I.

Die Klägerin begehrt die Feststellung eines höheren Vertreibungsschadens an Grundvermögen, das sie als Vertriebene in Schlesien zurückgelassen hat. Ihr gehörten 32.500 qm Land an einer ausgebauten Straße, das nach Darstellung der Klägerin Bauland gewesen, jedoch von den Ausgleichsbehörden nur als Rohbauland gewertet worden ist.

Die hiergegen erhobene Klage hatte Erfolg. Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen änderte durch Urteil vom 23. August 1961 den Gesamtbescheid des Beklagten entsprechend ab und hob den Beschwerdebeschluß auf, wobei es den Beklagten verpflichtete, einen höheren Vertreibungsschaden zugunsten der Klägerin festzustellen. Nach Ansicht des Verwaltungsgerichtes war die Errechnung des Ersatzeinheitswertes, die sich mangels eines bekannten Einheitswertes notwendig gemacht habe, im allgemeinen richtig, jedoch hätte das Bauland nicht als Rohbauland, sondern als Reihenbauland bewertet werden müssen. Das gesamte Bauland sei bereits in einzelne Bauplätze eingeteilt (aufgeschlossen, parzelliert) gewesen. Dies könne auf Grund der glaubwürdigen Behauptungen der Klägerin festgestellt werden. Das Land habe früher zum Fabrikbetriebe des Vaters der Klägerin gehört, der dort eine Arbeitersiedlung habe errichten wollen. Es seien auch bereits einige Häuser der Siedlung errichtet worden. Nach Bekundung der Klägerin sei bei dieser Gelegenheit offenbar das ganze Bauland gleichzeitig durch den Architekten aufgeschlossen worden. Andernfalls würde es sich um eine kaum anzunehmende Stückarbeit gehandelt haben. Weitere Bebauung des Siedlungsgeländes sei nur deswegen unterblieben, weil der Vater der Klägerin die Fabrik wegen schlechten Geschäftsganges habe verkaufen müssen.

Mit der zugelassenen Revision wendet sich der örtliche Vertreter der Interessen des Ausgleichsfonds gegen die Annahme des Verwaltungsgerichts, es habe sich bei dem Bauland um aufgeschlossenes Bauland gehandelt, das nach den geltenden Vorschriften als Reihenbauland einen höheren Ersatzeinheitswert begründe als sogenanntes Rohbauland. Es seien zwar von der geplanten Siedlung bereits sieben Häuser auf insgesamt sieben Morgen Landes errichtet worden. Die anschließenden 13 Morgen, deren Verlust die Klägerin geltend mache, seien jedoch noch nicht als aufgeschlossenes Bauland anzusehen. Auch die Heimatauskunftsstelle bezeichne dieses Land als Rohbauland. Daß eine Parzellierung und Aufschließung hinsichtlich der bebauten sieben Morgen stattgefunden habe, könne man wohl unterstellen, weil dabei sowohl Besitzübergabe wie Grundbucheintragung stattgefunden haben müßten. Der Umstand jedoch, daß nach dem Vortrag der Klägerin ein Bebauungsplan ausgearbeitet worden sei, könne angesichts der Tatsache, daß dann eine weitere Bebauung tatsächlich nicht erfolgt sei, nicht die Aufschließung des Geländes als Bauland bedeuten. Jedenfalls hätte diese Frage der weiteren Aufklärung bedurft. Aus der Tatsache allein, daß das Gelände für die bereits errichteten sieben Häuser habe parzelliert werden müssen, könne nicht mit dem Verwaltungsgericht geschlossen werden, daß auch das gesamte zu Bauzwecken zur Verfügung stehende Land bereits aufgeschlossen worden sei. Eine solche Gesamterschließung hätte nämlich außergewöhnliche Kosten verursacht, so daß gerade bei einem großen Gebiete nichts näherliege, als die Erschließung des Landes den einzelnen Bauabschnitten der geplanten Siedlung anzupassen. Sicher seien zunächst nur sieben Morgen parzelliert und damit aufgeschlossen worden. Dies habe auch keine unzweckmäßige Stückarbeit bedeutet, wie das Verwaltungsgericht meine, sei vielmehr die wirtschaftliche Art der Kostenaufwendung gewesen. Daß eine Parzellierung in Baulandparzellen noch nicht vorgelegen habe, könne man auch daraus entnehmen, daß die Klägerin das Land in kleinen Parzellen als Schrebergärten verpachtet habe. Damit habe sie offenbar willkürliche Flächen abgeteilt, während eine Bauparzelle immerhin eine Größe von rd. 2.500 qm gehabt hätte.

