Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 23.03.1984, Az.: BVerwG 8 C 168.81

I.

Der Kläger erwarb durch Vertrag vom 18. September 1972 das mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebaute Grundstück ... Die in dem Gebäude befindlichen dreizehn Wohnungen hatte die Beklagte durch Bescheid vom 12. Juni 1972 als steuerbegünstigt anerkannt.

Im Sommer 1975 zog der Mieter der Wohnung Nr. 2 im Erdgeschoß rechts - bestehend aus einem Zimmer, Kochnische, Diele, Bad, Terrasse, Keller - aus. Vom 15. Oktober 1975 an vermietete der Kläger diese Wohnung an die Firma ... GmbH Vertriebs-KG, die auch einen Laden im Hause betrieb, zur Benutzung als Wohnung.

Im Zusammenhang mit einem Rechtsstreit des Klägers gegen das ... wegen eines Grunderwerbsteuerbescheides stellte das Finanzamt bei einer Ortsbesichtigung fest, die Wohnung Nr. 2 werde als Büro vollgewerblich genutzt.

Unmittelbar nach Bekanntwerden dieser Feststellung des Finanzamtes kündigte der Kläger den Mietvertrag der Firma Hoffmann-Getränke mit sofortiger Wirkung durch Schreiben vom 14. Januar 1976. Die Wohnung wurde im Mai 1976 geräumt und ab 18. Mai 1976 an eine Privatperson vermietet, die die Wohnung zu Wohnzwecken nutzte.

Mit Bescheid vom 20. Dezember 1976 widerrief die Beklagte, der das Finanzamt das Ergebnis der Ortsbesichtigung mitgeteilt, hatte, den Anerkennungsbescheid vom 12. Juni 1972 hinsichtlich der Wohnung Nr. 2 ab 1. Dezember 1975 mit der Begründung, am 10. Dezember 1975 sei die vollgewerbliche Nutzung der Wohnung seit November 1975 festgestellt worden.

Die nach erfolglosem Widerspruch (Widerspruchsbescheid vom 17. März 1978) erhobene Anfechtungsklage hat das Verwaltungsgericht Hannover abgewiesen. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt:

Es stehe zweifelsfrei fest, daß die Wohnung seit dem 15. Oktober 1975 mehr als zur Hälfte gewerblichen Zwecken gedient habe, da jedenfalls das 26,63 qm große Wohnzimmer der insgesamt 35,73 qm großen Wohnung (Wohnfläche) von der ... als Büro genutzt worden sei. Dies folge aus dem Ergebnis der Ortsbesichtigung des Finanzamtes und dem Schreiben der Firma Hoffmann-Getränke vom 15. August 1978 an das Gericht, in welchem Angaben und Festellungen des Finanzamtes bestätigt worden seien.

Es sei nicht zu beanstanden, daß die tragenden Feststellungen für den Widerruf vom Finanzamt getroffen worden seien.

Entgegen der Auffassung des Klägers komme es nicht darauf an, daß die Wohnung nicht zum Zwecke der gewerblichen Nutzung, sondern "als Wohnung" vermietet worden sei. Allein maßgeblich seien beim steuerbegünstigten Wohnraum die tatsächlichen Gegebenheiten; d.h. wie der Inhaber der tatsächlichen Gewalt die Wohnung nutze; nicht entscheidend sei hingegen, welche Zweckbestimmung der Vermieter ihr beilege. Das folge schon aus dem Wortlaut der §§ 82 Abs. 5 und 83 Abs. 5 II. WoBauG, wonach ganz offensichtlich die tatsächliche Nutzung entscheidend sei. Das sei auch keinesfalls unbillig. Der Vermieter könne nämlich vom Mieter Schadensersatz wegen positiver Vertragsverletzung verlangen, wenn die Wohnung vertragswidrig genutzt werde und dadurch Steuervergünstigungen entfielen. Es komme somit nicht mehr darauf an, ob sich der Kläger möglicherweise nicht auf Unkenntnis der gewerblichen Nutzung durch die Firma Hoffmann-Getränke berufen könne, weil er die Wohnung an einen Gewerbebetrieb vermietet habe und mit einer gewerblichen Nutzung habe rechnen müssen. Da eine gewerbliche Nutzung der Wohnung tatsächlich vorgelegen habe und ein Wiederaufleben der Steuerbegünstigung nach Wegfall der gewerblichen Nutzung nicht in Betracht komme, sei es unerheblich, daß der Kläger der Firma Hoffmann-Getränke unverzüglich gekündigt habe.

