I.

Die Klägerin begehrt die Genehmigung zur Teilung ihres 1.657 qm großen Grundstücks in B.-S., W.pfad ...

Das Grundstück der Klägerin liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes VIII - B vom 1. März 1972 (GVBl. Berlin, S. 509). Er setzt als Art und Maß der zulässigen baulichen Nutzung allgemeines Wohngebiet, zwei Vollgeschosse, eine Grundflächenzahl - GRZ - von 0,2 und eine Geschoßflächenzahl - GFZ - von 0,3 sowie offene Bauweise fest. In der Planergänzungsbestimmung Nr. 4 wird eine Mindestgröße von 600 qm für Baugrundstücke gefordert, solange sie - wie auch das Grundstück der Klägerin - nicht an die öffentliche Entwässerung angeschlossen sind. Förmlich festgestellte Fluchtlinien bestehen nicht.

Die Klägerin errichtete auf dem Grundstück aufgrund der Baugenehmigung vom 7. Oktober 1981 eine Reihenhauszeile mit drei Wohneinheiten und im rückwärtigen Grundstücksteil ein Doppelhaus. Hierdurch wird eine Grundflächenzahl von rund 0,2 und eine Geschoßflächenzahl von rund 0,3 erreicht.

Unter dem 25. Mai 1983 beantragte die Klägerin die Genehmigung zur Teilung des Grundstücks in fünf bebaute Trennstücke mit einer Größe zwischen 182 qm und 351 qm und in ein 288 qm großes, den Trennstücken Nr. 1 bis 4 als Gemeinschaftsfläche zuzuordnendes weiteres Trennstück. Sie bot an, die auf einzelnen Trennflächen eintretende Überschreitung des zulässigen Nutzungsmaßes durch die Begründung von Baulasten auszugleichen.

Das Bauaufsichtsamt S. lehnte diesen Antrag mit Bescheid vom 21. November 1983, bestätigt durch den Widerspruchsbescheid des Senators für Bau- und Wohnungswesen vom 24. Juli 1984, ab, weil die Trennstücke die festgesetzte Mindestgrundstücksgröße unterschritten und auf drei von ihnen das zulässige Nutzungsmaß überschritten werde. Diese Planwidrigkeiten ließen sich auch nicht durch die angebotenen Baulasten ausgleichen.

Mit ihrer auf die Erteilung der Teilungsgenehmigung gerichteten Klage hat die Klägerin geltend gemacht, die Ablehnung der Genehmigung der Realteilung des Grundstücks treffe sie besonders hart, weil damit zu rechnen sei, daß die Käufer der Häuser wegen der mit der Bildung von Wohnungseigentum verbundenen rechtlichen Beschränkungen und finanziellen Belastungen von den Verträgen zurücktreten oder Schadensersatzansprüche geltend machen würden. Die Teilung könne rechtlich dadurch ermöglicht werden, daß der beantragten Genehmigung eine Auflage beigefügt werde, wonach sämliche Eigentümer durch Baulasten sicherstellen müßten, daß die Teilgrundstücke insgesamt als ein Baugrundstück gelten. Weiterer Inhalt der zu begründenden Baulasten könne die Verpflichtung der Eigentümer sein, den jeweiligen anderen Eigentümern die Mitbenutzung der vorhandenen Drainageleitungen, Kläranlagen, Geh- und Fahrwege u.a. zu sichern sowie sicherzustellen, daß auch künftig nur eine der vorhandenen Bebauung nach ihrem Umfang entsprechende Neubebauung möglich sei.

Die Klage blieb im ersten und im zweiten Rechtszug ohne Erfolg. Zur Begründung seiner Entscheidung hat das Berufungsgericht ausgeführt:

Die begehrte Teilungsgenehmigung sei gemäß § 20 Abs. 1 Nr. 2 BauGB zu versagen, weil durch die Teilung Grundstücke entstehen würden, deren bauliche Nutzung den Festsetzungen des geltenden - mangels Festsetzung der örtlichen Verkehrsflächen nicht im Sinne von § 30 Abs. 1 BauGB qualifizierten - Bebauungsplans widerspräche. Keines der im Teilungsplan vorgesehenen bebauten Trennstücke habe die vorgeschriebene Mindestgröße von 600 qm. Weiter würde das zulässige bauliche Nutzungsmaß auf der Mehrzahl der Trenngrundstücke nicht eingehalten werden. Schließlich würde durch das unmittelbar an der Grenze zur vorgesehenen Gemeinschaftsfläche errichtete Gebäude auf dem Trennstück Nr. 3 die Festsetzung der offenen Bauweise verletzt.

