Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 16.10.1997, Az.: BVerwG 7 C 51/96

I.

Die Klägerin wendet sich als Verfügungsberechtigte gegen einen Widerspruchsbescheid des Beklagten, durch den festgestellt wurde, daß die Beigeladene zu 1 in bezug auf ein mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebautes Flurstück Berechtigte im Sinne des Vermögensgesetzes (VermG) ist. Der Rechtsvorgänger der Beigeladenen zu 1 verzichtete im Jahre 1980 mit der Begründung, er sei wegen der Grundstücksgröße, seines geringen Einkommens und seines Gesundheitszustands zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Werterhaltung außerstande, auf das Eigentum an dem Grundstück, zu dem außer dem streitbefangenen ein unbebautes Flurstück gehört. Der Einheitswert des mit Eigentümergrundschulden in Höhe von 2 600 M belasteten Grundstücks war mit 3 400 M angegeben. In der Aufwands- und Ertragsrechnung für das Jahr 1980 wurden die Mieteinnahmen mit 924 M und die Aufwendungen mit 358 M beziffert; Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten waren nicht ausgewiesen. Nach Genehmigung des Eigentumsverzichts durch den Rat des Kreises wurde das Grundstück in Volkseigentum überführt.

Die Beigeladene zu 1 beantragte die Rückübertragung des Grundstücks. Das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen lehnte den Antrag ab, weil das Grundstück nicht wegen Überschuldung aufgrund nicht kostendeckender Mieten in Volkseigentum übernommen worden sei. Dagegen erhob die Beigeladene zu 1 Widerspruch mit der Begründung, im Zeitpunkt des Eigentumsverzichts sei das Grundstück überschuldet gewesen; der damalige Eigentümer habe eine Reparaturkostenforderung der Wohnungsmieter B. in Höhe von rund 580 M nicht begleichen können; infolge Reparaturstaus sei ferner die Erneuerung sämtlicher Fenster, der Hauselektrik, der Dachhaut und der Dachentwässerung sowie der Öfen und Fußböden nebst Trockenlegung des Gebäudes erforderlich gewesen. Durch Widerspruchsbescheid vom 28. März 1994 übertrug der Beklagte der Beigeladenen zu 1 das unbebaute Flurstück zurück und stellte in bezug auf das bebaute Flurstück deren Restitutionsberechtigung fest, da beim Eigentumsverzicht aufgrund des allgemein schlechten Bauzustands des Gebäudes ein Instandsetzungsbedarf bestanden habe, der angesichts des geringen Einheitswerts weder durch Finanzierung noch durch künftige Mieterträge habe gedeckt werden können; die Rückübertragung des Hausflurstücks sei wegen dessen investiver Veräußerung an die Beigeladenen zu 2 und 3 nicht möglich.

Die Klägerin hat gegen die Feststellung der Berechtigung der Beigeladenen zu 1 in bezug auf das Hausflurstück Anfechtungsklage erhoben. Das Verwaltungsgericht hat der Klage nach Durchführung einer Beweisaufnahme durch Urteil vom 7. März 1996 stattgegeben. In den Entscheidungsgründen ist ausgeführt: Zu Unrecht habe der Beklagte angenommen, daß die Voraussetzungen des in Betracht kommenden Schädigungstatbestands (§ 1 Abs. 2 VermG) erfüllt seien. Zwar habe es nicht an einer Überschuldungslage gefehlt, doch sei diese nicht durch nicht kostendeckende Mieten verursacht worden, da das Gebäude nur zu einem geringen Teil vermietet und Ursache des Reparaturstaus im Zeitpunkt des Eigentumsverzichts die Vernachlässigung von Instandsetzungspflichten in der Vergangenheit gewesen sei.

Gegen dieses Urteil hat die Beigeladene zu 1 die vom Verwaltungsgericht zugelassene Revision eingelegt. Sie trägt vor: Die Annahme des Verwaltungsgerichts, daß nicht die geringen Mieterträge zu der Überschuldungslage geführt hätten, beruhe auf einer fehlerhaften Beweiswürdigung. Gegen eine Vernachlässigung der Instandsetzungspflichten spreche schon der Inhalt der Verzichtserklärung des früheren Eigentümers. Auch der Beklagte beanstandet die Beweiswürdigung des Verwaltungsgerichts. Die Beigeladenen zu 2 und 3 verteidigen das angegriffene Urteil. Der Oberbundesanwalt beteiligt sich nicht an dem Verfahren.

II.