Schließlich könne sich der Kläger auch nicht auf Vertrauensschutz berufen. Zum einen habe der Anerkennungsbescheid vom 12. Juni 1972 eine ausdrückliche Belehrung über die Regelung des § 83 Abs. 5 II. WoBauG enthalten, so daß der Kläger zumindest die Möglichkeit einer Kenntnis der Rechtslage gehabt habe und sich darauf habe einstellen können. Zum anderen stehe der Widerruf der Anerkennung nach § 83 Abs. 5 II. WoBauG nicht im Ermessen der Behörde, sondern sei ihr zur Pflicht gemacht. Daraus folge notwendig, daß ein Vertrauensschutz entfalle.

Gegen dieses Urteil hat der Kläger mit beigefügter schriftlicher Zustimmung der Beklagten die vom Verwaltungsgericht auf seinen Antrag durch Beschluß wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassene Revision unter Übergehung der Berufungsinstanz eingelegt, mit der er die Verletzung materiellen Bundesrechts rügt.

Die Beklagte tritt der Revision entgegen.

Der Oberbundesanwalt stimmt dem angefochtenen Urteil sowohl hinsichtlich des Ergebnisses als auch der Begründung zu.

II.

Die Revision ist begründet. Das angefochtene Urteil verletzt Bundesrecht. Zur abschließenden Beurteilung des Falles bedarf es weiterer tatsächlicher Feststellungen. Das zwingt zur Zurückverweisung (vgl. §§ 137 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2, 144 Abs. 3 Nr. 2 VwGO).

Auszugehen ist mit dem Verwaltungsgericht von der bei Abschluß des Verwaltungsverfahrens bestehenden Rechtslage. Der angefochtene Widerruf greift in die durch die Anerkennung als steuerbegünstigte Wohnung geschaffene Rechtsposition des Klägers sin. Maßgebend ist danach das Zweite Wohnungsbaugesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 1. September 1976 (BGBl. I S. 2673). Die seither ergangenen Änderungen haben die hier anzuwendenden Vorschriften nicht berührt. In der Neufassung der Bekanntmachung vom 30. Juli 1980 (BGBl. I S. 1085) ist jetzt lediglich aus dem früheren Absatz 5 des § 82 II. WoBauG Absatz 6 geworden.

Der Widerruf der Anerkennung einer Wohnung als steuerbegünstigt ist nach der ständigen Rechtsprechung des Senats nicht an den Maßstäben der §§ 48, 49 VwVfG zu messen, weil die hierfür getroffene Sonderregelung des § 83 Abs. 5 II. WoBauG vorgeht (vgl. u.a. Urteile vom 12. März 1982 - BVerwG 8 C 59.80 - Buchholz 454.4 § 7 II. WoBauG Nr. 4 S. 1 <2> und vom 26. September 1983 - BVerwG 8 C 148.81 - UA S. 4). Diese schließt einen Vertrauensschutz des Betroffenen aus und räumt der zuständigen Behörde kein Ermessen ein. Der Widerruf ist vielmehr nach § 83 Abs. 5 Satz 2 II. WoSauG zwingend für den Zeitpunkt auszusprechen, von dem an die zum Widerruf berechtigenden Voraussetzungen gegeben waren (Urteil vom 12. März 1982 - BVerwG 8 C 59.80 - a.a.O.).

§ 83 Abs. 5 Satz 1 II. WoBauG macht den Widerruf der Anerkennung einer Wohnung als steuerbegünstigt alternativ von zwei Voraussetzungen abhängig: Die Wohnung muß "nicht oder nicht mehr den Vorschriften des § 82" entweder - erstens - "über die zulässige Wohnfläche" oder - zweitens - "die zulässige Benutzung" entsprechen.

Die hier ausschließlich in Rede stehende Nutzungsbeschränkung für steuerbegünstigte Wohnungen ergibt sich aus § 82 Abs. 5 (jetzt 6) II. WoBauG. Danach sind Wohnungen, die zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken mitbenutzt werden, nur dann als steuerbegünstigt anzuerkennen, wenn nicht mehr als die Hälfte der Wohnfläche ausschließlich gewerblichen oder beruflichen Zwecken dient. Wird erst nach der Anerkennung mehr als die Hälfte der Wohnfläche einer als steuerbegünstigt anerkannten Wohnung gewerblich oder beruflich genutzt, kommt ein Widerruf der Anerkennung nach § 83 Abs. 5 Satz 1 II. WoBauG in Betracht, weil die Wohnung nicht oder nicht mehr den Vorschriften über die zulässige Benutzung entspricht (Urteil vom 26. September 1983, UA S. 8; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender/Heix, II. WoBauG § 83 Anm. 5.1 <S. 16 f.>).

