Bundesgerichtshof
Urt. v. 24.11.1995, Az.: V ZR 40/94

I. Das Berufungsgericht hat eine Schadensersatzhaftung der Beklagten unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluß bejaht. Es hat für erwiesen erachtet, daß der Makler L. die Klägerin über den Zeugen Sch. durch vorsätzlich falsche Angaben zum Abschluß des Kaufvertrages bewogen hat. Der Klägerin sei nämlich wider besseres Wissen vermittelt worden, daß die Beklagte bereit sei, nicht nur eine Festmiete für fünf Jahre zu garantieren, sondern auch die Deckung der dann noch verbleibenden Kostendifferenz zu übernehmen, so daß der Erwerb für die Klägerin in den ersten fünf Jahren frei von Zins- und Tilgungslasten sei. Das Verhalten des Maklers L. habe sich die Beklagte nach § 278 BGB zurechnen zu lassen, da dieser als ihr Repräsentant die gesamten Vertragsverhandlungen geführt und freie Hand bei der Auswahl der Erwerber gehabt habe.

Dagegen wendet sich die Revision ohne Erfolg.

II. 1. Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, daß die Anfechtung des Kaufvertrages die Möglichkeit unberührt läßt, unabhängig von der Wirksamkeit der Anfechtung Schadensersatz wegen Verschuldens bei Vertragsschluß geltend zu machen. Dies entspricht der Rechtsprechung des Senats (Urt. v. 11. Mai 1979, V ZR 75/78, NJW 1979, 1983 f).

2. Nach dem vom Berufungsgericht festgestellten Sachverhalt und der Würdigung des Beweisergebnisses ist die Klägerin insoweit getäuscht worden, als ihr vorgespiegelt wurde, sie werde beim Erwerb der Eigentumswohnung in den ersten fünf Jahren weder mit Zins- noch mit Tilgungsleistungen belastet.

a) Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht sei zu diesem Ergebnis unter Übergehung eines Beweisantritts der Beklagten gelangt, geht fehl. Die Beklagte hat in zweiter Instanz bestritten, daß der Makler L. selbst oder mittels einer anderen Person (des Zeugen Sch. oder der Zeugin K.) eine arglistige Täuschung begangen hat, und sich zum Beweis dafür auf das Zeugnis der Frau K. berufen. Das Berufungsgericht hat diesen Vortrag zu Recht als unsubstantiiert angesehen und die Notwendigkeit einer Vernehmung der Zeugin verneint. Eine konkrete Tatsachenbehauptung, die Gegenstand einer Zeugenbefragung hätte sein können, ist dem Vorbringen nicht zu entnehmen.

b) Ohne Erfolg bleibt auch die Rüge, das Berufungsgericht habe die Beklagte auf die fehlende Substantiierung des Tatsachenvortrags hinweisen müssen. Die Revision zeigt nämlich schon nicht auf, daß das Urteil hierauf beruht. Sie macht geltend, die Zeugin K. wäre im Falle eines Hinweises zum Beweis dafür benannt worden, daß sie die behaupteten Zusagen des Maklers L. weder von ihm erhalten noch an die Klägerin oder den Zeugen H. weitergegeben habe. Dies steht jedoch der Feststellung des Berufungsgerichts nicht entgegen, wonach die Angaben des Maklers L. nicht von der Zeugin K., sondern allein von den Zeugen Sch. und H. vermittelt worden sind und die Zeugin K. nur den Kontakt zu der Klägerin hergestellt hat.

3. Entgegen der Auffassung der Revision ist die Annahme des Berufungsgerichts, die Beklagte habe für das Verhalten des Maklers L. nach § 278 BGB einzustehen, frei von Rechtsfehlern.

a) Die Garantiehaftung für den Erfüllungsgehilfen stellt eine Ausnahme von dem Grundsatz dar, daß der Schuldner nur für eigenes Verschulden aufzukommen hat. Sie beruht auf der Erwägung, daß der Schuldner mit der Einschaltung eines Gehilfen seinen Geschäftskreis im eigenen Interesse erweitert und folglich das mit der Arbeitsteilung verbundene Personalrisiko tragen soll (vgl. Soergel/Wolf, BGB, 12. Aufl., § 278 Rdn. 1; MünchKomm-BGB/Hanau, 3. Aufl., § 278 Rdn. 1). Als Erfüllungsgehilfe ist daher anzusehen, wer nach den tatsächlichen Umständen mit dem Willen des Schuldners bei der Erfüllung einer diesem obliegenden Verbindlichkeit als seine Hilfsperson tätig wird (s. nur BGHZ 13, 111, 113 [BGH 21.04.1954 - VI ZR 55/53];  50, 32, 35).

