I.

Das Berufungsgericht stellt fest, die Schadensursache sei darin zu suchen, dass ein Zapfhahn in den gemeinsamen Toilettenräumen unverschlossen (d.h. ersichtlich: nicht zugedreht) gewesen sei. Wer den Hahn offen gelassen habe, sei nicht festzustellen, insbesondere, ob es ein Schüler der Handelsschule Kaiser oder ein Patient des Beklagten gewesen sei. Es sei durchaus möglich, dass schon gegen 21 Uhr, als die Eheleute K... und die Angestellte B... der Handelsschule einen Kontrollrundgang gemacht hatten, ein Wasserhahn bei nur geringfügiger Öffnung gelaufen sei. Andererseits habe der Beklagte an dem fraglichen Abend Nachtdienst gehabt; es bestehe daher die Möglichkeit, dass er einen Patienten in den Abendstunden behandelt habe. Der Beklagte vermöge das nach seiner eigenen Erklärung nicht auszuschliessen. Möglicherweise habe ein Gast oder ein Patient des Beklagten vergessen, den Wasserhahn zu schliessen. Diese Feststellungen werden von der Revision nicht angegriffen.

Bei dieser Sachlage, so meint das Berufungsgericht, hafteten der Beklagte und der Handelslehrer K... dem Kläger als Gesamtschuldner. Ein Mietvertrag über Räume eines Hauses, in dem noch andere Mieter Räume gemietet haben, sei als Vertrag zugunsten Dritter, nämlich zugunsten der übrigen Mitmieter, entsprechend den Verträgen mit Schutzwirkung für Dritte zu werten. Ein Mieter sei deshalb den Mitmietern zu Schadensersatz verpflichtet, wenn er durch Verletzung seiner an sich nur dem Vermieter gegenüber bestehenden Obhutspflicht anderen Mietern desselben Hauses Schaden zufüge. Der Beklagte sei als Mitbenutzer der Toilettenräume einem Mieter gleichzuachten. Ihn habe dieselbe Sorgfaltspflicht wie einen Mieter getroffen. Der Kläger könne also den gleichen Schutz verlangen, wie wenn das erste Obergeschoss von K... und einem anderen Mieter benutzt worden wäre. Mehrere Mieter hätten aber, wie dem Vermieter gegenüber so auch gegenüber dem Kläger für Schäden aus einer Verletzung ihrer Obhutspflichten gesamtschuldnerisch gehaftet. In diesem Fall hätten die gesamtschuldnerisch haftenden Mieter gegenüber dem Vermieter entgegen der Auslegungsregel des § 425 BGB ohne Entlastungsmöglichkeit jeder für ein Verschulden des anderen einzustehen.

Entsprechendes müsse auf Grund der gemeinsamen Toilettenbenutzung für die Haftung des Beklagten und des Handelslehrers K... gegenüber dem Kläger gelten.

II.

Die Angriffe der Revision können im Ergebnis keinen Erfolg haben.

1.

