Kündigungen bei unpünktlicher Zahlungsweise
Wie so oft im Leben, geht es auch zwischen Vermietern und Mietern meistens um das liebe Geld. In Anbetracht steigender Lebenshaltungskosten, unsicherer Arbeitsplätze und erdrückender Steuerlasten sind die Gründe für ausbleibende Zahlungen vielfältiger Natur, sodass es jeden treffen kann.
Allgemein bekannt ist, dass ein Mietverhältnis gekündigt werden kann, wenn zwei Monatsmieten ausstehen.Nahezu unbekannt ist aber, dass ein Kündigungsgrund auch dann besteht, wenn die Mietpartei eine permanent unpünktliche Zahlungsweise an den Tag legt.
Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe hat in einem erst jetzt veröffentlichten Urteil (BGH VIII ZR 364/04) noch einmal klargestellt, dass man/frau sogar eine fristlose Kündigung riskiert, wenn die unpünktliche Zahlungsweise trotz Abmahnung fortgesetzt wird.Karlsruhe hat mit dieser Entscheidung die Spielregeln noch einmal verschärft!
Bislang galt bereits, dass der Vermieter bei einer unpünktlichen Zahlungsweise zunächst einmal abmahnen kann; also beispielsweise, wen öfters erst ein paar Tage später als vereinbart gezahlt wird und/oder nur ein Teil pünktlich gezahlt wird und im Laufe des Monats erst der Rest. Darüber hinaus war die Abmahnung erforderlich, um eine spätere Kündigung vorzubereiten.Einfach ausgedrückt:Ohne Abmahnung keine Kündigung!
Ein Teil der Gerichte vertrat daher bislang die Auffassung, dass der Vermieter erst dann kündigen könne, wenn der Mieter innerhalb eines Jahres nach der Abmahnung noch dreimal verspätet zahle, bzw. die Abmahnung sich nach ca. einem Jahr verbraucht.Der Bundesgerichtshof hat jetzt aber entschieden, dass der abgemahnte Mieter das gestörte Vertrauensverhältnis durch pünktliche Zahlungen wiederherstellen müsse. Setzt er aber die unpünktliche Zahlungsweise ungerührt fort, kann der Vermieter sowohl fristlos als auch fristgemäß kündigen und zwar bereits dann, wenn der erste auf die Abmahnung folgende Zahlungstermin nicht eingehalten wird.
Hierbei spielt es dann auch keine Rolle, dass keine zwei Monatsmieten mehr offen sind, also die ausstehende Miete auf die Abmahnung hin gezahlt wurde und nur der aktuelle Monatsmietzins aussteht.
Der BGH hat lediglich noch am Rande darauf hingewiesen, dass Ausnahmen allenfalls dann denkbar wären, wenn es um kleine Bagatellbeträge geht.Wer also jeden Ärger vermeiden will, sollte auf eine pünktliche Mietzahlung achten, insbesondere nach einer Abmahnung.
Ulf Linder
-Rechtsanwalt-
