Bundesgerichtshof
Urt. v. 08.11.1996, Az.: V ZR 7/96

I. Das Berufungsgericht vertritt die Auffassung, daß der Beklagten ein vertragliches Recht zum Besitz nicht zustehe. Die Bereitstellung von Bodenflächen durch die Genossenschaft für die private Hauswirtschaft ihrer Mitglieder sei nicht durch vertragliche Vereinbarung, sondern durch formlose Zuweisung erfolgt. Der Beklagten stehe jedoch aufgrund des sachenrechtlichen Moratoriums nach Art. 233 § 2 a Abs. 1 Buchst. a i.V.m. Satz 3 EGBGB ein Recht zum Besitz zu, das sich bis zur Bereinigung des Rechtsverhältnisses nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz fortsetze, und zwar unabhängig davon, ob das Flurstück 438 seitens der Klägerin überhaupt in die GPG eingebracht worden sei. Die Voraussetzungen des Moratoriums seien erfüllt. Die Beklagte habe die von ihr genutzte Teilfläche des Flurstücks 438 im Jahr 1989 zumindest mit Billigung staatlicher Stellen bebaut. Es liege ein Fall des § 4 Nr. 3 i.V.m. § 7 Abs. 1 SachenRBerG Errichtung eines gewerblichen Gebäudes - vor. § 3 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG komme nicht zur Anwendung, sondern betreffe ausschließlich die Fälle des § 2 Abs. 1 Nr. 2 b.

Dies hält der Revision nur im Ergebnis stand.

II. Entgegen der von dem Berufungsgericht vertretenen Auffassung steht der Beklagten ein sachenrechtliches Recht zum Besitz nach Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 1 Buchst. a i.V.m. Satz 3 EGBGB, §§ 4, 7 SachenRBerG nicht zu. Das zwischen den Parteien bestehende Rechtsverhältnis unterfällt vielmehr §§ 1 Abs. 1 Nr. 3, 6 Abs. 1, 8 Abs. 1, 43 ff SchuldRAnpG.

1. Die Beklagte hat an den errichteten Gewächshäusern kein Eigentum erworben. Ungeachtet der Frage, ob auf der zur persönlichen Hauswirtschaft bereitgestellten Fläche eine Kleingärtnerei betrieben werden durfte (verneinend Arlt, Rechte und Pflichten der Genossenschaftsbauern, 1965, S. 321), wurde die in den Musterstatuten aus dem Jahr 1959 enthaltene Rechtsgrundlage für den vom Eigentum an Grund und Boden getrennten Erwerb von Eigentum an Hauswirtschaftsgebäuden in die Musterstatuten vom 28. Juli 1977 (GBl.-Sonderdruck Nr. 937) nicht übernommen. Die Möglichkeit, selbständiges Gebäudeeigentum zu erwerben, richtete sich ab diesem Zeitpunkt ausschließlich nach der Bereitstellungsverordnung vom 9. September 1976 (GBl. I, 427) und Abschn. IV Nr. 28 Abs. 2 des Musterstatuts der LPG Pflanzenproduktion vom 28. Juli 1977 (Czub in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, SachenRBerG, § 1 Rdn. 38). Danach konnte Gebäudeeigentum nur an Eigenheimen erworben werden, die auf zu diesem Zweck zugewiesenen genossenschaftlich genutzten Bodenflächen errichtet wurden. Dieser Fall liegt hier nicht vor. §§ 312 ff i.V.m. § 296 Abs. 1 ZGB fanden im innergenossenschaftlichen Bereich keine Anwendung.

Ob die Beklagte an dem Überbau des Heizhauses Eigentum erworben hat, bedarf keiner Entscheidung, weil die Beklagte aus anderen Gründen zum Besitz des Grundstücks berechtigt ist.