Das Verwaltungsgericht hat in dem angefochtenen Urteil festgestellt, die Firma ... habe die ihr vom Kläger zu Wohnzwecken vermietete Wohnung seit dem 15. Oktober 1975 mit mehr als der Hälfte der Wohnfläche gewerblich als Büro für ihren in demselben Hause befindlichen Laden benutzt. Die gewerbliche Nutzung war nach den im angefochtenen Urteil getroffenen tatsächlichen Feststellungen spätestens beendet mit "dem Auszug der Getränkefirma im Mai 1976"; seither wurde die Mietwohnung wieder als solche genutzt. Daß die Beklagte ihren Widerruf insoweit auf die ihr übermittelten - zutreffenden - tatsächlichen Feststellungen des Finanzamts gestützt hat, hat das Verwaltungsgericht unter Hinweis auf das Urteil des Senats vom 29. April 1968 - BVerwG VIII C 61.64 - (BVerwGE 29, 323 <333>[BVerwG 29.04.1968 - VIII C 61/64]) zu Recht als unerheblich bezeichnet. Nicht zu billigen ist jedoch seine das angefochtene Urteil tragende Rechtsansicht, die Anerkennung einer vom Eigentümer ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung als steuerbegünstigt sei bereits dann ausnahmslos zu widerrufen, wenn der Mieter - sei es auch nur vorübergehend - ohne Kenntnis und Billigung des Vermieters (Eigentümers) die Wohnfläche vertragswidrig tatsächlich mehr als zur Hälfte ausschließlich gewerblich oder beruflich nutze; auf die der Wohnung von deren Eigentümer beigelegte Zweckbestimmung komme es nicht an, weil nach dem Wortlaut der §§ 82 Abs. 5 und 83 Abs. 5 II. WoBauG "ganz offensichtlich" nur die tatsächliche Nutzung entscheidend sei.

Der Wortlaut der §§ 82 Abs. 5 und 83 Abs. 5 II. WoBauG gibt für die Auslegung des Verwaltungsgerichts nicht genügend her. § 82 Abs. 5 (jetzt 6) II. WoBauG stellt darauf ab, welchen "Zwecken" der überwiegende Teil der Wohnfläche "dient". Das besagt nicht zwingend, daß es ausschließlich darauf ankomme, wie der Inhaber der tatsächlichen Gewalt die Wohnung nutze, nicht dagegen auf die Zweckbestimmung durch den Eigentümer. Die Frage, ob ein - sowohl zum Wohnen als auch für eine gewerbliche Nutzung objektiv geeigneter - Raum bestimmten Zwecken dient, kann sich vielmehr nach dem Wortsinn auch darauf richten, zu welcher Art von Nutzung der Eigentümer den Raum bestimmt hat. Das Wort "dienen" bedeutet u.a. "einen bestimmten Zweck haben" (vgl. Duden, Deutsches Universalwörterbuch, 1983, Stichwort "dienen", Erläuterung 4). Seine Verwendung in § 82 Abs. 5 (jetzt 6) II. WoBauG kann deswegen auch dahin verstanden werden, daß es an die vom Wohnungseigentümer getroffene Zweckbestimmung ("Widmung") anknüpft. Ein solches Gesetzesverständnis liegt um so näher, als § 82 Abs. 5 (jetzt 6) II. WoBauG ausdrücklich nur die Fälle einer "Mischnutzung" von steuerbegünstigten Wohnungen ("Wohnungen, die zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken mitbenutzt werden, sind ...") regelt, während die ausschließliche gewerbliche oder berufliche Nutzung vom Gesetzeswortlaut nicht erfaßt wird. Diese Fälle einer völligen Zweckentfremdung brauchte der Gesetzgeber in § 82 Abs. 5 (jetzt 6) II. WoBauG nicht zu regeln, weil bei ihnen bereits dem Wohnungsbegriff zu entnehmen ist, unter welchen Voraussetzungen der Subventionsverlust eintritt. Zu den Merkmalen des Begriffs der "Wohnung" im Sinne des Zweiten Wohnungsbaugesetzes gehört nämlich das "Bestimmtsein" zum dauernden Bewohnen (vgl. u.a. Urteil vom 11. Februar 1983 - BVerwG 8 C 68.81 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 36 S. 8 <11> m. weit. Nachw.). Wird diese "Widmung" des Eigentümers (Bauherrn) durch eine ausschließliche gewerbliche oder berufliche Nutzung der Räume aufgehoben, verlieren diese ihre Eigenschaft als Wohnung; sie entsprechen dann nicht mehr den Vorschriften des § 82 II. WoBauG über die zulässige Benutzung (vgl. § 83 Abs. 5 II. WoBauG). Führt jedoch in den - vom Subventionszweck her betrachtet - schwersten Fällen der Zweckentfremdung durch Fehlnutzung einer Wohnung erst die Aufgabe der Zweckbestimmung zum Verlust der Förderung, so kann dieser Verlust bei einer bloßen Mitbenutzung der Wohnung zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken schwerlich eher eintreten.

