Bundesgerichtshof
Urt. v. 30.03.1990, Az.: V ZR 13/89

I. Das Berufungsgericht unterstellt, der Beklagte habe wahrheitswidrig - erklärt, er habe in der Vergangenheit monatlich 25 hl Bier umgesetzt. Es vertritt die Auffassung, ein hieraus hergeleiteter Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß sei gemäß § 477 BGB verjährt.

Dies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

II. Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, daß ein Anspruch aus Verschulden bei Vertragsschluß wegen falscher Angabe des von den Beklagten im letzten Jahr erzielten Bierumsatzes nicht durch die Gewährleistungsvorschriften der §§ 459 ff BGB ausgeschlossen ist. Denn die behauptete falsche Erklärung bezieht sich nicht auf eine Eigenschaft des verkauften Grundstücks, sondern auf einen anderen Umstand, der für den Kaufentschluß der Klägerin von Bedeutung war. Die Bestimmungen der §§ 459 ff BGB stellen nur insoweit eine abschließende Sonderregelung dar, als der Verkäufer über die Beschaffenheit des Kaufgegenstandes im Hinblick auf Fehler im Sinne des § 459 Abs. 1 BGB oder Eigenschaften im Sinne des § 459 Abs. 2 BGB fahrlässig falsche Angaben macht (Senatsurt. v. 10. Juli 1987, V ZR 236/85, NJW-RR 1988, 10; Hagen, Die neuere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zum Grundstückskauf, WM Sonderbeilage Nr. 7/1989, S. 14).

Der von dem Beklagten im letzten Jahr vor Vertragsabschluß erzielte Bierumsatz ist keine Eigenschaft des Kaufobjekts. Eigenschaften im Sinne des § 459 Abs. 2 BGB sind - neben der physischen Beschaffenheit - alle tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse, welche die Beziehung der Sache zur Umwelt betreffen und wegen ihrer Art und Dauer die Brauchbarkeit oder den Wert der Sache beeinflussen (BGHZ 79, 183, 185 [BGH 19.12.1980 - V ZR 185/79]; Senatsurt. v. 30. Oktober 1987, V ZR 144/86, WM 1988, 48, 51). Umsatz- und Ertragsangaben stellen grundsätzlich keine zusicherungsfähigen Eigenschaften eines Unternehmens dar, wenn sie sich nicht über einen längeren, mehrjährigen Zeitraum erstrecken und deshalb keinen verläßlichen Anhalt für die Bewertung der Ertragsfähigkeit und damit für die Ermittlung des Wertes des Unternehmens geben (BGH Urt. v. 5. Oktober 1988, VIII ZR 222/87, WM 1988, 1700, 1702; a. A. MünchKomm/H. P. Westermann, BGB 2. Aufl. § 459 Rdn. 50).

Dasselbe muß für den Bierumsatz einer Gaststätte gelten. Hat der Verkäufer die Gaststätte - wie hier - nur ein Jahr und auch nur in eingeschränktem Umfang betrieben, ist der in dieser Zeit erzielte monatliche Bierumsatz nicht geeignet, einen verläßlichen Anhalt für die Bewertung der Ertragsfähigkeit der Gaststätte und damit des Grundstücks zu geben. Er stellt keine zusicherungsfähige Eigenschaft des Grundstücks im Sinne des § 459 Abs. 2 BGB dar. Da er für den Kaufentschluß der Klägerin gleichwohl von Bedeutung war, mußte die hierüber abgegebene Erklärung richtig sein (Senatsurt. v. 20. November 1987, V ZR 66/86, WM 1988, 95, 96). War dies nicht der Fall, so ist ein hierauf gestützter Anspruch aus culpa in contrahendo (BGH Urt. v. 12. November 1969, I ZR 93/67, NJW 1970, 653, 655) nicht verjährt. Ein solcher Anspruch verjährt gemäß § 195 BGB erst nach 30 Jahren (Staudinger/Honsell, BGB 12. Aufl. § 477 Rdn. 13). § 477 BGB findet entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts keine Anwendung. Zwar wird die Vorschrift in der Rechtsprechung und im Schrifttum teilweise auch für Ansprüche wegen Verschuldens bei Vertragsschluß herangezogen (RGZ 129, 280, 282; BGHZ 79, 183, 187 [BGH 19.12.1980 - V ZR 185/79]; Erman/Weitnauer, BGB 8. Aufl. § 477 Rdn. 3; Palandt/Putzo, BGB 48. Aufl. § 477 Anm. 1 d dd). Dies geschieht aber nur insoweit, als sich das Verschulden auf unrichtige Angaben über die Beschaffenheit der Kaufsache bezieht. Dann ist indessen bei fahrlässigen Falschangaben die Verschuldenshaftung aus Konkurrenzgründen ohnehin ausgeschlossen, und Fälle der Arglist nimmt § 477 BGB von der kurzen Verjährung aus. Betrifft das Verschulden dagegen Umstände, die nicht zur Beschaffenheit der Sache zählen, gleichwohl aber für den Kaufentschluß von Bedeutung waren, besteht zur vertraglichen Gewährleistungshaftung von vornherein kein sachlicher Zusammenhang. Damit ist auch für die Anwendung von § 477 BGB kein Raum. Die vom Berufungsgericht angeführte Entscheidung BGHZ 88, 130 steht dem nicht entgegen. Sie betrifft nicht einen Anspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß, sondern einen solchen wegen schuldhafter Verletzung einer selbständigen Nebenverpflichtung aus dem Kaufvertrag, und zwar zur Aufklärung über eine Eigenschaft der Kaufsache.

Nach alledem ist das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache zwecks weiterer Feststellungen zu der behaupteten Erklärung über den monatlichen Bierumsatz an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, wobei der Senat von der Möglichkeit nach. § 565 Abs. 1 Satz 1 ZPO Gebrauch macht. Soweit das Landgericht hierzu bereits Beweis erhoben hat, wird das Berufungsgericht zu berücksichtigen haben, daß der Makler nach dem unter Beweis gestellten Vorbringen der Klägerin an dem fraglichen Gespräch nicht teilgenommen haben soll.

Hinsichtlich der weiteren Verfahrensrügen werden die Beklagten in der erneuten Verhandlung Gelegenheit haben, ihren Standpunkt zur Geltung zu bringen.