Versteckte Verjährungsfalle für Schadensersatzansprüche im Mietrecht

18.12.20061551 Mal gelesen

Abweichend von den regelmäßigen Verjährungsvorschriften, gilt im Mietrecht nach §548 BGB eine verkürzte Frist von sechs Monaten. Danach beginnt der Lauf der Frist unmittelbar mit der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter.

 

Dies ist eigentlich allgemein bekannt. Weitgehend unbekannt ist allerdings, dass hiervon auch Schadensersatzansprüche des Vermieters gegenüber dritten Personen erfasst sein können, sodass auch diese bereits nach sechs Monaten der Verjährung unterliegen.

 

Nachdem die Rechtsprechung in diesem Jahr im Rahmen eines Berufungsverfahrens (Urteil des Landgericht Duisburg vom 28. März 2006, Aktenzeichen: - 13 S 334/05 -) bereits feststellte, dass der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Kaution auch schon während des bestehenden Mietverhältnisses verjährt sein kann und die Frist für den Anspruch des Vermieters unmittelbar mit Abschluss, bzw. spätestens mit Einzug zu laufen beginnt, ist die aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofes in Karlsruhe die zweite unangenehme Überraschung für Vermieter zum Thema „Verjährung“.

 

Mit der äußerst fragwürdigen Entscheidung (Urteil des BGH vom 23. Mai 2006; Aktenzeichen: - VI ZR 259/04 -) wurde nun die Anwendung der kurzen Verjährungsfrist auf echte deliktische Schadensersatzansprüche gegen Dritte ausgeweitet.

 

In der genannten Entscheidung, welche auch für das Versicherungsrecht von Interesse ist, ging es – kurz zusammengefasst – darum, dass die Kinder der Mieter eines Gutshofes beim Spiel mit Feuer die Scheune anzündeten, sodass diese abbrannte.

Der Vermieter machte daraufhin zu Recht Schadensersatzansprüche gegenüber den Kindern, welche ja eindeutig nicht Mieter waren (dies waren die Eltern), geltend und verlangte den Schaden ersetzt, welchen die bestehende Versicherung nicht übernahm.

 

Der Bundesgerichtshof ist jetzt der Meinung, dass auch für diese Ansprüche die kurze Verjährungsfrist des §548 BGB eingreift und weitet den Schutzbereich der Norm auf die Familienangehörigen des Mieters aus. Entgegen einigen Stimmen in der Literatur bedeutet dies eine eindeutige Abkehr von der bisherigen Rechtsprechung, da der BGH bislang (BGH NJW 81, 2406) der Auffassung war, dass §548 BGB nicht bei der völligen Vernichtung der Mietsache gilt, bzw. auch einige Obergerichte (z.B.: Oberlandesgericht Braunschweig, VersR 85, 1119) entsprechend entschieden. In der Entscheidung des OLG Braunschweig ging es um einen fast identischen Fall, wobei die kurze Verjährungsfrist für nicht anwendbar erachtet wurde.

Die bisherigen Entscheidungen waren auch richtig, da es verfehlt ist, dritten Personen - zu denen eindeutig keine Vertragsbeziehungen bestehen - eine vertragsrechtlich begründete Privilegierung zuteil werden zu lassen und auf diesem Wege das Deliktsrecht auszuhebeln; etwas, dass es in keinem anderen Rechtsgebiet gibt.

Hierbei muss mit aller Deutlichkeit darauf hingewiesen werden, dass es nicht um „Kinderfeindlichkeit“ geht, da die Privilegierung ja beispielsweise genauso gut für einen erwachsenen, gut verdienenden Bruder einer Mietpartei gelten würde.

 

Nach der Entscheidung des BGH werden sich auch die Instanzgerichte hieran orientieren.

 

Die Entscheidung ist daher nicht nur dogmatisch fragwürdig, sondern auch rechtspolitisch verfehlt. Letzteres, weil sie in jedem Fall für die Justiz (insbesondere die Amtsgerichte) kontraproduktiv ist, welche seit Jahren über die Prozessflut klagt.

Ferner widerspricht sie der aktuellen Tendenz des Gesetzgebers die in einigen Bereichen geltenden (zu) kurzen sechsmonatigen Verjährungsfristen abzuschaffen, wie beispielsweise die Reform des Versicherungsvertragsgesetzes zeigt.

 

Denn jedem Vermieter und dem ihn vertretenden Rechtsanwalt kann nur geraten werden, möglichst schnell seine Ansprüche gerichtlich geltend zu machen, will er vermeiden, dass ihm berechtigte Ansprüche an der Verjährung scheitern, womit dann natürlich auch der Weg zu einer gütlichen Einigung verbaut oder zumindest erheblich erschwert ist.

 

ULF LINDER  

-Rechtsanwalt-  

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