Der nach dem Gesetzeswortlaut somit nicht nahe-, sondern, eher fernliegenden, geschweige denn "offensichtlich" zutreffenden Auslegung des Verwaltungsgerichts steht überdies der Sinnzusammenhang entgegen. Nach den §§ 82, 83 II. WoBauG kommt es nämlich für die Anerkennung einer Wohnung als steuerbegünstigt zunächst jedenfalls nicht auf die tatsächliche Nutzung, sondern auf die (künftige) Zweckbestimmung der Wohnung an. Die Anerkennung ist nach § 83 Abs. 2 II. WoBauG "auf Antrag schon vor Baubeginn der Wohnung auszusprechen, wenn die Voraussetzungen hinsichtlich der Größe und beabsichtigten Nutzungsart der geplanten Wohnung vorliegen". Die Nutzungsarten, die bei neugeschaffenem Wohnraum in Betracht kommen, zählt § 2 Abs. 2 II. WoBauG auf. Von den dort bezeichneten Nutzungsarten bei gefördertem Wohnraum sind im Zweiten Wohnungsbaugesetz definiert: Das Familienheim (§ 2 Abs. 2 Buchst. a), das Eigenheim und das Kaufeigenheim (§ 2 Abs. 2 Buchst. a), die Kleinsiedlung (§ 2 Abs. 2 Buchst. a), die Eigentumswohnung und die Kaufeigentumswohnung (§ 2 Abs. 2 Buchst. b), die Wohnbesitzwohnung (§ 2 Abs. 2 Buchst. c), die Genossenschaftswohnung (§ 2 Abs. 2 Buchst. d) und das Wohnheim (§ 2 Abs. 2 Buchst. h). Sämtliche Definitionen stellen hinsichtlich der vorgesehenen Nutzungsart auf die jeweilige Zweckbestimmung der Wohnung durch den Eigentümer oder Bauherrn ab (s. §§ 7 Abs. 1 Satz 1, 9 Abs. 1 und Abs. 2, 10 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 Satz 1, 12 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2, 12 a Abs. 1, 13, 14 und 15 II. WoBauG).