2. Der Beklagten steht allerdings kein sachenrechtliches Besitzrecht nach Art. 233 § 2 a Abs. 1 Buchst. a i.V.m. Satz 3 EGBGB mehr zu, weil die von der Beklagten vorgenommene bauliche Investition nicht unter den in § 4 SachenRBerG aufgeführten Tatbestand des § 7 SachenRBerG fällt.

a) Einer der in Absatz 2 genannten konkreten Anwendungstatbestände ist nicht gegeben. Der als Auffangtatbestand ausgestaltete Absatz 1 greift ebenfalls nicht ein. Er kann entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts (ebenso LG Leipzig, DtZ 1995, 374; offenbar auch Schmidt-Räntsch, ZIP 1996, 728, 730) nicht isoliert gesehen, sondern muß in einem Sinne ausgelegt werden, der das in § 3 Abs. 2 Satz 2 genannte Regelungsziel nicht außer acht läßt. Er setzt daher eine bauliche Investition des Nutzers voraus, die nach dem Boden- und dem Wirtschaftsrecht der DDR durch Verleihung eines Nutzungsrechts hätte abgesichert werden können (vgl. Czub in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, SachenRBerG, § 7 Rdn. 47). Denn Ziel der Sachenrechtsbereinigung ist es, die vorgefundenen Rechtsstrukturen des Bodenrechts der DDR an die marktwirtschaftlichen Gegebenheiten des Bürgerlichen Gesetzbuchs anzupassen (BGHZ 131, 368[BGH 22.12.1995 - V ZR 334/94] = NJW 1996, 916). Zu diesem Zweck sollen u.a. Rechtsverhältnisse bereinigt werden, denen bauliche Investitionen zugrunde liegen, zu deren Absicherung nach dem Recht der DDR eine einem dinglichen Recht vergleichbare Belastung hätte begründet werden können, aber - aus welchen Gründen auch immer - unterblieben ist. Die Regelung in § 3 Abs. 2 Satz 2 hat insoweit doppelte Bedeutung. Sie soll zum einen die atypischen Sachverhalte auffangen, die sich wegen der häufigen und vielgestaltigen Mißachtung gesetzlicher Regelungen durch die Behörden der DDR nicht lückenlos in gesetzlichen Regelbeispielen erfassen ließen; zum anderen soll sie eine Abgrenzung zwischen Sachenrechtsbereinigung und Schuldrechtsanpassung ermöglichen, die nicht ausschließlich auf die Rechtsform der Nutzung mit baulicher Investition abstellt (vgl. RegE BT-Drucks. 12/5992 S. 62, 102; Beschlußempfehlung/Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 12/7425, S. 60). Deswegen unterfallen der Sachenrechtsbereinigung als Ausnahme von der Regel, daß Bebauungen auf vertraglicher Grundlage grundsätzlich nicht Gegenstand der Sachenrechtsbereinigung sind, auch bauliche Investitionen auf vertraglicher Grundlage, wenn das Grundstück hätte als Bauland bereitgestellt und eine der in § 3 Abs. 2 Satz 1 benannten Rechtspositionen hätte begründet werden können (vgl. Czub, aaO., § 7 Rdn. 49).

Die Auslegung des Berufungsgerichts verstößt aber nicht nur gegen diese Systematik und Zielsetzung der Sachenrechtsbereinigung, sondern läßt auch §§ 43 ff SchuldRAnpG leerlaufen. Würde eine bauliche Nutzung im Sinne des § 7 Abs. 1 SachenRBerG nicht mehr an dem in § 3 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG zum Ausdruck gekommenen Regelungsziel gemessen, fiele eine Vertragsnutzung mit baulicher Investition regelmäßig unter das Sachenrechtsbereinigungsgesetz und nicht unter das Schuldrechtsanpassungsgesetz und bliebe für §§ 43 ff SchuldRAnpG praktisch kein Anwendungsbereich mehr.