Der Revision ist zwar zuzugeben, dass die Auffassung des Berufungsgerichts, der Mietvertrag stelle einen Vertrag mit Schutzwirkung zu Gunsten der Mitmieter dar, Bedenken begegnet. Der Bundesgerichtshof hat allerdings in Anlehnung an die insbesondere von Larenz (Schuldrecht, 6. Aufl. 1. Band S. 124 ff) und Gernhuber (Drittwirkungen im Schuldverhältnis kraft Leistungsnähe, Festschrift für Nikisch S. 249 ff) vertretene Lehre angenommen, dass in Fällen, in denen dritte Personen in den Schutz eines Vertrages einzubeziehen sind, weil die vertragliche Sorgfalts- und Schutzpflicht nach Treu und Glauben und dem Zweck des Vertrages nicht nur dem Vertragsgegner, sondern auch bestimmtenweiteren Personen gegenüber zu beachten ist, ein Dritter aus der Verletzung dieser Vertragspflicht ebenfalls Rechte gegen den Verletzer herleiten kann, Urteil vom 15. Mai 1959 - VI ZR 109/58 (LM BGB §328 Nr. 18 = NJW 1959, 1676). Der Bundesgerichtshof hat indessen den Kreis derjenigen Personen, die in den Genuss der Schutzwirkungen eines Vertrages gelangen sollen, ??? begrenzt. In dem genannten Urteil wird ausgeführt, es sei gewiss nicht der Sinn derartiger Verträge, dass jeder, der aus einer Sorgfaltsverletzung des Schuldners Schaden erleidet, einen Ersatzanspruch aus dem Vertrage herleiten könne. Nach dem Sinn und Zweck des Vertrages und nach den Grundsätzen von Treu und Glauben werde die vertragliche Sorgfalts- und Obhutspflicht in der Regel gegenüber Personen bestehen, die durch den Gläubiger mit der Leistung des anderen Vertragsteils in Berührung kommen und deren Ergehen den Gläubiger selbst berührt, weil er seinerseits ihnen gegenüber zu Schutz und Fürsorge verpflichtet ist, wie der Vater gegenüber den Angehörigen der Familie und wie der Unternehmer gegenüber seinen Arbeitnehmern. Diese Erweiterung der Verantwortlichkeit des Vertragsschuldners sei ihm gegenüber gerechtfertigt, weil er zu erkennen vermöge, dass sein Vertragsgegner auf die Sicherheit dieser Personen ebenso vertraue wie auf seine eigene und weil es sich um einen begrenzten, übersehbaren Personenkreis handele, dem dieser Schutz des Vertrages zugutekomme. Ebenso legt Larenz (NJW 1960, 77, 180) Wert darauf, dass eine Verantwortung gegenüber schutzbedürftigen Dritten nur so lange begründet sei, als es sich um solche Personen handele, deren Ergehen den Gläubiger so nahe berührt, dass unbedingt damit gerechnet werden muss, er wolle ihm die Schutzwirkung des Vertrages ebenso zuteil werden lassen wie sich selbst. Gernhuber (JZ 1962, 553, 555) spricht von einem Gewohnheitsrecht, wonach ein Dritter beschränkt an fremden Schuldverhältnissen teilnimmt, wenn die mit einer Leistung verbundenen Gefahren nach der Anlage des Schuldverhältnisses ihn mindestens ebenso stark wie den Gläubiger treffen und wenn ihn die mit einer ungenügenden Sicherung der Gläubigersphäre verbundenen Gefahren schuldnergleich treffen, weil er unter Billigung des Schuldverhältnisses die Leistung für den Schuldner erbringt. Bei Mietverträgen über Räume eines Mietshauses wird von einer solchen engen Bindung des Vermieters zum Mieter im allgemeinen kaum gesprochen werden können. Der Vermieter ist in der Regel nicht für das "Wohl und Wehe" seines Mieters mitverantwortlich und er hat keinen Anlass, auf dessen Sicherheit ebenso bedacht zu sein wie auf seine eigene. Im übrigen hat, worauf Gernhuber (JZ 1962, 553, 556) hinweist, die Rechtssprechung bisher Sachschäden Dritter nicht in die Schutzwirkungen einbezogen.

2.

Einer abschliessenden Entscheidung dieser Frage bedarf es jedoch nicht, weil sich das Berufungsurteil schon aus anderen Gründen als zutreffend erweist.

a)

Hätte der Beklagte selbst den Hahn nicht geschlossen, so würde er dem Kläger nicht nur, wie das Berufungsgericht meint, als (Mit)Benutzer der Toilettenräume haften, sondern als Vermieter aus dem Mietvertrage. Neben der Hauptpflicht, dem Mieter den Gebrauch der vermieteten Sache zu gewähren, trifft ihn auch eine Fürsorgepflicht, solche Einwirkungen zu unterlassen, die den Mieter in seinem Mietgebrauch beeinträchtigen oder gar schädigen könnten (RGZ 159, 27, 33; Esser, Schuldrecht 2. Aufl. § 117, 3.) Werden durch Verletzung der Fürsorgepflicht eingebrachte Sachen des Mieters geschädigt, so haftet der Vermieter für diesen Schaden. Das Reichsgericht hat in dem umgekehrten, rechtlich aber nicht anders liegenden Fall, dass der Mieter durch Verletzung der ihm hinsichtlich der Mietsache obliegenden Obhutspflicht einen Wasserschaden an den nicht vermieteten Sachen des im Hause wohnenden Vermieters verursacht hat, ausgesprochen, die Haftung beschränke sich nicht auf den Ersatz des Schadens, den der Mieter der Mietsache zugefügt habe, sondern erstrecke sich auf den Schaden, den er dem Vermieter durch die Verletzung des Mietvertrages überhaupt schuldhaft verursacht habe (RGZ 84, 222, 225.) Diese Auffassung liegt auch dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 14. Oktober 1955 - V ZR 12/55 - zugrunde. Es befasst sich mit einem Schadensersatzanspruch, den der Mieter gegen den Vermieter wegen Schädigung seiner in den Mietraum eingebrachten Sachen durch Wasserschaden erhoben hatte. Das Wasser war in den Mietraum von dem darüber liegenden, offenbar nicht vermieteten Speicherraum aus eingedrungen. Der Bundesgerichtshof hat ausgeführt, als Grundlage des Schadensersatzanspruches kämen die §§ 276, 278 BGB in Verbindung mit § 536 BGB in Betracht. Der Vermieter sei verpflichtet, den Mietraum in einem Zustand zu erhalten, der dessen ungestörten Gebrauch ermögliche; er habe es zu vertreten, wenn er oder sein Beauftragter bei der Erfüllung dieser Pflicht die im Verkehr erforderliche Sorgfalt ausser acht lasse.

