Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 16.03.1995, Az.: BVerwG 7 C 48/94

I.

Die Klägerin begehrt die Rückübertragung eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks nach dem Gesetz zur Regelung offener Vermögensfragen (Vermögensgesetz - VermG). Das Anwesen gehörte früher ihrem im Mai 1986 verstorbenen Ehemann. Zwei der drei Wohnungen waren vermietet, in der dritten Wohnung wohnten die Klägerin und ihr Ehemann.

Im Dezember 1985 erklärte der Ehemann der Klägerin unter Hinweis auf sein Alter und seinen schlechten Gesundheitszustand gemäß § 310 ZGB den Verzicht auf das Eigentum zugunsten von Volkseigentum. Das mit einem Einheitswert von 12 500 M bewertete Grundstück wies zu diesem Zeitpunkt keine dinglichen Belastungen auf. Nach einer vom Ehemann der Klägerin vorgelegten Aufwands- und Ertragsrechnung betrugen die jährlichen Einnahmen aus Mieten (einschließlich des Mietwerts der eigengenutzten Wohnung) 1 560 M, die Summe der jährlichen Aufwendungen (einschließlich Abschreibungen und durchschnittlicher Instandhaltungskosten) war mit 1 763 M angegeben. Der Eigentumsverzicht wurde vom Rat der Stadt mit Wirkung vom 1. Januar 1986 genehmigt. Gleichzeitig wurde der Klägerin und ihrem Ehemann ein lebenslanges mietfreies Wohnrecht in Höhe von monatlich 40 M eingeräumt.

Den im Jahr 1990 gestellten Rückübertragungsantrag lehnte der Beklagte mit der Begründung ab, das Grundstück sei nicht überschuldet im Sinne von § 1 Abs. 2 VermG gewesen. Ebensowenig habe mit Blick auf die von der Klägerin geltend gemachte Notwendigkeit dringender Instandsetzungsmaßnahmen eine Überschuldung gedroht. Nach der zum Zeitpunkt des Eigentumsverzichts erstellten Bauzustandseinschätzung habe das Wohngebäude insgesamt keine wesentlichen Mängel aufgewiesen; als innerhalb der nächsten zwei Jahre erforderliche Maßnahme sei darin lediglich die Neueindeckung der Dachhaut in Höhe von 5 800 M bezeichnet worden. Der Widerspruch der Klägerin blieb erfolglos. Im Widerspruchsbescheid vom 21. Juli 1993 wird ausgeführt: Von einer unmittelbar bevorstehenden Überschuldung könne nur dann ausgegangen werden, wenn ein Betrag von mindestens 80 % des Einheitswertes erreicht werde. In diese Betrachtung seien auch die Aufwendungen einzubeziehen, die der Eigentümer wegen kostenunterdeckender Mieten aus eigenen Mitteln zur Werterhaltung des Grundstücks erbracht habe. Berücksichtige man die notwendige Dachreparatur und die im Zeitraum von zehn Jahren vor dem Eigentumsverzicht durchschnittlich aufgewendeten Eigenmittel von 203 M jährlich, habe der zusätzliche Finanzbedarf 7 830 M und damit nur 62,6 % des Einheitswerts betragen.

