Bundesgerichtshof
Urt. v. 29.11.1996, Az.: LwZR 8/95

I. Das Berufungsgericht vertritt die Auffassung, die vom Senat mit Urteil vom 4. November 1994 (BGHZ 127, 297 = WM 1995, 169 = AgrarR 1995, 15) entwickelten Grundsätze zur Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen des Eigentümers gegen die LPG aus abgetretenem Recht des RdK seien auf den hier vorliegenden umgekehrten Fall der Geltendmachung von Ausgleichsansprüchen für von der LPG vorgenommene werterhöhende bauliche Maßnahmen nicht übertragbar. Diese seien dem Beklagten gegen seinen Willen aufgedrängt worden und stünden seinen Interessen im Hinblick auf die landwirtschaftliche Nutzbarkeit der nunmehr zurückgegebenen Hofstelle entgegen. Bei der Abwägung der beiderseitigen Interessen müsse zudem berücksichtigt werden, daß die Klägerin zwar Investitionen vorgenommen, andererseits aber erhebliche finanzielle Aufwendungen dadurch erspart habe, daß sie das Anwesen unentgeltlich habe nutzen können. Eine Verpflichtung des Eigentümers zum Ersatz von Wertverbesserungen könne im übrigen in Extremfällen dazu führen, daß der Eigentümer zwar den Besitz an seinen Grundstücken zurückerhalte, durch Ausgleichsforderungen der LPG aber in eine finanzielle Notlage gerate, die ihn schlimmstenfalls zu einer Veräußerung der Flächen zwinge. Im übrigen scheiterten Ansprüche der Klägerin gegen den Beklagten aus abgetretenem Recht des RdK bereits daran, daß es im Streitfall an einer Kündigung des Vertragsverhältnisses zwischen der Klägerin und dem RdK fehle.

Dies hält der Revision nicht stand.

II. Zu Recht wendet sich die Revision schon gegen die Annahme, eine Übertragung der von dem Senat mit Urteil vom 4. November 1994 entwickelten Grundsätze auf den hier vorliegenden Fall scheitere bereits an einer Kündigung des Vertragsverhältnisses zwischen der Klägerin und dem Rat des Kreises. Diese Annahme steht im Widerspruch zu dem im Tatbestand des Urteils in Bezug genommenen schriftsätzlichen unstreitigen - Vorbringen der Parteien und ist daher für das Revisionsgericht nicht bindend (BGH, Urt. v. 13. April 1988, VIII ZR 199/87, WM 1988, 883; Urt. v. 13. Mai 1996, II ZR 275/94, NJW 1996, 2306).

Auch sonst ist die Klage begründet.

III. 1. Der Anspruch ergibt sich allerdings nicht schon aus § 44 Abs. 3 LPGG (1982), wie die Klägerin meint. Die Vorschrift ist gemäß § 69 Abs. 1 LwAnpG zwar erst mit Wirkung vom 1. Januar 1992, also nach Beendigung des streitgegenständlichen Kreispachtverhältnisses, aufgehoben worden, so daß ihrer Anwendung insoweit nichts entgegenstünde. Sie gilt jedoch, anders als die Revision meint, nur für Mitglieder. Dies ergibt sich aus § 46 Satz 1 LPGG (1982), der den personellen Anwendungsbereich auf die LPG und deren Mitglieder beschränkt, soweit sich aus dem Gesetz selbst wie z.B. in § 45 Abs. 4 LPGG - nicht etwas anderes ergibt. Im übrigen gewährt die Vorschrift für den hier in Betracht kommenden Fall der Realisierbarkeit einer Werterhöhung ohne Veräußerung des Grundstücks/Gebäudes auch keinen Zahlungsanspruch. Sie bestimmt lediglich, daß der sich aus § 44 Abs. 2 Satz 2 LPGG (1982) ergebende Ausgleichsanspruch der LPG gegen das Mitglied durch eine Hypothek gesichert werden konnte, deren Eintragung in das Grundbuch auf Antrag der LPG vom RdK veranlaßt werden durfte, wenn eine Vereinbarung hierüber zwischen dem Eigentümer und der LPG nicht zustande kam. Auch § 44 Abs. 2 LPGG (1982) ist nicht anwendbar, und zwar auch nicht entsprechend (BGHZ 127, 297, 310).

