Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 15.05.1997, Az.: BVerwG 7 C 50.96

II.

Die Revisionen sind begründet. Die Annahme des Verwaltungsgerichts, der Verzicht der früheren Eigentümerin auf ihr Eigentum am (gesamten) Hofgrundstück erfülle die Voraussetzungen des § 1 Abs. 2 VermG, verstößt gegen Bundesrecht; es ist nach den getroffenen tatsächlichen Feststellungen nicht auszuschließen, daß die angenommene drohende Überschuldung nicht durch zu niedrige Mieten verursacht worden ist.

Der Schädigungstatbestand des § 1 Abs. 2 VermG ist nach ständiger Rechtsprechung des Senats gegeben, wenn drei Tatbestandsmerkmale erfüllt sind. Erstens müssen für ein bebautes Grundstück oder ein Gebäude in dem Zeitraum vor dem Eigentumsverlust nicht kostendeckende Mieten erzielt worden sein. Diese Kostenunterdeckung muß zweitens die - bereits eingetretene oder unmittelbar bevorstehende - Überschuldung des Grundstücks verursacht haben. Drittens muß die Überschuldung die wesentliche Ursache dafür gewesen sein, daß das Grundstück durch einen der in § 1 Abs. 2 VermG genannten Vorgänge in Volkseigentum übernommen wurde (vgl. Urteil vom 22. August 1996 - BVerwG 7 C 74.94 - ZOV 1996, 430 = VIZ 1996, 704 m.w.N.). Während das Verwaltungsgericht von einer drohenden Überschuldung eines bebauten Grundstücks ausgehen durfte (1), rechtfertigen seine Feststellungen nicht seine Annahme, daß die zweite Voraussetzung, also der Ursachenzusammenhang zwischen kostenunterdeckenden Mieten und Überschuldung, erfüllt ist (2).

1.

a)

Zu Unrecht sprechen die Beigeladenen dem Hofgrundstück die Eigenschaft eines bebauten Grundstücks im Sinne des § 1 Abs. 2 VermG ab, weil es ganz überwiegend landwirtschaftlich genutzt worden sei und die Vermietung des Wohnhauses sich nur als unbedeutender Nebenzweck dargestellt habe.

§ 1 Abs. 2 VermG will der ökonomischen Zwangslage gerecht werden, in die Eigentümer bebauter Grundstücke durch die Politik der niedrigen Mieten in der DDR geraten konnten, welche der Hauptgrund für die latent vorhandene Gefahr der Überschuldung von Mietwohngrundstücken war (vgl. dazu zuletzt Urteil vom 23. Januar 1997 - BVerwG 7 C 19.96 - VIZ 1997, 217). In diese ökonomische Zwangslage konnte grundsätzlich jeder Eigentümer eines seit längerem zu Wohnzwecken vermieteten "Hausgrundstücks" im Sinne des Eckwerts Nr. 4 der Gemeinsamen Erklärung der beiden deutschen Regierungen vom 15. Juni 1990 unabhängig davon kommen, ob auf dem maßgebenden Buchgrundstück neben der Vermietung zu Wohnzwecken auch eine andere Fremdnutzung erfolgte, z.B. die Nutzung zu landwirtschaftlichen Zwecken durch eine LPG. Entscheidend ist vielmehr die Nutzung des auf dem jeweiligen Buchgrundstück vorhandenen Wohngebäudes. Von einem zu Wohnzwecken vermieteten bebauten Grundstück im Sinne des § 1 Abs. 2 VermG kann allerdings dann nicht mehr die Rede sein, wenn die Vermietung zu Wohnzwecken sich nur als wirtschaftlich nicht ins Gewicht fallende Fremdnutzung des Wohngebäudes darstellte, wie der Senat in seinem Beschluß vom 3. Januar 1996 - BVerwG 7 B 361.95 - (Buchholz 428 § 1 VermG Nr. 60) entschieden hat. In Präzisierung dieser Aussage ist als Mindestvoraussetzung für die Anwendung des § 1 Abs. 2 VermG zu verlangen, daß der vermietete Anteil nach seiner Fläche ungefähr gleichgewichtig mit dem eigengenutzten Anteil des Wohngebäudes war. Deshalb kommt der Tatbestand des § 1 Abs. 2 VermG beispielsweise von vornherein nicht in Betracht, wenn einer Eigennutzung durch den Eigentümer bzw. dessen Familie die Vermietung einer bloßen Einliegerwohnung gegenüberstand. Im Streitfalle kann nach den bisher getroffenen Feststellungen wohl davon ausgegangen werden, daß sich während der Jahre vor dem Verzicht die Eigennutzung durch die Eigentümerin, zu der auch die noch verhältnismäßig kurze Zeit des Leerstands zu rechnen ist, und die Fremdnutzung des Gebäudes durch die Mieter etwa die Waage hielten.