Mit ihrer Klage hat die Klägerin vorgebracht: Ihr Ehemann und sie hätten im Jahr 1985 vor der Wahl gestanden, das Haus verrotten zu lassen oder es mit einem erheblichen, zur Überschuldung führenden Aufwand zu sanieren. So sei das gesamte Dach sanierungsbedürftig gewesen. Die Dachhaut sei undicht und die Dachrinne beschädigt gewesen, so daß die eindringende Feuchtigkeit mit Hilfe von auf einem Zwischendachboden aufgestellten Eimern und Wannen habe aufgefangen werden müssen; gelegentlich hätten sie oder die Mieter Beschädigungen des Daches mit vorläufigen Maßnahmen, wie dem Verschmieren und Abdichten von Löchern, ausgebessert. Die Herrichtung des Daches hätte weit mehr als die in der Bauzustandseinschätzung genannten 5 800 M gekostet. Außerdem seien die Außenfassade und die Fenster dringend erneuerungsbedürftig gewesen. Wie sich aus einem von ihr eingeholten Gutachten des Bausachverständigen Prof. Dr. L. ergebe, hätten die erforderlichen Sanierungskosten im Jahr 1985 31 500 M betragen. In den angefochtenen Bescheiden sei außerdem nicht berücksichtigt worden, daß ihr Ehemann in das Gebäude "Tausende von Mark" aus Mitteln investiert habe, die ihm für die Enteignung seines Betriebes als Entschädigung gezahlt worden seien.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage durch Urteil vom 20. April 1994 abgewiesen und zur Begründung ausgeführt: Die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 1 Abs. 2 VermG seien nicht erfüllt. Zwar seien die erzielten Mieten nicht kostendeckend gewesen. Doch habe es an einer eingetretenen oder unmittelbar bevorstehenden Überschuldung gefehlt. Zugunsten der Klägerin sei zur Bestimmung des Grundstückswerts der Einheitswert in Höhe von 12 500 M zugrunde zu legen; Anhaltspunkte für einen niedrigeren Wert bestünden nicht. Bei einem negativen Saldo der Aufwands- und Ertragsrechnung von jährlich durchschnittlich 203 M könne für den Verzichtszeitpunkt nicht vom Eintritt einer Überschuldung gesprochen werden. Daran ändere auch der - unstreitige - Vortrag zu den nicht aus den Mieteinnahmen gedeckten Aufwendungen aus Eigenmitteln nichts. Derartige Aufwendungen könnten nicht als negativer Rechnungsposten berücksichtigt werden. Die Vorschrift des § 1 Abs. 2 VermG setze eine ökonomische Zwangslage voraus, die ein Behalten des Eigentums wirtschaftlich sinnlos habe erscheinen lassen. Eine solche Situation sei gerade nicht gegeben, wenn ein Grundstück durch Eigenmittel lastenfrei gehalten werde. Für diese Ansicht spreche entscheidend, daß nur bei isolierter Betrachtung der Immobilie und der sie unmittelbar belastenden Schulden (Grundpfandrechte) eine verwaltungspraktikable Aufklärbarkeit gegeben sei. Ferner habe eine Überschuldung nicht unmittelbar bevorgestanden. Bei den Maßnahmen zur Dachsanierung habe es sich nicht um einen aktuellen, unaufschiebbaren Instandsetzungsbedarf gehandelt, der nur angenommen werden könne, wenn - gemessen an dem in der DDR üblichen Standard - der bestimmungsgemäße Gebrauch, also die Bewohnbarkeit des Gebäudes, in Frage gestanden habe. Dies sei nicht der Fall gewesen. Obwohl an dem Gebäude von 1985 bis zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung (April 1994) keinerlei fachmännische Reparaturen durchgeführt worden seien, seien alle Wohnungen bis heute ununterbrochen bestimmungsgemäß genutzt. Die Klägerin habe sogar im Jahr 1991 eine Dachgeschoßwohnung mit erheblichem Aufwand für den Eigengebrauch renoviert, ohne dies flankierend durch Dachreparaturen abzusichern.

Mit der vom Verwaltungsgericht zugelassenen Revision bringt die Klägerin vor: Zu Unrecht habe das angefochtene Urteil die Verwendung von Eigenmitteln als nicht berücksichtigungsfähig angesehen. § 1 Abs. 2 VermG dürfe nicht so restriktiv ausgelegt werden, daß nur durch Grundpfandrechte gesicherte Verbindlichkeiten eine Überschuldung begründen könnten. Zumindest habe aber eine Überschuldung unmittelbar bevorgestanden. Zwar sei das Gebäude beim Eigentumsverzicht nicht unbewohnbar oder unbenutzbar gewesen. Dies sei aber nur durch die überobligatorischen Leistungen der seinerzeitigen Bewohner bei der Eindämmung der Feuchtigkeitsschäden erreicht worden. Rechtlich sei dies einem aktuellen, unaufschiebbaren Instandsetzungsbedarf gleichzustellen.

Der Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil. Der Oberbundesanwalt vertritt die Auffassung, der Einsatz von Eigenmitteln für die durch die Mieteinnahmen nicht gedeckten laufenden Unterhaltskosten einschließlich der notwendigen Aufwendungen für Instandhaltung und Instandsetzung sei bei der Feststellung der Überschuldung zu berücksichtigen. Wenn sich derartige zur Abwendung einer Überschuldung getätigte Aufwendungen zu einem Betrag summiert hätten, der den Wiederverkaufswert des Grundstücks übersteige, sei von einer Überschuldung im Sinne von § 1 Abs. 2 VermG auszugehen.

II.

Die Revision ist begründet. Das Urteil des Verwaltungsgerichts verletzt Bundesrecht. Da die tatrichterlichen Feststellungen für eine Entscheidung über das auf § 1 Abs. 2 des Gesetzes zur Regelung offener Vermögensfragen (Vermögensgesetz - VermG) gestützte Rückgabeverlangen der Klägerin nicht ausreichen, muß der Rechtsstreit nach § 144 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 VwGO an das Verwaltungsgericht zurückverwiesen werden.

