Pacht - Agrarrecht

2.1 Rechtsgrundlagen

Rechtsgrundlage des Landpachtvertrages sind die §§ 585 - 597 BGB, ergänzend findet das Mietvertrags- und Pachtvertragsrecht Anwendung.

Die Vertragsparteien sind in der inhaltlichen Gestaltung des Landpachtvertrages grundsätzlich frei, Grenzen bestehen nur durch folgende Vorgaben:

• Die zwingend zu beachten Gesetze (§§ 583a, 585a, 591a, 593, 594a, 594e, 594f, 595 BGB)

• Gesetzliche Verbote (§ 134 BGB)

• Sittenwidrigkeit

• Treu und Glauben

• Allgemeine Geschäftsbedingungen (sofern es sich um einen Formularvertrag handelt)

2.2 Inhalt der Pachtsache

Zu Beginn des Pachtverhältnisses sollen gemäß der gesetzlichen Vorschrift des § 585b BGB die Parteien eine detaillierte Beschreibung der Pachtsache anfertigen, die von beiden Seiten zu unterschreiben ist. Weigert sich eine Partei an der Aufstellung mitzuwirken, kann an ihrer Stelle ein Sachverständiger handeln. Die Kosten sind von beiden Seiten hälftig zu tragen.

2.3 Formvorschriften

Pachtverträge, deren Dauer zwei Jahre übersteigen, sind schriftlich abzuschließen.

Die Nichtbeachtung dieser Formvorschrift führt dazu, dass der Vertrag als für unbestimmte Zeit geschlossen wurde und einer zweijährigen Kündigungsfrist unterliegt.

Der Verpächter ist gemäß § 2 LPachtVG verpflichtet, den Abschluss des Vertrages der zuständigen Landwirtschaftsbehörde anzuzeigen. Diese kann dann innerhalb einer Frist von einen Monat den Vertrag beanstanden. Die Anzeige kann auch durch den Pächter vorgenommen werden.

4.1 Rechte und Pflichten des Verpächters

Während des Pachtverhältnisses hat der Verpächter die Pachtsache in einem die vertragsgemäße Nutzung ermöglichenden Zustand zu erhalten. Dazu gehört, dass er für Sach- und Rechtsmängel einzustehen hat und die Pachtsache im vertragsgemäßen Zustand erhält. Daneben obliegen ihm die außergewöhnlichen Ausbesserungen.

Bei einem vertrags-/gesetzeswidrigen Gebrauch der Pachtsache hat der Verpächter zunächst eine Abmahnung auszusprechen und kann bei deren Erfolglosigkeit dann auf Unterlassung klagen.

Für Forderungen aus dem Pachtverhältnis hat er ein dem Vermieterpfandrecht entsprechendes Pachtpfandrecht.

4.2 Rechte und Pflichten des Pächters

Der Pächter hat den Pachtzins zu zahlen und die Pachtsache nur innerhalb der vereinbarten Nutzung zu gebrauchen. Er hat die gewöhnlichen Ausbesserungen auf seine Kosten durchzuführen.

Eine Unterverpachtung erfordert § 589 BGB die Zustimmung des Verpächters. Verweigert der Verpächter diese, hat der Pächter - anders als im Mietrecht - kein Kündigungsrecht.

Der Pächter ist berechtigt, während der Pachtzeit die Nutzung der Pachtsache zu ändern, sofern eine landwirtschaftliche Nutzung gewährleistet bleibt und für den Verpächter keine Rechtsnachteile entstehen.

5.1 Befristeter Pachtvertrag

Ist der Pachtvertrag für einen bestimmten Zeitraum geschlossen, endet das Pachtverhältnis automatisch mit Ablauf dieses Zeitraums. Eine Ausnahme ist in § 594 BGB geregelt: War der Pachtvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen, so verlängert er sich automatisch auf unbestimmte Zeit, wenn die schriftliche Anfrage eines Vertragsteils auf Verlängerung nicht binnen einer Frist von drei Monaten abgelehnt wird. Voraussetzungen sind aber, dass die Anfrage innerhalb des drittletzten Pachtjahres (d.h. bis spätestens zwei Jahre vor Pachtende) gestellt wird und ausdrücklich auf die Folgen der Nichtantwort hingewiesen wurde.

Sofern eine Kündigung während der Vertragsdauer nicht ausdrücklich vereinbart wurde, kann der befristete Pachtvertrag während der Vertragslaufzeit nicht ordentlich gekündigt werden.

5.2 Ordentliche Kündigung

Ein unbefristeter Pachtvertrag kann gemäß § 594a Abs. 1 BGB spätestens am dritten Werktag (Zugang beim Verpächter) eines Pachtjahres zum Ende des nächsten Pachtjahres gekündigt werden, d.h. es besteht eine fast zweijährige Kündigungsfrist.

Jede Kündigung eines Landpachtvertrages hat schriftlich zu erfolgen.

Eine Besonderheit des Landpachtvertrages ist in § 595 BGB geregelt: Bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen kann der Pächter die Fortsetzung des Pachtverhältnisses verlangen.

5.3 Außerordentliche Kündigung

Daneben ermöglicht das Gesetz beiden Parteien gemäß § 594a Abs. 2 BGB im Falle des Eintritts bestimmter, im Gesetz genannter Ereignisse (z.B. Betriebsübergabe, Berufsunfähigkeit des Pächters) die vorzeitige Kündigung des Vertrages.