkeit des Gutachters bestünden, ergeht sie sich erneut in Spekulationen, ohne irgend einen konkreten tatsächlichen Anhaltspunkt zu nennen, der einen solchen Verdacht rechtfertigen könnte.

17

2.

Die von der Beklagten gerügte Verletzung ihres Anspruchs auf Gewährung rechtlichen Gehörs nach Art. 103 Abs. 1 GG und § 108 Abs. 2 VwGO ist ebenfalls nicht erkennbar.

18

a)

Die Beklagte sieht diesen Verfahrensmangel zunächst darin begründet, dass sich das Verwaltungsgericht mit der von ihr für richtig gehaltenen "ex ante-Betrachtung" bei der Ermittlung des Verkehrswerts nicht auseinandergesetzt habe. Dies trifft so nicht zu. Zwar ist es richtig, dass das Verwaltungsgericht die von der Beklagten verwendeten Begriffe "ex ante-Betrachtung" und "ex post-Betrachtung" nicht erwähnt. Der Sache nach bescheidet es aber dieses Vorbringen der Beklagten, indem es - erstens - unter Heranziehung der Rechtsprechung des Senats klarstellt, dass maßgeblicher Zeitpunkt für die Bestimmung des Verkehrswerts der Zeitpunkt des Veräußerungsgeschäfts ist, dass - zweitens - der Verkehrswert nach der Definition in § 194 des Baugesetzbuches - BauGB - durch den Preis bestimmt wird, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre, und - drittens - dieser Wert und damit der angemessene Grundstückskaufpreis nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zuverlässig nur auf der Grundlage von Preisvergleichen für Verkäufe ähnlicher Objekte im selben Zeitraum und der gleichen Gegend oder auf der Grundlage von entsprechenden Gutachten ermittelt werden kann. Damit hat das Verwaltungsgericht entschieden, dass es nicht - wie die Beklagte meint - auf den seinerzeitigen Erkenntnishorizont des Verkäufers ankommt, sondern auf den objektiv erzielbaren Preis.

19

b)

Ebenfalls zu Unrecht rügt die Beklagte, das Gericht habe nicht zur Kenntnis genommen, dass sie die Ausführungen des Gutachters Dr. U. substantiiert bestritten habe. Bereits oben ist dargelegt worden, dass das Verwaltungsgericht seine Sachaufklärungspflicht nicht verletzt hat, weil es die Einwände der Beklagten verfahrensfehlerfrei als unsubstantiiert beurteilt hat. Damit scheidet auch eine Verletzung des Anspruchs der Beklagten auf Gewährung rechtlichen Gehörs aus; denn diese Verfahrensgarantie gebietet, das Vorbringen der Beteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen, nicht jedoch, es entsprechend den Vorstellungen des Vortragenden zu würdigen.

20

c)

Schließlich geht auch der von der Beklagten erhobene Vorwurf einer unzulässigen Überraschungsentscheidung ins Leere, denn sie konnte nicht ernstlich darauf vertrauen, dass das von der Klägerin eingeholte Gutachten, das Gegenstand der von den Beteiligten gewechselten Schriftsätze war, nicht zur Entscheidungsgrundlage gemacht werden würde. Da das Gutachten wesentlicher Bestandteil des Vortrags der Klägerin war, musste die Beklagte damit rechnen, dass das Verwaltungsgericht es bei seiner Entscheidungsfindung berücksichtigen würde. Keineswegs war das Verwaltungsgericht verpflichtet, schon vorab mitzuteilen, dass es den Einwänden der Beklagten gegen dieses Gutachten nicht folgen würde. Auch aus dem Umstand, dass zwar der von der Beklagten beauftragte Gutachter zur Erläuterung seines Gutachtens vernommen worden ist, nicht aber der Gutachter der Klägerin, ließ nicht den Schluss zu, dass das Gericht die Ausführungen des von der Klägerin vorgelegten Gutachtens nicht als entscheidungserheblich oder sogar als nicht verwertbar beurteilte, sondern nur den, dass das Gericht insoweit keinen Erläuterungsbedarf sah. Deshalb liegt in der Nichtvernehmung dieses Gutachters auch nicht der von der Beklagten geltend gemachte Verstoß gegen den Unmittelbarkeitsgrundsatz des § 96 Abs. 1 VwGO; denn bei Beweismitteln, bei denen - wie bei Sachverständigengutachten - dem persönlichen Eindruck regelmäßig keine wesentliche Bedeutung zukommt, kann sich die Notwendigkeit einer - von den Verfahrensbeteiligten nicht beantragten - persönlichen Anhörung allenfalls dann ergeben, wenn dies zum Verständnis des Gutachtens erforderlich ist (vgl. Kopp/Schenke, VwGO, 16. Aufl. 2009, § 96 Rn. 10 m.w.N.; Geiger, in: Eyermann, VwGO, 12. Aufl. 2006, § 96 Rn. 5 sowie § 86 Rn. 44 m.w.N.).

21

3.

Die Rechtssache weist auch nicht die von der Beklagten geltend gemachte grundsätzliche Bedeutung im Sinne des § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO auf. Die Beklagte hält für grundsätzlich klärungsbedürftig, wie der Verkehrswert im Sinne des § 8 Abs. 4 Satz 2 VZOG nachträglich zu ermitteln ist, ob in Form einer "ex ante-Betrachtung" nur anhand der einem sorgfältig handelnden Verfügungsberechtigten objektiv tatsächlich zugänglichen Erkenntnismittel oder durch eine "ex post-Betrachtung", also auch durch Heranziehung objektiver Erkenntnismittel, auf die der Verfügungsberechtigte im konkreten Verkaufsfall noch nicht zugreifen konnte.

22

Die Klärung dieser Frage bedarf nicht der Zulassung der Revision; denn ihre Beantwortung ergibt sich ohne Weiteres aus dem Gesetz. Dieses schreibt vor, dass als Surrogat für den veräußerten Vermögenswert der erzielte Erlös, mindestens aber der Wert des Vermögensgegenstandes herauszugeben ist. Es liegt auf der Hand, dass der als Ersatz für den Vermögensgegenstand zu leistende Wert nicht vom seinerzeitigen tatsächlichen oder möglichen Erkenntnishorizont des Verfügungsberechtigten abhängen kann, sondern sich nach objektiven Kriterien bemisst; dies wird von der vom Verwaltungsgericht herangezogenen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts als selbstverständlich vorausgesetzt. Eine sogenannte ex ante-Betrachtung, wie sie die Beklagte für richtig hält, ist damit nicht zu vereinbaren.

23

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO. Gerichtskosten werden gemäß § 6 Abs. 3 Satz 1 VZOG nicht erhoben. Wegen des Gegenstandswerts wird auf § 6 Abs. 3 Satz 2 VZOG hingewiesen.

Kley
Prof. Dr. Dr. h.c. Rennert
Dr. Wysk

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