Bundesgerichtshof
Urt. v. 22.03.1990, Az.: III ZR 235/88

I. Mit Recht hat das Berufungsgericht - entgegen dem Landgericht und dem Umlegungsausschuß - eine Antragsbefugnis des Beteiligten zu 1 bejaht. Seine Antragsbefugnis ist nicht deshalb zu verneinen, weil er zur Zeit der Einstellung des Umlegungsverfahrens nicht mehr Eigentümer von Grundbesitz im Umlegungsgebiet war. Zwar hat der Beteiligte zu 1 durch Veräußerung seines Grundbesitzes seine Stellung als Beteiligter am Umlegungsverfahren (§ 48 Abs. 1 Nr. 1 BBauG) verloren.

Sie ist gemäß § 49 BBauG auf den Erwerber übergegangen. Der neue Rechtsinhaber hat dieselben Rechte, wie der frühere Rechtsinhaber sie zum Zeitpunkt des Rechtsübergangs hatte (s. Battis/Krautzberger/Löhr BBauG § 49 Rn. 3).

Deswegen ist die Antragsbefugnis des Beteiligten zu 1 aber nicht entfallen. Die Anträge des Beteiligten zu 1 setzen allerdings die Aufhebung der im Umlegungsverfahren ergangenen Vorwegregelungen vom 13. Oktober 1971, 5. Juni 1973 und 23. November 1976 voraus. Diese Vorwegregelungen betreffen indessen allein den Beteiligten zu 1, insoweit (d.h. hinsichtlich der Straßenlandflächen und des Wertausgleichs) sind keine Rechte auf seine Vertragspartner übergegangen. Nur er kann daher die Aufhebung dieser Vorwegregelungen betreiben. Aus der gesetzlichen Ausgestaltung des Umlegungsverfahrens läßt sich hier nichts Gegenteiliges herleiten. Der Gesetzgeber hat in § 48 Abs. 1 BBauG die Frage der Beteiligung für das Umlegungsverfahren grundsätzlich abschließend geregelt. Doch hat der Senat ausnahmsweise auch den Eigentümer eines Gebäudes, das nur zu einem vorübergehenden Zweck mit einem im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstück verbunden war, als Beteiligten anerkannt (BGHZ 54, 208, 212 f) [BGH 29.06.1970 - III ZR 155/69].

Diese Antragsbefugnis des Beteiligten zu 1 ist durch die während des Verfahrens von ihm vorgenommene Abtretung des geltend gemachten Zahlungsanspruchs an die Beteiligte zu 4 nicht entfallen.

II. Im Ergebnis zutreffend hat das Berufungsgericht auch die Voraussetzungen, unter denen eine Aufhebung der Vorwegregelungen statthaft ist, als nicht vorliegend erachtet. Ohne eine Aufhebung dieser Regelungen muß das Begehren des Beteiligten zu 1 erfolglos bleiben.

1. Vor einer Erörterung der Frage, unter welchen Voraussetzungen die Vorwegregelungen vom 13. Oktober 1971, 5. Juni 1973 und 23. November 1976 aufgehoben werden können, ist auf die allgemeine umlegungsrechtliche Gesetzeslage hinzuweisen:

a) Mit der Bekanntmachung des Zeitpunktes, in welchem der Umlegungsplan unanfechtbar geworden ist, wird - wie § 72 Abs. 1 BBauG = BauGB bestimmt - der bisherige Rechtszustand durch den im Umlegungsplan vorgesehenen neuen Rechtszustand ersetzt. Der Eintritt des neuen Rechtszustandes ist nicht von einer vorherigen Eintragung im Grundbuch abhängig, er erfolgt unmittelbar durch die Bekanntmachung (nach § 71 BBauG = BauGB) außerhalb des Grundbuchs. Die Rechtsänderung tritt nicht in der Person des Eigentümers, sondern im Gegenstand des Eigentumsrechts ein. Das Eigentum an dem alten Grundstück geht nicht unter und es wird nicht etwa als Entschädigung dafür ein neues Eigentum begründet. Vielmehr wird dem Eigentumsrecht an einem Grundstück ein anderes Objekt "untergeschoben". Der Umlegung liegt der Gedanke der ungebrochenen Fortsetzung des Eigentums an einem "verwandelten" Grundstück zugrunde (BGH Urteil vom 13. Februar 1969 III ZR 123/68 = BGHZ 51, 341, 344; Ernst/Zinkahn/Bielenberg BBauG § 45 Rn. 7 und § 72 Rn. 5; Battis/Krautzberger/Löhr BauGB 2. Aufl. § 72 Rn. 2). Dies alles folgt aus dem Surrogationsprinzip (§ 63 Abs. 1 BauGB).