Diese planungsrechtlichen. Genehmigungshindernisse ließen sich auch nicht mit Hilfe der von der Klägerin angebotenen Baulasten gemäß § 73 der Bauordnung für Berlin 1985 - BauO Berlin - überwinden, durch welche die Klägerin sicherstellen wolle, daß die Trennstücke auch nach der Teilung baurechtlich als ein Grundstück anzusehen und zu behandeln seien. Die Regelungen der Baunutzungsverordnung über das zulässige Maß der baulichen Nutzung bezögen sich auf den Begriff des Baugrundstücks. Zu dessen inhaltlicher Bestimmung sei im gesamten öffentlichen Baurecht grundsätzlich auf den Grundstücksbegriff des bürgerlichen Rechts zurückzugreifen. Der für das Bebauungsrecht maßgebliche Begriff des Baugrundstücks sei bundesrechtlich festgelegt. Er könne nicht durch einen Rückgriff auf das landesrechtliche Bauordnungsrecht erweitert und damit verändert werden. Der Auffassung des Oberverwaltungsgerichts Lüneburg (Urteil vom 4. Oktober 1984 - 6 A 131/82 - NJW 1985, 1796 = BRS 42 Nr. 178), daß eine Vereinigungsbaulast nach § 4 Abs. 1 Satz 2 der Niedersächsischen Bauordnung - NBauO - geeignet sein könne, eine Grundstücksteilung zu ermöglichen, sei deshalb nicht zu folgen. Zudem kenne die Bauordnung für Berlin das Institut der Vereinigungsbaulast nicht. Ob einem praktischen Bedürfnis an der Begründung von Vereinigungsbaulasten auch für das Berliner Bauordnungsrecht im Wege der Rechtsfortbildung entsprochen werden könnte, könne auf sich beruhen, weil der Anwendungsbereich einer derartigen Vereinigungsbaulast auf das Bauordnungsrecht beschränkt bleiben müßte.

Mit Hilfe der von der Klägerin angebotenen Baulasten könnten die durch die Grundstücksteilung eintretenden Verstöße gegen den Bebauungsplan auch nicht durch eine Befreiung überwunden werden. Insbesondere seien die Voraussetzungen des § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB nicht gegeben. Die Trenngrundstücke wiesen keine städtebaulichen Besonderheiten auf, die eine Unterschreitung der Mindestgröße rechtfertigen könnten. Zweifelhaft sei ferner, ob hinsichtlich der Überschreitung des Maßes der zulässigen Nutzung auf einem Teil der Trenngrundstücke eine atypische Fallgestaltung vorliege; eine Befreiung sei jedenfalls weder städtebaulich vertretbar noch ließe sie die Grundzüge der Planung unberührt.

Mit der vom Berufungsgericht wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassenen Revision rügt die Klägerin, im Berufungsurteil seien der bundesrechtliche Begriff des Baugrundstücks verkannt und die Voraussetzungen für eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB zu Unrecht verneint worden; ferner habe das Berufungsgericht seine Aufklärungspflicht nach § 86 Abs. 1 VwGO verletzt. Die Klägerin beantragt,

hilfsweise,

Der Beklagte tritt der Revision entgegen.

Der Oberbundesanwalt beteiligt sich nicht am Verfahren.

II.

Die Revision ist unbegründet. Durch die Versagung der beantragten Teilungsgenehmigung werden Rechte der Klägerin nicht verletzt. Auch der hilfsweise gestellte Feststellungsantrag bleibt erfolglos, weil die Versagungsgründe durch die angebotenen Baulasten nicht ausgeräumt werden können.

1.

Die beabsichtigte Teilung des Grundstücks der Klägerin ist nach § 19 Abs. 1 Nr. 2 BauGB genehmigungsbedürftig. Nach dieser Vorschrift bedarf die Teilung eines Grundstücks innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile (§ 34 BauGB) zu ihrer Wirksamkeit der Genehmigung. Das Grundstück der Klägerin liegt zwar im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, nämlich des Bebauungsplanes Nr. VIII - B vom 1. März 1972. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts erfüllt dieser Plan aber mangels Festsetzung der örtlichen Verkehrsflächen nicht die Voraussetzungen eines qualifizierten Bebauungsplans (§ 30 Abs. 1 BauGB), so daß in seinem Geltungsbereich neben seinen Festsetzungen § 34 BauGB anzuwenden ist (§ 30 Abs. 2 BauGB).

