I.

Das Berufungsgericht führt aus, die unverschlossene Rauchrohröffnung sei ein Mangel im Sinne des § 537 BGB. Dieser Mangel habe schon bestanden, als die Zeugin Kl. am 20. Juli 1949 den Mietvertrag mit dem damaligen Eigentümer, ihrem Schwiegervater Hermann Sch., geschlossen habe. Die Verpflichtung der Beklagten zur Leistung von Schadenersatz ergebe sich danach aus §§ 538, 571 BGB.

Dem ist entgegen der Auffassung der Revision beizutreten.

1.

Der Vermieter ist nach § 538 BGB für Schäden, die aus Mängeln im Sinne des § 537 BGB entstehen, ersatzpflichtig, ohne daß es auf sein Verschulden ankommt, wenn die Mängel schon bei Abschluß des Vertrages vorlagen.

Mit Recht halt das Berufungsgericht die unverschlossene Rauchrohröffnung selbst dann für einen anfänglichen Mangel der Mieträume, wenn die Behauptung der Beklagten richtig sein sollte, daß bei Abschluß des Mietvertrages im Jahre 1949 auch der Zwischenraum vor und über der Kaminöffnung mit Lehmverputz ausgefüllt und dieser erst im Laufe der Seit zerbröckelt war. Denn auch dann lag kein wirksamer Verschluß gegen das Entweichen der heißen Rauchgase vor. Die dadurch geschaffene Gefahr wurde durch die vor der Öffnung liegende Wand noch vergrößert. Sie verhinderte, daß der gefährliche Zustand rechtzeitig bemerkt werden konnte. Bei dieser Sachlage konnten die Mieträume nur in der Befürchtung einer angesichts des Zustandes des Kamines drohenden Gefahr benutzt werden. Darin aber liegt bereits eine Aufhebung, jedenfalls aber eine Minderung des dem Mieter zustehenden ungestörten und gefahrlosen Gebrauchs, wobei es ohne Bedeutung ist, daß hier die Mieterin, Frau Kl., eine Gefahr deshalb nicht befürchtete, weil ihr der Mangel nicht bekannt war (RGZ 81, 200, 202). Die Entscheidung des erkennenden Senats vom 26. März 1957 - VIII ZR 6/56 = LM BGB § 538 Nr. 3 steht dieser Auffassung nicht entgegen. Hort handelte es sich um Schäden wegen des während der Mietzeit erfolgten Bruches einer Wasserleitung, die unzweckmäßig verlebt und deshalb einem rascheren Verschleiß durch Rostbildung ausgesetzt war. Es konnte deshalb, wenn bei Abschluß des Vertrages der Verschleiß sich noch in normalem Rahmen hielt, nicht von einem Mangel der Mietsache zu diesem Zeitpunkt gesprochen werden. Anders verhielt es sich in einem vom Reichsgericht entschiedenen Falle, in dem der Bruch der Wasserleitung auf der Verwendung eines von Anfang an für den bestehenden Wasserdruck zu dünnwandigen Rohres beruhte. Mit Recht ist dort ein zur Zeit des Abschlusses des Vertrages bestehender Mangel angenommen worden (Deutsches Wohnungsarchiv 1931, 179).

2.

Das Berufungsgericht würdigt die erhobenen Beweise dahin, die Mauer vor dem Kamin und der unterlassene Verschluß der Rauchrohröffnung hätten schon am 20. Juli 1949 bestanden, als die Zeugin Kl. mit Hermann Sch. einen schriftlichen Mietvertrag schloß.

Das wird von der Revision nicht angegriffen. Sie ist aber der Meinung, das Berufungsgericht habe nicht auf das Datum des 20. Juli 1949 abstellen dürfen, weil schon der frühere Ehemann der Zeugin seinem Vater eine gewisse Vergütung für die Überlassung des Geschäftsbetriebes gezahlt habe und deshalb nur eine Fortsetzung des früheren Mietverhältnisses vorliege.

