I.

Der Kläger ist Vertriebener. Er macht einen Vertreibungsschaden geltend an dem im Jahre 1931 erbauten Wohnhaus in N. Nr. ... Krs. B.. Im Erdgeschoß waren eine Küche und ein Zimmer von zusammen 45 qm vorhanden, im Dachgeschoß ein größeres Wohn-Schlafzimmer mit behelfsmäßiger Kochgelegenheit, ein kleineres Mansardenzimmer und zwei Kammern von ebenfalls zusammen ca. 45 qm. Die unteren Räume des Hauses waren seit dem Bestehen des Hauses bis zur Vertreibung von der Witwe S. bewohnt. In den oberen Räumen wohnten die Eltern des Klägers. Der Einheitswert des Grundstücks ist nicht mehr bekannt.

Mit Bescheid vom 12. Oktober 1961 stellte das Ausgleichsamt den Ersatzeinheitswert im Flächenwertverfahren mit 3.550 RM fest, wobei es das Haus des Klägers als Mietwohngrundstück bewertete. Die hiergegen erhobene Beschwerde blieb erfolglos. Die Klage, mit der der Kläger geltend machte, das Haus müsse wegen seiner Bauart als Einfamilienhaus angesehen werden, wurde abgewiesen. Die Entscheidung ist wie folgt begründet: Nach § 32 der Durchführungsverordnung zum Bewertungsgesetz gälten als Einfamilienhäuser solche Wohngrundstücke, die nach ihrer baulichen Gestaltung nicht mehr als eine Wohnung enthielten. Die unteren Räume des Hauses des Klägers seien aber seit Bestehen des Hauses bis zur Vertreibung von einer Mietpartei, nämlich der Witwe S. bewohnt worden. Durch diese Vermietung sei der Wohnraum des Hauses tatsächlich in zwei etwa gleich große Wohnungen aufgeteilt worden. Zwar sei eine solche Aufteilung für die Bewertung als Einfamilienhaus unschädlich, wenn mit deren dauerndem Bestand nicht gerechnet werden könne. Die Tatsache einer mindestens 13jährigen ununterbrochenen Vermietung an die Witwe S. spreche jedoch eindeutig gegen einen nur vorübergehenden Charakter der Wohnungsteilung.

Mit der zugelassenen Revision beantragt der Kläger:

Zur Begründung führt er aus, nach § 32 Abs. 1 Ziffer 4 BewDV komme es nur darauf an, daß die Belegung kein Dauerzustand gewesen sei. Die Vermietung an die Witwe S. sei kein Dauerzustand gewesen. Er habe das Haus in der Absicht gebaut, es zusammen mit seinen Eltern als Familienwohnhaus zu bewohnen, wenn er in den Ruhestand versetzt werde. Im Jahre 1940 habe er versucht, die Untermieterin seiner Eltern aus der Wohnung zu entfernen, was ihm jedoch wegen der angespannten Wohnungslage nicht gelungen sei. Auch nach der Bestimmung des § 7 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes müsse ein Familienheim dem Eigentümer und seiner Familie oder einem seiner Angehörigen und dessen Familie für die Dauer als Heim dienen. Dabei bleibe die Familienheimeigenschaft bestehen, wenn der Eigentümer bei der Vermietung, den Willen bekunde, es in absehbarer Zeit wieder zu bewohnen.

Der Beteiligte stellt gegenüber der Revision, soweit mit ihr eine Aufhebung des angefochtenen Urteils und Zurückverweisung der Sache an das Gericht der Vorinstanz begehrt wird, keinen Antrag. Soweit das Revisionsbegehren des Klägers darüber hinausgeht, bittet er, der Revision den Erfolg zu versagen.

Er hält eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, ob die bauliche Einrichtung des Hauses es für mehrere Mieter als geeignet erscheinen lasse und - wenn das nicht der Fall sei - ob das ursprünglich nur als Wohngelegenheit für eine Familie, gedachte Haus als Wohnmöglichkeit für mehrere getrennte Mietparteien genutzt worden sei.

Der Beklagte hat sich nicht geäußert.

II.

Die Revision ist begründet und führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und Zurückverweisung der Sache an das Verwaltungsgericht.

Vertreibungsschäden an Grundvermögen sind nach § 12 Abs. 1 FG unter Zugrundelegung des zuletzt festgestellten Einheitswertes festzustellen. Ist der Einheitswert - wie im vorliegenden Fall - nicht mehr bekannt, so ist der Schadensberechnung nach § 12 Abs. 2 FG der Wert zugrunde zu legen, der auf den letzten Feststellungszeitpunkt vor der Vertreibung bei Berücksichtigung der nach dem Bewertungsgesetz wesentlichen Gesichtspunkte als Einheitswert festzustellen gewesen wäre. Auf Grund der Ermächtigung des § 43 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a FG sind in der Fünften Verordnung zur Durchführung des Feststellungsgesetzes vom 17. Dezember 1955 (BGBl. I S. 777) nebst Änderungen nähere Bestimmungen über die Ersatzeinheitsbewertung des Grundvermögens getroffen worden. Nach diesen Bestimmungen kommt es darauf an, ob das verlorengegangene Grundvermögen als Mietwohngrundstück anzusehen ist, wie der Beklagte meint, oder als Einfamilienhaus, wie der Kläger es für richtig hält.