1. § 1 Abs. 2 VermG in der hier maßgebenden Fassung des Zweiten Vermögensrechtsänderungsgesetzes vom 14. Juli 1992 (BGBl I S. 1257) erstreckt die Anwendung des Vermögensgesetzes auf bebaute Grundstücke und Gebäude, die aufgrund nicht kostendeckender Mieten und dadurch eingetretener oder unmittelbar bevorstehender Überschuldung durch Enteignung, Eigentumsverzicht, Schenkung oder Erbausschlagung in Volkseigentum übernommen wurden. Wie der erkennende Senat in seinem Urteil vom 24. Juni 1993 - BVerwG 7 C 27.92 - BVerwGE 94, 16 (19 f.)[BVerwG 24.06.1993 - 7 C 27/92] dargelegt hat, ist dieser Restitutionstatbestand gegeben, wenn drei Tatbestandsmerkmale erfüllt sind. Erstens müssen für das bebaute Grundstück oder das Gebäude in dem Zeitraum vor dem Eigentumsverlust nicht kostendeckende Mieten erzielt worden sein. Diese Kostenunterdeckung muß zweitens die - bereits eingetretene oder unmittelbar bevorstehende - Überschuldung des Grundstücks verursacht haben. Drittens muß diese Überschuldung die wesentliche Ursache dafür gewesen sein, daß das Grundstück durch einen der in § 1 Abs. 2 VermG genannten Vorgänge in Volkseigentum übernommen wurde. Das Gesetz begründet somit einen Anspruch auf Rückübertragung, wenn sich die infolge der Eigentums- und Mietenpolitik der DDR latent vorhandene Gefahr der Überschuldung von Mietwohnhäusern zu einer konkreten ökonomischen Zwangslage verdichtet hatte, die ein weiteres Festhalten an dem Eigentum wirtschaftlich sinnlos erscheinen ließ, so daß der Eigentümer als Ausweg aus dieser Zwangslage den Eigentumsverzicht, die Schenkung oder die Erbausschlagung gewählt hat.

Das angefochtene Urteil hat zwar fehlerfrei das Tatbestandsmerkmal der nicht kostendeckenden Mieten bejaht. Es ist aber bei der Prüfung, ob das streitbefangene Grundstück zum Zeitpunkt des Eigentumsverzichts überschuldet war oder eine Überschuldung unmittelbar bevorstand, von unzutreffenden rechtlichen Annahmen ausgegangen.

2. Ein Grundstück oder Gebäude war überschuldet, wenn die ihm zuzuordnenden Verbindlichkeiten den um die eingetragenen Grundpfandrechte verminderten Zeitwert der Immobilie überschritten haben und wenn diese vorhandenen Schulden nicht innerhalb zumutbarer Zeit durch den zu erwartenden Mietertrag gedeckt werden konnten (vgl. dazu Urteil des Senats vom 24. Juni 1993 a.a.O, S. 22 unter Bezugnahme auf die Begründung des Regierungsentwurfs zum 2. VermRÄndG, BTDrucks 12/2480, S. 38). Infolge der Gleichstellung der "unmittelbar bevorstehenden" mit der "eingetretenen" Überschuldung sind bei der Gegenüberstellung von Zeitwert und Verbindlichkeiten fiktiv auch diejenigen Aufwendungen zu berücksichtigen, die im Zeitpunkt des Eigentumsverzichts für Instandsetzungsmaßnahmen zur Sicherung der bestimmungsgemäßen Nutzbarkeit der Immobilie unaufschiebbar notwendig gewesen wären, aber vom Eigentümer aufgrund der ökonomischen Zwangslage unterlassen wurden.

Diese Gegenüberstellung von Zeitwert und auf dem Grundstück lastenden Verbindlichkeiten hat das Verwaltungsgericht nicht in der vom Gesetz geforderten Weise vorgenommen. Zwar bestehen im hier zu entscheidenden Fall keine durchgreifenden rechtlichen Bedenken gegen die Feststellung des Zeitwerts (dazu a). Das Verwaltungsgericht hat aber bei der Ermittlung der berücksichtigungsfähigen Verbindlichkeiten zu enge, mit § 1 Abs. 2 VermG nicht zu vereinbarende Anforderungen gestellt (dazu b).

