I.

Die Kläger erstreben die bodenrechtliche Genehmigung für die Teilung eines im Außenbereich liegenden Grundstücks. Der Kläger zu 1) hat Teile dieses Grundstücks an die Kläger zu 2) und 3) verkauft. Das Vertragsgrundstück ist mit einer ehemals als Landarbeiterwohnung errichteten Kate sowie einem Stallgebäude bebaut. Weder die Vertragsurkunde noch der Antrag auf Erteilung der Bodenverkehrsgenehmigung lassen erkennen, daß eine weitergehende Bebauung geplant ist.

Die Genehmigungsbehörde lehnte mit Bescheid vom 5. Dezember 1961 die beantragte bodenverkehrsrechtliche Genehmigung der Grundstücksteilung ab, weil der Rechtsvorgang mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung nicht vereinbar sei. Nach erfolglosem Widerspruch haben die Kläger Klage erhoben. Das Verwaltungsgericht hat ihre Klage abgewiesen, das Oberverwaltungsgericht das erstinstanzliche Urteil aufgehoben und der Klage stattgegeben. Es führt aus:

Der Genehmigung nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 BBauG bedürfe nur der Teilungsvorgang. Diese Grundstücksteilung sei mit einer Art "Entprivilegierung" der Baulichkeiten verbunden. Die Bebauung sei bisher einem landwirtschaftlichen Betrieb zugeordnet gewesen und habe damit einem im Außenbereich privilegierten Zweck gedient. Diese Zuordnung werde mit der Durchführung des Vertrages entfallen. Die Baulichkeiten würden, wenn ihre Errichtung in Frage stünde, nicht mehr nach § 35 Abs. 1 BBauG, sondern nach dem zweiten Absatz dieser Vorschrift zu beurteilen sein und grundsätzlich nicht zugelassen werden können. Dementsprechend stelle sich die Frage, ob eine solche Entprivilegierung Anlaß sein könne, die Genehmigung des Rechtsvorgangs als mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung unvereinbar (§ 20 BBauG) zu versagen. Diese Frage sei zu verneinen.

Das Verwaltungsgericht habe bei der Auslegung des § 20 BBauG unmittelbar auf § 35 Abs. 3 BBauG zurückgegriffen. Dies sei unzutreffend. Es sei zwar zuzugeben, daß bei der Anwendung des § 20 BBauG wesentlich auf die §§ 29 ff. BBauG abzustellen sei. Jedoch bestimme sich bei Vorhaben im Außenbereich die Vereinbarkeit mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung nicht ausschließlich nach § 35 Abs. 3 BBauG, sondern ergebe sich auch aus anderen Regelungen des Gesetzes, insbesondere aus den §§ 35 Abs. 1 und 2, 29, 19, und zwar im Hinblick auf diese Vorschriften sogar in dem Sinn, daß die hier getroffenen Regelungen gegenüber § 35 Abs. 3 BBauG "logisch vorrangig" seien. Daran scheitere im vorliegenden Fall die Heranziehung von § 35 Abs. 3 BBauG. Dies rechtfertige sich aus folgenden Erwägungen: Mit der uneingeschränkten Genehmigungspflicht des § 19 BBauG für die Teilung eines Grundstücks habe das Gesetz Teilungsvorgänge "um ihrer selbst willen" für bodenverkehrsrechtlich relevant erklärt. Daraus folge, daß die ergänzende Heranziehung des § 35 Abs. 3 BBauG nicht davon abhänge, ob mit dem Rechtsvorgang überhaupt ein Vorhaben im Sinne des § 29 Satz 1 BBauG verbunden sei. Das gelte aber nur für die Teilung als solche, also insbesondere für den durch sie geschaffenen Zuschnitt, die Größe und Form der Teilstücke. Es sei weder ersichtlich noch vom Beklagten behauptet, daß Gründe dieser Art gegen die Genehmigung sprächen.

Dagegen stelle § 19 BBauG auf den Zweck des Rechtsvorgangs nur bei einem Teil der Genehmigungstatbestände ab. Dies erkläre sich aus § 21 Abs. 1 BBauG. Die in der Bodenverkehrsgenehmigung zum Ausdruck gebrachte planungsrechtliche Entscheidung über die Zulässigkeit des Vorhabens binde die Baugenehmigungsbehörde bei ihrer späteren Entscheidung. Daraus aber sei abzuleiten, daß der mit dem Rechtsvorgang verfolgte Zweck allein dann Anlaß zur Versagung der Genehmigung sein dürfe, wenn seine Verwirklichung durch § 21 BBauG präjudiziert werden würde. Dieser Tatbestand liege bei der hier mit der Teilung bezweckten Entprivilegierung nicht vor.

