Mieterhöhung wegen Modernisierung? Wann Modernisierungsmaßnahmen tatsächlich vorliegen.
Wie man sich vor "Mieterhöhung wegen Modernisierung" als Mieter schützen kann
Seit Einführung der Mietpreisbremse versuchen einige Vermieter diese zu umgehen, indem unter dem Deckmantel von Modernisierungsarbeiten Mieterhöhungen durchgesetzt werden sollen. Wann eine Mieterhöhung bei Modernisierung tatsächlich rechtens ist, ist allerdings im Einzelfall zu prüfen und genügt oftmals nicht die gesetzlichen Voraussetzungen.
Mietpreisbremse Neuvermietung
Seit 2015 gibt es in Deutschland die Mietpreisbremse, die dazu beitragen soll, angespannte Wohnungsmärkte für Mieter bezahlbar zu halten. Dadurch sollen Mieter vor stets steigenden Mieten bei der Neuvermietung von Wohnraum geschützt sein. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt dürfen die Mieten höchstens um 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, die mittels eines regelmäßig aktualisierten Mietspiegels durch die Gemeinden festgelegt werden kann.
Vermieter müssen neuen Mietern die Höhe der Vormiete aufzeigen und ausdrücklich auf eine Mietpreisbremse aufmerksam machen. Es gibt geregelte Ausnahmen, die eine höhere Miete rechtfertigen können, wie im Falle von Modernisierungsmaßnahmen. Hier muss jedoch genau geprüft werden, ob eine solche tatsächlich vorliegt.
Mieterhöhung wegen Modernisierung - Urteil des Bundesgerichtshofs
Auf Grundlage des gesetzlichen Ausnahmetatbestands der Modernisierung versuchen Vermieter der Mietpreisbremse zu entgehen. Eine Mieterhöhung kann bei umfassenden Modernisierungen der Mietwohnung laut Gesetz zulässig sein. Ob es sich tatsächlich um eine Modernisierung handelt, wird im Einzelfall vom Gericht abgewogen.
Der BGH hält eine Mieterhöhung wegen Modernisierung für rechtens, wenn die Modernisierung einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau rechtfertigt. Verlangt wird einerseits ein wesentlicher Bauaufwand von mindestens ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands. Reine Erhaltungsmaßnahmen gehören nicht dazu und werden abgezogen.
Andererseits muss die Mietwohnung qualitative Veränderungen aufweisen, die denen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht. Wesentliche Bereiche können betroffen sein, bei Heizungen, Fenster, Fußböden, Sanitär und Elektroinstallationen.
Es ist genau zu prüfen, ob es sich bei den vorgenommenen Arbeiten wirklich um Modernisierungen handelt und ob Instandhaltungskosten berücksichtigt und abgezogen worden sind. Beide Voraussetzungen kommt gleiches Gewicht zu, wobei regionale Unterschiede auch eine Rolle spielen können.
Betroffen von Mieterhöhung wegen Modernisierung?
Klassische Reparaturarbeiten zählen nicht bereits als Modernisierungsmaßnahme an der Mietwohnung. Es ist genau zu untersuchen, wie die Kostenaufstellung erstellt worden ist. Instandhaltungsarbeiten müssen abgezogen werden und auch auf eine wesentliche qualitative Veränderung muss entstanden sein. Um ein Drittel der Neubaukosten zu erreichen, werden von Wohnungsgesellschaften gerne auch fiktive Architektenkosten angeführt und tatsächlich gezahlte Preise sind nicht mehr nachvollziehbar. Eine "Mieterhöhung wegen Modernisierung" ist des Öfteren nicht rechtens, da sie nicht den Voraussetzungen einer tatsächlichen Modernisierung entspricht. Genau hinzuschauen kann sich an dieser Stelle lohnen, damit Ihre Rechte nicht umgangen werden.
Wir setzen Ihre Rechte durch! Mietpreisbremse Neuvermietung oder Modernisierung.
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Quellen zum Thema Mietpreisbremse
https://deutschesmietrecht.de/mietvertrag/mietpreisbremse/92-miethoehe-neuvermietung.html
https://conny.de/miete/mietpreisbremse/modernisierungs-tricks
https://rechtsanwaltkaufmann.de/baurecht-immobilienrecht-mietrecht/mietpreisbremse-mieterhoehung-wegen-modernisierung
Beitrag ARD: "Höhere Mieten auch dank Mietpreisbremse"
https://www.youtube.com/watch?v=4FzJHxxWcpw
Foto von Milivoj Kuhar gefunden auf Unsplash