§ 538 Abs. 1 BGB 1. Alternative stellt nicht auf den Beginn des Mietverhältnisses, sondern auf den Abschluß des Mietvertrages ab. Der Vermieter hat nach dieser Bestimmung die Garantie dafür zu übernehmen, daß im Zeitpunkt seines schuldrechtlichen Versprechens, den vertragsmäßigen ungestörten Gebrauch der Mietsache zu gewähren, diesem Gebrauch entgegenstehende Mängel nicht vorliegen. Bei der Anwendung des § 538 BGB kann es deshalb allenfalls darauf ankommen, ob bei Abschluß eines neuen Vertrages zwischen denselben Parteien oder beim Eintritt eines neuen Mieters in ein laufendes Mietverhältnis (vgl. das Urteil des erkennenden Senats vom 24. September 1959 - VIII ZR 112/58 = LM BGB § 535 Nr. 21 a) der Vermieter wegen der rein tatsächlichen Fortsetzung der bisherigen Benutzungsverhältnisse erkennbar diese Garantie nicht übernehmen will. Hier hat das Berufungsgericht aber festgestellt, daß der damalige Vermieter, Hermann Sch., durch den Abschluß des schriftlichen Vertrages vom 20. Juli 1949 zu erkennen gegeben hat, daß er die Benutzung der Mieträume für die Zukunft auf eine, in allen Einzelheiten festgelegte rein mietrechtliche Grundlage hat stellen wollen. Das ist eine nicht zu beanstandende tatrichterliche Feststellung, aus der sich die rechtliche Schlußfolgerung ergibt, daß die Anwendung des § 538 BGB nicht ausgeschlossen worden ist.

3.

Zu Unrecht hält die Revision die Anwendung des § 571 BGB für bedenklich. Nach dieser Bestimmung tritt der Grundstückserwerber in die sich aus dem Mietverhältnis während der Dauer seines Eigentums ergebenden Verpflichtungen ein. Zu diesen Verpflichtungen gehören Schadenersatzansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben. Ansprüche nach § 538 Abs. 1 BGB 1. Alternative setzen einmal voraus, daß ein Mangel bei Abschluß des Vertrages vorliegt, zum anderen, daß auf Grund dieses Mangels später ein Schaden eintritt. Beide Tatbestandsstücke liegen regelmäßig zeitlich - oft sogar erheblich - auseinander. Der Ersatzanspruch aus § 538 entsteht mit dem Eintritt des Schadens. Erfolgt dieser nach dem Eigentumswechsel, so kann schon nach dem Wortlaut des § 571 Abs. 1 BGB kein Zweifel sein, daß es sich um eine Verpflichtung gegenüber dem Mieter handelt, in die der Erwerber eintritt. Der Zweck des § 571 BGB, den Mieter in seinen Rechten bei einem Eigentumswechsel nicht zu verkürzen, würde in einem wesentlichen Punkte nicht erreicht werden, wenn der Erwerber sich darauf berufen könnte, während der Dauer seines Eigentums sei zwar der Schaden eingetreten, mit der weiteren Voraussetzung des Ersatzanspruches, dem Vorliegen eines Mangels zur Zeit des Abschlusses des Vertrages, habe er indessen nichts zu tun. Eine Haftung des Erwerbers für Ersatzansprüche aus § 538 BGB kommt nur dann nicht in Betracht, wenn auch der Schaden bereits vor dem Erwerb eingetreten ist (RG DWohnA 1931, 179; Roquette, Das Mietrecht des BGB, § 571 Nr. 34; Mittelstein, Die Miete, 4. Aufl. S. 673 f; Soergel/Siebert, BGB 9. Aufl. § 571 Nr. 15; Oertmann. Schuldverhältnisse, 5. Aufl. § 571 Anm. 4 b; aA ohne nähere Begründung: Planck, BGB 4. Aufl. § 571 Anm. 2 c; Enneccerus/Lehmann, Recht der Schuldverhältnisse, 15. Bearbeitung § 133 Nr. II). Die Veräußerung des Grundstücks durch Otto Sch. an die Beklagte steht daher der Geltendmachung der Schadenersatzansprüche nicht entgegen.

II.

Die von der Klägerin geltend gemachten Ansprüche beziehen sich zum Teil auf Schäden, die der Zedentin, Frau Kl., entstanden sind. Deren Berechtigung ist zweifelsfrei. Bedenken könnte es dagegen unterliegen, ob auch Ersatz der Schäden verlangt werden kann, die nicht der Vertragspartnerin der Beklagten, Frau Kl., sondern der Klägerin entstanden sind. Das Berufungsgericht hält auch insoweit die Klage dem Grunde nach für gerechtfertigt. Ob sich das, wie es meint, aus den Grundsätzen der sogenannten Drittschadensliquidation ergibt, kann unerörtert bleiben. Denn der Klägerin stehen, soweit sie Ersatz des an ihrem Eigentum entstandenen Schadens verlangt, eigene mietrechtliche Ansprüche zu.

1.

