Der Kläger ist Eigentümer eines aus sechs Parzellen bestehenden Grundstücks, das außerhalb des Ortskerns an einer Landstraße liegt. In dem Geländeabschnitt, in dem sich das Grundstück des Klägers befindet, liegen weit auseinander nur wenige, sämtlich vor 1936 erbaute Häuser, und zwar auf der westlichen Seite der Landstraße eine Erwerbsgärtnerei, ein Bauernhof und vier Wohnhäuser, auf der östlichen Seite zunächst ein Wohnhaus, dann in etwa 300 m Entfernung wiederum ein bebautes Grundstück, das der jetzige Eigentümer im Jahre 1934 von dem Kläger erworben hat, dann folgt das Grundstück des Klägers, das auf einer Länge von etwa 150 m an die Straße angrenzt. Das Grundstück, durch dessen Mitte ein Waldstreifen verläuft, ist in seinem vorderen Teil landwirtschaftlich und in seinem rückwärtigen Teil als Wiese und Wald genutzt. Steuerlich ist es zum Teil Bauland, zum Teil landwirtschaftliche Fläche. Auf das Grundstück führt ein rechtwinklig von der Landstraße abbiegender, dann etwa parallel zur Straße verlaufender, in der Mitte des Grundstücks endender öffentlicher Weg. An das Grundstück des Klägers schließt sich ein unbebautes Grundstück an, das der Kläger im Jahre 1944 zum Zwecke der Bebauung verkauft hatte. In einer Entfernung von 150 bis 200 m, bereits im Walde, stehen dann noch zwei Wohnhäuser; eines von ihnen ist ein winterfest gemachtes Wochenendhaus. Das ganze Gemeindegebiet, in dem das Grundstück des Klägers liegt, ist seit November 1933 Wohnsiedlungsgebiet. Nach dem Wirtschaftsplan, der am 22. Januar 1951 beschlossen wurde, liegt das Grundstück des Klägers außerhalb der Baugebiete. Ein Teil des Gemeindegebiets ist ferner durch Verordnung des Landrats des Kreises Stormarn vom 13. Februar 1939 zum Landschaftsschutzgebiet erklärt worden. Dieses. Gebiet umfaßt die östlich des Weges gelegenen Teile des Grundstücks des Klägers. Das Straßenstück, an dem das Grundstück des Klägers liegt, ist außerdem in das Verzeichnis der vom Anbau freizuhaltenden Verkehrsstraßen aufgenommen. Durch Beschluß vom 1. August 1951 ist das gesamte Gemeindegebiet schließlich zum Aufbaugebiet nach dem schleswigholsteinischen Aufbaugesetz erklärt worden. Der Wirtschaftsplan der Gemeinde ist daraufhin am 22. April 1952 zum Aufbauplan erklärt worden.

Im Jahre 1946 beantragte der Kläger, der das ganze Grundstück im Jahre 1933 zum Zwecke der Parzellierung erworben hatte, die Genehmigung zur Bebauung einer westlich des Weges gelegenen Parzelle seines Grundstücks. Dieser Antrag wurde im Januar 1947 abgelehnt. Am 22. April 1951 wiederholte der Kläger den Antrag für eine andere, östlich des Weges gelegene Parzelle. Diesen Antrag lehnte der Landrat durch Bescheid vom 28. Mai 1951 ab, da das Grundstück nach dem von der Gemeinde beschlossenen Wirtschaftsplan außerhalb der vorgesehenen Baugebiete liege. Die Beschwerde des Klägers war ohne Erfolg. Der Beschwerdebescheid ist auf § 13 des preußischen Ansiedlungsgesetzes, § 3 der Bauregelungsverordnung und § 2 der Landschaftsschutzverordnung gestützt.