a. Da es in der DDR einen freien Grundstücksverkehr, in dem sich marktgerechte Verkehrswerte hätten herausbilden können, nicht gab und Häuser mit mehreren Mietwohnungen mangels Rendite praktisch unverkäuflich waren, muß der Wert festgestellt werden, zu dem das Grundstück seinerzeit im Wege der Beleihung für eine Verschuldung hätte eingesetzt werden können. Hat der Grundstückseigentümer vor dem Verzicht versucht, einen Kredit zur Instandhaltung des Miethauses zu erhalten und auf diese Weise eine konkrete Beleihungsgrenze in Erfahrung gebracht, ist diese zugrunde zu legen. War dies nicht der Fall, muß die Beleihungsgrenze nachträglich mit Hilfe der in der DDR geltenden Bewertungsvorschriften ermittelt werden. Wie der erkennende Senat in seinem Urteil vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 39.93 - näher dargelegt hat, ist für den hier in Betracht kommenden Zeitraum grundsätzlich die - nicht veröffentlichte - Bewertungsrichtlinie vom 4. Mai 1960 (Horn, RWS-Dok. 1, Nr. 3.18.3) zum Gesetz vom 25. April 1960 über die Entschädigung bei Inanspruchnahmen nach dem Aufbaugesetz (GBl I S. 257) bzw. deren Nachfolgeregelung, die Bewertungsrichtlinie vom 20. Juni 1984, maßgebend. Danach war der Grundstückswert aus dem Mittel zwischen Sachwert und Ertragswert zu berechnen, wobei der Sachwert die Obergrenze bildete.

Allerdings ist unter bestimmten Voraussetzungen eine vereinfachte Wertfeststellung auf der Grundlage des Einheitswerts zulässig (vgl. BVerwG, Urteil vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 39.93 -). Erfahrungsgemäß lag nämlich der Zeitwert von Mietwohngrundstücken in der DDR meist etwas über dem Einheitswert. Kredite wurden daher üblicherweise höchstens bis zum Einheitswert bewilligt. Wurde ein höheres Darlehen beansprucht, wurde regelmäßig eine konkrete Wertberechnung gefordert. Eine ähnliche Verwaltungspraxis lag den Hinweisen und Erläuterungen des Ministeriums der Finanzen vom 8. Mai 1978 "zur Durchführung des § 310 des Zivilgesetzbuches der DDR vom 19. Juni 1975 - Verzicht auf das Eigentum an Grundstücken - und der entsprechenden Rechtsvorschriften über den Grundstücksverkehr" (abgedruckt in Schriftenreihe des Bundesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen Heft 1, S. 363 f.) zugrunde (vgl. insbesondere Nrn. II und III der Hinweise und Erläuterungen). Es darf daher angenommen werden, daß Verbindlichkeiten, die deutlich unterhalb des Einheitswerts lagen, keine Überschuldung des Vermögenswerts begründen konnten, es sei denn, der bauliche Zustand des Grundstücks war derart schlecht, daß der Zeitwert wesentlich unter dem Einheitswert lag. Auf der anderen Seite begründen den Einheitswert erheblich übersteigende Verbindlichkeiten mangels anderer Anhaltspunkte die Annahme einer Überschuldung, weil dann die generell übliche Beleihungsgrenze in jedem Fall überschritten war. Angesichts der von ihm zugrunde gelegten Höhe der Verbindlichkeiten durfte das Verwaltungsgericht wie zuvor schon die Behördenentscheidungen vom Einheitswert ausgehen. Sollte sich aber bei der erneuten Verhandlung der Sache ergeben, daß die Höhe der zu berücksichtigenden Verbindlichkeiten nicht deutlich vom Einheitswert abweicht, müßte erforderlichenfalls der Zeitwert nach Maßgabe der im Urteil des Senats vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 39.93 - entwickelten Grundsätze festgestellt werden.

b. Dem auf diese Weise zu ermittelnden Grundstückswert sind nach Abzug der noch valutierenden dinglichen Belastungen die übrigen dem Grundstück zuzuordnenden Verbindlichkeiten gegenüberzustellen. Die Annahme des Verwaltungsgerichts, das streitbefangene Grundstück sei zum Zeitpunkt des Eigentumsverzichts nicht mit berücksichtigungsfähigen Verbindlichkeiten belastet gewesen, verletzt § 1 Abs. 2 VermG. Richtig ist allerdings, daß die dem Grundstück zuzuordnenden Verbindlichkeiten ausgehend von der Zielrichtung des Gesetzes zeitlich und sachlich begrenzt werden müssen (vgl. dazu auch BVerwG, Urteil vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 39.93 -). Da die Überschuldungslage nach dem Willen des Gesetzgebers zum Zeitpunkt des Eigentumsverzichts gegeben sein mußte, können nur solche Verbindlichkeiten berücksichtigt werden, die bereits eingegangen waren (dazu aa) oder sich aufgrund eines feststehenden Sachverhalts konkret abzeichneten (dazu bb).

aa. Zu den bereits vorhandenen Verbindlichkeiten zählen zunächst etwaige dinglich nicht gesicherte Darlehen, die von privaten Dritten vergleichbar dem Immobiliendarlehen eines Kreditinstituts für den Erwerb oder die Instandsetzung der Immobilie gewährt und vom Eigentümer zweckentsprechend verwendet wurden. Sie sind in Höhe der beim Eigentumsverzicht noch bestehenden Rückzahlungsverpflichtung zu berücksichtigen.