2. Ansprüche aus dem Gesichtspunkt der Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 683, 684 BGB) oder des Handelns ohne Auftrag (§ 277 ZGB) kommen ebenfalls nicht in Betracht. Mit dem aufgrund der Verordnung vom 20. Januar 1955 erfolgten Eintritt des RdK in das Pachtverhältnis wurde die LPG von sämtlichen rechtlichen Verpflichtungen gegenüber dem Beklagten entbunden. Sie stand fortan nur noch in einem Rechtsverhältnis zum RdK (BGHZ 127, 297, 306) und war den Grundsätzen der sozialistischen Volkswirtschaft verpflichtet. Dies schließt es aus, in der Vornahme baulicher Investitionen durch die LPG eine Geschäftsführung oder ein Handeln ohne Auftrag für den Eigentümer zu sehen.

IV. Die Klägerin hat jedoch einen Anspruch auf Ersatz der durch ihre baulichen Investitionen eingetretenen Werterhöhungen aus abgetretenem Recht des RdK.

1. Der - ohne Rechtsnachfolge untergegangene (BGHZ 127, 285, 288 ff[BGH 04.11.1994 - LwZR 12/93] und 297, 3Ol ff) - RdK wäre im Falle seines Fortbestandes bei Beendigung des Kreispachtverhältnisses aus dem als Wirtschaftsvertrag im Sinne des Vertragsgesetzes zu behandelnden Nutzungsvertrag (BGHZ 127, 297, 317) verpflichtet gewesen, der Klägerin für bauliche Investitionen Ersatz zu leisten, soweit hierdurch eine Werterhöhung der Gebäude eingetreten ist (Enzmann u.a., Vertragsgesetz, 1989, § 72 Anm 2.4). Insoweit hätte hinsichtlich der vom RdK mit dem landwirtschaftlichen Betrieb überlassenen Gebäude nichts anderes gegolten als für die vertraglich genutzten Gebäude von Mitgliedern (§ 44 Abs. 2 LPGG 1982), die volkseigenen Gebäude (§ 6 Abs. 5 Anordnung vom 11. Oktober 1974, GBl I, 489), die Mietwohnungen und Gewerberäume (§§ 112 Abs. 3, 131 ZGB) sowie die zu Erholungszwecken überlassenen Wochenendhäuser (§ 314 Abs. 5 Satz 2 ZGB). Da die LPG nach Auflösung des Kreispachtverhältnisses durch die Rückgabe des Betriebes nicht besser, aber auch nicht schlechter stehen darf, als wenn sie den Betrieb dem RdK zurückgegeben hätte, ist es in entsprechender Anwendung der von dem Senat für die Schadensersatzansprüche des Eigentümers entwickelten Grundsätze (BGHZ 127, 297, 318) nur folgerichtig, daß der RdK aus dem Nutzungsvertrag mit der Klägerin zur Abtretung etwaiger Ersatzansprüche gegen den Eigentümer verpflichtet gewesen wäre und der Landkreis als der mit der Auflösung der Kreispachtverhältnisse betrauten unteren Landesbehörde (BGHZ 127, 297, 318) diese Abtretung mit der Auflösung der Kreispachtverhältnisse auch konkludent erklärt hat. Dies setzt allerdings voraus, daß dem RdK überhaupt ein Ersatzanspruch aus dem Vertragsverhältnis zum Beklagten zugestanden hätte. Das ist der Fall.