Der Auslegung steht schließlich entgegen, daß der danach allein für richtig gehaltene Bezug von § 3 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG auf die in § 2 Abs. 1 Nr. 2 b SachenRBerG genannten Fälle für die letztgenannte Bestimmung ebenfalls keinen Raum mehr ließe (Czub in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, SachenRBerG, § 7 Rdn. 49).

b) Nach alledem ist bei einer Anwendung von § 7 Abs. 1 SachenRBerG immer auch zu prüfen, ob die bauliche Investition nach den Rechtsvorschriften der DDR dinglich hätte abgesichert werden können. Hierzu hat das Berufungsgericht unangefochten festgestellt, daß die von der Beklagten vorgenommene Bebauung auf eine gewerbliche Nutzung angelegt war. Für eine solche bauliche Investition war eine dingliche Absicherung nach dem Recht der DDR nicht vorgesehen. Die Errichtung von neuen Betriebsgebäuden sowie Um- und Ausbauten an bestehenden Gebäuden durch Handwerker und Kleingewerbetreibende auf fremden Grundstücken fallen deswegen in der Regel nicht unter die Sachenrechtsbereinigung (RegE BT-Drucks. 12/5992 S. 57). Nur die Bebauung volkseigener Grundstücke wird von ihr erfaßt (§ 7 Abs. 2 Nr. 6 SachenRBerG).

3. Die Beklagte hat jedoch ein schuldrechtliches Recht zum Besitz.

a) Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, daß die Bereitstellung von Flächen zur Führung der persönlichen Hauswirtschaft auf Beschluß des Vorstandes der GPG erfolgte (Arlt u.a., Kommentar zum LPGG, 1989, § 18 Anm. 2.1 f; Krauß u.a., Kommentar MSt LPG (P) 1980 S. 38). Entgegen der von ihm vertretenen Auffassung heißt das aber nicht, daß die konkrete Zuweisung einer bestimmten Parzelle zur Eigenbewirtschaftung nicht durch vertragliche Vereinbarung erfolgte. Die Beschlußfassung war nämlich als organschaftlicher Akt nur die genossenschaftsrechtliche Voraussetzung für die individuelle Zuweisung. Der Vorstand mußte beschließen, welche Flächen zugeteilt werden. Er sollte dabei vorrangig Rest- und Splitterflächen vorsehen. Die konkrete Zuteilung an das einzelne Mitglied erfolgte dann aufgrund dieses Beschlusses im Wege einer individuellen Übereinkunft über die Lage der in Betracht kommenden Fläche und die Einzelheiten der mit ihrer Bewirtschaftung verbundenen (vgl. Arlt u.a., Kommentar zum LPGG, 1989, § 34 Anm. 1.2) Rechte und Pflichten. Erst mit diesem Bewirtschaftungsvertrag wurde das als Ausfluß der Mitgliedschaft (Arlt, Grundriß des LPG-Rechts, 1959, S. 467; OG NJ 1989, 117) bestehende allgemeine Recht auf die Führung einer individuellen Hauswirtschaft konkretisiert. Er konnte ausdrücklich mündlich oder schriftlich abgeschlossen werden, aber auch durch die tatsächliche Bewirtschaftung der dem genossenschaftlichen Nutzungsrecht unterliegenden Fläche konkludent zustande kommen. Danach ist auch im vorliegenden Fall von einem innergenossenschaftlichen Vertragsverhältnis auszugehen. Dafür spricht zudem das "Protokoll über die Aussprache zum Flächentausch" vom 6. April 1988. Einer solchen Änderungsvereinbarung hätte es ohne einen zugrundeliegenden Bewirtschaftungsvertrag nicht bedurft.