Nach § 1 Abs. 2 der Verordnung sind für die Abgrenzung der Begriffe des Mietwohngrundstücks und des Einfamilienhauses die Vorschriften des § 32 Abs. 1 der Durchführungsverordnung zum Bewertungsgesetz vom 2. Februar 1935 (RGBl. I S. 81) - BewDV - maßgebend. Die Vorschriften des Zweiten Wohnungsbaugesetzes sind nicht anwendbar und können auch nicht zur Auslegung herangezogen werden, wie der Kläger meint. Nach § 32 Abs. 1 BewDV sind die folgenden Grundstückshauptgruppen zu unterscheiden:

(1)
Mietwohngrundstücke

Als Mietwohngrundstücke gelten solche Grundstücke, die zu mehr als 80 vom Hundert Wohnzwecken dienen, mit Ausnahme der Einfamilienhäuser (Ziffer 4).

(2)
...

(3)
...

(4)
Einfamilienhäuser

Als Einfamilienhäuser gelten solche Wohngrundstücke, die nach ihrer baulichen Gestaltung nicht mehr als eine Wohnung enthalten. Dabei sind Wohnungen, die für Hauspersonal (Pförtner, Heizer, Gärtner, Kraftwagenführer, Wächter usw.) bestimmt sind, nicht mitzurechnen. Die Eigenschaft als Einfamilienhaus wird auch dadurch nicht beeinträchtigt, daß durch Abtrennen von Räumen weitere Wohnungen (z.B. Not- oder Behelfswohnungen) geschaffen werden, wenn mit ihrem dauernden Bestand nicht gerechnet werden kann. Ein Grundstück gilt auch dann als Einfamilienhaus, wenn es teilweise unmittelbar eigenen oder fremden gewerblichen oder öffentlichen Zwecken dient und dadurch die Eigenart als Einfamilienhaus nach der Verkehrsauffassung nicht wesentlich beeinträchtigt wird.

Auf Grund dieser Bestimmungen war das Grundstück des Klägers ein Mietwohngrundstück, sofern nicht die für Einfamilienhäuser aufgestellten Voraussetzungen gegeben sind.

Nach den bisher getroffenen Feststellungen des Verwaltungsgerichts ist das Gebäude baulich so gestaltet gewesen, daß es nur eine Wohnung enthalten sollte. Denn in dem Gebäude war nur eine Küche vorgesehen und die Räumlichkeiten waren so eingeteilt, daß im Erdgeschoß Wohnzimmer und Küche und im Dachgeschoß ein Schlafzimmer, ein Mansardenzimmer und zwei Kammern lagen. Trotz dieser baulichen Anlage ist dieses Gebäude kein Einfamilienhaus, sondern ein Mietwohngrundstück, wenn durch Abtrennen von Räumen eine weitere Wohnung geschaffen wurde, mit deren dauerndem Bestand gerechnet werden konnte. Diesen Fall hat das Verwaltungsgericht angenommen. Die festgestellten Tatsachen reichen jedoch für diese Annahme nicht aus.