Unerheblich ist, ob die Verletzung der Fürsorgepflicht bei Mitbenutzung des Grundstücks, auf dem sich die vom Mieter gemieteten Räume befinden, oder aus anderem Anlass geschehen ist. Aus dem Umstand, dass ein Mieter im allgemeinen für Schäden, die von seinem Mietraum ausgehen, einem anderen Mitmieter nicht vertraglich haftet, ist nicht zu folgern, dass auch einen Vermieter, der das Grundstück mitbenutzt und aus dessen Räumen heraus ein Schaden entsteht, keine Haftung gegenüber dem geschädigten Mieter treffe. Die Haftung des Vermieters ist deshalb gerechtfertigt, weil zwischen ihm und dem Mieter ein Vertragsverhältnis besteht, zwischen mehreren Mietern dagegen grundsätzlich nicht. Dass einem Vermieter gerade aus der Mitbenutzung seines Mietshauses Vertragspflichten erwachsen können, hat das Reichsgericht im Urteil RGZ 103, 372 angenommene. Es hat dort den Vermieter für verpflichtet gehalten, für das Schliessen des zum gemeinsam benutzten Hofe gehörigen Tores Sorge zu tragen.

Abweichendes ergibt sich auch nicht aus der Entscheidung RGZ 103, 9. In dieser Entscheidung hat das Reichsgericht zwar ausgeführt, es sei nicht ersichtlich, warum sich aus dem blossen Vermieten von Räumen eine Fürsorgepflicht für die vom Mieter eingebrachten Sachen ergeben solle. Die Besonderheit des Falles lag darin, dass der Vermieter in keinerlei Beziehungen zu den eingebrachten Sachen des Mieters stand. Aus dem vom Mieter unverschlossen gehaltenen Zimmer, das er gemietet hatte, waren ihm Sachen gestohlen worden, ohne dass der Vermieter hierzu eine Ursache gesetzt hatte. Jener Fall lag hiernach wesentlich anders als der hier zu entscheidende.

Die Fürsorgepflicht des Vermieters, der Räume des Miethauses selbst benutzt, erstreckt sich darauf, in seinen Räumen so zu verfahren, dass der Mieter nicht geschädigt wird. Im vorliegenden Fall musste der Beklagte also dafür Sorge tragen, dass die Hähne der Wasserleitung geschlossen waren und nicht Wasser in die Geschäftsräume des Klägers dringen konnte.

Der Beklagte haftet auch dann, wenn ein Schaden dadurch entsteht, dass einer seiner Angehörigen oder Patienten den Wasserhahn nicht schliesst. Diese Personen gehören einmal zu denjenigen, die bei der Erfüllung der dem Beklagten obliegenden Sorgfaltspflicht mit seinem Willen tätig werden, zählen also zu den Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB. Ausserdem träfe den Beklagten insoweit ein eigenes Verschulden. Stellt er die Toilettenräume seinen Patienten zur Verfügung, so ist er verpflichtet, nach Schluss der Sprechstunden zu überprüfen oder überprüfen zu lassen, ob sich die Räume in ordnungsmässigem Zustand befinden.

b)

