Bundesgerichtshof
Urt. v. 02.06.1995, Az.: V ZR 52/94

I. Das Berufungsgericht hat eine Schadensersatzhaftung des Beklagten unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluß bejaht: Die Kläger seien durch eine Fehlinformation des Zeugen St., dessen Verschulden sich der Beklagte nach § 278 BGB zurechnen lassen müsse, über die Wirtschaftlichkeit der Aufstockung des Kaufobjektes zum Abschluß eines Vertrages bewogen worden, den sie bei sachgerechter Aufklärung nicht oder jedenfalls nicht zu dem Gesamtpreis von 21 Mio DM getätigt hätten. Der insoweit erstattungsfähige Schaden betrage 1 Mio DM; denn die Kläger hätten diesen Kaufpreisanteil gerade mit Rücksicht auf die beabsichtigte und als wirtschaftlich sinnvoll dargestellte Aufstockungsmöglichkeit gezahlt.

II. Die Revision führt zur Aufhebung und Zurückverweisung.

1. Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht allerdings zu Recht angenommen, daß die Regeln über die Schadensersatzhaftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluß nicht durch die Gewährleistungsvorschriften der §§ 459 ff BGB ausgeschlossen sind. Diese Normen stellen eine abschließende Sonderregelung nur insoweit dar, als sich das haftungsbegründende Verschulden des Verkäufers auf Fehler oder zusicherungsfähige Eigenschaften der Kaufsache bezieht (Senatsurt. v. 30. März 1990, V ZR 13/89, NJW 1990, 1658, 1659 m.w.N.). Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Ein Fehler im Sinne des § 459 Abs. 1 BGB wäre nur gegeben, wenn es um die Aufstockungsfähigkeit der verkauften Gebäude ginge. Diese steht jedoch außer Zweifel. Gegenstand der Auseinandersetzung der Parteien ist vielmehr die Höhe des erforderlichen Kostenaufwands. Dabei handelt es sich nicht um ein Beschaffenheitsmerkmal des Kaufobjekts. Ebensowenig ist darin eine Eigenschaft im Sinne von § 459 Abs. 2 BGB zu sehen. Neben den physischen Eigenschaften können allerdings auch alle solchen tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse, welche die Beziehung der Sache zu ihrer Umwelt betreffen und wegen ihrer Art und Dauer die Brauchbarkeit oder den Wert der Sache beeinflussen, zusicherungsfähige Eigenschaften sein (Senat, Urt. v. 30. März 1990, V ZR 13/89, NJW 1990, 1658 m.w.N.). Diese Voraussetzungen erfüllen Angaben über die zu erwartenden Bau- und Finanzierungskosten der geplanten Aufstockungsmaßnahme nicht. Bei ihnen fehlt es schon an der Dauerhaftigkeit der Umweltbeziehung, denn es handelt sich um einen einmaligen Aufwand, dessen Höhe zudem von den jeweiligen Verhältnissen an dem betreffenden Markt abhängt. Angaben über solche Kosten berühren nicht den Regelungsbereich der §§ 459 ff BGB, sondern sind, wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat, nach den Grundsätzen des Verschuldens bei Vertragsverhandlungen zu würdigen.

2. Das angefochtene Urteil hält einer Nachprüfung jedoch insoweit nicht stand, als es davon ausgeht, daß sich der Beklagte die schuldhafte Pflichtverletzung des Zeugen St. im konkreten Fall zurechnen lassen muß.

a) Allerdings ist dem Berufungsgericht darin zu folgen, daß eine Kaufvertragspartei im Rahmen von Vertragsverhandlungen nach § 278 BGB in aller Regel nicht für einen von ihr eingeschalteten Makler einstehen muß (st.Rspr. des Bundesgerichtshofes, vgl. etwa BGHZ 33, 302, 309; Senatsurt. v. 27. Mai 1964, V ZR 146/62, WM 1964, 853, 854). Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn der Makler seine Tätigkeit nicht auf das für die Durchführung des Maklerauftrags Notwendige beschränkt, sondern mit dem Willen des Schuldners bei der Erfüllung der diesem im Rahmen der Vertragsanbahnung obliegenden Pflichten als dessen Hilfsperson tätig wird. Der Bundesgerichtshof hat eine solche Zurechnung z.B. angenommen, wenn die in die Vertragsanbahnung eingeschaltete Person als beauftragter Verhandlungsführer oder Verhandlungsgehilfe tätig geworden ist (Urt. v. 17. April 1986, III ZR 246/84, WM 1986, 1032, 1034). Für den Bereich des § 123 BGB - und damit übertragbar auf den des § 278 BGB (BGH aaO.) - ist das Einstehenmüssen des Geschäftsherrn auch dann bejaht worden, wenn der am Zustandekommen des Geschäfts Beteiligte, also etwa auch ein Makler, wegen seiner engen Beziehung zum Geschäftsherrn als dessen Vertrauensperson erscheint (BGH, Urt. v. 6. Juli 1978, III ZR 63/76, WM 1978, 1154, 1155; Urt. v. 8. Februar 1979, III ZR 2/77, WM 1979, 429, 431). Dabei ist nicht entscheidend, ob ihm für die Verhandlungen Vertretungsmacht eingeräumt worden ist. Vielmehr kommt es darauf an, ob bei wertender Beurteilung der tatsächlichen Umstände sein Verhalten dem Geschäftsherrn zuzurechnen ist (vgl. BGH aaO.).