Demgegenüber begründet die Enteignung - obgleich der Wortlaut des § 117 BauGB mit dem des § 72 BauGBübereinstimmt - einen originären Rechtserwerb. Hierin unterscheidet sich die Enteignung als Eigentumsentzug und -neubegründung von der Umlegung als bestandserhaltendes Grundstückstauschverfahren (vgl. auch BVerwGE 12, 1 [BVerwG 06.10.1960 - I C 64/60]; 9, 288, 293).

b) Entsprechendes gilt für die Vorausregelung nach § 76 BBauG (BauGB). Mit der Bekanntmachung der Unanfechtbarkeit der Vorwegregelung tritt der neue Rechtszustand unmittelbar ein, obwohl § 72 BBauG in § 76 Satz 2 BBauG nicht ausdrücklich erwähnt ist. Dies ergibt sich aus dem Charakter der Vorwegregelung als Teil des Umlegungsplans und aus dem Erfordernis der öffentlichen Bekanntmachung der Unanfechtbarkeit (Battis/Krautzberger/Löhr BBauG § 76 Rn. 15 sowie BauGB 2. Aufl. § 76 Rn. 15; Ernst/Zinkahn/Bielenberg BBauG § 76 Rn. 7). Dies ist durch § 76 Satz 2 BauGB jetzt klargestellt worden.

2. Das bedeutet hier:

aa) Aufgrund der Vorwegregelung vom 13. Oktober 1971 ist die Stadt Eigentümerin des Flurstücks Nr. 3698 (Flur 96, 811 qm) geworden,

bb) aufgrund der Vorwegregelung vom 5. Juni 1973 ist die Stadt Eigentümerin der Flurstücke Nr. 3750 (989 qm) und 3751 (788 qm) - Flur 96 - geworden, und

cc) die Vorwegregelung vom 23. November 1976 ist nach Rechtsmittelverzicht bestandskräftig geworden. Sie betrifft die - vorbehaltene - Berechnung des Mehrwertausgleichs (für die später vom Beteiligten zu 1) bebauten Flurstücke Nr. 3808, 1477/180, 1478/180 und 1506/180, N. Straße 723-725.

3. Beschlüsse nach § 76 BBauG nehmen einen Teil des Umlegungsverfahrens vorweg. Ihr Inhalt wird daher später zum Bestandteil des Umlegungsplans und teilt dessen Schicksal (BGHZ 105, 386, 393 [BGH 10.11.1988 - III ZR 63/87] = BGHR BBauG § 76 - Vorwegregelung 1 m.Nachw.). Doch bedarf die Vorwegregelung zu ihrer (endgültigen) Wirksamkeit nicht der Aufnahme in einen Umlegungsplan. So wird z.B. die Durchführung einer Umlegung ohne abschließenden Plan allein mit Hilfe von Vorwegregelungen für statthaft gehalten (Bielenberg/Krautzberger/Söfker BauGB-Leitfaden Rn. 238). Folgt der Vorwegentscheidung kein Umlegungsplan nach, bleibt die getroffene Regelung zwar ein "Torso" (Battis/Krautzberger/Löhr aaO. § 76 Rn. 17). Das zieht jedoch nicht ohne weiteres eine (nachträgliche) Unwirksamkeit der Vorwegregelung nach sich.

4. Grundlage für eine Aufhebung der unanfechtbaren Vorwegregelungen sind nicht die allgemeinen verwaltungsverfahrensrechtlichen Vorschriften der §§ 48 ff VwVfG NW. Die dort vorgesehenen Möglichkeiten der Rücknahme, des Widerrufs und des Wiederaufgreifens des Verfahrens sind auf die Anderung von Umlegungsplänen und ihnen vorausgehenden Vorwegentscheidungen im Hinblick auf deren besondere komplexe Struktur und privatrechtsgestaltende Wirkung nicht anwendbar. Die Korrektur von Umlegungsplänen (vgl. Senatsbeschluß vom 30. Oktober 1986 - III ZR 20/86 = NVwZ 1987, 532; BVerwG Buchholz 406.11 § 76 BBauG Nr. 1; VGH Mannheim BauR 1982, 348, 350; Battis/Krautzberger/Löhr aaO. § 73 Rn. 1, 14; Ernst/Zinkahn/Bielenberg aaO. § 73 Rn. 5 a; Schriever in Brügelmann, BBauG, § 73 Rn. 8; Schrödter, BBauG, 4. Aufl., § 73 Rn. 1) und Vorwegverfügungen (vgl. Senatsurteil BGHZ 105, 386, 393) [BGH 10.11.1988 - III ZR 63/87] ist grundsätzlich nur nach Maßgabe der Anderungsbestimmungen des Bundesbaugesetzes zulässig.

