Bundesverwaltungsgericht
Beschl. v. 25.06.1996, Az.: BVerwG 8 B 129.96

Die Beschwerde ist unbegründet. Die Voraussetzungen für die mit ihr begehrte Zulassung der Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung (vgl. § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) oder wegen Abweichung (vgl. § 132 Abs. 2 Nr. 2 VwGO) sind nicht gegeben.

Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung in der mit dem Beschwerdevorbringen bezeichneten Richtung (vgl. § 133 Abs. 3 Satz 3 VwGO). Die mit der Beschwerdebegründung als vermeintlich grundsätzlich bedeutsam aufgeworfene Frage, ob auch derjenige eine zweckentfremdungsrechtliche Abrißgenehmigung ohne Zahlungsauflage beanspruchen kann, der für den abzubrechenden Wohnraum einen dessen Verlust ausgleichenden Ersatzraum in Gestalt von Eigentumswohnungen geschaffen hat oder verläßlich schaffen will, ist durch die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts und des Bundesverwaltungsgerichts bereits geklärt und bedarf keiner Klärung in dem mit der Beschwerde angestrebten Revisionsverfahren. Die Auferlegung einer Abstandszahlung bei der Erteilung einer zweckentfremdungsrechtlichen Genehmigung zum Abbruch eines Wohnhauses verletzt Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG, wenn anstelle veralteten Wohnraums vermehrter neuer, nicht luxuriöser Wohnraum geschaffen wird (BVerfG, Beschluß vom 2. Dezember 1980 - 1 BvR 436, 437/78 - BVerfGE 55, 249 <258 ff.>). Das Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum (Art. 6 § 1 MRVerbG) rechtfertigt es nicht, dem Eigentümer unter Einschränkung seiner Verfügungsbefugnis zu verwehren, veralteten Wohnraum durch neuen zu ersetzen (vgl. BVerfG, Beschluß vom 2. Dezember 1980, a.a.O. S. 258 ff.; BVerwG, Urteile vom 12. März 1982 - BVerwG 8 C 23.80 - BVerwGE 65, 139 <143 f.>[BVerwG 12.03.1982 - 8 C 23/80] und vom 20. August 1986 - BVerwG 8 C 16.84 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 13 S. 46 <51 f. u. 54 f.>). Zur Abwendung steht den Behörden insoweit lediglich das rechtliche Instrumentarium des § 177 BauGB (früher § 39 e BBauG) zur Verfügung (vgl. Urteil vom 10. Mai 1985 - BVerwG 8 C 35.83 - BVerwGE 71, 291 <299>[BVerwG 10.05.1985 - 8 C 35/83]). Der Abbruch eines veralteten Wohngebäudes muß zweckentfremdungsrechtlich uneingeschränkt ohne Zahlungsauflage genehmigt werden, wenn der durch den Abriß eintretende Wohnraumverlust durch neu geschaffenen gleichwertigen Ersatzraum ausgeglichen wird (stRspr; vgl. Urteile vom 12. März 1982, a.a.O. S. 143 ff., vom 20. August 1986, a.a.O. S. 51 ff. und vom 22. April 1994 - BVerwG 8 C 29.92 - BVerwGE 95, 341 <355>[BVerwG 22.04.1994 - 8 C 29/92]). Zweckentfremdungsrechtlich beachtlicher Ersatzraum muß freilich dem allgemeinen Wohnungsmarkt so zur Verfügung stehen wie zuvor der durch Abriß zweckentfremdete Wohnraum (vgl. Urteile vom 12. März 1982, a.a.O. S. 150 f. und vom 20. August 1986, a.a.O. S. 54 f.). Die notwendige Übereinstimmung in der Verfügungsberechtigung über den zweckentfremdeten Wohnraum und den Ersatzraum trägt dem Charakter des zu erbringenden Ausgleichs Rechnung. Der durch das Zweckentfremdungsverbot Belastete soll selbst Ersatzwohnraum zur Verfügung stellen, über den er rechtlich mindestens ebenso verfügen kann wie über den zweckentfremdeten Raum (vgl. Urteile vom 20. August 1986, a.a.O. S. 55). An dieser Voraussetzung fehlt es, wenn der Eigentümer einer Wohnung zum Ausgleich ihrer Zweckentfremdung eine von ihm lediglich gemietete neugeschaffene Wohnung anbietet, die im Eigentum eines anderen steht (vgl. Urteil vom 20. August 1986, a.a.O. S. 55). Dem Erfordernis ist dagegen genügt, wenn der vom Zweckentfremdungsverbot belastete Eigentümer den Abriß seines Wohngebäudes mit veralteten Mietwohnungen durch einen Neubau mit Eigentumswohnungen ausgleicht. Ob er diese Eigentumswohnungen als Kaufeigentumswohnungen mit der Bestimmung geschaffen hat, sie Bewerbern als eigengenutzte Eigentumswohnungen zu übertragen (§ 12 II. WoBauG) oder ob Erwerber der Wohnungen diese an Dritte vermieten, ist unerheblich. Darauf kommt es nicht an, weil in beiden Fällen neuer Wohnraum errichtet worden ist, der den aufgrund des Abbruchs eingetretenen Wohnraumverlust - sei es unmittelbar oder mittelbar - wieder ausgleicht (vgl. BVerfG, Beschluß vom 2. Dezember 1980, a.a.O. S. 259 f.). Daß der Eigentümer dem Markt statt der durch Abriß beseitigten Mietwohnungen nunmehr Eigentumswohnungen anbietet, stellt deren Gleichwertigkeit nicht in Frage. Bei den anstelle der bisherigen Mietwohnungen angebotenen Eigentumswohnungen handelt es sich vielmehr rechtlich betrachtet qualitativ um ein "Mehr" gegenüber der von einer zweckentfremdungsrechtlich beachtlichen Ersatzleistung mindestens zu fordernden Gleichwertigkeit (vgl. auch Urteil vom 20. August 1986, a.a.O. S. 55). Der infolge des zwar teureren, aber auch qualitativ besseren Neubaustandards eintretende sog. Sickereffekt führt dazu, daß die Wohnraumversorgung im Ergebnis nicht beeinträchtigt wird (vgl. BVerfG, Beschluß vom 2. Dezember 1980, a.a.O. S. 259 f.; BVerwG, Urteil vom 12. März 1982, a.a.O. S. 146; Beschluß vom 15. März 1991 - BVerwG 8 B 33.91 - <n.v.>). Die dagegen im Schrifttum und mit der Beschwerdebegründung erhobenen Einwände stellen nicht hinreichend in Rechnung, daß ein Verbot wirtschaftlich und wohnungswirtschaftlich vernünftiger Erneuerung des veralteten Wohnungsbestandes nicht nur einen übermäßigen Eingriff in die Eigentümerbefugnisse darstellte, sondern zudem auf längere Sicht auch zu einem völligen Zusammenbruch der dem Marktbedarf entsprechenden neuzeitlichen Wohnraumversorgung führen würde.

Da das angefochtene Urteil mit den vorstehend dargelegten Rechtsgrundsätzen übereinstimmt, kommt eine Zulassung wegen Divergenz (§ 132 Abs. 2 Nr. 2 VwGO) ebenfalls nicht in Betracht.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.