Der Beigeladene ist Eigentümer des 1929 erbauten Hauses F... weg 6 in H..., dessen Wohnungen die Kläger als Mieter innehaben. Die vertraglichen Mieten betragen monatlich 110 DM einschließlich Heizungskosten nach dem Preisstand von 1938/39. Auf den Antrag des Beigeladenen genehmigte die Beklagte Mieterhöhungen auf monatlich 130 DM. Nach erfolglosem Einspruch haben die Kläger Anfechtungsklage erhoben, die das Landesverwaltungsgericht abgewiesen hat. Die Berufung der Kläger hat das Oberverwaltungsgericht zurückgewiesen.

Nach Zulassung der Revision durch Beschluß des Senats vom 4. Februar 1955 - BVerwG V B 20.55 - haben die Kläger Revision eingelegt. Sie haben vorgetragen, daß die VO PR 71/51 rechtsungültig sei; außerdem sei § 2 dieser Verordnung verletzt, weil bei der Bemessung der ortsüblichen Stichtagsmiete keine Vergleichsobjekte herangezogen worden seien.

Die Kläger haben beantragt,

Die Beklagte hat beantragt,

Alle Beteiligten haben auf mündliche Verhandlung verzichtet.

Die Revision ist begründet.

I.

Wie bereits in dem Beschluß über die Zulassung der Revision ausgeführt, wirft der vorliegende Rechtsstreit die rechtsgrundsätzliche Frage auf, ob der Mieter die preisbehördliche Genehmigung einer Mieterhöhung anfechten kann. Die Anfechtungsberechtigung des Mieters ist um deswillen fraglich, weil die Mieterhöhungsgenehmigung der Preisbehörde noch nicht eine Erhöhung des vom Mieter dem Vermieter zu zahlenden Mietzinses bewirkt, sondern zunächst nur dieöffentlich-rechtliche Erlaubnis an die Mietparteien enthält, die genehmigte höhere Miete zu vereinbaren, zu leisten und anzunehmen. Seit dem Inkrafttreten des Bundesmietengesetzes vom 27. Juli 1955 (BGBl. I S. 458) - BMG -, dem 1. August 1955, ist darüber hinaus aber der Vermieter in der Lage, durch einseitige Erklärung an den Mieter auch gegen dessen Willen die preisbehördlich genehmigte Mieterhöhung derart durchzusetzen, daß sie Inhalt des Mietvertrages wird, vgl.§ 18 BMG. Unter der Herrschaft des Bundesmietengesetzes wird somit durch die Erteilung der Mieterhöhungsgenehmigung die Rechtsstellung des Mieters erheblich beeinträchtigt, nämlich verschlechtert, indem er nunmehr der Gefahr ausgesetzt ist, daß der Vermieter den Mietzins im Ausmaß des von der Preisbehörde bewilligten oder festgesetzten Mietpreises erhöht. Von diesem Recht aus § 18 BMG wird der Vermieter auch in der Regel Gebrauch machen, wenn nicht einer der Hinderungsgründe des § 19 BMG vorliegt. Die Beeinträchtigung der Rechtsstellung des Klägers durch den angefochtenen Verwaltungsakt reicht aber nach heute ganz herrschender Meinung aus, ihn zur Anfechtungsklage zu legitimieren. Solche Beeinträchtigung steht gleich der Beeinträchtigung des Klägers in seinen Rechten im Sinne des § 23 der hier anzuwendenden Militärregierungsverordnung Nr. 165 vom 15. September 1948 (Amtsblatt der Militärregierung 1948 Nr. 24 S. 799) - MRVO Nr. 165 -, wonach die Anfechtung eines Verwaltungsaktes nur darauf gestützt werden kann, daß der Verwaltungsakt den Kläger in seinen Rechten beeinträchtige, weil er rechtswidrig sei.

Zu dem gleichen Ergebnis, daß der Mieter eine rechtswidrige Mieterhöhungsgenehmigung anzufechten berechtigt ist, gelangt man, wenn man es für die Frage, ob der Preisschuldner eine Preiserhöhungsgenehmigung anfechten kann, mit dem Urteil des Senats vom 31. Oktober 1955 - BVerwG V C 16.55 - (NJW 1956 S. 317 = MDR 1956 S. 56 = DVBl. 1956 S. 301 [BVerwG 31.10.1955 - BVerwG V C 16.55]) darauf abstellt, ob die durch den angefochtenen Verwaltungsakt angeblich oder möglicherweise verletzte Preisvorschrift auch oder nur dem Schutz des Klägers oder ausschließlich dem Gemeinwohl zu dienen bestimmt ist. Gegenwärtig dient das öffentliche Mietpreisrecht, wenn nicht ausschließlich, so doch mindestens überwiegend den Belangen der Mietparteien, nicht nur und nicht in erster Linie den Interessen der Allgemeinheit oder des Staates, Soweit gegenwärtig auf dem Gebiete der Raumnutzung noch staatliche Preisbindungen und Preiskontrollen bestehen, werden sie aufrechterhalten, um die Mieter und Pächter aus sozialen Gründen zu schützen: weil zu befürchten ist, daß bei einer Freigabe der Mieten aller Wohnräume diese im Preise derart steigen, daß die wirtschaftlich schwächeren Teile der Bevölkerung nicht mehr in der Lage sind, angemessene Wohnräume zu tragbaren Bedingungen zu behalten und zu erlangen. Die staatliche Preisbildung und -bindung auf dem Gebiete der Wohnraummieten ist heute nicht mehr ausschließlich oder vorwiegend ein Mittel der Wirtschaftspolitik, sondern in erster Linie ein Instrument der Sozialpolitik. Vgl. Roquette, Die kleine Mietreform, (2. Aufl.), S. 31 ff. Die Mietpreisvorschriften des geltenden Rechts sind daher, soweit sie den Mieter begünstigen, Schutzgesetze zugunsten des Mieters. Infolgedessen muß der Mieter einen Verwaltungsakt anfechten können, durch den zu seinem Nachteil gegen eine Mietpreisvorschrift verstoßen wird.