Richtig ist allerdings, daß die formale Zweckbestimmung einer Mietwohnung zum ständigen Bewohnen durch einen Mieter nicht unabhängig vom tatsächlichen Verlauf auf Dauer ausreicht und sie daher nicht um ihrer selbst willen die Notwendigkeit eines Widerrufs der Anerkennung ausschließt. Diese Zweckbestimmung muß vielmehr "vollzogen", d.h. die Wohnung muß einem Dritten zum Wohnen überlassen und die ständige Wohnnutzung muß sichergestellt werden. Dem Ziel der öffentlichen Wohnungsbauförderung, den Wohnungsmangel zu beseitigen (§ 1 Abs. 2 Satz 1 II. WoBauG), dient die Überlassung einer Mietwohnung zu Wohnzwecken nämlich nur dann, wenn der Mieter die ihm vermietete Wohnung auch tatsächlich bewohnt. Die im Zweiten Wohnungsbaugesetz vorgesehene Steuervergünstigung wird dem Bauherrn (Eigentümer) von Mietwohnungen auch nicht im Hinblick auf deren bloße Zweckbestimmung, sondern wegen der vom Gesetz geförderten Entlastung des Wohnungsmarktes gewährt. Das bedeutet jedoch nicht, daß auch nur vorübergehende tatsächliche Umstände, auf die der Eigentümer (Vermieter) keinen Einfluß hat oder mit deren Eintritt er nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge nicht zu rechnen brauchte, stets und ausnahmslos zum Widerruf der Anerkennung als steuerbegünstigte Wohnung führen, wenn sie - sei es auch für noch so kurze Zeit - die bestimmungsgemäße Nutzung der Wohnung verhindern. Zweck der Wohnungsbauförderung ist es, die geförderte Wohnung dem begünstigten Wohnungsmarkt zu erhalten. Diesem Ziel dient es, bei einer lediglich vorübergehenden bestimmungswidrigen Nutzung der Wohnung, die deren Zweckbestimmung nicht aufhebt, die Subvention aufrechtzuerhalten, sofern der Eigentümer die ungewollte Fehlnutzung sobald wie möglich beendet. Würde nämlich auch in solchen Fällen die Subvention entzogen, so wäre der endgültige Verlust der Wohnung für den Wohnungsmarkt zu besorgen. Dementsprechend führt namentlich das vorübergehende Leerstehen der als steuerbegünstigt anerkannten Wohnung, weil sich kein Mieter findet, noch nicht zum Widerruf der Anerkennung, wenn die vom Eigentümer getroffene Zweckbestimmung der Mietwohnung zur Dauerbenutzung durch Mieter nicht aufgehoben wird. Insoweit gilt für Mietwohnungen nichts anderes als für die zweite (Mieter-)Wohnung eines Familienheimes. Für diese hat der Senat bereits in dem Urteil vom 12. Mai 1966 - BVerwG VIII C 20.64 - (BVerwGE 24, 106 <110>[BVerwG 12.05.1966 - VIII C 20/64]) entschieden, die Zweckbestimmung der Wohnung zur Führung eines selbständigen Haushalts sei "auszuführen ... spätestens innerhalb angemessener Zeit seit der Bezugsfertigkeit", wenn der künftige Inhaber der zweiten Wohnung im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit "aus besonderen Gründen" noch nicht feststehe; dem Bauherrn sei dann als angemessen die Zeit zu belassen, "die den Umständen nach erforderlich" sei, um die Wohnung durch Vermieten oder in anderer Weise ihrem Wohnzweck zuzuführen.

Nach dem weiteren Urteil vom 12. Mai 1966 - BVerwG VIII C 87.64 - (BVerwGE 24, 111 <114>[BVerwG 12.05.1966 - VIII C 87/64]) muß die zunächst vermietete oder unentgeltlich einem Dritten zur Verfügung gestellte zweite Wohnung eines Familienheims nach ihrem Freiwerden ebenfalls (lediglich) binnen angemessener Frist wieder einem Dritten als Wohnung überlassen werden; "angemessen ist die Frist, die nach den Umständen erforderlich ist, um den künftigen Inhaber der Wohnung auszuwählen und ihm die Wohnung zu überlassen."

Entsprechendes gilt, wenn sich für ein Kaufeigenheim oder eine Kaufeigentumswohnung kein Käufer (vgl. Urteil vom 27. März 1974 - BVerwG VIII C 91.73 - BBauBl. 1975, 19) oder für eine Mietwohnung kein Mieter findet. In allen diesen Fällen liegen gleichermaßen Gründe außerhalb der Einflußsphäre des Bauherrn (Eigentümers) vor, die eine bestimmungsgemäße Nutzung verhindern, ohne die Zweckbestimmung der Wohnung zu berühren (vgl. auch Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender/Heix, II. WoBauG § 83 Anm. 5.1 <16>; Rundschreiben des Bundesministers für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau vom 23. Juli 1975 - W I-262201-2 - <BBauBl. 1975, 423> an die für das Bau-, Wohnungs- und Siedlungswesen zuständigen Minister (Senatoren) der Länder).