Nach § 20 Abs. 1 Nr. 2 BauGB ist die Genehmigung zu versagen, wenn auf den durch die Teilung entstehenden Grundstücken die mit der Teilung bezweckte Nutzung den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprechen oder sich nicht im Sinne des § 34 Abs. 1 und 2 BauGB in die Umgebung einfügen würde. Dasselbe gilt, wenn ein bereits bebautes Grundstück so geteilt werden soll, daß eine bestehende und bisher zulässige Bebauung gerade infolge der Teilung rechtswidrig würde (BVerwG, Urteil vom 9. Oktober 1981 - BVerwG 4 C 42.78 - NJW 1982, 1061 = BRS 38 Nr. 113). Das ist hier der Fall. Das Berufungsgericht führt aus, daß durch die Teilung Grundstücke entstehen würden, deren vorhandene bauliche Nutzung den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. VIII - B in mehrfacher Hinsicht widersprechen würde: Keines der Trenngrundstücke würde die vorgeschriebene Mindestgröße von 600 qm haben. Ferner würde auf der Mehrzahl der Trenngrundstücke die auf 0,2 festgesetzte Grundflächenzahl - GRZ - und die auf 0,3 festgesetzte Geschoßflächenzahl - GFZ - nicht eingehalten werden. Schließlich würde auf dem Trennstück Nr. 3 auch die Festsetzung der offenen Bauweise verletzt werden. Diese Ausführungen, die von der Revision auch nicht angegriffen werden, beruhen auf der Anwendung von Landesrecht und sind deshalb gemäß §§ 137 Abs. 1, 173 VwGO in Verbindung mit § 562 ZPO der revisionsgerichtlichen Überprüfung entzogen.

Für den auf die Verpflichtung zur Erteilung der Teilungsgenehmigung gerichteten Hauptantrag kommt es auf das Angebot der Klägerin, durch die Bestellung von Baulasten sicherzustellen, daß sämtliche Teilgrundstücke auch in Zukunft nur in dem Maße baulich genutzt werden, wie dies bei Annahme eines einheitlichen Baugrundstücks zulässig wäre, nicht an. Denn derartige Baulasten sind bisher nicht bestellt. Für den auf Erteilung der beantragten Teilungsgenehmigung gerichteten Anspruch sind die tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht maßgeblich. Da ferner - auch nach der Rechtsauffassung der Klägerin - zumindest solange, wie die angebotenen Baulasten nicht bestellt sind, auch die Voraussetzungen für eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB nicht gegeben sind, ist die Klage mit ihrem Hauptantrag unbegründet.

2.

Der im Revisionsverfahren gestellte Hilfsantrag auf Feststellung, daß der Genehmigung der Grundstücksteilung dann keine rechtlichen Hindernisse entgegenstehen, wenn die Klägerin für sich und ihre Rechtsnachfolger eine durch Baulast zu sichernde Verpflichtung übernimmt, daß sämtliche Teilgrundstücke nur in dem Maße baulich genutzt werden, wie dies bei Annahme eines einheitlichen Baugrundstücks zulässig wäre, und daß die Mitbenutzung der vorhandenen Drainageleitungen, Geh- und Fahrwege u.a. durch die jeweiligen Eigentümer geduldet werde, ist zulässig. § 142 VwGO steht ihm nicht entgegen, denn die in ihm enthaltene Rechtsfrage stellt den eigentlichen Kern des Rechtsstreits der Parteien schon im Verwaltungsverfahren und in den beiden ersten Rechtszügen dar (vgl. auch § 173 VwGO i.V.m. § 264 Nr. 2 ZPO). Der Antrag scheitert auch nicht an der Subsidiarität der Feststellungsklage nach § 43 Abs. 2 Satz 1 VwGO. Der Klägerin kann nicht zugemutet werden, vorsorglich durch Baulasten gesicherte öffentlich-rechtliche Verpflichtungserklärungen abzugeben und dann eine Verpflichtungsklage zu erheben, obwohl der Beklagte schon jetzt vorträgt, er werde auch bei Vorliegen derartiger Erklärungen die begehrte Genehmigung nicht erteilen.