Diese Fürsorgepflicht ist objektiv verletzt worden. Der vermietete Raum war in einen Zustand geraten, der die vom Kläger eingebrachten Sachen der Gefahr des Verderbens aussetzte. Durch die Decke war aus den vom Beklagten mitbenutzten Toilettenräumen Wasser in den Geschäftsraum des Klägers gedrungen, das die dort gelagerten Waren beschädigte. Es war also eingetreten, was zu verhindern Pflicht des Beklagten war. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ist allerdings ungeklärt geblieben, ob gerade ein Patient oder Angestellter des Beklagten unterlassen hat, den Wasserhahn fest zu schliessen. Es ist vielmehr auch möglich, dass einem Besucher der Handelsschule K... dieses Versehen unterlaufen ist. Ob in einem solchen Fall der Beklagte die dem Mietraum dadurch drohende Gefahr hätte bemerken können und schuldhaft nicht beseitigt hat, etwa weil er noch nach der Unterrichtszeit der Handelsschule seine Praxis ausgeübt hat, ist nicht festgestellt. Das geht entgegen der Auffassung der Revision aber nicht zu Lasten des Klägers. Rechtsprechung und Schrifttum nehmen bei Verträgen, deren Wesen es mit sich bringt, dass aus einem Gefahrenkreis des Verpflichteten dem Berechtigten Schäden entstehen können, an, dem Berechtigten sei es im Schadensfalle nicht zuzumuten, einen Beweis über Dinge zu führen, die seinem Gefahrenbereich und in der Regel auch seiner Sachkenntnis entzogen sind, dass es dann vielmehr Sache des Verpflichteten ist, sich zu entlasten (BGHZ 23, 288, 290 [BGH 11.02.1957 - VII ZR 256/56];  27, 236, 238 [BGH 08.05.1958 - II ZR 304/56];  28, 251, 254 [BGH 23.10.1958 - VII ZR 22/58]; Urt. vom 26. September 1961 - VI ZR 92/61 - NJW ?962, 31; Larenz, Lehrbuch des Schuldrechts, 6. Aufl. 1. Bd. § 23 I b S, 274 ff; Raape AcP 147, 217, 222, 255.) Dieser Grundsatz ist aus dem Sinn der §§ 282, 285 BGB allerdings vornehmlich für Werk-, Dienst- und Beherbergungsveträge entwickelt worden.

Ob er uneingeschränkt auch für Mietverträge anwendbar ist, kann dahinstehen. Jedenfalls rechtfertigt sich die Anwendung im vorliegenden Fall wegen der besonderen Sachlage. Der Beklagte und der Handelslehrer K... lassen beide in Ausübung ihres Berufes die Toilettenräume von einem nicht abgegrenzten Personenkreis benutzen, der schwer zu kontrollieren ist. Dadurch ist die erhöhte Gefahr begründet, dass durch Unachtsamkeit der Benutzer die Mieträume des Klägers und die in sie eingebrachten Sachen Schaden nehmen. Diese Gefahr kommt aus einem der Einwirkungsmöglichkeit und dem Einblick des Klägers entzogenen Bereich. Der Nachweis der Verantwortlichkeit hat der Beklagte dadurch weiter erschwert, dass er die Toilettenräume mit dem Handelslehrer K... gemeinsam verwendet. In einem Falle, in dem - wie hier - jeder dem anderen vorwirft, aus dessen Kreis stamme der Schuldige, könnte der Kläger den Nachweis, war durch schuld- ... hafte Verabsäumung seiner Sorgfaltspflicht den Schaden verursacht hat, schwerlich führen und geriete, wie das Berufungsgericht zu Recht ausführt, in unbillige Beweisschwierigkeit. Dagegen ist es dem Beklagten zuzumuten, dass er darlegt und beweist, welche Massnahmen entgegen eine Gefährdung der Mieträume des Klägers getroffen hat und weshalb ihm ein Vorwurf nicht zu machen ist. Das ist eine Gestaltung, wie sie dem angeführten Grundsatz über die Beweislastverteilung zugrunde liegt. Diese Auffassung stimmt mit der Meinung von Raape überein. Er vertritt die Auffassung, dass der genannte Grundsatz auf Fälle positiver Vertragsverletzung auch im Mietrecht anzuwenden sei (aaO S. 257.) Als Beispiel führt er einen dem vorliegenden ähnlichen Fall an: Bei Entrümpelung eines Bodens wird ein Zimmer derart mit schweren Sachen vollgestopft, dass der Fussboden nachgibt und Sachen des im Stockwerk unter dem Zimmer wohnenden Mieters beschädigt werden. Der Mieter habe nichts darzutun als die Überbelastung des eingestürzten Fussbodens. Der Vermieter müsse nunmehr dartun, dass er von der Überbelastung nichts gewusst habe, weil beispielsweise ein anderer Mieter das Zimmer vollgepfropft habe.

Da der Beklagte den ihm danach obliegenden Beweis nicht geführt hat, hat das Berufungsgericht ohne Rechtverstoss den Klageanspruch dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt. Die Revision des Beklagten war daher zurückzuweisen.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.