In der Rechtsprechung ist anerkannt, daß auch dritte, an einem Vertrag nicht unmittelbar beteiligte Personen in den Schutzbereich des Vertrages einbezogen werden können. Ihnen gegenüber ist der Schuldner zwar nicht zur Leistung wohl aber unter Umständen zum Schadenersatz verpflichtet (BGH Urteile vom 15. Mai 1959 - VI ZR 109/58 - LM BGB § 328 Nr. 18 = NJW 1959, 1676; vom 16. Oktober 1963 - VIII ZR 28/62 - LM BGB § 536 Nr. 6 a - NJW 1964, 33 = WM 1963, 1327; vom 23. Juni 1965 - VIII ZR 201/63 - LM BGB § 328 Nr. 28 = NJW 1965, 1757 = WM 1965, 871; vom 6. Juli 1965 - VI ZR 47/64 - LM BGB § 328 Nr. 29 = NJW 1965, 1955; vom 10. Januar 1968 - VIII ZR 104/65 [zur Veröffentlichung bestimmt]). Zu den Verträgen mit Schutzwirkung für Dritte gehört insbesondere auch der Mietvertrag (vgl. die o.a. BGH Urteile vom 16. Oktober 1963, 23. Juni 1965 und vom 10. Januar 1968; im Ergebnis ebenso das Reichsgericht, das insoweit einen Vertrag zugunsten Dritter annahm: RGZ 91, 24; 102, 231). Allerdings ist die Ersatzpflicht des Vermieters gegenüber Dritten, von dem erwähnten Urteil des Senats vom 10. Januar 1968 abgesehen, bisher nur in fällen angenommen worden, in denen eine schuldhafte Verletzung von Sorgfaltspflichten des Vermieters vorlag. Hier aber geht es um die Garantiehaftung des Vermieters für bei Vertragschluß vorhandene Mängel der Mietsache. Das steht einem Ersatzanspruch der Klägerin nicht entgegen.

Die Einbeziehung Dritter in die Schutzwirkung eines Vertrages beruht darauf, daß - dem Schuldner erkennbar - mit seiner Leistung ein Dritter in Berührung kommt, demgegenüber der Gläubiger in dem Bereich, in den das Schuldverhältnis hineinragt, seinerseits fürsorge- und obhutspflichtig ist. Darin nämlich entspricht es Sinn und Zweck des Vertrages sowie Treu und Glauben, daß dem Dritten der Schutz des Vertrages in gleicher Weise zugute kommt wie dem Gläubiger selbst. Steht diesem aber, wie hier dem Mieter, unter bestimmten Voraussetzungen auch ein Anspruch auf Ersatz von nichtverschuldeten Schäden zu (§ 538 BGB), so kann für den Dritten nichts anderes gelten. Eine nicht zu rechtfertigende Ausdehnung der Garantiehaftung des Vermieters auf eine unübersehbare Zahl von Personen steht nicht in Frage, weil der Schutzbereich nur auf diejenigen Personen ausgedehnt werden kann, von denen bei Vertragschluß angenommen werden muß, daß der Mieter ihnen denselben Schutz zukommen lassen will, wie er ihm selbst im Rahmen des Vertrages zusteht.

2.

Zu diesen Personen gehört auch die Klägerin. Frau Kl. hatte, wie unbestritten ist, auf Grund der mit der Klägerin getroffenen Absprachen dafür einzustehen, daß dieser durch die Führung des Schallplattengeschäftes keine Schäden entstanden. Hieraus ergab sich eine Obhutspflicht der Zeugin Kl. an allen der Klägerin gehörenden Sachen. Darauf, ob der Beklagten die Rechtsbeziehung zwischen Frau Kl., ihrer Mieterin, und der Klägerin bekannt waren, kommt es nicht an. Der Vermieter von Geschäftsräumen muß bei dem Umfang, den im Geschäftsleben Sicherungsübereignung und Eigentumsvorbehalt angenommen haben, stets damit rechnen, daß die vom Mieter eingebrachten Sachen, insbesondere Waren, nicht diesem, sondern einem Dritten gehören. Andererseits ist es selbstverständlich, daß der Mieter, der hinsichtlich der ihm nicht gehörenden Gegenstände obhutspflichtig ist, durch die Gewährung des ungefährdeten Gebrauchs der Mieträume nicht nur die Unversehrtheit seiner eigenen, sondern auch der Sachen des Dritten gesichert sehen will, die ihm zum. Betriebe seines Geschäftes dienen. Deren Eigentümer genießen nach den dargelegten Grundsätzen deshalb denselben Schutz, wie er dem Mieter bezüglich seiner Sachen zukommt.

3.