Es könne offenbleiben, ob eine präjudizierende Wirkung nach § 21 BBauGüberhaupt nur in den Fällen in Betracht komme, bei denen § 19 BBauG in der Umschreibung des genehmigungsbedürftigen Rechtsvorgangs auf den mit ihm verfolgten Zweck abstelle. Ebensowenig komme es darauf an, ob neben einer Genehmigung nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 erste Alternative nicht zugleich eine Genehmigung nach der zweiten Alternative erforderlich sei. In jedem Falle gälten nach § 29 Satz 1 BBauG die §§ 30 bis 35 BBauG nur für Vorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Inhalt hatten und die einer bauaufsichtlichen Genehmigung oder Zustimmung bedürften. Daran fehle es hier, weil die erkennbar geplante Aufhebung der Zuordnung zu den privilegierten Zwecken keiner bauaufsichtlichen Genehmigung bedürfe. Das folge aus § 7 Abs. 1 LBO. Damit entfalle die Anwendbarkeit der §§ 29 ff. BBauG und zugleich die Voraussetzung dafür, daß die beantragte Bodenverkehrsgenehmigung aus Gründen des § 35 Abs. 3 BBauG versagt werden könne.

Mit der vom Oberverwaltungsgericht zugelassenen Revision begehrt der Beklagte Aufhebung des angefochtenen Urteils unter Wiederherstellung der Klageabweisung durch das Verwaltungsgericht, hilfsweise Aufhebung und Zurückverweisung. Er rügt eine Verletzung des § 20 Abs. 1 BBauG und meint: Das Oberverwaltungsgericht habe den Begriff der Nichtvereinbarkeit mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung verkannt. § 35 Abs. 3 BBauG sei, wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt habe, zur Auslegung dieses unbestimmten Rechtsbegriffs ergänzend heranzuziehen. Zu Recht habe das angefochtene Urteil hierbei zwischen dem Rechtsvorgang als solchem und dem mit der Teilung verfolgten Zweck unterschieden und die Ansicht vertreten, daß für den Teilungsvorgang die ergänzende Heranziehung des § 35 Abs. 3 BBauG nicht davon abhänge, ob der Rechtsvorgang mit einem Vorhaben im Sinne von § 29 Satz 1 BBauG verbunden sei. Das Berufungsgericht habe jedoch den Teilungsvorgang als solchen unzureichend gewürdigt. Dem Vorgang der Teilung stehe der durch ihn geschaffene Zustand gleich. Die Veränderung des Zustands beziehe sich nicht nur auf Zuschnitt, Größe und Form der Teilstücke, sondern erstrecke sich unmittelbar auf die Entstehung eines frei veräußerlichen, nicht an ein privilegiertes Vorhaben gebundenes bebautes Grundstück im Außenbereich. Diese Gegebenheiten seien mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung nicht vereinbar. Darüber hinaus sei die Genehmigung auch deshalb zu versagen, weil der Kaufvertrag die vereinbarten Grenzen nicht festlege und die Grenzen deshalb für die Genehmigungsbehörde nicht erkennbar seien. Zudem habe eine beigeladene Gemeinde und die höhere Baubehörde dem Vorgang nicht zugestimmt.

Die Kläger haben Zurückweisung der Revision beantragt.

Der Oberbundesanwalt beteiligt sich am Verfahren. Er tritt dem angefochtenen Urteil bei und meint:

Die vorgesehene Teilung und der mit ihr verfolgte Nutzungszweck beeinträchtigten die geordnete städtebauliche Entwicklung nicht. Daß die Teilung als solche mit einer städtebaulichen Entwicklung nicht vereinbar wäre, habe niemand im Rechtsstreit vorgetragen. Auch die von der Revision geltend gemachten öffentlichen Interessen im Sinne von § 35 Abs. 2 und 3 BBauG seien nicht berührt. Diese Vorschrift könne nach der zutreffenden Ansicht des Berufungsgerichts nicht unmittelbar zur Anwendung kommen, weil mit der Teilung kein Vorhaben im Sinne von § 29 Satz 1 BBauG verbunden sei. Die Kläger zu 2) und 3) wollten weder eine bauliche Anlage errichten noch ändern. Daß die Zweckentfremdung des Landarbeiterhauses nach der Landesbauordnung nicht genehmigungspflichtig sei, habe das angefochtene Urteil irrevisibel festgestellt. Daher sei bei der Prüfung der Genehmigungspflicht allein von § 20 BBauG auszugehen. Bei seiner Auslegung seien die in § 1 Abs. 1 BBauG für die städtebauliche Entwicklung aufgestellten Leitziele heranzuziehen. Sie seien vom städtebaulichen Betrachtungspunkt aus nicht gefährdet.