Dasselbe gilt ausnahmsweise auch für solche Aufwendungen, die der Eigentümer in der Vergangenheit für notwendige Instandsetzungsarbeiten erbracht, jedoch weder aus den Mieterträgen und noch mit Fremdmitteln, sondern aus seinem sonstigen Vermögen finanziert hat. Die gegenteilige Auffassung des Verwaltungsgerichts wird dem Zweck des § 1 Abs. 2 VermG nicht gerecht. Voraussetzung ist allerdings, daß der Einsatz eigener Geldmittel nach Anlaß, Art und Umfang mit der Aufnahme eines Immobilienkredits vergleichbar erscheint. Das ist dann anzunehmen, wenn ein Eigentümer, der entsprechende Eigenmittel nicht einsetzen kann oder will, in einer gleichartigen Situation typischerweise eine Kreditfinanzierung und damit eine Verschuldung des Objektes hätte herbeiführen müssen. In solchen Fällen liegt eine Verschuldung im engeren Sinne zwar nicht vor, weil das Grundstück in Höhe der Eigenmittel gerade lastenfrei gehalten wurde. Da aber die Vorschrift des § 1 Abs. 2 VermG denjenigen Eigentümern einen Rückübertragungsanspruch einräumen will, die trotz der privateigentumsfeindlichen Verhältnisse in der DDR bis zum Eintritt einer ökonomischen Zwangslage an ihrem Eigentum festgehalten haben, muß auch der Begriff der "Überschuldung" unter Beachtung wirtschaftlicher Gesichtspunkte ausgelegt werden. In wirtschaftlicher Hinsicht ist der die Aufnahme eines Darlehens ersetzende Einsatz von eigenen, nicht aus den Mieterträgen stammenden Geldmitteln aber nicht anders als der Einsatz entsprechender Fremdmittel zu bewerten. Dementsprechend sind derartige Eigenmittel in der Höhe zu berücksichtigen, die ein entsprechender Kredit bei üblicher Tilgung zum Zeitpunkt des Eigentumsverzichts noch aufgewiesen hätte.

Von diesem Ausgangspunkt aus können nur Aufwendungen für große Instandsetzungen einen darlehensersetzenden Charakter haben. Demgegenüber sind in der Vergangenheit erbrachte Leistungen für kleinere Reparaturen und für die laufende Instandhaltung auch dann nicht berücksichtigungsfähig, wenn sie über einen längeren Zeitraum nicht aus den Mieterträgen gedeckt werden konnten. Maßstab hat im konkreten Fall immer die Frage zu sein, ob nach den Verhältnissen in der DDR ohne den Einsatz eigener Geldmittel üblicherweise ein Kredit aufgenommen worden wäre. Dabei muß der frühere Eigentümer bzw. sein Rechtsnachfolger sowohl die durchgeführten großen Instandsetzungsmaßnahmen als auch die Verwendung eigener Geldmittel substantiiert darlegen; die Unerweislichkeit von Tatsachen geht nach den allgemeinen Grundsätzen zu seinen Lasten (vgl. BVerwG, Beschluß vom 1. November 1993 - BVerwG 7 B 190.93 - NJW 1994, 468). Mit diesen Anforderungen wird auch den vom Verwaltungsgericht hervorgehobenen Bedenken gegen eine verwaltungspraktikable Aufklärbarkeit der Verwendung eigener Geldmittel Rechnung getragen.

Aus dem oben Gesagten folgt schließlich, daß Maßnahmen der Instandhaltung oder Instandsetzung, die vom Eigentümer selbst (sog. Eigenleistungen) oder im Rahmen der sog. Nachbarschaftshilfe durchgeführt wurden, bei der Feststellung einer Überschuldung nicht berücksichtigt werden können (vgl. auch BVerwG, Urteil vom 24. Juni 1993 - BVerwG 7 C 27.92 - BVerwGE 94, 16 (21)[BVerwG 24.06.1993 - 7 C 27/92]). Es wäre eine unzulässige Überdehnung des Überschuldungsbegriffs, den Einsatz eigener oder unentgeltlicher fremder Arbeitskraft der Aufnahme eines Kredites gleichzustellen.