Aus den Feststellungen des Verwaltungsgerichts ergibt sich nicht, ob durch Abtrennen von Räumen eine weitere Wohnung geschaffen wurde. Nach diesen Feststellungen müssen die Merkmale einer weiteren Wohnung in den Räumlichkeiten des Obergeschosses erfüllt sein. Die weitere Wohnung im Sinne des § 32 Abs. 1 Ziffer 4 BewDV ist die, die in Abweichung von der baulichen Gestaltung eingerichtet wird. Die Räumlichkeiten im Obergeschoß weichen von der geplanten baulichen Gestaltung ab, da sie durch Einrichtung einer behelfsmäßigen Kochgelegenheit aus der ursprünglich geplanten einen Wohnungseinheit abgetrennt wurden. Ob diese den Eltern des Klägers tatsächlich als Wohnung dienenden Räume jedoch rechtlich eine Wohnung im Sinne der Bestimmung in § 32 Abs. 1 Ziffer 4 BewDV darstellen, ergibt sich aus dem angefochtenen Urteil nicht. Der Begriff der Wohnung hängt in Grenzfällen wie dem vorliegenden von der Verkehrsanschauung ab, die sich nach Herkommen unter Berücksichtigung der sozialen Bedürfnisse gebildet hat. Die Anforderungen, die an eine selbständige Wohnung zu stellen sind, haben sich im Laufe der Zeit gewandelt. Sie sind in Zeiten der Wohnungsnot milder als bei einem Überangebot von Wohnungen (vgl. Runderlaß des Reichsministers der Finanzen vom 19. Dezember 1934 [RStBl. 1934 S. 1678]; RFH, Urteile vom 25. Januar 1940 [RStBl. 1940 S. 471] und vom 4. April 1940 [RStBl. 1940 S. 597] einerseits - RFH, Urteile vom 4. Juli 1940 [RStBl. 1940 S. 820], vom 30. Juli 1942 [RStBl. 1942 S. 962/963] und vom 24. September 1942 [RStBl. 1942 S. 1102]; BFH, Urteile vom 19. Juli 1951 [BStBl. 1951 III S. 176], vom 1. August 1952 [BStBl. 1952 III S. 251] und vom 19. November 1954 [BStBl. 1955 III S. 4] andererseits). Ob die von den Eltern des Klägers benutzten Räume nach der Verkehrsauffassung in N. als selbständige Wohnung angesehen wurden, hat das Verwaltungsgericht nicht festgestellt. Dies ist nachzuholen.

Ein Anhaltspunkt dafür kann sein, wie die Räume im Obergeschoß von denen des Erdgeschosses abgetrennt waren. Der in § 32 Abs. 1 Ziffer 4 BewDV verwendete Begriff des Abtrennens ist zwar immer dann erfüllt, wenn eine weitere Wohnung geschaffen wurde, ohne daß eine besondere Form der Abtrennung verlangt wird. Die Art und Weise, wie die Abtrennung erfolgte, läßt aber Schlüsse darauf zu, ob eine weitere Wohnung vorliegt und ob mit ihrem dauernden Bestand gerechnet werden kann. Ferner lassen sich Schlüsse daraus ziehen, wie die Kochgelegenheit beschaffen war, wie das Brauchwasser zugeführt wurde und die sanitären Verhältnisse geregelt waren.

Aus den festgestellten Tatsachen läßt sich auch nicht entnehmen, daß mit dem dauernden Bestand der Wohnung gerechnet werden konnte. Zwar ist dem Verwaltungsgericht darin beizutreten, daß die dreizehnjährige Dauer des gegebenen Nutzungszustandes ein gewichtiger Gesichtspunkt ist. Er erschöpft die einschlägigen Rechtsbegriffe jedoch nicht; denn es kommt auch insoweit auf die Art der weiteren Wohnung an. Je primitiver sie nach der Einschätzung des Verkehrs ist, desto eher ist sie als vorübergehender Zustand, gedacht und um so mehr kommt es darauf an, wie und aus welchen Gründen die Erdgeschoßräume der Witwe S. überlassen wurden, warum die Überlassung nicht früher endete und welche Pläne der Kläger für die Zukunft hatte. Auch dazu muß das Verwaltungsgericht weitere Feststellungen treffen.

Der Entscheidung dieser Rechtsfragen sind die Verhältnisse im letzten Feststellungszeitpunkt im Sinne des § 12 Abs. 2 FG (vgl. dazu BVerwGE 20, 250 [252]) zugrunde zu legen. Dabei ist zunächst von dem 1. Januar 1940 als dem für den "Reichsgau Sudetenland" geltenden Zeitpunkt der letzten Feststellung des Einheitswertes im Sinne des § 12 Abs. 2 FG auszugehen (vgl. § 2 der Achtzehnten Verordnung zur Einführung steuerrechtlicher Vorschriften im Reichsgau Sudetenland vom 26. September 1939 [RGBl. i S. 1993]; Beschluß vom 27. März 1965 - BVerwG III C 235.64 -). Darüber hinaus muß das Verwaltungsgericht aber prüfen, ob für einen späteren Zeitpunkt noch eine Wertfortschreibung in Frage kommt, die zu einer anderen Feststellung des Ersatzeinheitswertes führen würde (vgl. BVerwGE 20, 8; BVerwGE 20, 250; Urteil vom 6. Oktober 1966 - BVerwG III C 70.65 -).

Das angefochtene Urteil ist daher aufzuheben und die Sache an das Verwaltungsgericht zurückzuverweisen.

Das Verwaltungsgericht wird bei seiner weiteren Aufklärung entsprechend den dargelegten Gründen den Baumeister des Hauses als Zeugen und den Kläger als Partei vernehmen müssen und hat, sofern die Klage nicht erneut abzuweisen ist, die Sache selbst spruchreif im Sinne des § 113 Abs. 4 VwGO zu machen (vgl. BVerwGE 2, 135; BVerwGE 7, 100; BVerwGE 17, 208 [BVerwG 05.12.1963 - III C 49/62]).