Der Vertreter der Interessen des Ausgleichsfonds beim Bundesverwaltungsgericht tritt der Revision bei. Seiner Ansicht nach hat das Verwaltungsgericht die charakteristischen Merkmale der Begriffe Reihenbauland und Rohbauland verkannt. Die Erstellung eines Bebauungsplanes könne noch kein entscheidendes Merkmal dafür sein, daß auch für die noch nicht erstellten Siedlungshäuser das Gelände bereits als Bauland aufgeschlossen worden sei.

II.

Die Revision kann keinen Erfolg haben, weil das Verwaltungsgericht zu Recht das fragliche Land als Bauland bewertet hat.

Nach § 12 Abs. 2 des Feststellungsgesetzes - FG - war für das Land derjenige Wert zugrunde zu legen, der bei Berücksichtigung der nach dem Bewertungsgesetz wesentlichen Gesichtspunkte für den letzten Feststellungszeitpunkt vor der Vertreibung als Einheitswert festzustellen gewesen wäre. Zur Ermittlung dieses Ersatzeinheitswertes ist von dem Bodenflächenwert auszugehen, für den die für bestimmte Gebietsbereiche festgelegten Leitwerte als Grundlage dienen, die nach den besonderen Umständen erhöht oder ermäßigt werden müssen. Dabei ist insbesondere für nicht zu Bauplätzen zählendes Rohbauland eine Ermäßigung des Leitwertes um 60 v.H. vorgesehen (§ 2 der Neunten Verordnung zur Durchführung des Feststellungsgesetzes - 9. FeststellungsDV - vom 14. März 1957 - BGBl. I S. 214 - in der geltenden Fassung). Reihenbauland ist das für eine bestimmte Bebauungsart vorgesehene Bauland, es fällt mithin unter den Begriff des Bauplatzes und wird höher bewertet als das sogenannte Rohbauland.

Der Begriff des Baulandes ist im Bewertungsrecht, auf das nach 12 Abs. 2 FG abzustellen ist, nicht gesetzlich geregelt, wohl aber durch die Rechtsprechung festgelegt worden. Krekeler sagt in seinem Kommentar zum Bewertungsgesetz hierzu unter § 53 Anm. 1 a, daß zum baureifen Land Grundstücke gehören, die von der Gemeinde für die Bebauung vorgesehen sind, bei denen die baurechtlichen Voraussetzungen für die Bebauung vorliegen und deren Erschließungsgrad die sofortige Bebauung gestattet. Das Bauland muß seiner Ansicht nach an endgültig oder vorläufig ausgebauten Straßen liegen und ist in der Regel bereits in passende Bauparzellen eingeteilt. Danach müssen rechtlich die Voraussetzungen für die Bebauung vorliegen, und tatsächlich muß der Erschließungsgrad so weit fortgeschritten sein, daß eine sofortige Bebauung möglich ist. Man wird daher, so meint Krekeler, voraussetzen müssen, daß das baureife Land parzelliert ist und an bebauten oder wenigstens planmäßig bereits festgelegten und mit den wichtigsten Versorgungsleitungen, wie Wasser und Licht, versehenen Straßen liegt. Welche Voraussetzungen im einzelnen vorliegen müssen, ist nach Krekeler eine Frage der gemeindlichen Bestimmungen und der örtlichen Verhältnisse. Der erkennende Senat folgt dieser Begriffsbestimmung, nach der wesentlich auf den Grad der Erschließung des Landes abgestellt wird. Wenn Krekeler einmal glaubt voraussetzen zu müssen, daß das baureife. Land "parzelliert" ist, an anderer Stelle jedoch davon ausgeht, daß es "in der Regel bereits in passende Bauparzellen eingeteilt" ist, so hält er offenbar eine katasteramtliche oder gar grundbuchliche Parzellierung nicht unbedingt für erforderlich, um ein Gelände zum Bauland zu machen; dem ist beizutreten. Tatsächlich erfolgt die Parzellierung in der Praxis oft erst nach Beginn oder gar erst nach Fertigstellung des Bauwerkes, etwa dann, wenn in einem bereits in offener Bauweise bebauten Ortsteil ein Grundstück zu weiterer Bebauung aufgeteilt werden soll. Entscheidend für die Beurteilung eines Geländes als Bauland muß mithin der Erschließungsgrad sein, der nur im Einzelfalle nach den gegebenen Umständen beurteilt werden kann. Das Grundstück muß als Bauland in einem solchen Maße erschlossen sein, daß ein Zwischenstadium, in dem es in der Entwicklung vom landwirtschaftlich genutzten Grund und Boden zum Bauland als Rohbauland bezeichnet werden kann, bereits überschritten worden ist. Als Rohbauland wird in der Regel ein Gelände angesehen werden können, das am Rande von bebauten Ortsteilen liegt und das von der Gemeinde für eine spätere Bebauung vorgesehen, jedoch noch nicht durch eine Straße erschlossen worden ist. Dieser Zustand war, wie der Senat auf Grund der Feststellungen des Verwaltungsgerichts zugrunde legen kann, im vorliegenden Falle nicht mehr vorhanden. Das Gelände lag an einer endgültig ausgeführten Straße. Die Tatsache, daß bereits eine Anzahl Häuser auf diesem Gelände errichtet und bezogen worden sind, läßt überdies erkennen, daß Versorgungsleitungen in ausreichender Ausdehnung und in genügender Qualität vorhanden waren und daß das Land von der Gemeinde zur Bebauung vorgesehen war. Das fragliche Gelände ist daher als Bauland im Sinne des Bewertungsrechtes und damit auch des Lastenausgleichsrechtes anzusehen. Dem steht auch nicht entgegen, daß die Heimatauskunftsstelle in einem Schreiben, mit dem sie nicht zur Qualifikation des Landes, sondern zum Eigentum der Klägerin Stellung nahm, das Land ohne nähere Begründung als Rohbauland bezeichnet hat.