Hiervon ausgehend hat die Rechtsprechung den Makler nicht generell als Erfüllungsgehilfen seines Vertragspartners betrachtet (RGZ 101, 97, 99; BGHZ 33, 302, 309; Senatsurt. v. 27. Mai 1964, V ZR 146/62, WM 1964, 853, 854). Dabei steht nicht die selbständige Stellung des Maklers einer Einschätzung als Erfüllungsgehilfe entgegen - auch sonst hindert die Selbständigkeit nicht die Anwendung des § 278 BGB (vgl. BGHZ 100, 117, 122 [BGH 04.03.1987 - IVa ZR 122/85]; MünchKomm-BGB/Hanau, 3. Aufl., § 278 Rdn. 14) -, sondern der Umstand, daß der Makler durch seine Vermittlungstätigkeit eine eigene Leistung gegenüber dem Auftraggeber erbringt, die nicht ohne weiteres zugleich die Verpflichtung des Auftraggebers gegenüber dem späteren Vertragspartner erfüllt. Auch aus dessen Sicht erscheint der Makler nicht generell als Hilfsperson des Kontrahenten, sondern - je nach Sachlage - als Dritter, der durch seine Tätigkeit die Parteien zusammenbringt.

b) Dies gilt jedoch nur, wenn sich der Makler vereinbarungsgemäß darauf beschränkt, seine spezifischen Maklerdienste anzubieten. Übernimmt er demgegenüber mit Wissen und Wollen einer der späteren Vertragsparteien Aufgaben, die typischerweise ihr obliegen, so wird er in deren Pflichtenkreis tätig. Er ist dann nicht mehr allein Makler, sondern zugleich Hilfsperson dessen, in dessen Pflichtenkreis er Aufgaben wahrnimmt. Dies rechtfertigt die Anwendung des § 278 BGB.

Wann dies anzunehmen ist, kann nur aufgrund einer Gesamtwürdigung der konkreten Maklertätigkeit beantwortet werden. Darüber besteht - soweit ersichtlich - in Rechtsprechung und Literatur Einvernehmen. Zweifelhaft ist hingegen, von welchen allgemeinen Richtsätzen hierbei auszugehen ist.

Die Rechtsprechung hat es vermieden, allgemeingültige Rechtssätze zur Differenzierung aufzustellen, und die konkreten Einzelfallumstände, die einer wertenden Betrachtung unterzogen werden müssen, in den Vordergrund gerückt. Dabei haben sich verschiedene Fallgruppen herausgebildet, in denen dem Makler die Stellung eines Erfüllungsgehilfen zuerkannt worden ist. So ist die Zurechnung bejaht worden, wenn der Makler als beauftragter Verhandlungsführer oder Verhandlungsgehilfe des Schuldners aufgetreten ist (BGHZ 47, 224, 230 [BGH 20.02.1967 - III ZR 40/66]; Urt. v. 17. April 1986, III ZR 246/84, WM 1986, 1032, 1034; BGHZ 114, 263, 269). Für den Bereich des § 123 BGB - und damit übertragbar auf den des § 278 BGB (BGH, Urt. v. 17. April 1986, III ZR 246/84 aaO.) - ist das Einstehenmüssen des Geschäftsherrn auch dann bejaht worden, wenn der am Zustandekommen des Geschäfts Beteiligte, also etwa auch ein Makler, wegen seiner engen Beziehung zum Geschäftsherrn als dessen Vertrauensperson erscheint (BGH, Urt. v. 6. Juli 1978, III ZR 63/76, WM 1978, 1154, 1155; Urt. v. 8. Februar 1979, III ZR 2/77, WM 1979, 429, 431; vgl. auch Senatsurt. v. 2. Juni 1995, V ZR 52/94, BB 1995, 1609). Dabei ist nicht entscheidend, ob ihm für die Verhandlung Vertretungsmacht eingeräumt worden ist. Vielmehr kommt es darauf an, ob bei wertender Beurteilung der tatsächlichen Umstände sein Verhalten dem Geschäftsherrn zuzurechnen ist (BGH aaO.). Dies kann z.B. der Fall sein, wenn der Makler als Repräsentant seines Auftraggebers, wie dessen bevollmächtigter Vertreter, aufgetreten ist, als derjenige, mit dem wie mit dem Eigentümer selbst verhandelt werden könne (Senatsurt. v. 2. Juni 1995, V ZR 52/94, BB 1995, 1609).