b) Dieser Vertrag ist ein sonstiger Nutzungsvertrag im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 3 SchuldRAnpG. Daß er eine genossenschaftsinterne Flächenaufteilung sowie statuarische Rechte und Pflichten des Mitglieds und der Genossenschaft zum Inhalt hatte, steht dem nicht entgegen (a.A. Rövekamp, Schuldrechtanpassung, 1995, S. 39). Denn der Begriff des "sonstigen Nutzungsvertrages" ist vom Zweck des Gesetzes her, Nutzungsrechte zu überführen, die nicht durch dingliche Positionen abgesichert werden konnten und auch nicht von vornherein in die Systematik des bürgerlichen Rechts einzufügen waren (Kiethe, SchuldRAnpG, Einf. SchuldRÄndG Rdn. 5), weit auszulegen. Er soll als Oberbegriff einer irgendwie gearteten Einengung schuldrechtlicher Beziehungen vorbeugen (Kiethe/Göhring, SchuldRAnpG, § 1 Rdn. 34). Er erfaßt jeden Vertrag, der zur Nutzung berechtigte, also auch den hier maßgeblichen Bewirtschaftungsvertrag. Er verschaffte der Beklagten im Außenverhältnis, insbesondere im Verhältnis zum Eigentümer, dieselbe Rechtsstellung wie sie einem nicht der Genossenschaft angehörender Nutzer zukam, dem die Genossenschaft nach § 18 Abs. 2 Satz 2 LPGG 1982 zeitweilig durch sie nicht bewirtschaftbare Kleinstflächen zu demselben Zweck vertraglich zur Verfügung gestellt hat. Da dieser Vertrag in jedem Fall unter § 1 SchuldRAnpG fällt, kann für den innergenossenschaftlichen Bewirtschaftungsvertrag nichts anderes gelten.

c) Die übrigen Voraussetzungen von § 1 Abs. 1 Nr. 3 SchuldRAnpG sind ebenfalls gegeben. Die Kleingewächshäuser und das Heizhaus sind Bauwerke im Sinne der Bestimmung (§ 5 Abs. 1 SchuldRAnpG). Die Beklagte hat die streitige Fläche auch zumindest mit Billigung staatlicher Stellen bebaut. Die tatrichterliche Würdigung der in Fotokopie zu den Gerichtsakten gereichten Unterlagen ist revisionsrechtlich fehlerfrei. Daß im Bauantrag das Flurstück Nr. 438 (teilweise) als im Eigentum der Beklagten befindlich bezeichnet wird, steht weder der tatrichterlichen Annahme einer Billigung des Bauvorhabens noch der Würdigung entgegen, daß sich die Billigung auf den tatsächlich durchgeführten Bau bezieht. Denn die Beklagte war zur Nutzung dieser Fläche berechtigt und hat den Bauantrag ausweislich des Briefkopfes nicht selbst formuliert.

Auch die in der Zustimmungserklärung des Rates der Gemeinde vom 1. März 1989 verwandte Straßenbezeichnung "P Straße" für das von der Baumaßnahme betroffene Grundstück macht die tatrichterliche Würdigung nicht fehlerhaft. Die hinter dem Wohngrundstück der Beklagten gelegene und von dieser berechtigterweise genutzte streitige Grundstücksfläche war straßenmäßig nicht anders zu bezeichnen. Im übrigen läßt sich aus dem Lageplan in Verbindung mit den Bauzeichnungen unschwer ersehen, daß zumindest die beiden Kleingewächshäuser nicht auf dem an der Straße gelegenen Wohngrundstück der Beklagten, sondern auf der dahinterliegenden streitigen Fläche errichtet werden sollten.

Das Berufungsgericht hat weiterhin auf Seite 11 des Urteils mit Tatbestandswirkung (§ 314 ZPO) als unstreitig festgestellt, daß die Bauwerke 1989 errichtet wurden. Hieran ist das Revisionsgericht gebunden (§ 561 Abs. 1 ZPO).

Der auf Seite 12 des Urteils enthaltene Satz "offensichtlich wurde mit diesem Bau auch bereits im Jahr 1989 begonnen" bringt nichts anderes zum Ausdruck, als daß die Voraussetzung des von dem Berufungsgericht geprüften Moratoriums ("bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 ... zu bebauen begonnen hat ...") insoweit offenkundig, d.h. unzweifelhaft selbst dann erfüllt sind, wenn das Heizhaus sich im September 1993 noch im Rohbauzustand befunden haben sollte.

d) Ein die Anerkennung des Schuldrechtsanpassungsgesetzes ausschließender Tatbestand im Sinne des § 2 SchuldRAnpG ist nicht gegeben. Auf den zwischen der Beklagten und der Genossenschaft abgeschlossenen Vertrag sind deswegen nach § 6 SchuldRAnpG ab 1. Januar 1995 die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchsüber die Pacht anzuwenden.