Der Feststellungsantrag ist jedoch ebenfalls unbegründet. Die Widersprüche zwischen der vorhandenen Bebauung und den Festsetzungen des Bebauungsplans, die bei der beabsichtigten Teilung entstehen würden, können durch die Bestellung von Baulasten weder unmittelbar ausgeräumt werden noch lassen sich hier mit ihrer Hilfe die Voraussetzungen für eine Befreiung schaffen.

a)

Die Klägerin vertritt im Anschluß an das Urteil des Oberverwaltungsgerichts Lüneburg vom 4. Oktober 1984 (- 6 A 131/82 -, NJW 1985, 1796 = BRS 42 Nr. 178) die Auffassung, planungsrechtliche Hindernisse für die Teilungsgenehmigung ließen sich dadurch überwinden, daß durch Baulasten nach § 73 der Berliner Bauordnung 1985 - BauO Berlin - sichergestellt werde, daß die Teilgrundstücke planungsrechtlich weiterhin als ein einziges Baugrundstück gälten. Demgegenüber legt das Berufungsgericht dar, daß dem Berliner Bauordnungsrecht eine derartige Vereinigungsbaulast fremd sei. Ob einem praktischen Bedürfnis an der Begründung von Vereinigungsbaulasten im Wege der Rechtsfortbildung entsprochen werden könnte, könne offenbleiben. Denn auch wenn es nach Landesbaurecht möglich wäre, durch eine Vereinigungsbaulast mehrere Grundstücke zu einem einzigen Baugrundstück zusammenzufassen, so müßte der Anwendungsbereich einer derartigen Vereinigungsbaulast auf das Bauordnungsrecht beschränkt bleiben. Eine Übertragung des landesrechtlichen Begriffs des Baugrundstücks auf das Bundesbaurecht würde gegen die Kompetenzordnung im Bereich der Gesetzgebung verstoßen.

Die Frage, ob die Berliner Bauordnung die Zusammenfassung mehrerer Baugrundstücke durch eine Vereinigungsbaulast ermöglicht, ist der Überprüfung durch den Senat entzogen, weil sie die Auslegung von Landesrecht betrifft. Soweit das Berufungsgericht die Zulässigkeit einer (landesrechtlichen) Vereinigungsbaulast - im Wege der Rechtsfortbildung - mit Auswirkung auf den bundesrechtlichen Begriff des Baugrundstücks im Sinne des Bauplanungsrechts verneint, ist allerdings die revisionsgerichtliche Prüfungsbefugnis gemäß § 137 Abs. 1 VwGO eröffnet. Denn das Instanzgericht wendet revisibles Recht auch insoweit an, wie es sich bei der Auslegung irrevisiblen Rechts als durch revisibles Recht gebunden erachtet (BVerwG, Urteil vom 31. Oktober 1975 - BVerwG 4 C 8 - 11.74 - BVerwGE 49, 301).

In der Sache ist der Rechtsauffassung des Berufungsgerichts aber zu folgen.

Ausgangspunkt für die Anwendung der bauplanungsrechtlichen Bestimmungen ist das Baugrundstück. Insbesondere die Regelungen des Maßes der baulichen Nutzung in der Baunutzungsverordnung und in den einzelnen Bebauungsplänen sind grundstücksbezogen und können nur im Hinblick auf konkrete Flächen angewendet werden. Das Baugrundstück wird dadurch selbst zu einer für die Anwendung des Bauplanungsrechts unverzichtbaren Größe. Auch für die Frage der Genehmigungsfähigkeit einer Grundstücksteilung nach § 20 Abs. 1 Nr. 2 BauGB kommt es insoweit darauf an, ob das durch die Teilung entstehende (Bau-)Grundstück in seinen konkreten Abmessungen im Hinblick auf die beabsichtigte oder bereits vorhandene bauliche Nutzung den planungsrechtlichen Vorschriften entspricht. Damit ist zugleich der Rechtsbegriff des (Bau-)Grundstücks, soweit er im Bauplanungsrecht verwendet wird, als Bestandteil dieses nach Art. 74 Nr. 18, 72 GG zum Bundesrecht gehörenden Rechtsgebiets selbst bundesrechtlich festgelegt (vgl. auch BVerfGE 40, 261 [BVerfG 28.10.1975 - 2 BvR 883/73] <266 f.>).