2. Der Beklagte wäre in entsprechender Anwendung von § 112 Abs. 3 Satz 1 ZGB verpflichtet gewesen, dem RdK die durch die baulichen Maßnahmen eingetretene Werterhöhung zu ersetzen.

a) Zwar richten sich Pachtverhältnisse aufgrund von Verträgen, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts geschlossen worden sind, gemäß Art. 232 § 3 Abs. 1 EGBGB von diesem Zeitpunkt an nach den §§ 581 bis 597 BGB. Hierunter fallen auch Pachtverhältnisse, die in der DDR noch unter der Geltung des Bürgerlichen Gesetzbuchs begründet worden sind (BGHZ 127, 297, 312). Der Nutzungsvertrag vom 16. März 1973 war der Sache nach ein Pachtvertrag. Dies ergibt sich nicht nur aus den darin verwandten Parteibezeichnungen "Verpächter" und "Pächter", sondern auch daraus, daß die Gebrauchsüberlassung nicht unentgeltlich erfolgte, sondern gegen die Übernahme der öffentlichen Abgaben, Pflichtversicherungen und sonstigen Beiträge. Da Art. 232 § 3 Abs. 1 EGBGB aber nicht mit einer echten Rückwirkung ausgestattet worden ist, sondern anordnet, daß bestehende Pachtverhältnisse sich vom 3. Oktober 1990 an nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch richten, kann das neue Recht nur für die nach Wirksamwerden des Beitritts entstandenen Rechte und Pflichten, nicht dagegen für die davor liegenden abgeschlossenen Sachverhalte herangezogen werden (Staudinger/Sonnenschein, BGB 12. Aufl. Art. 232 § 2 EGBGB Rdn. 28, 44). Dies hat zur Folge, daß die Frage der Ersatzfähigkeit von baulichen Investitionen nicht nach dem Recht zu beurteilen ist, das im Zeitpunkt der Abrechnung Anwendung findet (a.A. MünchKomm-BGB/Voelskow, EGBGB Art. 232 § 2 Rdn. 15), sondern nach dem Recht, das im Zeitpunkt der Vornahme galt. Dies war hier das ZGB. Eine andere Auslegung von Art. 232 § 3 EGBGB liefe auf eine verfassungsrechtlich unzulässige (z.B. BVerfGE 13, 261, 271;  30, 272, 285;  45, 142, 167 ff; BGHZ 120, 361, 364;  129, 276, 281)  [BGH 28.04.1995 - BLw 9/94]echte Rückwirkung der Norm hinaus. Dies gilt selbst für die Fälle, in denen nach dem DDR-Recht wie hier - ein dem Verwendungsersatzanspruch nach § 591 BGB vergleichbarer Anspruch auf Ersatz des bei Pachtende noch vorhandenen Mehrwerts entsprechend §§ 112 Abs. 3, 131 ZGB in Betracht kommt und das Pachtverhältnis erst nach dem 3. Oktober 1990 beendet wurde. Denn die für den Vertrauensschutz maßgebliche Handlung sind die einzelnen Verwendungen. Mit deren Ausführung entsteht - wie bei § 591 BGB (Staudinger/Pikalo/von Jeinsen, BGB (1995), § 591 Rdn. 27) - der Anspruch auf den etwaigen Mehrwertausgleich aufschiebend bedingt durch die Beendigung des Pachtverhältnisses. Für aufschiebend bedingte Rechtsgeschäfte und Ansprüche ist aber anerkannt, daß die alte Rechtsordnung maßgebend bleibt, auch wenn die Bedingung erst unter der Geltung des neuen Rechts eingetreten ist (Staudinger/Rauscher, BGB, 12. Aufl., Art. 232 § 1 EGBGB Rdn. 22).