Gelegentlich wird die Auffassung vertreten, Sachschäden Dritter seien in die Schutzwirkung nicht einzubeziehen (Roquette, Das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs, § 538 Nr. 20; Gernhuber, JZ 1962, 553, 555). Dieser nicht näher begründeten Meinung vermag der Senat nicht zu folgen. Es ist nicht einzusehen, warum beispielsweise das zur Hausgemeinschaft gehörende Familienmitglied, das nach allgemeiner Ansicht die Schutzwirkungen des Vertrages genießt, bei einem vom Vermieter zu vertretenden Unfall nur Ersatz seiner Körperschäden aus eigenem Recht sollte verlangen können, dagegen wegen aus demselben Anlaß erlittener Sachschäden auf einen ihm erst vom Mieter abzutretenden Anspruch aus sogenannter Drittschadenliquidation angewiesen sein würde. Folgerichtig kann dann aber, wenn, wie hier, die Schutzwirkung zugunsten der Unversehrtheit einer Person überhaupt nicht in Frage steht, eine nur auf die Sachen eines Dritten beschränkte Schutzwirkung nicht verneint werden. Mit Recht ist deshalb schon früher in der Rechtsprechung angenommen worden, daß die Erstreckung der Schutzwirkung eines Vertrages den Dritten auch zu Ersatzansprüchen wegen Sachschäden berechtigt (OLG Celle NdsRpfl 1957, 6; BGH Urteile vom 6. Juni 1965 und vom 10. Januar 1968 a.a.O.).

4.

Ein Anspruch der Klägerin wäre allerdings nicht gegeben, wenn sich ihre Sachen der Beklagten gegenüber unberechtigt in den Mieträumen befunden hätte. Das ist indessen nicht der Fall. Dabei kann dahinstehen, ob die Klägerin Untermieterin ihrer Schwester, der Zeugin Kl. war; denn weder liegt, wie die Beklagte meint, eine unbefugte Untervermietung an die Klägerin vor, noch hat Frau Kl. vertragswidrig den Mietzweck der Räume geändert, als sie das früher betriebene Uhren- und Schmuckwarengeschäft aufgab und unter dem Namen der Klägerin ein Schallplattengeschäft eröffnete.

Die Beklagte selbst hat während der nahezu zweijährigen Vertragszeit niemals irgendwelche Einwendungen gegen die behauptete Untervermietung oder gegen den Betrieb des Schallplattengeschäfts erhoben. Die von ihr ausgesprochenen Kündigungen wurden, wie ihr Vortrag im Armenrechtsverfahren ergibt, lediglich fürsorglich und im Hinblick auf den beabsichtigten Abbruch des Gebäudes erklärt, nicht aber wegen eines vertragswidrigen Gebrauches der Mietsache oder wegen unbefugter Überlassung der Räume an die Klägerin. Aus der Tatsache, daß ihr Rechtsvorgänger. Otto Sch. lediglich zweimal im Jahre 1959 und zwar im Zusammenhang mit der Anforderung von Mietrückständen einer Untervermietung widersprochen, später aber in dieser Richtung nichts mehr unternommen hatte, konnte das Berufungsgericht entgegen der Meinung der Revision ohne Rechtsirrtum den Schluß ziehen, er habe in der Folgezeit sowohl die Untervermietung als auch die Änderung des Geschäftsgegenstandes hingenommen.

Es bedarf auch keiner Erörterung, ob die Erstreckung der Schutzwirkung auf die Klägerin verneint werden müßte, wenn durch die Änderung der geschäftlichen Betätigung der Zeugin Kl., das heißt durch den Betrieb des Schallplattengeschäftes eine Benachteiligung des Vermieters durch die Erhöhung seines Haftungsrisikos eingetreten wäre. Hierfür liegen keine Anhaltspunkte vor und fehlt es auch an entsprechendem Vortrag.

III.

Ohne Erfolg rügt die Revision, das Berufungsgericht habe die Beweislast bei der Prüfung der Frage verkannt, ob der Ehemann der Klägerin, der die streitbefangenen Ansprüche an das Sozialamt der Stadt B. abgetreten hatte, Inhaber dieser Ansprüche war. Die eingehende Beweiswürdigung zu diesem Punkte läßt mit Deutlichkeit erkennen, daß das Berufungsgericht, das sich insoweit lediglich im Ausdruck vergriffen hat, die Rechtsinhaberschaft der Klägerin für erwiesen hält.

IV.

Eine Verletzung des § 304 ZPO liegt nicht vor. Das Berufungsurteil erstreckt sich, wie seine Entscheidungsgründe ergeben, nur auf die Schäden, die an den der Klägerin und ihrer Schwester, der Zeugin Kl. gehörenden Sachen entstanden sind. Es bezieht sich dagegen nicht auf Gegenstände, die im Eigentum des Sohnes der Zeugin Kl. standen.

V.

Die sonach unbegründete Revision war mit der Kostenfolge aus § 97 ZPO zurückzuweisen.