Die Klägerin hat bislang unsubstantiiert vorgetragen, ihr Ehemann habe vor dem Eigentumsverzicht "Tausende von Mark" aus eigenen, nicht aus den Mieterträgen stammenden Mitteln für das Haus verwendet. Falls die Klägerin diese Behauptung in dem gebotenen Maß konkretisieren kann, wird das Verwaltungsgericht zu prüfen haben, inwieweit es sich nach den dargelegten Grundsätzen um darlehensersetzende Aufwendungen für große Instandsetzungsmaßnahmen handelte. Dabei kann auch von Bedeutung sein, daß nach der vom Ehemann der Klägerin gemäß Nr. IV 3.2. der Hinweise und Erläuterungen des Ministeriums der Finanzen vom 8. Mai 1978 zur Durchführung des § 310 ZGB a.a.O. vorgelegten Aufwands- und Ertragsrechnung zumindest für die Jahre ab 1982 nicht unerhebliche Beträge für Instandhaltung, Instandsetzung und Abschreibung aus den Mieteinnahmen zur Verfügung standen.

bb. Zu den konkret sich abzeichnenden und deshalb berücksichtigungsfähigen Verbindlichkeiten gehören insbesondere die Kosten der zum Zeitpunkt des Eigentumsverzichts anstehenden Instandsetzungsarbeiten, soweit deren Unterlassung sich bei der Grundstückswertberechnung nicht schon wertmindernd ausgewirkt hat (vgl. Abschnitt III Buchst. a Abs. 6 i.V.m. Buchst. b Abs. 4 der Bewertungsrichtlinie 1960 sowie Abschnitt V Nr. 2.1.4. der Preisverfügungen 3/82 und 3/87). Da sich die Notwendigkeit von Reparaturen regelmäßig nicht nach festen Terminen bestimmen läßt, besteht insoweit ein gewisser zeitlicher Spielraum. In diesem Sinne ist der nachträglich in das Gesetz eingefügte erläuternde Begriff "unmittelbar bevorstehend" aufzufassen. Er soll einerseits ein wirklichkeitsfremdes Stichtagsdenken verhindern, andererseits aber auch gewährleisten, daß nur solche Verbindlichkeiten berücksichtigt werden, die nach Grund und Höhe bereits unabweisbar feststanden, auch wenn sie noch nicht eingegangen worden waren.

Der geltend gemachte Finanzierungsbedarf für Instandsetzungsarbeiten muß aber nicht nur zeitlich, sondern auch sachlich unabweisbar gewesen sein, um einen ökonomischen Zwang zur Eigentumsaufgabe annehmen zu können. Wie der Senat bereits entschieden hat (Urteil vom 24. Juni 1993, a.a.O., S. 22 f.), genügt der schlechte Allgemeinzustand eines Gebäudes und seiner Einrichtungen nicht, um Reparaturen im Sinne des § 1 Abs. 2 VermG als unmittelbar notwendig anzusehen. Diese Vorschrift will nicht den Regelfall des Unterhaltungs- und Instandsetzungsbedarfs erfassen, der gemessen am Standard der alten Bundesrepublik aufgrund des schlechten Bauzustands älterer Mietwohnhäuser in der DDR allgemein vorhanden war. Vielmehr sollen nur solche Maßnahmen berücksichtigt werden, die zur bestimmungsgemäßen Nutzbarkeit der Häuser unaufschiebbar notwendig waren. Insoweit dürfen die Anforderungen jedoch nicht überspannt werden. Ziel der Maßnahmen mußte es zwar sein, die Nutzbarkeit zu erhalten, sie mußten aber nicht in dem Sinne unabweisbar gewesen sein, daß andernfalls unmittelbar die Unbewohnbarkeit gedroht hätte. Notwendig im Gesetzessinne waren sie vielmehr auch dann, wenn in absehbarer Zeit die bestimmungsgemäße Nutzbarkeit des Hauses gefährdet oder ein weitaus größerer Sachschaden als Folge der unterbliebenen Reparatur zu erwarten gewesen wäre. Für die Beurteilung der sachlichen Notwendigkeit von Instandsetzungsarbeiten ist die Sicht des verständigen Hauseigentümers ausschlaggebend. So kann beispielsweise ein undichtes Dach oder ein nasser Keller die Bewohnbarkeit eines Hauses möglicherweise über Jahre hinaus noch nicht wesentlich beeinträchtigen. Dennoch wird ein vernünftiger Eigentümer versuchen, solche Schäden alsbald und nicht erst unmittelbar vor Eintritt der Unbewohnbarkeit zu beheben oder zumindest solche Sanierungsmaßnahmen durchzuführen, die größere Folgeschäden verhindern.

Demgegenüber gehören Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich nicht zu dem notwendigen Instandsetzungsbedarf. Etwas anderes gilt, wenn sie durch staatliche Anordnung oder vertraglich vorgeschrieben waren oder wenn sich die Ausstattung des Hauses auf einem derart niedrigen Niveau befand, daß die Räume auch unter Berücksichtigung der Verhältnisse in der DDR nicht zumutbar bewohnt werden konnten. Schließlich darf bei den zeitlich und sachlich notwendigen Reparaturen nur der seinerzeit übliche Standard zugrunde gelegt werden. Es dürfen also nur die Kosten solcher Baumaterialien berücksichtigt werden, deren Verwendung damals gebräuchlich war.