Ebenso wie ein vorübergehendes unvermeidliches Leerstehenlassen einer Mietwohnung mangels eines Mieters wohnungsbauförderungsrechtlich unschädlich ist, wenn die Zweckbestimmung der Wohnung erhalten bleibt, kommt es auch in den sonstigen Fällen einer "Zweckentfremdung", deren Vermeidung sich der "Einflußsphäre" des Eigentümers entzieht, darauf an, ob die notwendige Zweckbestimmung der Mietwohnung durch deren tatsächliche anderweitige Nutzung ausgeschlossen wird oder entfallen ist (vgl. auch Urteil vom 12. Mai 1966 - BVerwG VIII C 87.64 - a.a.O. S. 113). Nur dann entspricht nämlich eine Mietwohnung nicht oder nicht mehr den Vorschriften des § 82 Abs. 5 (jetzt 6) II. WoBauGüber die zulässige Benutzung, weil sie nicht mehr (in dem notwendigen Umfange) Wohnzwecken dient.

Die vom Eigentümer vorgenommene "Widmung" einer Mietwohnung zum Dauerbewohnen durch Mieter entfällt nicht schon dann, wenn ein Mieter sich unter Verstoß gegen seine mietvertraglichen Pflichten ohne Wissen und Wollen des Eigentümers vorübergehend über dessen Nutzungsbestimmung hinwegsetzt. Nur eine Zweckentfremdung der Wohnung durch den Mieter, die der Eigentümer sich zurechnen lassen muß, hebt vielmehr dessen Zweckbestimmung auf. Vom Eigentümer einer als steuerbegünstigt anerkannten Mietwohnung muß verlangt werden, daß er deren Zweckbestimmung mit allen ihm zumutbaren Maßnahmen aufrechterhält. Er darf sich insbesondere nicht durch sein faktisches Verhalten in Widerspruch setzen zu der "Widmung" als Wohnung. Ebensowenig wie ein - wegen des Fehlens von Mietern - unvermeidliches Leerstehen der Mietwohnung führt aber deren nur vorübergehende gewerbliche Nutzung durch den Mieter bereits zur "Entwidmung" der Wohnung, sofern der Eigentümer diese ernsthaft nur zu Wohnzwecken vermietet und alles ihm Zuzumutende getan hat, um eine mißbräuchliche bestimmungswidrige Nutzung zu verhindern. Welche geeigneten Maßnahmen insoweit geboten und dem Eigentümer zuzumuten sind, richtet sich nach den Umständen des jeweiligen Falles. Erforderlich ist jedenfalls, daß der Eigentümer eine hinreichende Überwachung gewährleistet, ob sich der Mieter an die Nutzungsbeschränkung hält, daß er bei Feststellung eines Verstoßes den Mieter sogleich abmahnt (vgl. §§ 550 und 553 BGB), und daß er für den Fall der Fruchtlosigkeit der Abmahnung unverzüglich fristlos kündigt und die Räumung der Wohnung durchsetzt. Welche Vorsorge der Eigentümer im einzelnen zu treffen hat, hängt insbesondere von der Art, der Lage und dem Umfang des Mietwohnungsgebäudes (Zahl und Größe der darin befindlichen Wohnungen, Vorhandensein zusätzlicher Ladengeschäfte oder Praxen, Notwendigkeit einer Hausverwaltung oder eines Hausmeisters) sowie von der "Person" des jeweiligen Mieters ab. Handelt es sich bei diesem - wie im vorliegenden Fall - um einen Gewerbebetrieb, der in demselben größeren Wohn- und Geschäftshaus ein Ladengeschäft unterhält, so wird die Gefahr der gewerblichen Nutzung auch der zusätzlich gemieteten Wohnung im allgemeinen erheblich näher liegen als bei sonstigen Mietern und dem Eigentümer deshalb Anlaß zu besonders sorgfältigen Schutzvorkehrungen geben.

Der von der Beklagten bei dieser Gesetzesauslegung befürchteten Gefahr des Mißbrauchs wird schon dadurch hinreichend begegnet, daß der Eigentümer die materielle Beweislast dafür trägt, daß seine als steuerbegünstigt anerkannte Mietwohnung trotz einer festgestellten tatsächlichen - den zulässigen Umfang überschreitenden - gewerblichen Nutzung zu Wohnzwecken gewidmet geblieben ist, weil der Eigentümer alles ihm nach den Umständen Zuzumutende getan hat, um die gewerbliche Nutzung erstens von vornherein zu verhindern und sie zweitens für den Fall des Verstoßes so schnell wie möglich zu beenden.

Ob der Kläger sich nach Maßgabe dieses Ansatzes zu entlasten vermag, hat das Verwaltungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - nicht aufgeklärt, so daß eine Zurückverweisung nicht zu vermeiden ist.