Nach diesem Maßstab hat das Berufungsgericht entgegen der Auffassung der Revision ohne Rechtsfehler angenommen, daß der Zeuge St. unter den gegebenen Umständen mindestens als Verhandlungsgehilfe und damit im Rechtssinne als Erfüllungsgehilfe des Beklagten tätig geworden ist. Er hat nämlich - wie das Berufungsgericht im einzelnen dargelegt hat - für den Beklagten mit dessen Billigung einen Großteil der Verhandlungen geführt, ist als dessen Repräsentant, wie ein bevollmächtigter Vertreter, aufgetreten und hat erkennbar auch in enger Beziehung zu dem Unternehmen des Beklagten gestanden.

Bei gegenteiliger Würdigung übergeht die Revision die konkreten Feststellungen des Berufungsgerichts. Danach hat der Beklagte dem Zeugen St. für den Verkauf "völlig freie Hand gelassen". Dieser habe die wesentlichen Ergebnisse seiner Verhandlungen mit dem für die Kläger aufgetretenen Zeugen G. schriftlich fixiert und seinen Namenszug über die von ihm selbst gewählte Bezeichnung "Verkäufer" gesetzt. Er habe auch bei seiner Vernehmung mehrfach von der Möglichkeit gesprochen, daß er gegenüber G. geäußert habe, mit ihm, St., könne "wie mit dem Eigentümer verhandelt werden". Überdies habe St., was nach fehlerfreier Würdigung des Berufungsgerichts auf eine enge Verbindung mit dem Unternehmen des Beklagten hindeutet, sich den Klägern - unstreitig - mit einer Visitenkarte vorgestellt, welche dieselbe Anschrift und Telefonnummer wie die Beklagten auswies. Auf der Grundlage dieser Feststellungen durfte das Berufungsgericht den Zeugen St. grundsätzlich als Erfüllungsgehilfen des Beklagten im Rahmen der Vertragsverhandlungen ansehen.

b) Mit Erfolg rügt die Revision aber, das Berufungsgericht habe unter Beweis gestellten Prozeßvortrag übergangen. Danach habe der Beklagte bei der Beurkundung unmißverständlich erklärt, daß Gegenstand des Kaufvertrages nur die von ihm persönlich im Rahmen der Protokollierung des Vertrages abgegebenen Erklärungen über Tatsachen und Zusagen seien; was der Zeuge St. zuvor im einzelnen erklärt habe, sei ihm unbekannt und keine Grundlage für die Bemessung des Kaufpreises. Damit sei der Kläger einverstanden gewesen. Wenn sich der Beklagte in dieser Weise von allen früheren Erklärungen des Zeugen St. distanziert hat, so können ihm sorgfaltspflichtwidrig erteilte Fehlinformationen des Zeugen jedenfalls im konkreten Fall nicht mehr zugerechnet werden. Dem steht nicht entgegen, daß der Beklagte die früheren Angaben des Zeugen nicht zugleich berichtigt hat. Bei seiner abweichenden Ansicht hat das Berufungsgericht übersehen, daß der Beklagte vorgetragen hat, diese Angaben seien ihm nicht bekannt gewesen. Dann aber durfte er einer möglichen Haftung wegen weiterer Pflichtverletzungen des Zeugen in der behaupteten Weise entgegentreten; denn die Pflichtverletzung war noch nicht in einen Schaden umgeschlagen und konnte daher vom Beklagten noch ausgeräumt werden. Die Kläger sind dadurch nicht schutzlos gestellt; denn sie waren durch die Erklärungen des Beklagten gewarnt. Sie wußten - anders als nach seiner Behauptung der Beklagte -, um welche konkreten vorvertraglich abgegebenen Erklärungen es ging, und hätten den Beklagten um Aufklärung, d.h. um Bestätigung oder Richtigstellung, ersuchen und davon ihr weiteres Verhalten abhängig machen können.

Die Sache ist daher zur weiteren Aufklärung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, das auch über die Kosten des Revisionsverfahrens zu befinden haben wird.