Nunmehr hat der Kläger Klage im Verwaltungsstreitverfahren erhoben. Diese ist vom Landesverwaltungsgericht Schleswig abgewiesen worden. In den Urteilsgründen ist ausgeführt: Das Grundstück liege nach dem Wirtschaftsplan nicht im Baugebiet. Eine weitere Streusiedlung würde zu unwirtschaftlichen Aufwendungen führen. Der Bauplatz liege zudem im Landschaftsschutzgebiet. Die Tatsache, daß der Kläger die Parzellen als Bauland versteuere, müsse außer Betracht bleiben. Das Oberverwaltungsgericht hat unter Aufhebung des Urteils des Landesverwaltungsgerichts und der angefochtenen Bescheide den Beklagten für verpflichtet erklärt, von der Anwendung des § 3 Abs. 1 der Bauregelungsverordnung für das Grundstück des Klägers zwischen der Landschaftsschutzgrenze und der für das Anbauverbot an der Straße geltenden 25 m-Grenze abzusehen. In den Urteilsgründen ist ausgeführt: Der Kläger erstrebe nur eine Bebauungsgenehmigung nach § 3 der Bauregelungsverordnung, und zwar für das von ihm während des Berufungsverfahrens angeführte, im Urteilstenor bezeichnete Grundstück. Die Angabe der Parzelle in seinem Antrag sei unverbindlich und nur deswegen erfolgt, weil ihm von den Baubehörden gesagt worden sei, daß er mit einer Baugenehmigung für den vorderen Teil seines Grundstücks nicht rechnen könne. Angesichts der von dem Kläger vorgenommenen Begrenzung seines Antrags sei nur der Verlauf der Landschaftsschutzgrenze nach der Landschaftsschutzkarte zu klären. Diese Karte sei in so großem Maßstab gehalten, daß die Grenzziehung im Einzelfall zweifelhaft sein könne. Jedoch komme nach der Ortlichkeit allein der Weg und die durch ihn angegebene Richtung in Frage. Für die Beurteilung des Falles scheide das schleswig-holsteinische Aufbaugesetz aus, da es erst nach Erlaß der angefochtenen Verfügung wirksam geworden sei. Dabei sei zwar § 8 Abs. 3 des Gesetzes von Bedeutung, wonach sogar bereits erteilte Baugenehmigungen nach Inkrafttreten des Gesetzes unter bestimmten Voraussetzungen widerrufen werden könnten, soweit sie dem Aufbauplan entgegenstünden. Nach Auffassung des Gerichts sei jedoch hieraus nicht zu entnehmen, daß das Aufbaugesetz ohne weiteres auf solche Fälle anzuwenden sei, die - wie der vorliegende - bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes für das betreffende Gemeindegebiet auf Grund der alten Rechtslage zu entscheiden gewesen wären. Die Gesichtspunkte für die Auslegung der unbestimmten Rechtsbegriffe "geordnete Entwicklung des Gemeindegebiets" und "ordnungsgemäße Bebauung" im Sinne des § 3 Abs. 1 der Bauregelungsverordnung seien in erster Linie aus § 3 Abs. 2 dieser Vorschrift zu entnehmen. Danach sollten unwirtschaftliche Aufwendungen der öffentlichen Hand für Verkehrs- und Versorgungseinrichtungen aller Art vermieden und Schwierigkeiten ausgeschaltet werden, die sich für die Bewohner eines außerhalb gelegenen Grundstücks bei der Benutzung vorhandener Einrichtungen dieser Art ergeben könnten. Ergänzt werde diese Vorschrift durch die Richtlinien des Reichsarbeitsministers vom 8. September 1936 betr. den Anbau an Verkehrsstraßen. Danach sei die Voraussetzung für eine Versagung der Bebauungsgenehmigung nicht gegeben. Durch die vom Kläger beabsichtigte Bebauung würden unwirtschaftliche Ausgaben nicht entstehen. Das Anbauverbot an der Landstraße werde beachtet und das öffentliche Interesse, das daran bestehe, daß die Landschaft erhalten bleibe und das teilweise bebaute Tal nicht vollständig zugebaut werde, nicht verletzt. Die Ablehnung des Baugesuchs des Klägers sei auch nicht durch die Besonderheiten des Falles gerechtfertigt. Der Kläger habe die Bebauung eingeleitet, als die Planungsarbeiten der Gemeinde noch nicht abgeschlossen gewesen seien. Als die Behörde die Grundstücksverkäufe des Klägers an seinen jetzigen Nachbarn genehmigt habe, sei sie selbst davon ausgegangen, daß weitere Siedlungen in diesem Teil des Gemeindegebiets einer ordnungsgemäßen Besiedlung nicht entgegenstünden.

Gegen dieses Urteil hat der Beklagte die vom Berufungsgericht zugelassene Revision eingelegt. Zur Begründung macht er geltend: Die Auslegung der Begriffe "geordnete Entwicklung des Gemeindegebiets" und "ordnungsgemäße Bebauung" im Sinne des § 3 Abs. 1 der Bauregelungsverordnung stehe im Ermessen der Behörde. Maßgebend für die Entscheidung der Verwaltung sei hier der Wirtschaftsplan der Gemeinde vom 22. Januar 1951, der also bereits vorhanden gewesen sei, als der Kläger seinen Antrag auf Erteilung der Baugenehmigung gestellt habe. Dieser Tatsache trage das Berufungsgericht nicht Rechnung. Die Auslegung des schleswig-holsteinischen Aufbaugesetzes durch das Berufungsgericht sei unrichtig.

Der Kläger hat Zurückweisung der Revision beantragt. Zur Begründung hat er sein früheres Vorbringen wiederholt und besonders auf Unklarheiten hinsichtlich des Verlaufs der Grenze des Landschaftsschutzgebiets auf seinem Grundstück hingewiesen.

Das angefochtene Urteil konnte nicht aufrechterhalten werden.

Die Ausführungen des Berufungsgerichts darüber, daß das schleswig-holsteinische Aufbaugesetz auf den vorliegenden Fall keine Anwendung finde, unterliegen nicht der revisionsgerichtlichen Nachprüfung; denn dieses Gesetz ist Landesrecht und daher nicht revisibel. Die Auslegung, die das Berufungsgericht diesem Gesetz gegeben hat, ist somit für das Revisionsgericht bindend.