b)

Dem Grundstück stand auch eine Überschuldung unmittelbar bevor. Es waren Aufwendungen erforderlich, die im Zeitpunkt des Eigentumsverzichts für Instandsetzungsmaßnahmen zur Sicherung der bestimmungsgemäßen Nutzbarkeit des Grundstücks unaufschiebbar waren; diese hätten zu einer Überschuldung des Grundstücks geführt:

Im Ergebnis zu Recht hat das Verwaltungsgericht - ohne dies indessen im Urteil nachvollziehbar zu begründen - im Zusammenhang mit der Überschuldungsprüfung nicht auf den Einheitswert des gesamten Buchgrundstücks (32 510 M), sondern nur auf den im Einheitswert für das mit dem Wohnhaus bebaute Flurstück (9 000 M) verkörperten Zeitwert abgehoben. Im vorgenannten Urteil vom 22. August 1996 - BVerwG 7 C 74.94 - (a.a.O.) hat der Senat ausgeführt, daß entgegen der Regel, wonach für die Überschuldungsprüfung auf den Zeitwert des Buchgrundstücks abzustellen ist, ausnahmsweise ein hiervon abweichender Zeit- bzw. Beleihungswert maßgebend sein kann, wenn nur ein Flurstück des Buchgrundstücks bebaut war und sein Eigentümer hinsichtlich der übrigen Parzellen - etwa wegen deren Einbringung in eine LPG - kein Nutzungsrecht hatte; Umstände der dargelegten Art lassen für gewöhnlich berechtigterweise daran zweifeln, ob nach der Beleihungspraxis in der DDR Kredite für Instandsetzungsmaßnahmen am Gebäude bis zum Betrag des für das gesamte Grundstück festgesetzten Einheitswerts bewilligt worden wären. Auch wenn nach den getroffenen tatsächlichen Feststellungen die Nutzung des überwiegenden Teils des Grundstücks durch die örtliche LPG ohne Vereinbarung oder sonstige rechtliche Grundlage erfolgte, sind realistische Möglichkeiten der früheren Eigentümerin, die Nutzung durch die LPG zu unterbinden, weder vorgetragen worden noch ersichtlich. Die von den Revisionsklägern offenbar gehegte Vorstellung, auch in Ansehung einer fortbestehenden faktischen Nutzung der landwirtschaftlichen Flächen durch die LPG wäre für eine Sanierung des Wohngebäudes ein Kredit gewährt worden, der sich am Einheitswert des gesamten Grundstücks orientierte, entbehrt daher nach dem derzeitigen Sach- und Streitstand einer tragfähigen Grundlage.

Beanstandungsfrei hat das Verwaltungsgericht auch angenommen, daß der für das Streitverfahren maßgebliche Beleihungswert schon durch die Höhe der Aufwendungen überschritten worden wäre, die für die unaufschiebbar notwendige Instandsetzung des Daches erforderlich gewesen wären.

2.