Dem steht nicht entgegen, daß weder das Baugesetzbuch noch die Baunutzungsverordnung eine gesetzliche Definition des Baugrundstücks enthalten. Der Inhalt dieses Rechtsbegriffs ist im Wege der Auslegung zu ermitteln. Nach der Rechtsprechung des Senats ist das Grundstück im bauplanungsrechtlichen Sinne grundsätzlich mit dem bürgerlich-rechtlichen (grundbuchrechtlichen) Grundstück gleichzusetzen (BVerwG, Urteil vom 26. Juni 1970 - BVerwG 4 C 73.68 - Buchholz 406.11 § 34 BBauG Nr. 28). Ausnahmen hiervon sind nur dort vertretbar - dann allerdings auch geboten -, wo bei Verwendung des grundbuchrechtlichen Begriffs die Gefahr entstände, daß der Sinn einer bestimmten bau- und bodenrechtlichen Regelung handgreiflich verfehlt würde (BVerwG, Urteil vom 14. Dezember 1973 - BVerwG 4 C 48.72 - BVerwGE 44, 250 <252>). Bei der Teilung eines bereits mit mehreren Häusern bebauten Grundstücks mit dem Ziel, die entstehenden Hausgrundstücke an einzelne Käufer zu übertragen - wie im vorliegenden Fall -, besteht für ein Abgehen vom grundbuchrechtlichen Grundstücksbegriff kein Anlaß; das mit einem einzelnen Haus bebaute Grundstück ist geradezu der typische Fall, in dem das Baugrundstück und das bürgerlich-rechtliche Buchgrundstück identisch sind.

Eine Zusammenfassung mehrerer Grundstücke durch eine Baulast kennt das Bundesrecht nicht; bundesrechtliche Baulasten gibt es nicht. Den Ländern steht es zwar frei, besondere bauordnungsrechtliche Anforderungen an das Baugrundstück zu stellen und es insoweit abweichend vom bundesrechtlichen Grundstücksbegriff zu definieren (vgl. BVerfGE 40, 261 ff. [BVerfG 28.10.1975 - 2 BvR 883/73]). Insoweit sind die Länder nicht gehindert, als Grundstück im bauordnungsrechtlichen Sinne auch mehrere durch eine Vereinigungsbaulast zusammengehaltene Grundstücke gelten zu lassen. Der kompetenzrechtlichen Zuweisung nach Art. 74 Nr. 18 GG würde es aber widersprechen, wenn die Länder damit auch den bundesrechtlichen Begriff des Grundstücks verändern könnten. Nicht zuletzt würde hierdurch der bundeseinheitliche planungsrechtliche Grundstücksbegriff und damit die bundeseinheitliche Umsetzung des Planungsrechts überhaupt in Frage gestellt. Denn nicht alle Länder kennen das Institut der Baulast. In Bayern fehlt es völlig; in anderen Ländern ist zumindest zweifelhaft, ob zu den zulässigen Baulasten auch die Vereinigungsbaulast gehört, wie die Ausführungen des Berufungsgerichts zu § 73 BauO Berlin zeigen. Bundesrechtliche Begriffe können durch das Landesrecht nicht verändert werden; anderenfalls würde das Bundesrecht je nach dem Landesrecht einen unterschiedlichen Inhalt haben können (vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Mai 1988 - BVerwG 4 C 54.85 - ZfBR 1988, 283, zur Unzulässigkeit der Konkretisierung des Begriffs der gesicherten Erschließung in den §§ 30-35 BauGB durch Landesrecht). Die hiervon abweichende Rechtsauffassung des Oberverwaltungsgerichts Lüneburg (a.a.O.) beruht darauf, daß es nicht zwischen der Sicherung der planungsrechtlichen Voraussetzungen und ihrer Veränderung durch eine Baulast unterschieden hat. So kann zwar die freie Veräußerlichkeit von Altenteilerhäusern durch eine Baulast ausgeschlossen und damit die dauerhafte Zugehörigkeit des Altenteilerhauses zu einem landwirtschaftlichen Betrieb gesichert werden (vgl. BVerwG, Urteil vom 5. Februar 1971 - BVerwG 4 C 1.68 - BauR 1972, 90). Nicht um die Sicherung der Einhaltung planungsrechtlicher Regelungen, sondern um die Veränderung ihrer tatsächlichen Grundlagen, geht es jedoch, wenn an die Stelle des Buchgrundstücks als des bundesrechtlich maßgeblichen Grundstücksbegriffs ein durch die Bestellung einer Vereinigungsbaulast verändertes Grundstück treten soll.

b)

