Gewerberaummietverhältnis und fristlose Kündigung

05.11.2010998 Mal gelesen

Jedes Dauerschuldverhältnis kann aus wichtigem Grund fristlos gekündigt werden. Da die Interessen der beteiligten Vertragspartner wegen der regelmäßig großen wirtschaftlichen Bedeutung, die der auf längere Zeit angelegte Vertrag hat, besonders schutzwürdig sind, genügen leichtere Disharmonien und Obliegenheitsverletzungen nicht.

Insoweit ist die Zumutbarkeitsgrenze durch Abwägung der gesamten Umstände zu bestimmen. Die in der aktuellen Auseinandersetzung zu Tage getretenen divergierenden Standpunkte und Interessenlagen sind gegeneinander abzuwägen. Das Ergebnis des Abwägungsvorgangs ist "bei Anlegung eines strengen Maßstabes"zu bewerten, jedoch dürfen keine "hohen Anforderungen an das Vorliegen eines wichtigen Grundes gestellt" und der Maßstab für die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung darf nicht "überspannt" werden.

So der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil vom 15. September 2010 (XII ZR 188/08).

Die Richter haben klargestellt, dass auch eine Gesamtschau des bisherigen Verlaufs der Mietrechts erfolgen kann und muss: " Frühere Vertragsverletzungen des Kündigungsgegners können berücksichtigt werden, selbst wenn diese für sich genommen eine Kündigung nicht rechtfertigen würden."

Der Bundesgerichtshof hat zum wiederholten Male betont, dass die Mietvertragsparteien in wechselseitiger Treueverpflichtung und Rücksichtnahme verbunden seien: "Diese vertragliche Nebenpflicht verletzt, wenn eine Vertragspartei ohne anerkennenswertes Interesse Behauptungen in der Öffentlichkeit verbreitet, die geeignet sind, das Ansehen des Vertragspartners erheblich zu beeinträchtigen."

In dem entschiedenen Fall hatte die Vermieterpartei "ins Blaue hinein" hinsichtlich des in den vermieteten Räumlichkeiten ausgeübten Gewerbes verbreitet, dass die Mietpartei dort "ein schlüpfriges Geschäft mit Sexspielchen" beziehungsweise einen "verdeckten Puff" betreibe. Es ging um den Betrieb eines "Wellness- und Seminarhauses".

Ist - wie bei dem in Rede stehenden Sachverhalt - eine Zerrüttung des Mietverhältnisses gegeben, so ist bei der "Zerrüttungskündigung" eine Abmahnung "ausnahmsweise entbehrlich, weil die Vertrauensgrundlage auch durch eine Abmahnung nicht wiederhergestellt" werden kann.