II.

Die Revision ist unbegründet. Das angefochtene Urteil verletzt kein Bundesrecht.

Die Notwendigkeit der Bodenverkehrsgenehmigung für die beabsichtigte Grundstücksteilung ergibt sich aus § 19 Abs. 2 Nr. 2 BBauG. Da der Rechtsvorgang, für den die Kläger die Genehmigung beantragt haben, sich auf ein Grundstück im Außenbereich bezieht, hängt der Anspruch der Kläger auf Erteilung der Bodenverkehrsgenehmigung davon ab, ob der Vorgang oder die mit ihm bezweckte Nutzung mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar ist (§ 20 BBauG).

Das Gericht der ersten Instanz hat zur Auslegung dieses unbestimmten Rechtsbegriffs die in den Vorschriften über die Regelung der baulichen und sonstigen Nutzung (§§ 29 ff. BBauG.) enthaltenen Ordnungskriterien herangezogen und ist von diesem Ausgangspunkt zu dem Ergebnis gelangt, daß der genehmigungsbedürftige Rechtsvorgang "die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigt" (§ 35 Abs. 3 BBauG) und damit zugleich auch "mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung nicht vereinbar" ist. Zu Recht hat sich das Berufungsgericht demgegenüber dazu bekannt, daß die Beeinträchtigung öffentlicher Belange im Sinne des § 35 Abs. 2 und 3 BBauG die Versagung der beantragten Bodenverkehrsgenehmigung nicht rechtfertigt, weil die Teilung mit keiner baulichen oder sonstigen Nutzung verbunden ist, die - wie es § 29 Satz 1 BBauG voraussetzt - einer bauaufsichtlichen Genehmigung oder Zustimmung bedürfte.

Zutreffend hat das Oberverwaltungsgericht bei der Anwendung des § 20 BBauG zwischen dem Rechtsvorgang an sich und der mit ihm bezweckten Nutzung unterschieden. Nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 BBauG ist die Teilung eines bebauten oder für die Bebauung genehmigten Grundstücks uneingeschränkt genehmigungspflichtig. Hieraus leitet das angefochtene Urteil zutreffend ab, daß Teilungsvorgänge um ihrer selbst willen der Kontrolle im bodenverkehrsrechtlichen Genehmigungsverfahren unterstellt worden sind. Daraus ergibt sich, daß das Merkmal der städtebaulichen Entwicklung bodenrechtlich selbständige Bedeutung hat und daher die Zulässigkeit der Teilung stets auch an denjenigen Ordnungskriterien zu messen ist, die in § 35 Abs. 3 BBauG ihren Niederschlag gefunden haben. Das gilt aber nur für den Teilungsvorgang als solchen, also insbesondere, wie das Berufungsgericht zutreffend hervorgehoben hat, für die durch die Teilung geschaffene Größe und Form der Teilgrundstücke. Diese unmittelbare - die Anwendbarkeit des § 29 Satz 1 BBauG nicht voraussetzende - Anwendung des § 35 Abs. 3 gilt jedoch entgegen der Auffassung des Beklagten nicht für die mit der Teilung verbundene weitere Folge, daß ein frei veräußerliches Grundstück im Außenbereich entsteht. Die Zweckentfremdung der auf dem Vertragsgrundstück stehenden Kate und des Schuppens beruht nicht unmittelbar auf der Grundstücksteilung - der Kläger zu 1) könnte als Landwirt auch nach der beabsichtigten Teilung das abgeteilte Grundstück weiterhin landwirtschaftlich nutzen -, sondern entsteht erst durch den erstrebten Übergang des Vertragsgrundstücks an die "landwirtschaftsfremden" Kläger zu 2) und 3). Die Entprivilegierung ist also eine Folge der mit der Teilung bezweckten Nutzungsänderung. Der mit dem Rechtsvorgang verfolgte Zweck aber bietet im vorliegenden Fall keine Möglichkeit, die beantragte Genehmigung aus Gründen des § 35 Abs. 3 BBauG zu versagen.

