Mit Urteil vom 30.11.2007 (BGH, Urt. v. 30.11.2007 - V ZR 284/06) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Käufer einer Eigentumswohnung, der im Zuge des Erwerbs der Immobilie einem Mietpool beitritt, die Rückabwicklung des Kaufvertrags sowie weiteren Schadensersatz verlangen kann, wenn er bei der Anlageberatung nicht darauf hingewiesen worden ist, dass in den ihm vorgelegten Berechnungen der zu erwartenden Mieterträge kein angemessenes Mietausfallrisiko einkalkuliert worden ist.
In dem zu entscheidenden Fall hat ein Ehepaar eine Eigentumswohnung erworben und trat gleichzeitig einem Mietpool bei. Die Finanzierung des Wohnungskaufs erfolgte über ein Vorausdarlehen einer Bausparkasse mit zwei nacheinander geschalteten Bausparverträgen.
Anlässlich der Verkaufsgespräche wurden dem Ehepaar Unterlagen mit Musterberechnungen zur Finanzierung der Immobilie vorgelegt. Die Berechnungen beinhalteten auch eine Kalkulation der zu erwarteten Mieterträge. Zwar erläuterte der Verkäufer den Eheleuten die Systematik eines Mietpools sowie, dass ein Wohnungsleerstand in dem gesamten Anwesen dazu führen, dass alle Mitglieder des Mietpools geringere Ausschüttungen erhalten würden. Dagegen ließ der Verkäufer unerwähnt, dass in den von ihm vorgelegten Berechnungen der zu erwartenden Mieterträge kein angemessenes Mietausfallrisiko einkalkuliert worden ist.
Der fehlende Hinweis hierauf begründet, so der BGH in seiner Entscheidung, die Verletzung einer Beratungspflicht. Die Verletzung einer Pflicht aus einem Beratungsvertrags ist schon dann gegeben, wenn der Verkäufer gegenüber dem Interessenten unzutreffend, weil zu positiv, die Ertragserwartungen einer Immobilie beschreibt. Dies gilt auch für den Fall, dass der Erwerber auf Empfehlung des Verkäufers einem Mietpool beitritt.
Der Verkäufer genügt seinen Beratungspflichten gerade nicht wenn, wenn er nur darauf hinweist, dass im Falle des Beitritts zu einem Mietpool der Erwerber das Risiko erhöhter Instandsetzungskosten sowie das Vermietungsrisiko fremder Wohnungen trägt. Die Beschreibung der Systematik eines Mietpoolvertrages sowie die Darstellung möglicher Auswirkungen im Falle des Leerstandes, mithin eine geringere Ausschüttung, ist daher nicht ausreichend.
Vielmehr müssen diese Risiken durch die Vornahme von Abschlägen bei den Einnahmeerwartungen oder durch Zuschläge bei den prognostizierten Belastungen, die dem Erwerber vorgelegt werden, vor Augen geführt werden. Sind diese Risiken bei der dem Erwerber vorgelegten Kalkulation der Ertragserwartung nicht berücksichtigt worden, so ist der Käufer darauf hinzuweisen, dass ein angemessenes Mietausfallrisiko in die Berechnungen nicht einkalkuliert worden ist.
Nur durch eine solche Aufklärung kann ein Interessent prüfen, ob seine finanziellen Mittel nicht nur ausreichend sind, um die Immobilie zu erwerben, sondern ob diese auch genügen, diese zu halten. Die zutreffende Ermittlung des monatlichen Eigenaufwandes ist das Kernstück der Beratungsleistung. Wird der Käufer nicht darauf aufmerksam gemacht, dass die Risiken eines Mietpools keinen Eingang in die Berechnungen der Ertragserwartungen gefunden haben, darf er davon ausgehen, dass der Verkäufer das Mietausfallrisiko einkalkuliert hat und damit sichergestellt ist, dass nicht schon jeder Leerstand oder anderweitige Mietausfall dazu führt, dass die vorgerechnete Rendite nicht mehr erzielt werden kann.
Ein Erwerber, der nicht darüber aufgeklärt worden ist, dass diese Risiken keinen Eingang in die Kalkulation gefunden haben, kann die Rückabwicklung des Kaufvertrages sowie weitergehenden Schadensersatz verlangen, da zu vermuten ist, dass er in Kenntnis dieses Umstandes die Immobilie nicht erworben und dem Mietpool nicht beigetreten worden wäre. Erwerber sog. Schrottimmobilien sollten sich bei einem auf Kapitalanlagerecht spezialisierten Rechtsanwalt über Erfolgsaussichten einer Klage informieren.