Im vorliegenden Fall ändert sich hieran auch nichts dadurch, daß § 51 LwAnpG vom 29. Juni 1990 die Auflösung des Nutzungsvertrages angeordnet hat. Denn diese Anordnung erfolgte noch unter der Geltung des alten Rechts und kann deswegen die Anwendung neuen Rechts (BGHZ 123, 58, 63) nicht rechtfertigen. Das ZGB wäre nur dann unanwendbar, wenn es um vertragliche Rechte und Pflichten aus der Zeit vor seinem Inkrafttreten ginge. Denn für diese war auch nachher weiter das alte Vertragsrecht maßgebend, soweit das ZGB nicht entgegenstand (BGHZ 127, 297, 312). Der Nutzungsvertrag vom 16. März 1973 enthält jedoch über die Erhaltung und Unterhaltung der Pachtsache sowie den Ersatz etwaiger Verwendungen keine Regelung. Auch das ZGB kennt hierfür keine spezielle Bestimmung. § 30 Abs. 1 Satz 3 ZGB, wonach im Falle der Verbindung und Vermischung mit einer Hauptsache der bisherige Eigentümer der anderen Sache einen Anspruch auf Wertersatz in Geld hat, ist nicht anwendbar, wenn spezielle vertragsrechtliche Bestimmungen greifen (Kommentar zum ZGB, 1985, § 112 Anm 1.2). Dies ist hier der Fall.

b) Von den vertragsrechtlichen Bestimmungen des ZGB kommt am ehesten eine - auch im Recht der DDR zulässige (Staats- und Rechtstheorie, Lehrbuch, 1980, S. 581) - entsprechende Anwendung der für die Wohnungsmiete und die Nutzung von Gewerberäumen (§ 131 ZGB) geltenden Vorschrift des § 112 Abs. 3 ZGB in Betracht. Danach hat der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses Anspruch auf Entschädigung durch den Vermieter, soweit dieser infolge von baulichen Veränderungen wirtschaftliche Vorteile erlangt hat, es sei denn, der Mieter hätte den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Diese Pflicht entfällt, wenn die baulichen Veränderungen mit Zustimmung des Vermieters erfolgt sind oder zu einer Verbesserung der Wohnung geführt haben, die im gesellschaftlichen Interesse liegt (§ 112 Abs. 2 Satz 2 ZGB). Nutzt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die bauliche Veränderung selbst, wird die Höhe des wirtschaftlichen Vorteils durch den Zeitwert der Verbesserung bestimmt (Kommentar zum ZGB, 1985, § 112 Anm. 3.1).

c) Die Voraussetzungen des § 112 Abs. 3 ZGB sind vom Berufungsgericht zwar nicht ausdrücklich festgestellt worden, nach dem unstreitigen Parteivorbringen und dem nicht angegriffenen Sachverständigengutachten aber gegeben. Die Klägerin hat durch den Aus- und Umbau des Seitengebäudes und der Scheune eine bauliche Veränderung vorgenommen. Die Maßnahme ist im Zuge der Rückabwicklung des Kreispachtverhältnisses zumindest insoweit wie eine erstattungspflichtige Maßnahme des RdK zu behandeln, als die LPG von ihm einen Ausgleich hätte verlangen können, weil er im Vertragsverhältnis zum Eigentümer an die Stelle der LPG getreten ist (§ 2 der VO vom 20. Januar 1955 (GBl I, 97)). Der RdK hätte die baulichen Veränderungen auch nicht wieder beseitigen müssen, weil der Beklagte sich gemäß § 2 Nr. 3 des Nutzungsvertrages vom 16. März 1973 mit Maßnahmen der LPG nach § 10 LPGG 1959, also auch mit baulichen Veränderungen, einverstanden erklärt hatte. Im übrigen haben die baulichen Veränderungen zu einer Verbesserung der Gebäude geführt.