Die Revision ist unbegründet. Die Entscheidung des Verwaltungsgerichts, daß die Beigeladene zu 1 in bezug auf das bebaute Flurstück nicht restitutionsberechtigt ist, weil die Voraussetzungen des allein in Betracht kommenden Schädigungstatbestands der Überschuldung infolge nicht kostendeckender Mieten (§ 1 Abs. 2 VermG) nicht erfüllt sind, verstößt nicht gegen Bundesrecht. Nach den vorinstanzlichen Feststellungen war das aus drei Wohneinheiten bestehende Gebäude seit 1949 ausschließlich, seit 1965 ganz überwiegend eigengenutzt. Zugunsten der Beigeladenen zu 1 hat das Verwaltungsgericht unterstellt, daß das Wohngebäude ab 1974 zum überwiegenden Teil vermietet war. Dabei ist es davon ausgegangen, daß auf der Grundlage des geringen Einheitswerts im Zeitpunkt des Eigentumsverzichts rechnerisch eine Überschuldung des Grundstücks gegeben war. Gleichwohl hat es den Schädigungstatbestand verneint, weil es aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme die Überzeugung gewonnen hat, daß die Überschuldungslage nicht auf nicht kostendeckenden Mieten, sondern auf jahrelanger Vernachlässigung zumutbarer Instandsetzungspflichten des Grundstückseigentümers beruhte.

Die hiergegen gerichtete Revision beschränkt sich auf Angriffe gegen die Sachverhalts- und Beweiswürdigung des Verwaltungsgerichts. Diese Angriffe bleiben ohne Erfolg. Die Sachverhaltswürdigung der Vorinstanz ist der Überprüfung im Revisionsverfahren grundsätzlich entzogen (§ 137 Abs. 2 VwGO). Revisionsgerichtlich zu beanstanden ist die tatrichterliche Sachverhaltswürdigung nur dann, wenn sie gegen revisible Rechtssätze, allgemeine Erfahrungssätze oder Denkgesetze verstößt (vgl. BVerwGE 47, 330 (361) [BVerwG 06.02.1975 - II C 68/73];  81, 74 (76) [BVerwG 08.12.1988 - 3 C 81/87]m.w.N.). Ein solcher Verstoß ist hier nicht zu erkennen; das hat der Senat bereits in seinem Beschluß über die Versagung der von der Beigeladenen zu 1 beantragten Prozeßkostenhilfe ausgeführt. Das Revisionsvorbringen gibt zu einer abweichenden Beurteilung keinen Anlaß. Der vom Verwaltungsgericht aus der Aussage der Zeugin B. über den Zustand ihrer Wohnung gezogene Schluß, der Rechtsvorgänger der Beigeladenen zu 1 habe seine Instandsetzungspflichten vernachlässigt, ist nicht deswegen unlogisch, weil die Zeugin zur Wohnungsinstandsetzung selbst aufgewendete Kosten mit fälligem Mietzins verrechnet hat. Die Annahme des Verwaltungsgerichts, die Vermietung falle nach Umfang und Dauer im Vergleich zu der Eigennutzung durch den Eigentümer und seine Familie nicht ins Gewicht, ist weder in sich widersprüchlich noch stellt sie eine nicht nachvollziehbare Sachverhaltswürdigung dar. Ebensowenig denkgesetzwidrig oder willkürlich ist es, wenn nach Ansicht des Verwaltungsgerichts durch die Aussage des Zeugen L., nach seinem Eindruck habe der Eigentümer "auch nicht das Geringste in den letzten Jahren an dem Objekt gemacht", die Vernachlässigung von Instandsetzungspflichten bestätigt wurde.

Der materiellrechtliche Ansatz des Verwaltungsgerichts entspricht der Rechtsprechung des Senats (vgl. zusammenfassend Urteil vom 30. Mai 1996 - BVerwG 7 C 47.94 - Buchholz 428 § 1 VermG Nr. 78 m.w.N.). Danach rechtfertigt die Feststellung der dauerhaften Überschuldung eines zu Wohnzwecken vermieteten Grundstücks zwar im Regelfall den Schluß, daß die Überschuldung aus dem Zeitraum vor dem Eigentumsverzicht beruht; in Ausnahmefällen bestimmter Art kann aber auch eine abweichende Würdigung geboten sein. So kann, wie der Senat in seinem Urteil vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 39.93 - BVerwGE 98, 87 (99) [BVerwG 16.03.1995 - 7 C 39/93] dargelegt hat, der Ursachenzusammenhang zwischen Niedrigmieten und Überschuldung fehlen, wenn in der Vergangenheit erforderliche Instandsetzungsarbeiten trotz vorhandener finanzieller Deckung unterblieben waren und es daher zu einem Reparaturstau gekommen ist. Die notwendige Kausalität ist darüber hinaus nicht gegeben, wenn ein Wohngebäude ganz überwiegend durch den Eigentümer oder seine Familie genutzt wurde, so daß sich die Vermietung im Vergleich zu der Eigennutzung als wirtschaftlich nicht ins Gewicht fallende Fremdnutzung darstellte (Beschluß vom 3. Januar 1996 - BVerwG 7 B 361.95 - Buchholz 428 § 1 VermG Nr. 60); bei einem in dieser Weise durch Eigennutzung geprägten Wohngebäude ist das Tatbestandsmerkmal der Überschuldung infolge nicht kostendeckender Mieten von vornherein ausgeschlossen. Wurde demgegenüber ein Wohngebäude gleichermaßen eigengenutzt und vermietet, ist der gesetzlich verlangte Ursachenzusammenhang dann zu verneinen, wenn schon die zur Sicherung der Bewohnbarkeit des eigengenutzten Gebäudeteils erforderlichen Aufwendungen die Überschuldung des Grundstücks zur Folge haben; denn der Schädigungstatbestand des § 1 Abs. 2 VermG gewährt nach seinem Zweck, den aufgrund ökonomischen Zwangs infolge staatlich angeordneter Niedrigmieten herbeigeführten Eigentumsverlust wiedergutzumachen, Ansprüche nur demjenigen Eigentümer, der in eine derartige Zwangslage wegen nicht kostendeckender Mieten geraten ist (Urteil vom 15. Mai 1997 - BVerwG 7 C 50.96 - VIZ 1997, 475).