Nach diesen Maßstäben hat das Verwaltungsgericht zu Unrecht die Behebung der im Jahr 1985 vorhandenen Schäden am Dach des Hauses als nicht unaufschiebbar notwendig angesehen. Die gemäß Nr. IV 2. der Hinweise und Erläuterungen des Ministeriums der Finanzen vom 8. Mai 1978 zur Durchführung des § 310 ZGB a.a.O. vor Genehmigung des Eigentumsverzichts vorgenommene Bauzustandseinschätzung nennt als in den nächsten zwei Jahren erforderliche "bauliche Sofortmaßnahme" die Neueindeckung der Dachhaut. In Übereinstimmung damit steht das - vom Verwaltungsgericht als zutreffend unterstellte - Vorbringen der Klägerin, daß ab Anfang der achtziger Jahre Regen- und Schneewasser durch das undichte Dach und die beschädigten Dachrinnen in das Haus eingedrungen sei, daß sie und ihr Ehemann sowie die Mieter mehrfach versucht hätten, die undichten Stellen provisorisch abzudichten, und daß das dennoch eindringende Wasser notdürftig durch auf dem Zwischenboden aufgestellte Eimer und Wannen aufgefangen worden sei. Sollte diese - vom Beklagten nicht in Frage gestellte - Beschreibung des damaligen Zustandes des Hauses zutreffen, so liegt auf der Hand, daß derartige Mängel nicht mehr, wie das Verwaltungsgericht meint, dem Regelfall eines in der DDR üblichen Instandhaltungsbedarfs zuzurechnen sind, sondern die bestimmungsgemäße Nutzbarkeit eines Wohnhauses in absehbarer Zeit ernstlich gefährden können. Ein verständiger Hauseigentümer würde solche Schäden so bald wie möglich durch fachmännische Maßnahmen beheben lassen und damit nicht warten, bis der Zustand des Daches und die zwangsläufig eintretenden Feuchtigkeitsschäden zur akut bevorstehenden Unbewohnbarkeit des Hauses führen.

Eine andere Beurteilung gebietet auch nicht der vom Verwaltungsgericht hervorgehobene Umstand, daß bis zum Jahr 1994 alle Wohnungen des Hauses bewohnt waren, ohne daß an dem Dach fachmännische Reparaturen vorgenommen wurden. So wie es verfehlt wäre, die Dringlichkeit eines geltend gemachten Reparaturbedarfs schon aus der Tatsache des Eigentumsverzichts abzuleiten (vgl. dazu BVerwG, Urteil vom 16. März 1995 - BVerwwG 7 C 39.93 -), besteht umgekehrt keine Vermutung, sondern allenfalls ein Indiz für die fehlende Dringlichkeit, wenn ein Haus noch Jahre nach dem Eigentumsverzicht bewohnt wurde, ohne daß die nunmehr zuständigen staatlichen Stellen größere Reparaturen durchgeführt haben. Denn angesichts des Wohnungsmangels und der Knappheit der zur Verfügung stehenden Mittel sind selbst solche Wohnungen weitergenutzt worden, deren Zustand sich deutlich unter dem auch in der DDR üblichen Standard befand oder deren Bewohnbarkeit nur durch provisorische Maßnahmen aufrechterhalten werden konnte.

Das Verwaltungsgericht wird also zu prüfen haben, ob die Behauptungen der Klägerin über den Zustand des Daches im Jahr 1985 zutreffen. Sollte dies der Fall sein, wofür nach der seinerzeitigen Bauzustandseinschätzung und nach der sonstigen Aktenlage einschließlich des von der Klägerin vorgelegten Privatgutachtens vieles spricht, ist festzustellen, welchen Aufwand eine dem damaligen Standard entsprechende fachmännische Instandsetzung der Dacheindeckung und der Dachrinnen nach den seinerzeit für private Eigentümer maßgebenden Bau- und Handwerkerpreisen erfordert hätte. Sollte das Verwaltungsgericht das von der Klägerin vorgelegte Gutachten des Bausachverständigen Prof. Dr. L., gegebenenfalls nach zusätzlicher schriftlicher oder mündlicher Erläuterung, hierfür als nicht geeignet ansehen, müßte ein gerichtliches Sachverständigengutachten eingeholt werden. Sollten die Feststellungen ergeben, daß der für die Dacheindeckung und die Dachrinnen notwendige Reparaturaufwand - zusammen mit etwa zu berücksichtigenden Eigenmitteln - noch nicht zu einer rechnerischen Überschuldung des Grundstücks führt, wäre weiter zu untersuchen, ob der von der Klägerin und dem von ihr beauftragten Bausachverständigen sonst noch geltend gemachte Instandsetzungsbedarf (z.B. am Dachstuhl und am Zwerggiebel) nach den dargelegten Grundsätzen berücksichtigungsfähig ist oder ob es sich dabei nur um den Regelfall eines Unterhaltungs- und Instandsetzungsbedarfs bzw. um Modernisierungsmaßnahmen handelte, was insbesondere bei Fassaden- und Putzarbeiten sowie beim Einbau neuer Fenster der Fall gewesen sein könnte.