Für den Umbau der Scheune liegt das auf der Hand. Durch den fast vollständigen Abriß des alten Gebäudes und den Neuaufbau mit freitragendem Dach ohne störende Stützelemente und teilweise betoniertem Fußboden hat die Klägerin einen Zustand geschaffen, der den Anforderungen an eine moderne landwirtschaftliche Lagerhaltung eher entspricht als die mit vertikalen Stützpfeilern und gestampftem Lehmfußboden versehene Scheune in ihrer ursprünglichen Gestalt. Aber auch der Um- und Ausbau des Seitengebäudes hat bei der hier gebotenen betriebsbezogenen Betrachtung zu einer Verbesserung geführt. Während es sich vorher um ein Seitengebäude zum Wohnhaus handelte, in der sich eine Altenteilswohnung mit einer Wohnfläche von 93,70 qm befand, ist durch den Umbau ein Wohnhaus mit zwei neu eingebauten Wohnungen von 80,04 und 68,46 qm Wohnfläche entstanden. Alle Wohnungen haben Ofenheizung, Bad und WC. Die alte Wohnung wurde entsprechend modernisiert. Das Gebäude ist damit in seiner Funktion an die Stelle des abgerissenen alten Wohnhauses getreten. Diese Verbesserung lag auch im gesellschaftlichen Interesse. Denn die LPG war gemäß § 10 Abs. 1 Buchst. d LPGG 1959 nicht nur berechtigt, Gebäude abzureißen, Neubauten zu errichten und bauliche Veränderungen vorzunehmen, sondern "entsprechend den Anforderungen einer komplexen Reproduktion der Grundfonds " (BGHZ 127, 297, 317) auch verpflichtet, die von einem Pächter oder Nutzer normalerweise geschuldeten gewöhnlichen Ausbesserungsarbeiten sowie die den Verpächter oder Überlasser treffenden Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen, die bei ordnungsmäßiger Wirtschaftsführung zur Beseitigung von Hemmnissen erforderlich wurden, um die Sache effektiv nutzen zu können (Wenzel, Agrarrecht 1996, 37, 40).

Durch die baulichen Veränderungen hat der Beklagte schließlich einen wirtschaftlichen Vorteil erlangt. Er besteht in der durch die Umbauten der Klägerin gegenüber dem angenommenen Wert bei einer beibehaltenen Nutzung, ordnungsgemäßer Instandhaltung und durchschnittlicher altersgemäßer Abschreibung der Gebäude zum 1. Februar 1991 eingetretenen Erhöhung des Verkehrswerts des Pachtobjekts (Hofes). Sie beträgt nach dem von den Parteien nicht angegriffenen und von dem Berufungsgericht in Bezug genommenen Gutachten des Sachverständigen Dr. U unter Berücksichtigung der durch den Umbau des Stallgebäudes und den Abriß des Wohngebäudes eingetretenen Wertverluste 84.000 DM. Diese Erhöhung der "Ist"-Ertragslage gegenüber dem "Soll"-Wert des Hofes am Ende der Pachtzeit ist auszugleichen. Daß der Beklagte für die Überlassung der Pachtsache an den RdK lediglich von der Grund- und Vermögensteuer sowie den landwirtschaftlichen Pflichtversicherungen und -beiträgen befreit war, aber kein Nutzungsentgelt erhielt und die Klägerin den Betrieb kostenlos bewirtschaften konnte, steht dem nicht entgegen (a.A. Lukanow, Agrarrecht 1995, 326, 328). Der Beklagte stünde sonst besser da als derjenige, dessen Betrieb infolge der Bewirtschaftung durch die LPG keine Wertsteigerung erfahren hat. Dem Berufungsgericht kann auch nicht darin gefolgt werden, daß eine Ersatzpflicht den subjektiven Interesse des Beklagten an einer intakten zum Zwecke landwirtschaftlicher Tätigkeit erforderlichen Hofstelle zuwiderliefe. Die Annahme, daß der Betrieb aufgrund der durchgeführten Umbauarbeiten zur landwirtschaftlichen Nutzung nicht mehr tauglich sei, widerspricht dem unstreitigen Parteivortrag, nach dem die Klägerin den Betrieb bis zur Rückgabe bewirtschaftet und der Beklagte ihn nunmehr weiterverpachtet hat. Auch aus dem von dem Berufungsgericht in Bezug genommenen Gutachten des Sachverständigen Dr. Uherek ergibt sich, daß die landwirtschaftliche Nutzbarkeit des Betriebs außer Zweifel steht. Ist dies aber der Fall, wäre ein hiervon abweichender Nutzungswille unmaßgeblich.