II.

Die somit zulässige Prüfung der Rechtmäßigkeit der angefochtenen Mieterhöhungsgenehmigung ergibt folgendes:

Die streitige Mieterhöhung ist auf Grund des § 2 Abs. 1 Satz 1 der VO PR 71/51 über Maßnahmen auf dem Gebiete des Mietpreisrechts vom 29. November 1951 (BGBl. I S. 920) bewilligt worden. Es kann dahingestellt bleiben, ob diese Verordnung in dem hier maßgeblichen Zeitpunkt, nämlich dem Erlaß der angefochtenen Verwaltungsakte (vgl. die Urteile des Senats vom 6. April 1955 - BVerwG V C 76.54 [BVerwGE 2,55] - und BVerwG V C 102.54 [NJW 1955 S. 1650 [BVerwG 06.04.1955 - V C 102/54]] -), rechtsgültig war. Wäre dies zu verneinen, so entfiele die rechtliche Grundlage des angefochtenen Verwaltungsakts und das Oberverwaltungsgericht hätte der Anfechtungsklage schon aus diesem Grunde stattgeben müssen. War und ist dagegen die VO PR 71/51 im vorliegenden Fall anwendbar, dann muß das angefochtene Urteil deshalb aufgehoben werden, weil das Berufungsgericht den § 2 Abs. 1 Satz 1 dieser Verordnung unrichtig ausgelegt hat.

Nach dieser Bestimmung hat bei Wohnraum, der bis zum 17. Oktober 1936 bezugsfertig geworden ist, die Preisbehörde eine Erhöhung der Miete zuzulassen, wenn und soweit die Miete hinter der ortsüblichen Miete für Wohnraum gleicher Art, Lage und Ausstattung nach dem Stande vom 17. Oktober 1936 zurückbleibt. Wie der Senat in seinem Urteil BVerwG V C 22.55 vom 31. Januar 1956 (NJW 1956 S. 804) bereits rechtsgrundsätzlich entschieden hat, wird die "für Wohnungen gleicher Art, Lage und Ausstattung ortsübliche Miete nach dem Stande vom 17. Oktober 1936" durch Heranziehung von Vergleichswohnungen ermittelt. Es muß festgestellt werden, welche Mieten für die der streitigen Wohnung gleichartigen Wohnungen am 17. Oktober 1936 am gleichen Ort gezahlt wurden. Das ergibt sich zwingend aus der Regelung des § 2 Abs. 1 Satz 1 a.a.O., der für eine Schätzung der Miete keinen Raum läßt.

Im vorliegenden Falle hat die Beklagte erst im Berufungsverfahren Vergleichsobjekte benannt. Vorher hat sie sich ausschließlich auf ein im Auftrage und für Rechnung des Beigeladenen erstattetes Gutachten des Hausmaklers R... gestützt, das keinerlei Angaben über bestimmte Vergleichsobjekte enthielt, sondern nach seinem klaren Wortlaut eine bloße "Schätzung" des "objektiven Nutzungswerts". Die Meinung des angefochtenen Urteils, der "Sachverständige" R... habe die "ortsübliche Stichtagsmiete" nicht frei geschätzt, findet in der Aussage dieses Sachverständigen vor dem Landesverwaltungsgericht keine Stütze und wird durch den Inhalt und Wortlaut seines Gutachtens widerlegt. Auf dieses Gutachten hätten die Vorinstanzen ihre Entscheidung aber auch deshalb nicht stützen sollen, weil es vor Klageerhebung im Auftrage des Beigeladenen erstattet war, während die Kläger gegen den Gutachter und das Gutachten von Anfang an Einwendungen erhoben haben.

Vor allem aber haben die Vorinstanzen keine eigenen Ermittlungen über die für Wohnungen gleicher Art, Lage und Ausstattung ortsübliche Stopmiete angestellt. Dazu bestand hier um so mehr Anlaß, als einerseits die Kläger Vergleichsobjekte mit niedrigeren als den hier festgesetzten Mieten benannt haben und andererseits auch die Beklagte keine tatsächlichen Feststellungen in dieser Richtung getroffen hat. Sie hat zwar im Einspruchsverfahren die Wohnungen der Kläger besichtigt, aber keine Vergleichswohnungen. Erst in der Berufungsinstanz hat sie solche benannt. Wenn diese das Berufungsgericht noch berücksichtigen wollte, dann hätte es die Pflicht gehabt, sie zu besichtigen und mit der Wohnung der Kläger zu vergleichen. Denn nach § 61 MRVO Nr. 165 hat das Gericht den rechtserheblichen Sachverhalt von Amts wegen zu erforschen und ist an das Vorbringen und die Beweisanträge der Beteiligten nicht gebunden. Diese Pflicht haben die Vorinstanzen nicht oder doch nicht genügend erfüllt. Darauf beruht auch die angefochtene Entscheidung. Sie war daher samt den zugrunde liegenden tatsächlichen Feststellungen aufzuheben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuverweisen; vgl. § 63 Abs. 1 Buchst. b) des Gesetzes über das Bundesverwaltungsgericht vom 23. September 1952 (BGBl. I S. 625).