Das Bundesverwaltungsgericht hat mehrfach entschieden (vgl. insbesondereUrteil vom 28. April 1964 - BVerwG I C 64.62 - BVerwGE 18, 242 [244];Urteil vom 30. Juni 1964 - BVerwG I C 79.63 - BVerwGE 19, 82 [85]), daß die Vereinbarkeit eines Rechtsvorgangs im Außenbereich mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung maßgeblich danach zu beurteilen ist, ob die mit der Teilung bezweckte bauliche Nutzung öffentliche Belange im Sinne des § 35 Abs. 3 BBauG beeinträchtigt. Ob das auch dann gilt, wenn die beabsichtigte Nutzung kein im Sinne des § 29 Satz 1 BBauG genehmigungsbedürftiges Vorhaben zum Gegenstand hat, war bisher noch nicht rechtsgrundsätzlich geklärt. Diese Frage ist mit dem Berufungsgericht dahin zu entscheiden, daß die mit der Teilung eines Grundstücks im Außenbereich verfolgte Nutzung nur dann die Versagung der. Bodenverkehrsgenehmigung rechtfertigt, wenn sie unmittelbar und als solche auf eine genehmigungsbedürftige - bauliche oder sonstige - Nutzung im Sinne von § 29 Satz 1 BBauG gerichtet ist (ebenso Brügelmann-Grauvogel, Bundesbaugesetz, § 20 S. 9 Anm. 2 unter ausdrücklicher Bezugnahme auf die in DVBl. 1965 S. 211 abgedruckte Entscheidung des Berufungsgerichts).

Die Tatsache, daß § 19 BBauG den Zweck des Rechtsvorgangs nur bei einem Teil der Genehmigungstatbestände berücksichtigt, findet ihre Erklärung in § 21 BBauG. Nach dieser Vorschrift darf die Baugenehmigung für die mit dem Rechtsvorgang bezweckte Nutzung innerhalb einer bestimmten Zeit nicht versagt werden, wenn die Bodenverkehrsgenehmigung erteilt worden ist. Die in der Bodenverkehrsgenehmigung zum Ausdruck gekommene planungsrechtliche Beurteilung bindet die Baugenehmigungsbehörde bei der späteren Entscheidung über die Zulässigkeit des Vorhabens (vgl. Urteil vom 28. April 1964 a.a.O. S. 245). Hieraus leitet das Berufungsgericht zutreffend ab, daß der mit dem Rechtsvorgang verfolgte Zweck nur dann die Versagung der Bodenverkehrsgenehmigung rechtfertigt, wenn ihre Erteilung eine Bindung der Baugenehmigungsbehörde im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren zur Folge hätte, die Ausführung des beabsichtigten Vorhabens also im Falle der Erteilung der Bodenverkehrsgenehmigung planungsrechtlich präjudiziert werden würde. Daran aber fehlt es hier.

Es kann dahingestellt bleiben, ob die Erforderlichkeit der Genehmigung sich allein aus der ersten Alternative des § 19 Abs. 2 Nr. 2 BBauG ergibt oder zugleich auch oder ausschließlich aus der zweiten Alternative. In jedem Fall wird durch die Bodenverkehrsgenehmigung ein genehmigungsbedürftiges Vorhaben im Sinne des § 29 BBauG planungsrechtlich nicht präjudiziert. Ebensowenig kommt es, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, darauf an, ob die Bindungswirkung überhaupt nur in den Fällen in Betracht kommt, in denen § 19 Abs. 2 BBauG bei der tatbestandlichen Abgrenzung auf den mit dem Rechtsvorgang verfolgten Zweck abstellt. Auch wenn man - in Anlehnung an den Wortlaut des § 21 BBauG - annimmt, daß sich die präjudizierende Wirkung des § 21 BBauG auf sämtliche Tatbestände des § 19 Abs. 2 bezieht, also auch auf die erste Alternative der Nr. 2 dieses Absatzes, würde die Erteilung der Bodenverkehrsgenehmigung mit keiner die Baugenehmigungsbehörde präjudizierenden Rechtswirkung verbunden sein.