Durch eine Vereinigungsbaulast oder durch "konkrete" Baulasten, durch die ein Grundstück zugunsten eines Nachbargrundstücks mit bestimmten öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen belastet wird, kann allerdings in tatsächlicher Hinsicht ein Ausgleich etwa für eine übermäßige bauliche Nutzung des Baugrundstücks auf dem anderen Grundstück hergestellt werden. Ergibt sich in einem solchen Fall, daß die bauplanungsrechtlichen Vorschriften bei Annahme eines einheitlichen Baugrundstücks eingehalten wären, so ist zu prüfen, ob mittels einer Baulast die Voraussetzungen für eine Befreiung geschaffen werden können. Diese Frage stellt sich nicht nur dann, wenn ein Grundstück neu bebaut werden soll, sondern - erst recht - auch dann, wenn es - wie im vorliegenden Fall - um die Teilung eines im Einklang mit dem Bauplanungsrecht bebauten Grundstücks geht, wenn also erst die Teilung zur Verletzung des Bauplanungsrechts führen würde. Die Frage kann nicht generell bejaht oder verneint werden. Allgemein läßt sich nur sagen, daß eine landesrechtliche Vereinigungsbaulast oder eine ihr vergleichbare "konkrete" Baulast geeignet sein kann, die tatsächlichen Voraussetzungen für die Erteilung einer Befreiung zu verbessern, daß ihr Vorliegen allein jedoch nicht zur Befreiung von Festsetzungen eines Bebauungsplans nötigt. Auch dies hat das Berufungsgericht zutreffend erkannt. Seine weiteren Ausführungen, daß sich im vorliegenden Fall die auf den neuen Trennstücken durch die Teilung eintretenden Verletzungen des Planungsrechts auch nicht nach der Bestellung der angebotenen Baulasten durch Befreiung überwinden ließen, weil die Voraussetzungen des § 31 Abs. 2 BauGB nicht gegeben seien, stehen mit der bundesrechtlichen Rechtslage in Einklang.

Zu Recht hat sich das Berufungsgericht nicht durch die Rechtsprechung des Senats gehindert gesehen, die Zulässigkeit der Befreiung schon in dem auf Genehmigung der Teilung gerichteten Verfahren zu prüfen. Der Senat hat zwar mit Urteil vom 14. Juli 1972 - BVerwG 4 C 69.70 - (BVerwGE 40, 268 <271>) entschieden, daß der Antragsteller eines Bodenverkehrsgenehmigungsverfahrens keinen Anspruch darauf habe, daß bereits in diesem Verfahren geprüft und entschieden werde, ob eine beabsichtigte bauliche Nutzung durch die Bewilligung einer Befreiung ermöglicht werden könne. Diese Entscheidung geht aber davon aus, daß dem Bodenverkehrsgenehmigungsverfahren noch ein Baugenehmigungsverfahren folge, in dem dann Gelegenheit zur Entscheidung über die begehrte Befreiung gegeben sei. Im vorliegenden Fall ist die vorhandene Bebauung bereits genehmigt; weiterer Baugenehmigungen bedarf es nicht. Die Prüfung des § 20 Abs. 1 Nr. 2 BauGB muß hier deshalb auch die Möglichkeit der Befreiung umfassen. Im übrigen hat der Senat in seinem Urteil vom 14. Juli 1972 nur den Anspruch des Antragstellers auf Prüfung, nicht die Befugnis der zuständigen Behörde hierzu verneint. Von dieser Befugnis haben die Verwaltungsbehörden im vorliegenden Fall, wenn auch mit einem für die Klägerin negativen Ergebnis, bereits Gebrauch gemacht.

Das Berufungsgericht legt zutreffend dar, daß die Voraussetzungen des § 31 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 3 BauGB nicht gegeben sind. Das Wohl der Allgemeinheit wird nicht berührt, wenn dem Eigentümer die wirtschaftlich sinnvollere Verwertung seines Grundstücks mittels einer Realteilung durch die Festsetzungen des Bebauungsplans verwehrt wird. Auch eine unbeabsichtigte Härte liegt nicht vor. Zumindest die in der Festsetzung der Mindestgröße der Baugrundstücke auf 600 qm liegende Härte ist vom Plangeber beabsichtigt. Denn nach den Ausführungen des Berufungsgerichts war diese Festsetzung für die nicht an die Öffentliche Entwässerung angeschlossenen Baugrundstücke vom Plangeber ausdrücklich beabsichtigt, um die Abwasserentsorgung der Grundstücke zu gewährleisten. Darüber hinaus sind unter Härten im Sinne dieser Vorschrift nur grundstücksbezogene Härten, die sich gerade aus den boden- und planungsrechtlichen Besonderheiten des zu beurteilenden Grundstücks ergeben, zu verstehen; das Interesse an einer besseren wirtschaftlichen Nutzung genügt nicht (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Mai 1990 - BVerwG 4 C 49.89 - ZfBR 1990, 245 <247>). Über das Fehlen dieser Befreiungsvoraussetzungen können auch die von der Klägerin angebotenen Baulasten nicht hinweghelfen.

