Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 22.08.1996, Az.: BVerwG 7 C 74.94

I.

Der Ende 1990 verstorbene Ehemann der Klägerin, dessen Alleinerbin sie ist, war Eigentümer zweier Grundstücke, die jeweils aus mehreren Flurstücken bestehen und zu einem landwirtschaftlichen Betrieb gehörten. Das eine Grundstück mit einer Gesamtfläche von rund 48,5 ha (Grundbuch von O. Bl. 1, Flurstücke 1, 15, 16, 17, 33 a und 38/1) umfaßt eine mit Wohnhaus sowie Wirtschafts- und Nebengebäuden bebaute Fläche von knapp 1 ha (Flurstück 1); die übrigen Flurstücke sind im wesentlichen Acker- und Weideland. Das andere Grundstück (Grundbuch von O. Bl. 9, Flurstücke 34 und 35) hat eine Gesamtfläche von rund 2 ha, die landwirtschaftlich und als Steinbruch genutzt wird. Im Jahre 1959 wurden die Klägerin, ihr Ehemann und dessen Vater Mitglieder der LPG. Die landwirtschaftlichen Flächen wurden in die LPG eingebracht. Außerdem übertrug der Ehemann der Klägerin der LPG durch "Nutzungsverträge" vom 31. Dezember 1958 und vom 3. Januar 1975 die Wirtschafts- und Nebengebäude zur unentgeltlichen Nutzung. Das Wohnhaus mit Garten war von der Übertragung an die LPG ausgenommen. Der Ehemann der Klägerin blieb als Eigentümer des Wohnhauses zur Erfüllung der Steuer- und Instandhaltungslasten verpflichtet. Er nutzte mit seiner Familie eine Wohnung des Wohnhauses, seit 1976 diejenige im Erdgeschoß. Die übrigen Wohnräume stellte er für genossenschaftliche Zwecke zur Verfügung; sie waren - nach einem Umbau des Obergeschosses im Jahre 1976 - an zwei Familien vermietet.

Seit dem Jahre 1972 bemühte sich der Ehemann der Klägerin erfolglos um die Einbeziehung des Wohnhauses in den Nutzungsvertrag mit der LPG. Nachdem ihm der Rat der Gemeinde die Wohnung im Erdgeschoß zugewiesen hatte, erklärte er im Januar 1976 gemäß § 310 ZGB den Verzicht auf das Eigentum an dem Wohnhaus-"Grundstück" (Flurstück 1). Der Rat des Kreises lehnte die Genehmigung des Eigentumsverzichts mit der Begründung ab, der Verzicht auf das Eigentum an einem landwirtschaftlichen Betrieb sei nicht möglich. Im Rahmen einer "Aussprache" zwischen den Vertretern des Kreises und der Gemeinde sowie dem Ehemann der Klägerin am 5. Oktober 1976 wurde eine "Ausgliederung des Wohnhauses" abgelehnt; zugleich wurden dem Ehemann der Klägerin zur Finanzierung der Kosten für den Um- und Ausbau des Wohnhauses anläßlich des Einzugs der zwei neuen Mieter Vorschläge gemacht. Der darauf im Mai 1977 zu Protokoll erklärte Verzicht des Ehemanns der Klägerin auf das Eigentum an den beiden, aus insgesamt acht Flurstücken bestehenden Grundstücken wurde genehmigt. Die Grundstücke sind mit Wirkung vom 1. Juli 1977 in das Eigentum des Volkes übergegangen, Rechtsträger war der Rat der Gemeinde.

Der Einheitswert beider Grundstücke belief sich auf 138 200 M. Die Grundstücke waren lastenfrei. Der Neubauwert des Wohnhauses (Stand 1914) betrug nach einem Verischerungsschein der Staatlichen Versicherung der DDR 23 700 M. Nach Angaben der Klägerin standen den erzielten Mieteinnahmen von 576 M pro Jahr Ausgaben von jährlich 481,70 M gegenüber. Für die Erhaltung, Instandsetzung und Modernisierung des Wohnhauses sowie der anderen Gebäude wendete der Rat der Gemeinde in der Zeit von 1979 bis 1989 insgesamt rund 61 000 M auf.