Zu Unrecht hat das Verwaltungsgericht aber die nach seinen Feststellungen und dem Vorbringen der Parteien naheliegende Möglichkeit nicht untersucht, ob die für die vermietete Wohnung erzielten nicht kostendeckenden Mieten überhaupt ursächlich für die festgestellte Überschuldung waren. An diesem Ursachenzusammenhang fehlt es, wenn bei einem zugleich eigen- und fremdgenutzten Wohngebäude die Überschuldung auch ohne Berücksichtigung der auf den vermieteten Teil entfallenden Aufwendungen eingetreten war oder unmittelbar bevorstand. Denn der mit § 1 Abs. 2 VermG verfolgte Wiedergutmachungszweck ist nicht gegeben, wenn schon die für die Nutzbarkeit des vom Eigentümer bewohnten Teils erforderlichen Aufwendungen zur (bevorstehenden) Überschuldung geführt haben. Bei derartigen gemischt genutzten Wohngebäuden ist also eine Zuordnung der maßgebenden Aufwendungen zum eigengenutzten und zum vermieteten Teil vorzunehmen. Eine genauere Aufteilung ist allerdings entbehrlich, wenn von vornherein erkennbar ist, daß ein Abzug der auf die eigengenutzte Wohnung entfallenden Aufwendungen nichts an der Überschuldungslage ändern würde, wie dies zumindest bei größeren Mehrfamilienhäusern meist der Fall sein wird.

Die Aufteilung der in der Vergangenheit getätigten oder unaufschiebbar notwendig gewordenen Aufwendungen ist nach folgenden Grundsätzen vorzunehmen: Zunächst sind die Aufwendungen zu ermitteln, die sich eindeutig entweder allein dem eigengenutzten oder dem vermieteten Teil des Wohngebäudes zuordnen lassen, wie dies z.B. bei der Erneuerung von Fenstern, Türen oder Sanitäreinrichtungen für einzelne Wohnungen in Betracht kommt. Ist dies nicht möglich, weil es sich um baulich nicht aufteilbare Aufwendungen für das Gebäude insgesamt handelt (z.B. Dach, Fassade, Treppenhaus) oder weil aus anderen Gründen im nachhinein keine eindeutige Zuordnung auf bestimmte Wohnungen mehr erfolgen kann, müssen die Kosten rechnerisch verteilt werden. Dies hat im Verhältnis der Anteile der Gesamtwohnfläche des Gebäudes zu geschehen, die jeweils auf den eigengenutzten und den vermieteten Teil entfallen.

Auf der Grundlage der bisher getroffenen Feststellungen läßt sich eine solche Aufteilung nicht vornehmen, so daß der Rechtsstreit an das Verwaltungsgericht zurückzuverweisen ist. Zwar sind die im Jahr 1975 entstandenen, durch den Kredit finanzierten Kosten für Türen und Fenster allein der Mietwohnung zuzuordnen. Auch kann davon ausgegangen werden, daß der festgestellte Instandsetzungsbedarf beim Dachgebälk die bestimmungsgemäße Nutzbarkeit des gesamten Gebäudes betraf, so daß eine rechnerische Aufteilung auf die beiden Wohnungen zu erfolgen hat. Das Verwaltungsgericht hat aber die Höhe der voraussichtlichen Kosten nicht genau ermittelt. Wäre, wie es die Kläger vorgetragen haben und wovon das Verwaltungsgericht offenbar ausgegangen ist, der Aufwand für die Instandsetzung des Daches tatsächlich mit etwa 20 000 M zu bemessen und stellten sich die Anteile an Eigen- und Fremdnutzung als etwa gleiche dar, so wäre bereits durch einen auf die Eigennutzung entfallenden Anteil von etwa 10 000 M die Beleihungsgrenze von 9 000 M überschritten worden, so daß die Überschuldung eine von den die Kosten nicht deckenden Mieten unabhängige Ursache gehabt hätte.