Mit dieser Beurteilung befindet sich der erkennende Senat auch nicht in Widerspruch zur Rechtsprechung anderer Senate des Bundesverwaltungsgerichts. Wenn der I. Senat Baugrundstücke im Sinne der Reichsumlegungsordnung als solche Grundstücke kennzeichnet, deren Baulandeigenschaft sich im Verkehrswert ausdrückt, so hat er durch Zugrundelegung des Verkehrswertes ebenfalls auf den im Einzelfall vorhandenen Grad der Baureife des Grundstückes abgestellt, der ja dem Grundstück gegebenenfalls den Verkehrswert eines Baugrundstückes verleiht, und hat dem das unerschlossene Baugelände - Rohbauland oder Bauerwartungsland - gegenübergestellt (Urteile vom 21. Juni 1955 in BVerwGE 2, 157 [BVerwG 21.06.1955 - I C 173/54], vom 6. Dezember 1956 in BVerwGE 4, 195 [BVerwG 06.12.1956 - I C 75/55] und vom 9. Juni 1959 in BVerwGE 8, 346 [BVerwG 09.06.1959 - I CB 27/58]).

Die hier gefundene Auslegung des Begriffes Bauland entspricht auch im wesentlichen dem im Grundsteuergesetz neuerdings festgelegten Begriff des baureifen Grundstückes (Grundsteuergesetz, § 12 a Abs. 1 in der Fassung von § 172 des Bundesbaugesetzes vom 23. Juni 1960 in BGBl. I S. 341). Danach sind baureife Grundstücke die im Bebauungsplan als Bauland festgesetzten Grundstücke, wenn sie durch Verkehrsanlagen und durch Versorgungseinrichtungen für die Bebauung ortsüblicherweise ausreichend erschlossen sind und ihre Bebauung sofort möglich ist. Soweit ein Bebauungsplan nicht aufgestellt ist, gelten solche Grundstücke als baureif, die durch Verkehrsanlagen und Versorgungseinrichtungen für die Bebauung in ortsüblicher Weise ausreichend erschlossen, nach der Verkehrsauffassung Bauland sind und nach der geordneten baulichen Entwicklung der Gemeinde zur Bebauung anstehen. Auch danach ist im wesentlichen auf die sich nach den örtlichen Umständen richtende Verkehrsauffassung abgestellt worden. Die Möglichkeit einer sofortigen Bebauung ist hier nicht einmal unbedingte Voraussetzung. Es genügt vielmehr, daß die Bebauungsmöglichkeit innerhalb eines absehbaren Zeitraums mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit zu erwarten ist (Heitzer-Österreicher, Kommentar zum Bundesbaugesetz, § 172, Anm. 3 zu c bb).

Mit Recht hat das Verwaltungsgericht daher das fragliche Land als Bauland im Sinne des Bewertungsgesetzes angesehen. Diese Feststellung beruht auch nicht auf einer ungenügenden Erforschung des Sachverhaltes. Zwar mögen ernstliche Zweifel daran bestehen, daß die für die einzelnen Häuser der Siedlung vorgesehenen Parzellen bereits katasteramtlich und grundbuchlich erfaßt worden sind, wie das Verwaltungsgericht offenbar angenommen hat. Indessen bedarf es einer so weit gehenden Erschließung der Grundstücke nach der oben dargelegten Rechtsansicht des Senates nicht. Anhand der festgestellten Tatsachen kann vielmehr auch ohne diese Folgerung davon ausgegangen werden, daß der noch nicht mit Einfamilienhäusern bebaute Teil der gesamten Siedlungsfläche Bauland im Sinne des Gesetzes gewesen ist.

Die Revision des Beteiligten war daher mit der sich hieraus für ihn ergebenden Kostenpflicht zurückzuweisen.