Mit Urteil vom 17.02.2016 - 65 S 301/15 hat das Landgericht Berlin seine bisherige Rechtsprechung erneut bestätigt, wonach eine Vollsanierung eines Hauses oder einer Wohnung, die einen 12-monatigen oder gar 14-monatigen Auszug des Mieters erfordert, für diesen nicht hinnehmbar und nicht zumutbar ist. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme angekündigt, die aufgrund Ihres Umfangs voraussichtlich für die Dauer von 12 Monaten andauere und es erforderlich mache, dass der Mieter für diesen Zeitraum auszöge. Der Mieter machte innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Frist eine sogenannte "Härte" geltend. Der Mieter begründete die Härte mit der langen Dauer der Maßnahme und der Notwendigkeit eines Umzuges in eine Ersatzwohnung. Der Vermieter verklagte den Mieter auf Duldung der beabsichtigten Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten.
Das Landgericht Berlin gab dem Mieter Recht. Grundsätzlich habe zwischen den Interessen des Vermieters und des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen und der Frage, ob diese eine Härte darstellen eine Abwägung der gegenseitigen Interessen stattzufinden. Umso länger eine Modernisierungsmaßnahme dauere und so eher diese es erforderlich mache, einzelne Zimmer oder gar die ganze Wohnung zu räumen, umso eher läge eine nicht hinzunehmende Härte für den Mieter vor. Insbesondere gebe das Instandsetzungs- oder Modernisierungsrecht dem Vermieter nicht das Recht, dem Mieter das Besitzrecht zu entziehen, sprich die Wohnung für diese Arbeiten herauszufordern. Neben der Länge und Art und Umfang der Arbeiten sei bei der Abwägung insbesondere darauf abzustellen, ob die Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten aufgrund der Bausubstanz oder öffentlich rechtlicher Vorschriften notwendig sind, ob diese die Belange des Klimaschutzes fördern und/oder der Energieeinsparung dienen. Dies, um den Mieter vor Luxusmodernisierungen oder sogenannter "Hinausmodernisierung" zu schützen.
Zwar hatte der Vermieter seine Hilfe bei Besorgung einer Ersatzwohnung angeboten, jedoch hatte er keine Wohnung parat, die er konkret zur Benutzung anbieten konnte. Das Landgericht Berlin hatte insofern nicht darüber zu entscheiden wie die "Härte" zu beurteilen gewesen wäre, wenn konkreter Wohnraum zur Verfügung gestellt worden wäre, bzw. wie dieser dann hätte ausgestaltet sein müssen (Vergleichbarkeit, Größe, Erreichbarkeit usw.).
Für die Praxis bedeutet dies, dass bei langwierigen Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten entweder mit den Betroffenen Mietern eine gütliche und vertragliche Einigung gefunden werden sollte. Alternativ ist bei solch langjährigen und umfangreichen Maßnahmen auch immer an eine sogenannte Verwertungskündigung gem. § 573 Abs. 1 u. 2 Ziff. 3 BGB zu denken. In beiden Fällen sollte anwaltliche Hilfe zu Rate gezogen werden, um das Für und Wider abzuwägen und die inhaltliche Gestaltung rechtssicher formulieren zu können.