Der Ehemann der Klägerin verlangte im Oktober 1990 die Rückübertragung der Grundstücke nach dem Vermögensgesetz (VermG). Der Beklagte lehnte den Antrag ab. Der Widerspruch der Klägerin wurde mit der Begründung zurückgewiesen, im Zeitpunkt des Eigentumsverzichts habe weder eine Überschuldung im Sinne des § 1 Abs. 2 VermG bevorgestanden noch seien die Grundstücke aufgrund unlauterer Machenschaften (§ 1 Abs. 3 VermG) entzogen worden. Der dagegen erhobenen Klage hat das Verwaltungsgericht durch Urteil vom 9. Dezember 1993 teilweise stattgegeben und den Beklagten verpflichtet, das im Grundbuch Bl. 9 eingetragene Grundstück (Flurstücke 34 und 35) an die Klägerin zurückzuübertragen; im übrigen hat es die Klage abgewiesen. In den Entscheidungsgründen ist ausgeführt: Der Anspruch der Klägerin sei hinsichtlich des kleineren, rund 2 ha großen Grundstücks begründet, weil ihr Ehemann bei der Abgabe seiner Verzichtserklärung insoweit getäuscht worden sei; denn ihm sei vorgespiegelt worden, daß er, um sich des Wohnhausflurstücks zu entledigen, auch auf das davon unabhängige, im Grundbuch Bl. 9 eingetragene Grundstück habe verzichten müssen. Dagegen liege hinsichtlich des anderen, das Wohnhausflurstück einschließenden Grundstücks mit rund 48,5 ha Gesamtfläche weder eine Täuschung noch eine Nötigung vor, da nach § 310 ZGB nur auf das Grundstück als solches und nicht auf einzelne Flurstücke habe verzichtet werden können. Dem Ehemann der Klägerin habe auch keine Überschuldung aufgrund nicht kostendeckender Mieten für das Wohnhaus gedroht. Bei der Prüfung der Überschuldung müsse auf das gesamte Grundstück abgestellt werden. Da dieses lastenfrei gewesen sei und sein Einheitswert wenig unter 138 200 M gelegen haben dürfte, hätte eine Kreditaufnahme selbst dann nicht zu unmittelbar bevorstehender Überschuldung geführt, wenn die nach 1979 vom Rat der Gemeinde aufgewendeten Kosten von rund 61 000 M in vollem Umfang als notwendige Instandsetzungskosten berücksichtigt würden.

Die Klägerin hat gegen das Urteil die vom Senat zugelasene Revision eingelegt. Zur Begründung trägt sie vor: Zu Unrecht habe das Verwaltungsgericht den Schädigungstatbestand des § 1 Abs. 2 VermG verneint. Aufgrund nicht kostendeckender Mieten habe eine Überschuldung unmittelbar bevorgestanden. Da das Grundstück gemischtgenutzt gewesen sei und die der LPG überlassenen Flächen keine Erträge abgeworfen hätten, sei bei der Überschuldungsfrage nur der "Einheitswert" des bebauten Grundstücksteils von 23 700 M zu berücksichtigen; diesem hätten Instandsetzungskosten von 61 000 M gegenübergestanden. Außerdem sei der Ehemann der Klägerin genötigt worden, auf das Eigentum an dem gesamten Grundstück zu verzichten, obwohl das bebaute Flurstück 1 hätte abgeteilt und als selbständiges Grundstück geführt werden können. Es hätte auch die Möglichkeit bestanden, die landwirtschaftlich genutzten Flächen an die LPG zu veräußern. Weil entsprechende Hinweise unterblieben seien, sei der Ehemann der Klägerin im Sinne des § 1 Abs. 3 VermG getäuscht worden.

Der Beklagte und die Beigeladene verteidigen das angegriffene Urteil.

II.

Die auf den klageabweisenden Teil des vorinstanzlichen Urteils beschränkte Revision ist zulässig, aber nicht begründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Rückübertragung des streitbefangenen Grundstücks (§ 3 Abs. 1 Satz 1 VermG). Sie ist als Rechtsnachfolgerin ihres verstorbenen Ehemannes nicht Berechtigte im Sinne des § 2 Abs. 1 Satz 1 VermG, da das Grundstück nicht von Maßnahmen gemäß § 1 VermG betroffen war. Es liegt weder der Schädigungstatbestand des § 1 Abs. 2 VermG vor noch beruhte der Eigentumsverlust auf unlauteren Machenschaften (§ 1 Abs. 3 VermG).