a) Im Bundesbaugesetz findet sich - anders als im Baugesetzbuch (§§ 76 Satz 2, 73 BauGB) - keine ausdrückliche Regelung für die Anderung von Vorabentscheidungen. § 73 BBauG sieht eine Anderungsmöglichkeit allein für Umlegungspläne vor. Davon können Vorausverfügungen unmittelbar nur dann betroffen werden, wenn sie in einen nachfolgenden Umlegungsplan aufgenommen worden sind (vgl. BVerfG Buchholz 406.11 § 76 BBauG Nr. 1). § 76 Satz 2 BBauG, der verschiedene für den Umlegungsplan geltende Bestimmungen auf die Vorwegregelung überträgt, läßt § 73 BBauG unerwähnt. Ob eine sinngemäße Anwendung des § 73 BBauG auf Vorwegentscheidungen möglich ist, hat der Senat im Urteil vom 10. November 1988 (III ZR 63/87 = BGHZ 105, 386, 393) [BGH 10.11.1988 - III ZR 63/87] offengelassen. Auch im Streitfall ist eine abschließende Stellungnahme nicht erforderlich, weil jedenfalls die Voraussetzungen des § 73 BBauG nicht vorliegen. Doch neigt der Senat dazu, die Frage zu bejahen (ebenso Clasen BlGBW 1970, 147, 148; Schriever aaO. § 73 Anm. 22; Schrödter aaO. § 76 Rn. 2; verneinend Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BBauG, § 76 Rn. 8; Heinze, BBauG, § 76 Rn. 3).

Neben einer entsprechenden Anwendung des § 73 BBauG können die Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage oder über einen öffentlich-rechtlichen Erstattungsanspruch nicht herangezogen werden.

b) Von den drei in § 73 BBauG genannten Voraussetzungen für eine Änderung des Umlegungsplans kann hier allein die in § 73 Nr. 1 BBauG angeführte Anderung des zugrundeliegenden Bebauungsplans in Betracht kommen. Sie betrifft grundsätzlich den Fall, daß sich die Vorgaben des Bebauungsplans für die Umlegung gewandelt haben und die bisher verwirklichte Umlegung deshalb ohne Anpassung den neuen planerischen Festsetzungen nicht mehr gerecht wird (vgl. Battis/Krautzberger/Löhr aaO. § 73 Rn. 5; Ernst/Zinkahn/Bielenberg, 12 - BBauG, § 76 Rn. 6; Schlez BBauG § 73 Rn. 3). Offen ist, ob eine Korrektur der Umlegung im Verfahren nach § 73 BBauG nur möglich ist, wenn die Änderung des Bebauungsplans die Grundzüge der alten Planung unberührt läßt, so daß bei tiefergreifenden Anderungen des Bebauungsplans die bereits durchgeführte Umlegung als solche grundsätzlich unumkehrbar bleibt und die notwendigen Anpassungen nur durch ein neues Umlegungsverfahren, das von der Gültigkeit der schon vorhandenen Umlegung ausgehen muß, herbeigeführt werden können (so Clasen BlGBW 197O, 147; Schütz/Frohberg, Bundesbaugesetz, 3. Aufl., § 73 Anm. 1; Stich in BerlKomm BauGB § 73 Rn. 2; a.A. Battis/Krautzberger/Löhr aaO. § 73 Rn. 5; Schriever aaO. § 73 Rn. 9; Schrödter aaO. § 73 Rn. 2). Im Streitfall handelt es sich demgegenüber darum, daß ein beabsichtigter Bebauungsplan überhaupt nicht in Kraft getreten ist; die Stadt hat ihre Planungsvorstellungen aufgegeben. Es geht nicht um eine Angleichung der im Umlegungsverfahren getroffenen Regelungen an neue Vorgaben der Bauplanung. Das würde indes eine entsprechende Anwendung des § 73 BBauG und damit eine Anderung von Vorwegentscheidungen, denen ein Umlegungsplan nicht nachgefolgt ist, zwecks Anpassung an die durch die Aufgabe der Planungsvorstellungen eingetretene neue Sachlage nicht ausschließen.