Im Einklang mit diesen Maßstäben ist das Verwaltungsgericht rechtsfehlerfrei zu dem Ergebnis gelangt, daß die Überschuldung des Grundstücks nicht auf den staatlich angeordneten Niedrigmieten beruhte. Bereits aus den eigenen Angaben der Beigeladenen zu 1 zu den erforderlichen Instandsetzungsaufwendungen ergibt sich, daß wegen des schlechten Allgemeinzustands des Gebäudes schon die notwendige Sicherung der Bewohnbarkeit der eigengenutzten Wohnung ihres Rechtsvorgängers zur Überschuldung geführt hätte; da der als unabweisbar erachtete Aufwand zur Erneuerung der Fenster, der Elektroanlage, der Dachhaut, der Dachentwässerung, der Öfen und der Fußböden sowie zur Trockenlegung des Gebäudes, der im Widerspruchsbescheid mit insgesamt mindestens 10 000 M beziffert ist, zu rund einem Drittel der eigengenutzten Wohnung zuzuordnen sein dürfte, ist auch ohne genauere Kenntnis der konkret erforderlichen Instandsetzungskosten anzunehmen, daß schon allein der Aufwand für die Instandsetzung der Eigentümerwohnung die bei 80 % des Einheitswerts mit 2 720 M angesetzte Überschuldungsgrenze überschritten hätte. Dabei kommt es nicht darauf an, ob das gemischt genutzte Grundstück auch unabhängig vom Instandsetzungsaufwand für die eigengenutzte Wohnung überschuldet gewesen wäre; mit seiner gegenteiligen Ansicht mißversteht der Beklagte das bereits zitierte Senatsurteil vom 15. Mai 1997, dessen Hinweis zur Entbehrlichkeit einer konkreten Zuordnung der jeweiligen Aufwendungen auf erkennbar durch Fremdnutzung geprägte Mehrfamilienhäuser zielt, bei denen die Eigennutzung derart untergeordnet ist, daß die allein auf diese entfallenden Kosten zur Annahme einer Überschuldung des Grundstücks von vornherein ungeeignet sind. Von einem in diesem Sinne zu vernachlässigenden Anteil der Eigennutzung kann hier keine Rede sein, da der Umfang der Fremdnutzung des Gebäudes zwar nicht unbeachtlich war, aber in zeitlicher und räumlicher Hinsicht gegenüber der Eigennutzung deutlich zurücktrat; denn in dem hierfür maßgeblichen Beurteilungszeitraum, der im Blick auf die übliche Nutzungsdauer der zu erneuernden Gebäudeteile mit rund 20 Jahren zu bemessen ist, wurde das fragliche Gebäude mehr als fünf Jahre ausschließlich und mindestens neun weitere Jahre räumlich ganz überwiegend durch den Eigentümer und seine Familie genutzt. Begründete mithin schon der Instandsetzungsbedarf für den eigengenutzten Gebäudeteil die unmittelbar bevorstehende Überschuldung des Grundstücks, kann die Vermietung hinweggedacht werden, ohne daß die Überschuldungslage entfiele. Die zum Eigentumsverzicht führende Überschuldung beruhte daher nicht auf nicht kostendeckenden Mieten, wie es der Schädigungstatbestand des § 1 Abs. 2 VermG voraussetzt.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 und 3 sowie § 162 Abs. 3 VwGO.

Dr. Paetow

Dr. Bardenhewer

Kley

Herbert

Dr. Brunn