Die Folgen der fehlenden Mitwirkung der DSL Bank
Unsere Kanzlei hat bereits mehrere Artikel veröffentlicht, in denen wir darauf hingewiesen haben, dass die DSL Bank keine Löschungsbewilligung für die eingetragenen Grundschulden erteilt. Im Rahmen der Abwicklung eines notariellen Kaufvertrages führt dies für die Verkäufer dazu, dass der Notar den Kaufpreis gegenüber dem Käufer nicht fällig stellen kann, weil ihm die Abrechnung der DSL Bank für das abzulösende Darlehen und die Löschungsbewilligung fehlt. Mithin zahlt der Käufer nicht den Kaufpreis, das Darlehen wird nicht abgelöst und der Verkäufer erhält nicht den Restkaufpreis, den er normalerweise nach Ablösung des Darlehens erhalten hätte. Daraus ergeben sich weitere Nachteile, zum Beispiel, dass ohne Kaufpreiszahlung der Käufer nicht die Immobilie übergeben bekommt und der Verkäufer, der schon mit dem Restkaufpreis geplant hat, in Zahlungsschwierigkeiten gerät. Oft ist dieser deshalb gezwungen, eine Zwischenfinanzierung aufzunehmen.
Unsere Kanzlei konnte in diesen Fällen die DSL Bank inzwischen veranlassen, die Löschungsbewilligung zu erteilen. Zudem haben wir Schadensersatzforderungen für den Verzug nach §286 BGB der Bank gegenüber geltend gemacht. Diese umfassen etwa die entstandenen Zinsschäden wegen der Nichtablösung des Darlehens, den entgangenen Zinsgewinn, die Zinsen für die erwähnte Zwischenfinanzierung und weitere. In den meisten Fällen hat die DSL Bank nun eine Löschungsbewilligung erteilt. Doch damit ist die prekäre Situation noch nicht gelöst.
Löschungsbewilligung erteilt – trotzdem kein Grund zum Aufatmen
Wenn der Kunde nunmehr aufatmet und denkt, diese Sache mit der DSL Bank sei ausgestanden, hat er sich jedoch leider getäuscht. Die DSL Bank erteilt nämlich nicht gegenüber dem Notar die Haftungsentlassungserklärung aus dem Treuhandauftrag.
Keine Haftungsentlassungserklärung aus dem Treuhandvertrag
Hierzu muss man wissen, dass die DSL Bank dem Notar den Treuhandauftrag erteilt, erst dann die Löschungsbewilligung der Bank an das Grundbuchamt zu schicken, wenn der Ablösebetrag für das Darlehen bezahlt ist und die DSL Bank den Notar wieder aus dem Treuhandauftrag entlässt. Solange diese Haftentlassungserklärung der DSL Bank nicht vorliegt, leitet der Notar die Löschungsbewilligung nicht an das Grundbuchamt weiter. Was aber noch schlimmer ist: Ohne diese Haftungsentlassungserklärung stellt der Notar auch nicht den Antrag, dass nun der Käufer als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden soll.
Verkäufer verletzt wesentliche Pflichten aus dem notariellen Kaufvertrag
Daraus folgt, dass der Käufer, der inzwischen gezahlt hat, weder als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird, noch die Grundschuld der DSL Bank gelöscht wird. Während also der Käufer seine Pflichten aus dem Kaufvertrag erfüllt hat, kommt der Verkäufer – dank der DSL Bank – seiner Pflicht nicht nach: lastenfreies Eigentum zu verschaffen.
Dieses Problem ist zwar nicht so dringend, weil inzwischen der Kaufpreis an den Verkäufer geflossen ist und dem Käufer der Besitz der Immobilie eingeräumt wurde, aber dafür fundamentaler: Erfüllt der Verkäufer diese Hauptleistungspflicht nicht, ist der Käufer zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt und kann Schadensersatzforderungen geltend machen.
Sie sind betroffen? Nutzen Sie unsere kostenlose Ersteinschätzung
Um diese Situation zu vermeiden, beraten wir Sie gerne im Rahmen einer kostenlosen Ersteinschätzung Ihres Falls.
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