Nach § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB kann von den Festsetzungen des Bebauungsplans im Einzelfall befreit werden, wenn die Abweichung städtebaulich vertretbar ist und die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Nach der Rechtsprechung des Senats setzt diese Vorschrift unverändert voraus, daß ein "atypischer" Sachverhalt besteht. Eine derartige Atypik liegt jedenfalls dann nicht vor, wenn die Gründe, die für eine erstrebte Befreiung streiten, für jedes oder für nahezu jedes andere Grundstück im Plangebiet gegeben wären. Die anzuführenden Gründe müssen vielmehr - vor allem unter städtebaulichen Gesichtspunkten - ein Abweichen im Planbereich unter Hintansetzung des Vertrauens anderer Grundeigentümer in den Bestand der bauplanerischen Festsetzung als vertretbar erscheinen lassen. Dabei dürfen die Grundzüge der Planung im Sinne eines Abweichens von der bestehenden Planungskonzeption, wie sie im Bebauungsplan verwirklicht werden soll, nicht berührt werden (BVerwG, a.a.O. S. 246 f., m.w.N.).

Von diesem Ansatz ist auch das Berufungsgericht ausgegangen. Nach seiner Auffassung kann eine Abweichung von der zur Sicherung der Grundstücksentwässerung festgesetzten Mindestgröße nicht allein mit der Begründung verlangt werden, die Abwasserbeseitigung könne auch auf anderem Wege sichergestellt werden. Vielmehr müßten Besonderheiten des betreffenden Baugrundstücks hinzutreten, die ein starres Festhalten an der vorgeschriebenen Mindestgröße unter dem Gesichtspunkt der Abwasserbeseitigung nicht geböten, etwa besondere geologische oder topographische Gegebenheiten des Grundstücks oder eine unwesentliche Unterschreitung der Mindestgröße. Daran fehle es hier.

Bereits diese Ausführungen rechtfertigen die Beurteilung, daß im vorliegenden Fall eine Befreiung von der Festsetzung über die Mindestgrundstücksgröße nicht möglich ist. Auch die Befreiung nach § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB ist nämlich nur "im Einzelfall" zulässig. Daran mangelt es, wenn es an jeglicher grundstücksbezogenen Besonderheit fehlt. Insoweit kommt es nicht auf die bereits verwirklichte Bebauung auf dem zu teilenden Grundstück an; anderenfalls würde die Frage, ob eine an sich planwidrige Teilung im Wege der Befreiung zugelassen werden kann, letztlich davon abhängen, ob zuerst die Baugenehmigung oder zuerst die Teilungsgenehmigung beantragt worden ist. Für eine Befreiung von der Festsetzung der auf 600 qm bestimmten Mindestgröße der Baugrundstücke für das 1.652 qm große Grundstück der Klägerin war jedoch vor seiner Bebauung kein Grund ersichtlich. Das Grundstück war plangemäß ohne weiteres bebaubar und konnte sogar geteilt werden. Allenfalls hätte man daran denken können, daß auch bei grundsätzlicher Beachtung des Willens des Plangebers eine Teilung des Grundstücks auch in drei Trennstücke in Betracht gekommen wäre, weil diese fast die geforderte Mindestgröße hätten erreichen können. Eine weitergehende Teilung läßt sich dagegen aus der Situation des Grundstücks der Klägerin nicht begründen.

Das Fehlen eines atypischen Sachverhalts kann auch nicht dadurch überwunden werden, daß durch Baulast gesicherte öffentlich-rechtliche Verpflichtungen von Nachbarn, die Abwässerbeseitigung auf ihren Grundstücken zu dulden, beigebracht werden. Denn es kann generell nicht ausgeschlossen werden, daß auch jeder andere Grundstückseigentümer im Plangebiet derartige Baulasten beibringen kann. Würde die Bestellung einer Baulast schon ausreichen, um einen atypischen Sachverhalt zu begründen, so ließe sich eine allgemeine Änderung des Bebauungsplans durch die Bestellung von Baulasten nicht verhindern. Zudem könnte der Zweck der angebotenen Baulast auch nicht darin bestehen, einen atypischen Sachverhalt erst zu begründen, sondern allein darin, die Abweichung städtebaulich vertretbar zu machen. Darauf kommt es aber nicht mehr an, wenn die Befreiung nicht auf Einzelfälle beschränkt bleiben kann.