d) Durch die Ersatzpflicht wird dem Beklagten auch nicht unberechtigterweise eine Bereicherung aufgedrängt. Ob und inwieweit der Eigentümer vor dem Ersatz werterhöhender Investitionen des Pächters zu schützen ist, ist durch § 112 ZGB wie im Anwendungsbereich des Bürgerlichen Gesetzbuchs durch § 591 abschließend geregelt. Auch bei Anwendung des § 591 BGB wäre der Beklagte zum Ersatz verpflichtet. Denn bei den hier maßgeblichen Auf-, Um- und Ausbauarbeiten handelt es sich um Maßnahmen, die der Erhaltung, Wiederherstellung oder Verbesserung des Pachtobjekts dienen und deswegen als verbessernde Verwendungen ersatzfähig wären (vgl. BGH, Urt. v. 24. November 1995, V ZR 88/95, NJW 1996, 921, 922 [BGH 24.11.1995 - V ZR 88/95]; Faßbender/Hötzel/Lukanow, Landpachtrecht 2. Aufl. § 591 BGB Rdn. 16). Sie waren auch zur Erhaltung oder nachhaltigen Verbesserung der Rentabilität des Betriebs geeignet und hätten dem Beklagten bei Berücksichtigung seiner berechtigten Interessen zugemutet werden können. Da in diesem Fall die - erforderliche - Zustimmung auf Antrag ersetzt worden wäre, hätte der Beklagte den eingetretenen Mehrwert auch unter der Geltung des Bürgerlichen Gesetzbuchs zu erstatten.

V. Der Ersatzanspruch ist durch § 12 Abs. 1 Nr. 1 SachenRBerG nicht ausgeschlossen. Dabei bedarf es keiner Entscheidung, in welchem Konkurrenzverhältnis die Bestimmungen des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes zu den allgemeinen bürgerlichrechtlichen Vorschriften über Verwendungsersatz oder ungerechtfertigte Bereicherung stehen. Denn das Sachenrechtsbereinigungsgesetz greift hier nicht ein.

Zweck der Sachenrechtsbereinigung ist es, die vorgefundenen Rechtsstrukturen des Bodenrechts der DDR an die marktwirtschaftlichen Gegebenheiten des Bürgerlichen Gesetzbuchs anzupassen (BGHZ 131, 368[BGH 22.12.1995 - V ZR 334/94] = NJW 1996, 916). In diesem Zusammenhang sind auch Rechtsverhältnisse zu bereinigen, denen bauliche Investitionen zugrunde liegen, die nach dem Recht der DDR durch eine dingliche Rechtsposition abgesichert waren oder hätten abgesichert werden können (BGH, Urt. v. 8. November 1996, V ZR 7/96, zur Veröffentlichung bestimmt). Hat die LPG auf dem von ihr genutzten Boden ein Gebäude oder Anlagen errichtet, so erwarb sie hieran selbständiges Eigentum (§ 13 Abs. 2 LPGG 1959 und § 27 LPGG 1982). Aus- und Umbauten an anderen Gebäuden führten dagegen nicht zu einem Eigentumserwerb kraft Gesetzes am Gebäude. Um zu verhindern, daß aus diesem Grund bauliche Maßnahmen, die nach ihrem Umfang und Aufwand einer Neuerrichtung gleichkommen, aus der Sachenrechtsbereinigung herausfallen, hat der Gesetzgeber derartige Investitionen in § 12 Abs. 1 SachenRBerG ausdrücklich einbezogen.