Die Bindungswirkung des § 21 BBauG beschränkt sich in jedem Fall auf diejenigen baurechtlichen Ansprüche, die der Grundstückskäufer mit der Offenlegung seiner Absichten über die künftige bauliche Nutzung des Grundstücks der Genehmigung unterstellt und damit zum Gegenstand der Prüfung im bodenrechtlichen Genehmigungsverfahren gemacht hat (vgl.Beschluß vom 9. November 1967 - BVerwG IV B 113.66 -). Der Antragsteller im Baugenehmigungsverfahren kann sich nur insoweit auf die für ihn günstige Rechtsfolge des § 21 BBauG beziehen, als er im Bodenverkehrsgenehmigungsverfahren den Nutzungszweck offenbart hat. Will er sein Grundstück weitergehend bebauen, als er dies im bodenrechtlichen Genehmigungsverfahren erklärt hat, so kann er sich für die weitergehende Bebauung nicht auf § 21 BBauG berufen, selbst wenn er sie von vornherein beabsichtigt haben sollte.

Die Kläger haben keinen Nutzungszweck offenbart, der ein genehmigungsbedürftiges Vorhaben im Sinne des § 29 BBauG zum Gegenstand hat. Die mit der Teilung beabsichtigte Zweckentfremdung der Baulichkeiten als solche gehört nicht zu den Vorhaben nach dieser Vorschrift, weil sie keiner bauaufsichtlichen Genehmigung bedarf. Das ergibt sich nach der Auffassung des Berufungsgerichts aus § 7 Abs. 1 LBO, also irrevisiblem Landesrecht. Das Einziehen "landwirtschaftsfremder" Personen in ein Landarbeiterhaus an sich bewirkt keine "Änderung der Benutzungsart" (§ 7 LBO) einer baulichen Anlage, die als genehmigungspflichtig die §§ 29 ff. BBauG zur Anwendung bringen könnte. Mehr aber wollen die Kläger nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht. Eine Errichtung oder Änderung baulicher Anlagen ist nach dem Inhalt der zur Genehmigung eingereichten Urkunde nicht beabsichtigt.

Allerdings kommt es nach dem Beschluß des I. Senats des Bundesverwaltungsgerichtsvom 17. Oktober 1964 - BVerwG I B 107.63 - (Buchholz BVerwG 406.11, § 19 BBauG Nr. 6) zur Feststellung des Zwecks der Teilung nicht nur auf den Inhalt des zugrunde liegenden Verpflichtungsgeschäfts an, sondern auf alle denkbaren Erkenntnisquellen. Jedoch ist auch bei Verwertung sämtlicher objektiver Umstände des Falles nicht erkennbar, daß die Kläger mit der Teilung eine bauliche Änderung des Landarbeiterhauses bezwecken. Da die Kläger damit eine künftige bauliche Nutzung nicht zum Gegenstand der Prüfung im bodenrechtlichen Genehmigungsverfahren gemacht haben, werden spätere genehmigungspflichtige Änderungen oder Umbauten der vorhandenen Baulichkeiten durch die Erteilung der Bodenverkehrsgenehmigung planungsrechtlich nicht präjudiziert. Etwaige künftige Baugenehmigungsanträge der Kläger, die ein Vorhaben im Sinne des § 29 BBauG zum Gegenstand haben, sind nach der zutreffenden Erkenntnis des angefochtenen Urteils nach § 35 Abs. 2 BBauG zu beurteilen, aber auch nur nach dieser Vorschrift und nicht auch nach § 21 Abs. 1 BBauG.

Da § 19 Abs. 2 BBauG nur genehmigungspflichtige Zwecke für beachtlich erklärt, die Zweckentfremdung an sich aber kein genehmigungspflichtiges Vorhaben darstellt und bauliche Änderungen mangels Zweckoffenbarung nicht präjudiziert werden, kann damit der Zweck des Rechtsvorganges die Versagung der beantragten Bodenverkehrsgenehmigung nicht rechtfertigen.

Andere Versagungsgründe liegen nicht vor. Zu Unrecht beruft sich der Beklagte darauf, daß im Kaufvertrag die Grenzen des zu teilenden Grundstücks nicht genau festgelegt worden seien. Der Grenzverlauf ist zwar nicht in allen Einzelheiten erkennbar, wohl aber aus der Beschreibung in § 1 Abs. 3 des Kaufvertrages in Verbindung mit der als Anlage des notariellen Vertrages beigefügten Zeichnung hinreichend deutlich zu entnehmen. Ebensowenig kann die Genehmigung deshalb versagt werden, weil das Einvernehmen der Gemeinde We. und die Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde fehlen; denn mit der Verpflichtung der Bodenverkehrsgenehmigungsbehörde zur Erteilung der Genehmigung ist zugleich darüber entschieden worden, ob ein Einvernehmen oder eine Zustimmung anderer Behörden rechtmäßig versagt worden ist.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 und auf § 162 Abs. 3 VwGO, [...].