1.

Der Schädigungstatbestand des § 1 Abs. 2 VermG ist nach ständiger Rechtsprechung des Senats gegeben, wenn drei Tatbestandsmerkmale erfüllt sind. Erstens müssen für das bebaute Grundstück oder das Gebäude in dem Zeitraum vor dem Eigentumsverlust nicht kostendeckende Mieten erzielt worden sein. Diese Kostenunterdeckung muß zweitens die - bereits eingetretene oder unmittelbar bevorstehende - Überschuldung des Grundstücks verursacht haben. Drittens muß die Überschuldung die wesentliche Ursache dafür gewesen sein, daß das Grundstück durch einen der in § 1 Abs. 2 VermG genannten Vorgänge in Volkseigentum übernommen wurde (vgl. Urteil vom 24. Juni 1993 - BVerwG 7 C 27.92 -, BVerwGE 94, 16 <19 f.>[BVerwG 24.06.1993 - 7 C 27/92]; Urteil vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 39.93 -, BVerwGE 98, 87 <89 f.>[BVerwG 16.03.1995 - 7 C 39/93]; Urteil vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 48.94 -, Buchholz 112 § 1 VermG Nr. 40; Urteil vom 31. August 1995 - BVerwG 7 C 23.94 -, Buchholz 112 § 1 VermG Nr. 52; Urteil vom 30. Mai 1996 - BVerwG 7 C 47.94 -).

a)

Nach den vom Verwaltungsgericht getroffenen Feststellungen ist offen, ob im Zeitpunkt des Eigentumsverzichts eine Überschuldungslage bestand.

Da kein selbständiges Gebäudeeigentum gegeben war, kommt allenfalls eine Überschuldung des Grundstücks in Betracht. Dabei ist nach Wortlaut und Zweck des § 1 Abs. 2 VermG von dem Begriff des Grundstücks im Rechtssinne auszugehen, also dem katastermäßig vermessenen Teil der Erdoberfläche, der als solcher im Bestandsverzeichnis eines Grundbuchblatts gebucht ist (vgl. Palandt/Bassenge, BGB, 55. Aufl. 1996, Überbl. vor § 873 Rn. 1). Dieser für das Sachenrecht des BGB maßgebliche Begriff lag auch dem ZGB zugrunde. Danach wurde als Grundstück ein durch Vermessung abgegrenzter und in der Liegenschaftsdokumentation besonders ausgewiesener Teil der Erdoberfläche verstanden (vgl. ZGB-Kommentar, hrsg. vom Ministerium der Justiz, 1985, § 295 Anm. 1; Rohde, Lehrbuch des Bodenrechts, 1976, S. 224). Ein solches Verständnis des Grundstücks als Buchgrundstück entspricht dem Zweck des Schädigungstatbestands. § 1 Abs. 2 VermG ermöglicht die Rückübertragung eines Mietwohngrundstücks, das deswegen in Volkseigentum übergegangen ist, weil aufgrund der durch die Niedrigmietenpolitik der DDR bedingten Überschuldung das weitere Festhalten am Eigentum wirtschaftlich sinnlos war. Eine derartige ökonomische Zwangslage des Eigentümers setzt nach der Rechtsprechung des Senats voraus, daß die dem Grundstück zuzuordnenden Verbindlichkeiten den um die eingetragenen Grundpfandrechte verminderten Zeitwert der Immobilie überschritten haben und diese vorhandenen Schulden nicht innerhalb zumutbarer Zeit durch den zu erwartenden Mietertrag gedeckt werden konnten. Da es in der DDR einen freien Grundstücksverkehr, indem sich marktgerechte Verkehrswerte hätten herausbilden können, nicht gab und Mietshäuser mangels Rendite praktisch unverkäuflich waren, ist als Zeitwert der Wert zugrunde zu legen, zu dem das Grundstück seinerzeit im Wege der Beleihung für eine Verschuldung hätte eingesetzt werden können (vgl. BVerwGE 98, 87 <90 f.>[BVerwG 16.03.1995 - 7 C 39/93]). Mit Grundpfandrechten beleihbar war indessen allein das Buchgrundstück; denn das der Beleihungssicherung dienende Recht konnte - nicht anders als nach dem BGB - nur als Recht am Grundstück und nicht an einem unselbständigen Teil hiervon begründet werden (vgl. etwa § 297 Abs. 2, § 456 Abs. 1 ZGB). Im Sinne des § 1 Abs. 2 VermG "überschuldet" konnte daher nur das Buchgrundstück, nicht ein einzelnes Flurstück als bebauter Grundstücksteil sein.

Infolge der in § 1 Abs. 2 VermG angelegten Verknüpfung zwischen Überschuldung und Beleihungswert des Grundstücks ist in den Fällen, in denen bei der Prüfung der Überschuldungslage die Beleihungsgrenze anhand des Einheitswerts zu bemessen ist (vgl. BVerwGE 98, 87 <98 f.>[BVerwG 16.03.1995 - 7 C 39/93]), auch bei nur teilweiser Bebauung des Grundstücks vom Einheitswert auszugehen, da sich an ihm der Beleihungswert regelmäßig orientiert hat. Allerdings ist bei Anhaltspunkten für die Annahme, daß der Beleihungswert eines Grundstücks dem Einheitswert nicht entspricht, dessen Zeitwert konkret zu ermitteln. Eine Abweichung des Beleihungswerts vom Einheitswert kommt namentlich dann in Betracht, wenn von einem überwiegend landwirtschaftlich genutzten Grundstück nur ein Flurstück bebaut war und der Grundstückseigentümer hinsichtlich der übrigen, in die LPG eingebrachten Parzellen kein Nutzungsrecht hatte. Unter derartigen Umständen ist nämlich zweifelhaft, ob nach der Beleihungspraxis der DDR Kredite für Instandsetzungsmaßnahmen am privaten Gebäude bis zum Betrag des für das gesamte Grundstück festgesetzten Einheitswerts bewilligt wurden. Die Notwendigkeit, den Zeitwert konkret zu ermitteln, ändert indessen nichts daran, daß sich die auf dieser Grundlage vorzunehmende Überschuldungsprüfung auf das Buchgrundstück zu erstrecken hat; denn der Gegenstand der Überschuldung und das Restitutionsobjekt bestimmen sich nicht zuletzt aus Gründen der Rechtssicherheit übereinstimmend nach dem rechtlichen Maßstab des Buchgrundstücks.

b)

Wiewohl die konkrete Feststellung des Zeitwerts unterblieben und die Überschuldungslage demgemäß ungeklärt ist, erweist sich das angegriffene Urteil im Ergebnis deswegen als richtig, weil der Eigentumsverlust des Rechtsvorgängers der Klägerin jedenfalls nicht durch eine unmittelbar bevorstehende Überschuldung verursacht war.

Der Ehemann der Klägerin verzichtete auf das Eigentum an dem Wohnhausgrundstück, nachdem die Vertreter der Räte des Kreises und der Gemeinde in der Besprechung vom 5. Oktober 1976 eine "Ausgliederung des Wohnhauses" aus dem landwirtschaftlich genutzten Grundstück abgelehnt und ihn vor die Wahl gestellt hatten, entweder die Kosten für den Um- und Ausbau des Wohnhauses mittels Eigenfinanzierung durch einen Kredit bei der Bank für Landwirtschaft und Nahrungsgüter zu decken oder bei Fremdfinanzierung der Kosten durch die Gemeinde der Eintragung einer Sicherungshypothek zuzustimmen. Keine dieser beiden Alternativen zum Eigentumsverzicht hätte zu einer unmittelbar bevorstehenden Überschuldung geführt. Für den Fall der Eigenfinanzierung wurde dem Ehemann der Klägerin zugesichert, daß er keine Eigenmittel einsetzen müsse und Zinsen sowie Tilgung ausschließlich aus den Erträgen zu leisten seien. Hiernach hätte selbst dann keine Überschuldungslage bestanden, wenn die Erträge zur Zinszahlung und Tilgung nicht hinreichten, so daß mittelfristig mit einer Überschuldung zu rechnen war. Die Gefahr einer solchen künftigen Überschuldung des Grundstücks genügt der Voraussetzung einer unmittelbar bevorstehenden Überschuldung nicht. Noch weniger trifft dies auf den zweiten dem Ehemann der Klägerin vorgeschlagenen Finanzierungsweg zu. Danach sollten die Bau- und Modernisierungsmaßnahmen durch den Rat der Gemeinde finanziert werden, wobei der Ehemann die Eintragung einer Sicherungshypothek zu dulden gehabt hätte. Dies hätte die Entstehung eines der Werterhöhung des Grundstücks entsprechenden volkseigenen Miteigentumsanteils (vgl. § 459 Abs. 1 Satz 2 ZGB), nicht dagegen die Überschuldung zur Folge gehabt. Da das gesamte Grundstück unbelastet war und der Ehemann der Klägerin wegen der anstehenden Baumaßnahmen zu keinerlei finanziellen Aufwendungen verpflichtet wurde, fehlt es an jedem Anhalt für die Annahme, daß sein Eigentumsverzicht auf einer Überschuldung beruhte.

2.

Dem Eigentumsverlust des Ehemanns der Klägerin lagen auch keine unlauteren Machenschaften im Sinne des § 1 Abs. 3 VermG zugrunde.

Die Revision sieht unlautere Machenschaften darin, daß der Ehemann der Klägerin zum Verzicht auf das gesamte Grundstück genötigt worden sei, wiewohl er sich allein des Wohnhaus-Flurstücks habe entledigen wollen; zumindest sei er nicht über die Möglichkeit einer grundbuchmäßigen Abschreibung dieses Flurstücks belehrt worden. Dieses Vorbringen ergibt die behauptete Rechtsverletzung nicht.

Das Verwaltungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, daß nach § 310 Abs. 1 ZGB nur auf das Eigentum an dem gesamten Grundstück verzichtet werden konnte, nicht dagegen auf ein diesem zugehöriges Flurstück als unselbständigen Teil des Buchgrundstücks. Insoweit ist also "alles mit rechten Dingen" zugegangen, so daß es bereits an einem Verstoß gegen die DDR-Rechtsordnung fehlt. Eine unlautere Machenschaft könnte daher allenfalls darin gesehen werden, daß eine behördliche Belehrung über die Möglichkeit einer Grundstücksteilung unterblieben oder die gewünschte "Ausgliederung" des Wohnhaus-Flurstücks abgelehnt worden ist. Selbst wenn solches Verhalten der Behörden mit der DDR-Rechtspraxis unvereinbar gewesen sei, also eine individuelle Diskriminierung darstellen sollte, wofür freilich nichts ersichtlich ist, ist jedenfalls die weitere Voraussetzung des Schädigungstatbestands nicht erfüllt, daß mit der Ablehnung einer Grundstücksteilung oder der Unterlassung einer entsprechenden Aufklärung des Ehemanns der Klägerin unmittelbar der Zweck verfolgt wurde, diesen um das Eigentum an dem Buchgrundstück zu bringen. Einen derart gezielten Zugriff auf das Eigentum hat das Verwaltungsgericht nicht festgestellt; da insoweit keine zulässigen und begründeten Verfahrensrügen erhoben sind, ist der Senat an der Annahme dieses Merkmals des Schädigungstatbestands gehindert. Hiervon abgesehen ist nichts dafür ersichtlich, daß es den Behörden gerade um das Eigentum an den landwirtschaftlichen Flächen des Grundstücks gegangen sein sollte; denn da die LPG an diesen bereits das unbefristete Nutzungsrecht hatte, den Mitgliedern nach dem Vorbringen der Klägerin ohnedies nie Bodenanteile gezahlt wurden und die LPG wohl deswegen die landwirtschaftlichen Flächen nicht erwerben wollte, was an sich möglich gewesen wäre (vgl. § 7 Abs. 2 LPG-Gesetz 1959, § 19 Abs. 2 Satz 1 LPG-Gesetz 1982), fehlte es an einem objektiven Interesse in bezug auf den Übergang der landwirtschaftlich genutzten Flächen in Volkseigentum. Von unlauteren Machenschaften kann darum in diesem Zusammenhang keine Rede sein, ganz abgesehen von der Frage, ob nach DDR-Recht eine behördliche Aufklärungspflicht hinsichtlich der Möglichkeit einer Grundstücksteilung bestand.

3.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2, § 162 Abs. 3 VwGO.