3. Übersteigt der Gesamtbetrag der vorhandenen oder sich konkret abzeichnenden Schulden den maßgebenden Grundstückswert, lag also zum Zeitpunkt des Eigentumsverzichts eine rechnerische Überschuldung vor, so kann angesichts der Niedrigmietenpolitik der DDR im Regelfall davon ausgegangen werden, daß diese Überschuldung und damit auch die ökonomische Zwangslage auf Dauer Bestand gehabt hätte. Bestehen dagegen im Einzelfall, etwa bei einer nur geringfügigen Überschuldung und einer verhältnismäßig guten Ertragslage des Grundstücks, Anhaltspunkte für die gegenteilige Annahme, so muß geprüft werden, ob die laufenden Einnahmen aus der Immobilie die Rückführung der Verbindlichkeiten in angemessener Zeit ermöglicht hätten. Mit anderen Worten: Der nach Abzug der laufenden Ausgaben verbleibende Mietreinertrag hätte ausreichen müssen, um die bereits bestehenden und die noch einzugehenden Darlehensverbindlichkeiten zu den seinerzeit üblichen Konditionen der Verzinsung und Tilgung zu erfüllen. Soweit der Einsatz eigener Geldmittel wie ein Immobiliendarlehen zu berücksichtigen ist, ist fiktiv von der Bedienung eines entsprechenden Kredits auszugehen. Zu den laufenden Ausgaben zählen auch die regelmäßigen und daher üblicherweise aus dem Mietertrag zu deckenden Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung, nicht aber Aufwendungen für künftig anfallende größere Reparaturen, die von ihrem finanziellen Volumen her ihrerseits eine Kreditaufnahme erfordert hätten; denn dies sind keine Kosten, die bereits gegenwärtig auf dem Grundstück lasten.

Wird nach den dargelegten Grundsätzen eine dauerhafte Überschuldung des Grundstücks festgestellt, ist im Regelfall davon auszugehen, daß diese auf nicht kostendeckenden Mieten aus dem Zeitraum vor dem Eigentumsverzicht beruht. Anders kann es sich ausnahmsweise dann verhalten, wenn in der Vergangenheit erforderliche Instandsetzungsarbeiten trotz vorhandener finanzieller Deckung unterblieben waren und es daher zu größeren Schäden und zu einem Reparaturstau gekommen war. Ohne greifbare Anhaltspunkte besteht jedoch für Behörden und Gerichte kein Anlaß, in dieser Richtung Ermittlungen anzustellen.

4. Ist die dauerhafte Überschuldung des Grundstücks zu bejahen, darf vermutet werden, daß sie bestimmendes oder wesentlich mitbestimmendes Motiv für die Eigentumsaufgabe war. Diese Vermutung wird im Regelfall nicht durch abweichende Angaben des Eigentümers in der Verzichtserklärung widerlegt, weil es nicht tunlich war, dieses Motiv offenzulegen; denn die angestrebte Übernahme des Grundstücks in Volkseigentum konnte dadurch nur erschwert werden (vgl. auch Urteil des Senats vom 24. Juni 1993 a.a.O., S. 19). Die Anwendung des § 1 Abs. 2 VermG wird schließlich bei bestehender Überschuldungslage auch nicht dadurch ausgeschlossen, daß sich der Eigentümer, ohne genaue Vorstellungen über das Verhältnis der notwendigen Aufwendungen zum Grundstückswert zu haben, beim Verzicht allgemein von der schlechten Ertragslage des Grundstücks und dem Umstand hat leiten lassen, einen ständig wachsenden negativen Saldo ausgleichen zu müssen. Sein Motiv bleibt auch in diesem Fall die ökonomische Bedrängnis, die sich objektiv zu der im Gesetz geforderten Zwangslage verdichtet hatte.

Das Verwaltungsgericht hat die vorstehend dargelegten notwendigen Feststellungen zur Beurteilung der Frage, ob eine Überschuldung im Sinne des § 1 Abs. 2 VermG im Zeitpunkt des Eigentumsverzichts vorgelegen hat, bislang nicht getroffen. Daher muß der Rechtsstreit zur weiteren Sachaufklärung an die Tatsacheninstanz zurückverwiesen werden.

Dr. Franßen

Dr. Paetow

Dr. Bardenhewer

Kley

Herbert