Dieselben Gründe schließen hier eine Befreiung vom festgesetzten Maß der baulichen Nutzung aus. Mit der Festsetzung einer GRZ von 0,2 und einer GFZ von 0,3 ist das als allgemeines Wohngebiet festgesetzte Grundstück der Klägerin problemlos bebaubar. Abgesehen von der bereits vorhandenen Bebauung, auf die es aber nach dem zuvor Ausgeführten nicht ankommen kann, unterscheidet es sich nicht von den übrigen Grundstücken im Plangebiet. Auf jedem anderen Grundstück könnte in gleicher Weise das Maß der baulichen Nutzung überschritten werden, wenn dieses Maß auf dem Nachbargrundstück noch nicht voll ausgenutzt und der Nachbar zur Übernahme einer entsprechenden Baulast bereit ist. Die Befreiung vom festgesetzten Maß der baulichen Nutzung ließe sich noch weniger auf das Grundstück der Klägerin beschränken als die Befreiung von der festgesetzten Mindestgröße, weil auch auf den bereits bebauten Nachbargrundstücken jederzeit der Wunsch nach einer baulichen Erweiterung auftreten kann. Damit würde die in der Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung liegende Planungskonzeption des Bebauungsplans nicht nur berührt, sondern im Ergebnis beseitigt werden. Denn das Maß der baulichen Nutzung müßte nicht mehr auf den einzelnen Baugrundstücken, sondern nur noch im gesamten Plangebiet eingehalten werden.

Zur Vermeidung von Mißverständnissen weist der Senat aber darauf hin, daß aus diesen Ausführungen nicht gefolgert werden darf, daß (insbesondere) die Befreiung von den Festsetzungen des Maßes der baulichen Nutzung niemals durch die Bestellung von Baulasten ermöglicht werden kann. Voraussetzung ist nur, daß die Festsetzungen eines Bebauungsplans auf einem bestimmten Baugrundstück eine besondere, nicht auch auf allen oder nahezu allen anderen Grundstücken anzutreffende Situation begründen. Als Beispiel hierfür mag die Fallgestaltung gelten, die der Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts Lüneburg (a.a.O.) zugrunde gelegen hat: Hier war das Grundstück, dessen Teilung beantragt worden war, als Kerngebiet mit bis zu acht Geschossen und einer GFZ von 2,4 festgesetzt. Es konnte mit einem Hochhaus und einer Tankstelle bebaut werden; eine Abtrennung der Tankstelle führte jedoch zu einer Überschreitung des festgesetzten Maßes der baulichen Nutzung auf dem mit dem Hochhaus bebauten Grundstücksteil. Anders als im vorliegenden Fall war die sich aus den Festsetzungen des Bebauungsplans für das zu teilende Grundstück ergebende Situation im Plangebiet einmalig; Folgewirkungen, die die Grundzüge der Planung hätten berühren können, konnten sich aus einer Befreiung nicht ergeben. In einem solchen Fall kann durch die Bestellung einer (Vereinigungs-)Baulast ein Ausgleich geschaffen werden, der eine Befreiung ermöglicht.

Die von der Revision erhobene Rüge, das Berufungsgericht habe den Sachverhalt entgegen § 86 Abs. 1 VwGO nicht hinreichend aufgeklärt, ist unbegründet. Das Berufungsgericht brauchte nicht aufzuklären, wann der Beklagte in anderen Fällen in der Vergangenheit von der Festsetzung der Mindestgröße von Baugrundstücken und von der festgesetzten Geschoßflächenzahl befreit hat. Auf die im Hinblick auf die Beachtung des Gleichheitssatzes bei der Ausübung des Ermessens bedeutsame Frage nach der bisherigen Verwaltungspraxis des Beklagten kam es nach der den Umfang der Aufkärung bestimmenden Rechtsauffassung des Berufungsgerichts im vorliegenden Fall nicht an, weil es - zutreffend - davon ausgegangen ist, daß schon die Voraussetzungen für eine Ermessensausübung nicht gegeben seien.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.