Der Vertrag ist nicht durch Kündigung beendet worden. Dabei kann offenbleiben, ob die Genossenschaft den Bewirtschaftungsvertrag überhaupt ausdrücklich oder konkludent gekündigt hat. Denn eine solche Kündigung wäre ebenso wie die mit Schreiben vom 16. April 1993 ausgesprochene Kündigung der Klägerin nach § 7 Abs. 1 SchuldRAnpG unwirksam. Die Beklagte war - wie sich aus den Ausführungen zu § 1 Abs. 1 Nr. 3 SchuldRAnpG ergibt - nach Art. 233 § 2 a Abs. 1 Nr. a EGBGB gegenüber der Klägerin zum Besitz berechtigt. Die von der Revision erhobene Rüge, daß das Heizhaus bei Inkrafttreten des Moratoriums am 22. Juli 1992 nicht in Betrieb gewesen sei, ist unerheblich. Abgesehen davon, daß ein in Bau befindliches Gebäude schon vor seiner Fertigstellung zumindest zu diesem Zweck genutzt werden kann, stellt das Gesetz nicht auf die Nutzung des Bauwerks, sondern auf die des Grundstücks ab. Daß die Beklagte aber das Grundstück durch Überlassung (vgl. Senatsurteile v. 2. Juni 1995, V ZR 304/93, WM 1995, 1589, 1590; v. 7. Juli 1995, V ZR 46/94, WM 1995, 1848, 1854 [BGH 07.07.1995 - V ZR 46/94]) an ihren Schwiegersohn landwirtschaftlich-gärtnerisch genutzt und dieser seit 1991 Erträge aus den Kleingewächshäusern erwirtschaftet hat, hat die Revision nicht geltend gemacht. Das Rechtsverhältnis gilt daher von Gesetzes wegen als fortbestehend (Kiethe/Matthiessen, SchuldRAnpG, § 7 Rdn. 13). Daß die Genossenschaft ihre Auflösung beschlossen hat, steht der Fiktion des Fortbestandes nicht entgegen. Selbst eine abgeschlossene Liquidation führt nicht zur Auflösung bestehender Rechtsverhältnisse. In die sich aus diesem Rechtsverhältnis ab 1. Januar 1995 ergebenden Rechte und Pflichten ist die Klägerin nach § 8 Abs. 1 SchuldRAnpG eingetreten. Auch hier kommt es auf die vom Berufungsgericht offengelassene Frage, ob die Voreigentümerin die streitige Fläche in die Genossenschaft eingebracht hat, nicht an. Ist dies zu verneinen, war die Genossenschaft allerdings zum Abschluß des Bewirtschaftungsvertrages mit der Beklagten nicht berechtigt. Es liegen jedoch keine Anhaltspunkte dafür vor, daß die Beklagte einen solchen Mangel gekannt hätte (§ 8 Abs. 3 SchuldRAnpG). Die Tatsache, daß die streitige Fläche der Voreigentümerin ehemals als Hausgarten diente, läßt einen solchen Schluß selbst dann nicht zu, wenn der Beklagten dieser Umstand bekannt gewesen wäre. Denn es trifft nicht zu, wie die Klägerin rechtsirrig annimmt, daß eine für den persönlichen Bedarf bewirtschaftete Parzelle nicht in die Genossenschaft einzubringen war. Das Genossenschaftsmitglied hatte vielmehr den gesamten Grund und Boden zur genossenschaftlichen Nutzung einzubringen und auch kein Recht darauf, seine frühereHauswirtschaftsparzelle als solche wieder zugeteilt zu bekommen (Arlt, Grundriß des LPG-Rechts, 1959 S. 468). Weiteres trägt die Klägerin zur Begründung ihres Standpunkts, daß die streitige Fläche nicht eingebracht worden sei, nicht vor.

Das danach zwischen den Parteien geschaffene Pachtverhältnis ist jedenfalls derzeit unkündbar. Ob die Kündigungsschutzfrist nach § 23 oder nach § 49 SchuldRAnpG zu bemessen ist, bedarf keiner Entscheidung.

Nach alledem ist die Revision mit der Kostenfolge aus § 97 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen.