Bundesverwaltungsgericht
Beschl. v. 22.11.2001, Az.: BVerwG 7 B 33.01

Die Kläger begehren die Rückübertragung des 1 120 m² großen, bebauten Grundstücks A.straße 1 in D., das die Klägerin zu 1 und ihr Ehemann als frühere Eigentümer im Zusammenhang mit ihrer Ausreise aus der DDR an die Beigeladenen veräußert hatten. Als Gegenleistung der Beigeladenen war ausschließlich die Übernahme einer Hypothek vereinbart worden; die Hypothekenforderung belief sich zum Zeitpunkt der Veräußerung auf 44 842 M. Das Verwaltungsgericht hat die Klage abgewiesen, weil die Beigeladenen das Grundstück im Sinne des § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG redlich erworben hätten; die Revision hat es nicht zugelassen.

Die Beschwerde der Kläger gegen die Nichtzulassung der Revision hat mit dem Ergebnis Erfolg, dass auf ihre Verfahrensrüge hin das Urteil des Verwaltungsgerichts aufgehoben und der Rechtsstreit zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das Verwaltungsgericht zurückverwiesen wird (§ 132 Abs. 2 Nr. 3, § 133 Abs. 6 VwGO).

1.

Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache (§ 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) oder einer Abweichung von einer Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts (§ 132 Abs. 2 Nr. 2 VwGO) liegen dagegen nicht vor.

a)

Die Kläger möchten sinngemäß die von ihnen als grundsätzlich bedeutsam bezeichnete Frage geklärt wissen, ob die für Einfamilienhäuser geltende Ausnahme des § 22 Abs. 1 Satz 3 der Wohnraumlenkungsverordnung (1985) auch Wohnhäuser erfasste, die drei selbständige Wohnbereiche aufwiesen, von denen einer sich zum Verkaufszeitpunkt infolge Umbaus in einem nicht selbständig nutzbaren Zustand befand. Diese Frage führt nicht zur Zulassung der Revision. Das Verwaltungsgericht hat die Voraussetzungen einer Unredlichkeit des Rechtserwerbs durch die Beigeladenen nach § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG verneint, weil kein Verstoß gegen die Wohnraumlenkungsverordnung gegeben sei und sich, falls von dem Erfordernis einer - hier nicht erfolgten - Wohnraumzuweisung nach der Wohnraumlenkungsverordnung auszugehen wäre, keine Absicht zur gezielten Beeinflussung des Erwerbsvorgangs feststellen lasse. Ist die Entscheidung des Verwaltungsgerichts auf mehrere selbständige Begründungen - hier: eine Haupt- und eine Hilfsbegründung - gestützt worden, so kann die Revision nur zugelassen werden, wenn hinsichtlich jeder dieser Begründungen ein Revisionszulassungsgrund vorliegt (Beschluss vom 20. August 1993 - BVerwG 9 B 512.93 - Buchholz 310 § 132 VwGO Nr. 320 S. 52; Beschluss vom 9. Dezember 1994 - BVerwG 11 PKH 28.94 - Buchholz 310 § 132 Abs. 2 Ziff. 1 VwGO Nr. 4 S. 4 m.w.N). Einen Revisionszulassungsgrund macht die Beschwerde mit Blick auf die Hilfsbegründung, nämlich die fehlende Absicht zur gezielten Beeinflussung des Erwerbsvorgangs, aber nicht geltend.

Aus demselben Grunde hat die Rüge, das Urteil des Verwaltungsgerichts weiche von den Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts vom 27. Januar 2000 - BVerwG 7 C 39.98 - (Buchholz 428 § 4 Abs. 3 VermG Nr. 2) und vom 5. April 2000 - BVerwG 8 C 9.99 - (Buchholz 428 § 4 Abs. 3 VermG Nr. 3) ab (vgl. § 132 Abs. 2 Nr. 2 VwGO), keinen Erfolg. Die behauptete Divergenz betrifft allein die Voraussetzungen für die Anwendung der Wohnraumlenkungsverordnung und lässt die vom Verwaltungsgericht herangezogene Hilfsbegründung unberührt.

b)

Als klärungsbedürftig sehen die Kläger ferner folgende Frage an:

"Liegt eine Unredlichkeit des Erwerbers im Sinne des § 4 Abs. 3 Buchst. a oder c VermG vor, wenn ein bis auf laufende Bezüge vermögensloser Erwerber als einziger in Frage kommender Kaufinteressent mit einem vor der Ausreise stehenden Veräußerer dem Veräußerer entgegen dessen erster Forderung als Gegenleistung für die Grundstücksübertragung nur die auf dem Grundstück lastende Hypothek zum aktuellen Wert übernimmt und mit diesem vereinbart, dass kein Wertgutachten hinsichtlich des Grundstückes angefertigt wird, obwohl der Grundstückswert das Valuta der Hypothek im Verkaufszeitpunkt um mehr als die Hälfte übersteigt?"

Die aufgeworfene Frage erfüllt nicht die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO. Sie hat keine über den Einzelfall hinausgehende rechtsgrundsätzliche Bedeutung. Vielmehr werden lediglich die einzelnen Umstände des vorliegenden Falles aufgeführt und sodann mit der Frage verbunden, ob unter solchen Voraussetzungen ein unredlicher Erwerb im Sinne des § 4 Abs. 3 Buchst. a oder c VermG anzunehmen ist.

2.

Die Kläger rügen eine Verletzung der Aufklärungspflicht des Verwaltungsgerichts gemäß § 86 Abs. 1 VwGO, die sie darin sehen, dass das Verwaltungsgericht nicht den nach den preisrechtlichen Vorschriften der DDR zulässigen Preis ermittelt habe. Die Verfahrensrüge ist begründet. Nach § 4 Abs. 3 Buchst. c VermG setzt eine Unredlichkeit des Erwerbs durch die Beigeladenen voraus, dass sich diese die Zwangslage der Veräußerer zu Nutze gemacht haben. Dies kann sich in der Vereinbarung eines besonders günstigen, von der Norm abweichenden Kaufpreises manifestieren (Beschluss vom 2. April 1993 - BVerwG 7 B 22.93 - Buchholz 428 § 4 VermG Nr. 1 S. 2 m.w.N.). Um dies feststellen zu können, bedarf es der Klärung, ob die vereinbarte Gegenleistung den üblichen und preisrechtlich zulässigen Kaufpreis deutlich unterschritten hat. Ein solches auffälliges Missverhältnis wäre anzunehmen, wenn, wie die Kläger geltend machen, die vereinbarte Gegenleistung um etwa ein Drittel unter dem zulässigen Preis gelegen hätte.

Das Verwaltungsgericht hat den preisrechtlich zulässigen Kaufpreis nicht näher ermittelt, sondern hat sich auf den Standpunkt gestellt, dass Grundstückspreise nur selten über dem Vorkriegswert gelegen hätten, wie er sich in dem Einheitswert in den Vorkriegsjahren niedergeschlagen habe. Das Einfordern von höheren Preisen sei nach der Preisanordnung Nr. 415 vom 6. Mai 1955 (GBl DDR I S. 330) unzulässig gewesen. Hierbei handelt es sich nicht um eine rechtliche Bewertung des Verwaltungsgerichts, die auch im Fall ihrer Unrichtigkeit bei der Beurteilung des Vorliegens eines Verfahrensfehlers zugrunde zu legen wäre, sondern um eine - unzureichend ermittelte - tatsächliche Feststellung.

So hätte es der Aufklärung bedurft, ob dem Einheitswert für das Zwei- oder Dreifamilienhaus Aussagekraft für den preisrechtlich zulässigen Kaufpreis zukommt. Die Feststetzung des Einheitswertes beruhte nach § 32 Abs. 1 Nrn. 1 und 4 der Durchführungsbestimmungen vom 2. Februar 1935 zum Reichsbewertungsgesetz für die Bewertung des Vermögens nach dem Stand vom 1. Januar 1935 (RGBl I S. 81) darauf, dass derartige Hausgrundstücke als Mietwohngrundstücke einzustufen waren, für die der Einheitswert nach einem Vielfachen der Jahresrohmiete zu bestimmen war; eine andere Bewertung galt nur für Einfamilienhäuser (§ 32 Abs. 1 Nr. 4 der Durchführungsbestimmungen). Für eigengenutzte Wohnungen war dabei der ortsübliche Mietzins anzusetzen (A I Nr. 6 der Richtlinien für die Bewertung von bebauten Grundstücken vom 4. Juni 1942, abgedruckt bei Legler, Preisbildung und Preisüberwachung für Mieten, Pachten und Grundstücksverkehr, 1956, 88 <89>). Demgegenüber war nach den einschlägigen Bewertungsrichtlinien der DDR (vgl. die Hinweise in dem Urteil vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 39.93 - BVerwGE 98, 87 Buchholz 428 § 1 VermG Nr. 39 S. 89 ff.), die auf die Preisanordnung Nr. 415 Bezug nahmen und für die preisrechtliche Beurteilung durch die Behörden sowie die Wertermittlung durch Sachverständige galten, ein anderer Maßstab zugrunde zu legen. Nach der Preisverfügung Nr. 3/87 vom 30. April 1987 (abgedruckt in Heft 1 der Schriftenreihe des Bundesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen, 1991, 162 ff. - zukünftig zitiert: Heft 1) war das Grundstück als eigengenutztes Grundstück anzusehen, das nach dem Sachwert zu bewerten war (vgl. V 1 der Preisverfügung Nr. 3/87). Mietgrundstücke, für die andere Bewertungsmaßstäbe galten, waren nach V 2 der Preisverfügung Nr. 3/87 solche Grundstücke, die ausschließlich bzw. überwiegend von anderen als dem Eigentümer zu Wohn- oder gewerblichen Zwecken genutzt wurden (vgl. auch Nr. 1 der Grundsätze für die Anwendung der Preisverfügung Nr. 3/87 vom 30. April 1987, Heft 1, S. 172). Hierunter fiel das Grundstück nicht, da nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts lediglich eine Wohnung vermietet war, während die Wohnung im Erdgeschoss und ein Raum der weiteren Wohnung im Obergeschoss von den Eigentümern und einer Tochter genutzt wurden.

Das Verwaltungsgericht hat danach unter Heranziehung der preisrechtlichen Bestimmungen durch ein Sachverständigengutachten den damaligen Sachwert des Grundstücks zu ermitteln. Bei dieser Ermittlung ist auch zu berücksichtigen, ob die Klägerin zu 1 und ihr Ehemann Wertverbesserungen mit Auswirkungen auf den Sachwert vorgenommen haben. Die Preisverfügung Nr. 3/87 schließt die Berücksichtigung von Wertverbesserungen nicht aus (vgl. auch Nr. 3/87 V 2.1.5 zum Ertragswert). Das Verwaltungsgericht wird bei seiner erneuten Entscheidung das Vorbringen der Kläger, dass durch näher bezeichnete Maßnahmen der Wert des Hauses um mehr als die Hälfte erhöht worden sei, nicht wiederum als wahr unterstellen dürfen. Für die Wahrunterstellung entscheidungserheblicher Tatsachen ist im Verwaltungsprozess anders als im Strafprozess nach § 244 Abs. 3 Satz 2 StPO kein Raum (vgl. Urteil vom 6. Dezember 1988 - BVerwG 9 C 91.87 - Buchholz 310 § 86 Abs. 1 VwGO Nr. 204 S. 22 f.).

Eine Aufklärung war nicht dadurch entbehrlich, dass das Verwaltungsgericht auf einen im Jahr 1985 festgesetzten Einheitswert von 25 400 M abgestellt hat. Unabhängig davon, ob eine Festsetzung des Einheitswertes im Jahr 1985 erfolgt ist, wofür sich in den Akten keine Hinweise finden, wäre die Festsetzung nur von Bedeutung, wenn sie nach den Maßstäben der preisrechtlichen Bestimmungen vorgenommen worden wäre. Hierzu hat das Verwaltungsgericht keine Feststellungen getroffen.

Von einer weiteren Begründung sieht der Senat gemäß § 133 Abs. 5 Satz 2 VwGO ab.

Der Senat nimmt die Verfahrensfehler zum Anlass, das angefochtene Urteil gemäß § 133 Abs. 6 VwGO aufzuheben und den Rechtsstreit zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das Verwaltungsgericht zurückzuverweisen.