Die Voraussetzungen dieser Bestimmung sind dem Wortlaut nach erfüllt. Der Aufbau der einsturzgefährdeten Scheune stellt eine Rekonstruktion im Sinne von § 12 Abs. 1 2. Altern. Nr. 1 SachenRBerG und der Um- und Ausbau des Seitengebäudes eine Änderung der Nutzungsart im Sinne der Nr. 2 dar. Die Um- und Ausbaumaßnahmen entsprechen nach ihrem Umfang und Aufwand auch einer Neuerrichtung. Gleichwohl greift die Bestimmung nicht ein, weil die baulichen Maßnahmen im Rahmen der der Klägerin obliegenden ordnungsgemäßen Bewirtschaftung durchgeführt worden sind. In diesem Fall konnte die LPG bei einer allein in Betracht kommenden Rückgabe der Gebäude an den RdK nach den allgemeinen Vorschriften der DDR einen Ausgleich nur insoweit verlangen, als sie über die ihr obliegende ordnungsgemäße Wirtschaftsführung hinaus durch Um-, Aus- und Erweiterungsbauten investiert hatte. Hat sie die Aufwendungen dagegen nur zur Erfüllung ihrer Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht gemacht, stand ihr ein Ersatzanspruch nicht zu. Die Anwendung des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes würde dagegen dazu führen, daß die LPG in voller Höhe des Verkehrswerts der baulichen Investition am Bodenwert beteiligt würde (§§ 29 Abs. 5 Satz 1, 81 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 und Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG). Eine solche Besserstellung entspräche nicht der Zielsetzung der Sachenrechtsbereinigung. Sie will die baulichen Investitionen nur vor Nachteilen durch die Änderung der Rechtsordnung schützen, nicht aber gegenüber dem alten Rechtszustand privilegieren. § 12 Abs. 1 SachenRBerG ist daher im Wege der teleologischen Reduktion nur dann anzuwenden, wenn die baulichen Maßnahmen einer LPG an bestehenden Gebäuden nicht im Rahmen ordnungsgemäßer Wirtschaftsführung der Erhaltung oder Wiederherstellung der Sache dienten. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn ein Stallgebäude zu einem für die Bewirtschaftung des Betriebes nicht notwendigen weiteren Wohnhaus um- oder ausgebaut oder eine im funktionsuntauglichen Zustand übernommene Bauruine hergerichtet wurde.

Nach dieser von dem Gesetzeszweck her den Regelungsbereich der Bestimmung einengenden Anwendung kommt § 12 Abs. 1 SachenRBerG vorliegend nicht zum Tragen. Der Beklagte ist vielmehr verpflichtet, der Klägerin den bei Rückgabe des Betriebes vorhandenen Mehrwert von 84.000 DM zu ersetzen.

Dennoch ist die Sache nicht im Sinne einer entsprechenden Verurteilung entscheidungsreif, weil das Landwirtschaftsgericht und das Berufungsgericht den Sachverhalt bisher unter anderen rechtlichen Gesichtspunkten geprüft haben und die Parteien keinen Anlaß hatten, darauf einzugehen, ob und gegebenenfalls in welchen Teilbeträgen der Beklagte den Mehrwert von 84.000 DM ersetzen darf und gegebenenfalls zu verzinsen hat. Denn auf die nach §§ 112 Abs. 3, 131 ZGB geschuldete Entschädigung ist § 591 Abs. 3 BGB mit der Maßgabe entsprechend anzuwenden, daß eine Pachtfortsetzung zwecks Mehrwertabgeltung nicht in Betracht kommt und das Gericht auch im ZPO-Verfahren Ratenzahlungen festsetzen kann, welche die Interessen beider Parteien angemessen berücksichtigen (vgl. Lange/Wulff/Lüdtke-Handjery, Landpachtrecht, 3. Aufl., § 591 BGB Rdn. 32 f; Faßbender/Hötzel/Lukanow, Landpachtrecht, 2. Aufl., § 591 BGB Rdn. 54). Dies ist deswegen geboten, weil die nach § 73 ZGB mit dem Eintritt der aufschiebenden Bedingung der Pachtbeendigung eingetretene sofortige Fälligkeit des gesamten Betrages unter der Geltung des Bürgerlichen Gesetzbuchs gegen Treu und Glauben verstoßen kann. Denn weder konnte der Beklagte sich vor der Rückgabe des Betriebs hierauf einstellen, noch konnte die Klägerin mit einer Rückführung an den Eigentümer rechnen. Da § 591 Abs. 3 BGB Ratenzahlungen selbst bei Vorhersehbarkeit der Ausgleichspflicht ermöglicht, muß dies für die nicht vorhersehbare Rückabwicklung der Kreispachtverhältnisse erst recht gelten.