5. Das Ausbleiben eines Bebauungsplans und die sich daran anschließende Einstellung des Umlegungsverfahrens mag für die Anwendbarkeit des § 73 Nr. 1 BBauG genügen. Doch bedeutet das noch nicht, daß es dann auch immer zu der von der Vorschrift in Aussicht gestellten Anderung kommen muß. § 73 BBauG räumt der Umlegungsstelle grundsätzlich einen Ermessensspielraum ein. Eine Verpflichtung zur Änderung besteht wenn überhaupt (allgemein verneinend Battis/Krautzberger/Löhr aaO. § 73 Rn. 14) - nur in Ausnahmefällen (vgl. Schriever aaO. § 73 Rn. 6; Stich aaO. § 73 Rn. 4).

Ein derartiger Ausnahmefall liegt jedoch nicht vor. Die Verfügungen vom 13. Oktober 1971, 5. Juni 1973 und 23. November 1976 bilden eine Einheit. Sie sollten, wie namentlich die Regelung vom 23. November 1976 durch die Einbeziehung der vorangegangenen Verfügungen und die Gesamtwertung aller Vorgänge deutlich macht, gemeinsam einen Ausgleich für die Vorteile herbeiführen, die dem Antragsgegner durch die Wertsteigerung des Grundstücks N. Straße 723-725 im Umlegungsverfahren erwuchsen (Mehrwertausgleich). Damit kann auch über eine Änderung der Verfügungen und die Beseitigung ihrer Wirkungen nur einheitlich entschieden werden.

Diese Vorwegentscheidungen waren nicht in einer Weise auf die Verwirklichung des Bebauungsplans und das damit verbundene Gesamtkonzept der Umlegung ausgerichtet, daß ihnen nunmehr die innere Rechtfertigung entzogen wäre. Die 1971 und 1973 vorgenommenen Straßenlandabtretungen sind - wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat - nicht unentgeltlich geblieben, sondern bei der Ermittlung des Mehrwerts im Jahre 1976 in die Berechnung einbezogen worden. Die Straßenlandabtretungen und die Zahlung von 162.000 DM waren die Voraussetzungen dafür, daß der Beteiligte zu 1 trotz des laufenden Umlegungsverfahrens zunächst die Baugenehmigung für ein zehngeschossiges Gebäude mit einer Tiefe von 60 m erhielt und sodann das bebaute Grundstück während des Umlegungsverfahrens gegen Entgelt an Dritte veräußern konnte. An dieser Situation hat sich durch die Einstellung des Umlegungsverfahrens nichts geändert. Zumindest der Zeitvorteil ist dem Beteiligten zu 1 verblieben.

Wenn die Revision demgegenüber geltend macht, die Umlegung habe dem Beteiligten zu 1 keinen Vorteil gebracht, da das Grundstück ohnehin nach den §§ 33, 34 BBauG in gleicher Weise bebaubar gewesen sei, muß sie sich entgegenhalten lassen, daß dann - wenn dies zutrifft - der Fortfall der Planungsabsichten der Stadt keine so erhebliche Änderung der Rechtslage für den Beteiligten zu 1 mit sich gebracht haben kann, daß deshalb eine Anderung der Vorwegregelungen geboten wäre.

Bei der Berechnung des Mehrwertausgleichs hat der Umstand, daß das Grundstück N. Straße 723-725 von zwei weiteren Seiten her erschlossen werden sollte, keine Rolle gespielt. Schon deshalb ist es hier ohne Bedeutung, ob durch die unterbliebene zusätzliche Erschließung - wie die Revision geltend macht - eine Qualitätsminderung des Grundstücks eingetreten ist.

6. Schließlich ist zu beachten, daß die Vorwegregelungen innerhalb eines Umlegungsverfahrens ergangen sind. Auch bei dem Verfahren nach § 73 BBauG handelt es sich um ein vereinfachtes Umlegungsverfahren, an dem die berechtigten Interessen der anderen (Umlegungs-)Beteiligten zu beachten sind, bevor eine Vorwegregelung geändert wird. Ein solches Verfahren ist hier nicht eingeleitet worden.