Angesichts der erforderlichen wertenden Beurteilung der Einzelfallumstände verbietet sich jede schematische Lösung der Zurechnungsproblematik. Ausgangspunkt der Überlegungen muß jedoch stets die Konzeption des § 278 BGB bleiben, der die Zurechnung davon abhängig macht, daß jemand mit Wissen und Wollen des Geschäftsherrn zur Erfüllung von Pflichten tätig wird, die dem Geschäftsherrn obliegen. Der Makler muß also - von der Vertragspartei zurechenbar veranlaßt - Aufgaben übernommen haben, die dem Pflichtenkreis dieser Partei zuzuordnen sind. Bleibt die Tätigkeit des Maklers dahinter zurück, beschränkt er sich auf das Anbieten reiner Maklerdienste, ohne sich in die Erfüllung von Haupt- oder Nebenpflichten einer Vertragspartei einbinden zu lassen, kommt eine Zurechnung nach § 278 BGB nicht in Betracht.

c) Nach dem von dem Berufungsgericht festgestellten Sachverhalt ist der Makler L. als Erfüllungsgehilfe der Beklagten anzusehen. Seine Tätigkeit beschränkte sich nicht darauf, seine Dienste als Vermittlungsmakler zu erbringen. Vielmehr war er von der Beklagten in die Erfüllung der ihr obliegenden vorvertraglichen Sorgfaltspflichten eingeschaltet worden. Bei Vertragsverhandlungen, in denen die Parteien entgegengesetzte Interessen verfolgen, besteht gleichwohl für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen über solche Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck (des anderen) vereiteln können und daher für seinen Entschluß von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach der Verkehrsauffassung erwarten konnte (st. Rspr. des Senats, vgl. nur Urt. v. 2. März 1979, V ZR 157/77, NJW 1979, 2243; v. 25. Juni 1982, V ZR 143/81, WM 1982, 960 m.w.N.). Ebenso besteht die Pflicht, dem Vertragspartner nicht Umstände vorzuspiegeln, die für seine Entscheidung wesentlich sein können, in Wirklichkeit jedoch nicht vorliegen. Zur Erfüllung dieser vorvertraglichen Pflichten hat sich die Beklagte des Maklers L. als ihrer Hilfsperson bedient, indem sie ihm die Führung der wesentlichen Vertragsverhandlungen überlassen hat. Sie hatte ihm zwar keinen eigenen Verhandlungsspielraum eingeräumt und die Vertragskonditionen vorgegeben. Das ändert aber nichts daran, daß die Erfüllung der vorvertraglichen Sorgfaltspflichten ihm überlassen war. Dies wird besonders dadurch deutlich, daß sie wollte und wußte, daß der Makler neben dem Aushandeln der kaufvertragstypischen Leistungen gewisse Vorteile als Kaufanreize versprach. Sie selbst blieb demgegenüber den Vorgesprächen, die üblicherweise Anlaß sind für Erläuterungen, zusätzliche Abmachungen und ergänzende Fragen, fern. Die Führung des Teils der Vertragsverhandlungen, in dem sich die zunächst allgemeinen vorvertraglichen Sorgfaltspflichten konkretisieren, blieb somit dem Makler überlassen. Dies rechtfertigt die Anwendung des § 278 BGB.

4. Die Ausführungen des Berufungsgerichts zur Schadenshöhe werden von der Revision hingenommen. Sie lassen auch Rechtsfehler nicht erkennen.

III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.