Anders sieht es aus, wenn die unpünktliche Mietzahlung zur Regel wird. Dann darf das Mietverhältnis wegen beharrlicher Pflichtverletzung aufgelöst werden. Will der Vermieter nicht sofort kündigen, sein Kündigungsrecht aber nicht verlieren, muss er in jeden Fall tätig werden. Eine jahrelange rügelose Hinnahme vonunpünktlichen Mietzahlungen erweckt nämlich den Anschein, dass der Vermieter den wiederkehrenden Vertragsverletzungen kein erhebliches Gewicht beimisst und er keine wesentliche Beeinträchtigung seiner Interessen sieht.
Dieser Umstand ist bei einer auf wiederkehrende Unpünktlichkeit gestützten Kündigung im Rahmen der erforderlichen Abwägung der Interessen der Vertragsparteien zu berücksichtigen.
Der Bundesgerichtshof hat in einem aktuellen Urteil (BGH, Urteil vom 04.05.2011 - VIII ZR 191/10) entschieden, dass ein Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter eine Vertragspflicht verletzt und dem Vermieter deshalb die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung ist aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung festzustellen. Das Kündigungsrecht liegt in der Regel auch dann vor, wenn der Mieter die Miete unpünktlich zahlt.
Dieser Kündigungstatbestand setzt voraus, dass der Mieter den vereinbarten Zahlungstermin nachhaltig, das heißt fortdauernd, überschreitet und dass der Mieter aus diesem Grunde abgemahnt wird und dass der Mieter nach der Abmahnung erneut unpünktlich zahlt. Nimmt allerdings der Vermieter, wie in dem vom BGH entschiedenen Fall die unpünktlichen Mietzahlungen über viele Jahre widerspruchslos hin, ist dies ein Indiz dafür, dass die Unzumutbarkeitsgrenze nicht erreicht wird.
Es ist deshalb zu empfehlen, bei unpünktlichen Mietzahlungen tätig zu werden. Der durch die länger dauernde Hinnahme der Vertragswidrigkeit gesetzte Anschein kann mit einer Abmahnung wieder beseitigt wird. Wer schreibt, der bleibt!