Die Ansicht des Berufungsgerichts, daß für die rechtliche Beurteilung des angefochtenen Verwaltungsakts nachträgliche Rechtsänderungen ohne Belang seien, entspricht der ständigen Rechtsprechung des Senats (vgl. Beschluß des Senatsvom 19. November 1953 - BVerwG I B 95.53 -, BVerwGE 1, 35). Es kommt danach entscheidend allein auf § 3 der Verordnung über die Regelung der Bebauung vom 15. Februar 1936 (RGBl. I S. 104) - Bauregelungsverordnung - an. Diese Bestimmung ist geltendes Bundesrecht; vgl. Beschlüsse des Senatsvom 15. Juni 1954 - BVerwG I B 260.53 - undvom 12. April 1955 - BVerwG I B 176.54 - sowieUrteile vom 7. Oktober 1954 - BVerwG I C 16.53 - (NJW 1955 S. 195) undvom 14. Dezember 1954 - BVerwG I C 57.53 - (DVBl. 1955 S. 292). Nach dieser Bestimmung soll die baupolizeiliche Genehmigung für bauliche Anlagen, die außerhalb von Baugebieten liegen, oder - soweit solche nicht ausgewiesen sind - außerhalb eines im Zusammenhang gebauten Ortsteils ausgeführt werden, versagt werden, wenn ihre Ausführung der geordneten Entwicklung des Gemeindegebiets oder einer ordnungsgemäßen Bebauung zuwiderlaufen würde. Die Begriffe "geordnete Entwicklung des Gemeindegebiets" und "ordnungsgemäße Bebauung" im Sinne dieser Vorschrift sind, wie der Senat in seinemUrteil vom 7. Oktober 1954 - BVerwG I C 16.53 - und in seinemUrteil vom 14. Dezember 1954 - BVerwG I C 57.53 - festgestellt hat, sogenannte unbestimmte Rechtsbegriffe. Bei ihrer Anwendung waltet somit ein behördliches Ermessen nicht ob. Die Auslegung, die das Berufungsgericht dieser Vorschrift gegeben hat, hält einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Das Berufungsgericht hat seine Auslegung in erster Linie auf § 3 Abs. 2 der Bauregelungsverordnung gestützt. Indessen sind die in dieser Vorschrift genannten Gesichtspunkte nur besonders hervorgehobene Beispiele. Die Beurteilung, ob ein Bau der geordneten Entwicklung des Gemeindegebiets oder einer ordnungsgemäßen Bebauung zuwiderläuft, muß zunächst und in erster Linie nach den gesamten örtlichen Gegebenheiten erfolgen, wobei außer der Beschaffenheit des Geländes insbesondere vorhandene und erweiterungsfähige Ortskerne oder geschlossene Siedlungsgebiete sowie die Entwicklungstendenz der vorhandenen Bebauung in Rechnung zu setzen sind. Es ist dabei nicht zu beanstanden, wenn die Bautätigkeit in der Gemeinde in erster Linie auf diese Punkte verwiesen wird (vgl. das erwähnte Urteil des Senats vom 14. Dezember 1954). Dabei sind nach dem vorerwähnten Urteil des Senats vom 7. Oktober 1954 planungsrechtliche Festlegungen für die Auslegung der Begriffe "geordnete Entwicklung des Gemeindegebiets" und "ordnungsgemäße Bebauung" im Sinne des § 3 der Bauregelungsverordnung bedeutsam. Im vorliegenden Fall kann dem Wirtschaftsplan der Gemeinde allerdings eine solche Bedeutung schon deswegen nicht zukommen, weil er im Zeitpunkt der letzten Verwaltungsentscheidung, also des Beschwerdebescheides, noch nicht die Genehmigung des Beklagten erhalten hatte, das Planaufstellungsverfahren also in diesem Zeitpunkt noch nicht abgeschlossen war.

Für die Beurteilung des Falles ist auch ohne Bedeutung, daß die Verwaltungsbehörde in den Jahren 1935 und 1944 den Verkauf zweier Parzellen aus dem Grundbesitz des Klägers nach dem Wohnsiedlungsgesetz genehmigt hat. Die damaligen Verhältnisse mögen die Behörde zu der Absicht veranlaßt haben, in dieser Gegend planmäßig und geordnet ein neues Siedlungsgebiet zu entwickeln. Diese Absicht bestand aber im Zeitpunkt der angefochtenen Verfügung nicht mehr und besteht auch heute nicht. Unter diesen Umständen kann der Kläger angesichts der geschilderten örtlichen Gegebenheiten aus den früheren, auf ganz andere Verhältnisse abgestellten Planungsabsichten keine Rechtsansprüche herleiten.

Auch der Umstand, daß der Kläger einen Teil seiner Parzellen als Bauland versteuert, ist für die Würdigung nach § 3 der Bauregelungsverordnung nicht erheblich; denn die steuerliche Bewertung erfolgt in einem besonderen, selbständigen Verfahren nach den steuerrechtlichen Vorschriften, die mit den baurechtlichen nicht identisch sind.

Unter diesen Gesichtspunkten ist die Klage vom Berufungsgericht bisher nicht geprüft worden. Es erschien dem Senat daher angebracht, nicht in der Sache selbst zu entscheiden, sondern sie an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.