7. Auch eine möglicherweise im Blick auf Art. 14 Abs. 1 GG in Betracht zu ziehende Rückübertragung der Straßenlandflächen (§ 55 Abs. 2 BBauG) scheidet im Streitfall aus.

a) Nach § 55 Abs. 2 BauGB sind aus der Umlegungsmasse vorweg die Flächen auszuscheiden und der Gemeinde oder dem sonstigen Erschließungsträger zuzuteilen, die nach dem Bebauungsplan als örtliche Verkehrsflächen usw. festgesetzt sind. Das gilt sowohl für die Verteilung nach Werten (§ 57 BauGB) als auch für die Verteilung nach Flächen (§ 58 BauGB). Beschließt die Gemeinde nach Inkrafttreten des Umlegungsplans, eine vorgesehene Straße nicht zu bauen, dann entfällt insoweit die Zweckbestimmung, aus der heraus die Übertragung der Fläche auf die Gemeinde als (entschädigungslos hinzunehmende) Inhaltsbestimmung des Eigentums zu rechtfertigen war. Der Wegfall der Zweckbestimmung kann sich, wenn die Gemeinde die "freigewordenen" Flächen den beteiligten Eigentümern nicht wieder zur Verfügung stellt, als nicht gerechtfertigter Eigentumsentzug auswirken und Art. 14 Abs. 1 GG verletzen. Denn die Umlegung ist nicht dazu bestimmt, der Gemeinde Grundbesitz zu verschaffen (s. § 55 Abs. 3 BauGB). Auch hiernach steht jedoch dem Beteiligten zu 1 der geltend gemachte Rückgewähranspruch nicht zu.

Ein wegen Wegfalls der Zweckbestimmung (Verwendung als örtliche Verkehrsfläche) erhobener Anspruch auf Rückübertragung mag in Betracht zu ziehen sein, wenn nur ein einzelner Eigentümer im Wege der Vorwegregelung zum "Vorwegabzug" (§ 55 Abs. 2 BBauG) herangezogen wird, während die anderen Eigentümer im Umlegungsgebiet wegen späterer Aufhebung des Umlegungsverfahrens mit diesem Flächenbeitrag nicht belastet werden. Daß es sich etwa so verhält, ist indes von dem Beteiligten zu 1 in den Tatsacheninstanzen nicht vorgetragen worden. Es fehlen namentlich Ausführungen darüber, ob auch mit anderen Eigentümern Vorwegregelungen über solche Flächenabzüge getrofen wurden. Hiernach ist revisionsrechtlich nicht auszuschließen, daß die Rückabwicklung von Flächenübertragungen für Zwecke des § 55 Abs. 2 BBauG neben dem Beteiligten zu 1 einen weiteren Kreis von Eigentümern betrifft. In einem solchen Fall kann eine Rückabwicklung grundsätzlich nur in einem Verfahren vor sich gehen, das die aus dem Scheitern der Umlegung sich ergebenden rechtlichen und tatsächlichen Probleme mit Wirkung für und gegen alle Beteiligten insgesamt bereinigt. In einem solchen Verfahren kann etwa auch berücksichtigt werden, daß - trotz Ausbleibens einer umfassenden Umlegungslösung - die Ziele der Umlegung über Vorwegregelungen und durch begleitende Maßnahmen der Gemeinde wenigstens teilweise verwirklicht worden sind und zu entsprechenden Umlegungsvorteilen der Eigentümergemeinschaft geführt haben, die es rechtfertigen könnten, nicht alle Übertragungen für örtliche Verkehrsflächen wieder rückgängig zu machen. Auf eine Verpflichtung des Umlegungsausschusses dieses Inhalts zielen die vom Beteiligten zu 1 gestellten Anträge nicht ab.

b) Diesen Anträgen steht aber auch entgegen, daß die Grundstücks-Rückübertragung nur in dem gesamten Zusammenhang aller drei Vorwegregelungen gesehen und vor allem nicht losgelöst von der ermöglichten (früheren) Bebauung des Grundstücks Nr. 3808 gewürdigt werden kann. Da dem Beteiligten zu 1 aber, wie bereits ausgeführt, trotz Aufgabe der umfassenden Umlegungslösung in jedem Fall der Vorteil der vorzeitig ermöglichten Bebauung verbleibt, kommt jedenfalls eine - wie beantragt - unentgeltliche Rückübertragung der Straßenlandparzellen nicht in Betracht.

8. Nach alledem erweist sich die Revision als unbegründet. Sie ist mit der Kostenfolge aus § 221 Abs. 1 BBauG, § 97 ZPO zurückzuweisen.