Mietrückstand ist eines der häufigsten Streitthemen zwischen Mietern und Vermietern. Die Folge ist oft genug, dass die Mieter die fristlose Kündigung erhalten. Der BGH hat mit Urteilen vom 19. September 2018 das Kündigungsrecht der Vermieter bei säumigen Mietern gestärkt (Az.: VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17).
Die pünktliche Zahlung der Miete gehört zu den Pflichten des Mieters. Kommt er dieser Pflicht zwei Monate nacheinander nicht nach oder schuldet er über längere Zeit zwei Monatsmieten, kann der Vermieter ihn auf die Straße setzen und das Mietverhältnis fristlos kündigen. "Allerdings gibt es für den Mieter eine Hintertür. Zahlt er innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Räumungsklage seine Mietschulden, wird die fristlose Kündigung unwirksam und der Mieter kann in der Wohnung bleiben", erklärt Rechtsanwalt Sebastian Rosenbusch-Bansi, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei der Kanzlei Cäsar-Preller in Wiesbaden.
Daher erklären die meisten Vermieter zeitgleich mit der fristlosen Kündigung auch hilfsweise die ordentliche Kündigung. Diese Kombination ist zulässig, entschied der BGH und verbaute damit den Mietern die Möglichkeit, über eine rechtzeitige Begleichung der Mietschulden den Rauswurf zu umgehen. Zwar wird die fristlose Kündigung durch den Ausgleich der Mietschulden unwirksam, die ordentliche fristgerechte Kündigung gilt aber weiter.
So war die Konstellation in den beiden Fällen, die der BGH zu entscheiden hatte. In beiden Fällen waren die Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand und erhielten von ihren jeweiligen Vermietern die fristlose Kündigung. Beide Vermieter erklärten auch vorsorglich hilfsweise die ordentliche Kündigung. Beide Mieter beglichen darauf hin ihre Mietschulden innerhalb der zulässigen Frist von zwei Monaten. Damit wurde die fristlose Kündigung zwar unwirksam, die Vermieter bestanden aber auf der Räumung der Wohnung. Das Landgericht Berlin wies die Räumungsklagen allerdings ab. Die fristlose Kündigung sei unwirksam und die ordentlichen Kündigungen gingen ins Leere, weil das Mietverhältnis durch den Zugang der fristlosen Kündigung zunächst beendet worden sei, so dass bis zum Eingang der Zahlung der Mietschulden überhaupt kein wirksamer Mietvertrag mehr bestanden habe, der gekündigt werden konnte.
Der BGH hob die Urteile jedoch auf. Die ordentliche Kündigung könne weiter Bestand haben, auch wenn die berechtigte fristlose Kündigung unwirksam geworden ist. Allerdings gelten für die ordentliche Kündigung des Mietvertrags andere Voraussetzungen. Das Landgericht Berlin muss nun prüfen, ob die gesetzlichen Anforderungen an einen Grund zur ordentlichen Kündigung erfüllt sind.
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