Bundesverwaltungsgericht
Beschl. v. 15.03.1995, Az.: BVerwG 4 B 33/95

Die auf § 132 Abs. 2 Nrn. 1 und 2 VwGO gestützte Beschwerde ist unbegründet. Die in ihrer Begründung aufgeworfenen Fragen rechtfertigen weder die Zulassung der Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung, noch ergibt sich aus ihnen eine Abweichung von der zitierten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts.

Die Frage, ob "einer Gemeinde über 17 Jahre nach dem Inkraftsetzen einer Sanierungssatzung ein gesetzliches Vorkaufsrecht in Ansehung eines mit 40 Wohnungen bebauten Grundstücks zur Schaffung 'privater Garagenanlagen' zusteht, obwohl die Gemeinde zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts keine planungs- und haushaltsrechtlichen Maßnahmen zur Verwirklichung des von ihr behaupteten Sanierungsziels eingeleitet hatte und und bis heute - knapp 23 Jahre nach der Verabschiedung der Sanierungssatzung - keine entsprechenden Maßnahmen getroffen hat", kommt keine grundsätzliche Bedeutung zu, weil sie keinen verallgemeinerungsfähigen Inhalt hat, sondern auf die besonderen Umstände des vorliegenden Einzelfalles abzielt.

Der Frage liegt zudem in tatsächlicher Hinsicht ein Sachverhalt zugrunde, den das Berufungsgericht so nicht festgestellt hat. Das Berufungsgericht legt dar, daß das Ziel der Sanierungssatzung die Beseitigung verschiedener städtebaulicher Mißstände sei, und daß dieses Ziel durch Aufstellung zahlreicher Bebauungspläne, die das Sanierungsgebiet bis auf einige kleine Randbereiche ausfüllten, auch von der Beklagten weiterverfolgt worden sei. Es führt weiter aus, daß für den Bereich, in dem sich das verkaufte Grundstück befinde, zwar kein Bebauungsplan existiere. Das Sanierungsziel habe hier jedoch von Anfang an in der Schaffung von Einstellplätzen bestanden, die bisher im Sanierungsgebiet fehlten; es sei niemals aufgegeben worden. Auf der Grundlage dieser Feststellungen stellt sich die Frage nach der hinreichenden Konkretisierung des Sanierungszieles nach einem längeren Zeitablauf nicht. Ein langer Zeitraum seit der Inkraftsetzung der Sanierungssatzung stellt für sich auch nicht in Frage, daß die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB dem Wohl der Allgemeinheit dienen kann (§ 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB).

Die in diesem Zusammenhang erhobene Rüge, das Berufungsurteil weiche von den Urteilen des Senats vom 6. Juli 1984 - BVerwG 4 C 14.81 - (Buchholz 406.15 § 15 StBauFG Nr. 6 = BRS 42 Nr. 234) und vom 7. September 1984 - BVerwG 4 C 20.81 - (Buchholz, a.a.O. Nr. 7 = BRS 42 Nr. 233) ab, muß schon deshalb erfolglos bleiben, weil diese Entscheidungen zur Genehmigung nach § 15 StBauFG ergangen sind und sich nicht zur Zulässigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts im Sanierungsgebiet äußern. Darüber hinaus hat das Berufungsgericht auch nicht in Zweifel gezogen, daß mit fortschreitendem Sanierungsverfahren höhere Anforderungen an die Konkretisierung der Sanierungsziele zu stellen sind. Vielmehr ist es davon ausgegangen, daß für das Kaufgrundstück bereits bei der Aufstellung der Sanierungssatzung ein konkretes Sanierungsziel vorhanden war.

Der Frage, ob eine Gemeinde verpflichtet ist, eine Sanierungssatzung gemäß § 162 Abs. 1 Nr. 2 BauGB aufzuheben, wenn sich die Sanierung mangels Finanzierung als undurchführbar erweist, ist nicht nachzugehen. Denn dem Berufungsurteil lassen sich entsprechende Feststellungen nicht entnehmen. Das Berufungsgericht hat insbesondere nicht festgestellt, daß die Schaffung von Park- oder Garagenplätzen im rückwärtigen Bereich der Grundstücke an der mangelnden finanziellen Leistungsfähigkeit der Beklagten scheitern müsse. Vielmehr ist aus seinem Hinweis auf die Satzung der Beklagten vom 29. Juni 1988, nach der im Gesamtsanierungsgebiet von den Grundstückseigentümern die Herstellung von Stellplätzen über § 45 LBO hinaus auch für bestehende bauliche Anlagen verlangt werde, zu schließen, daß der als städtebaulicher Mißstand empfundene Mangel an privaten Stellplätzen letztlich auf Kosten der Anlieger behoben werden soll.

Auch die Frage, ob die Entscheidung über die Ausübung des kommunalen Vorkaufsrechts nach Bundesrecht in öffentlicher Sitzung des Gemeinderats getroffen werden muß, rechtfertigt die Zulassung der Revision nicht. Nach den Ausführungen der Vorinstanzen sind gemäß § 35 Abs. 1 der rheinland-pfälzischen Gemeindeordnung in Verbindung mit § 5 Satz 2 der Geschäftsordnung des Gemeinderats der Beklagten Grundstücksangelegenheiten in nicht öffentlicher Sitzung zu behandeln. Daß diese landesrechtliche Regelung nicht gegen Bundesrecht verstößt, bedarf nicht erst der Klärung in einem Revisionsverfahren. Zwar gehört die Öffentlichkeit der Sitzungen des Gemeinderats zu den anerkannten Grundsätzen des Kommunalrechts; der Grundsatz beruht auf dem Demokratieprinzip des Art. 20 GG, an das auch die Gemeinden gemäß Art. 28 Abs. 1 und 2 GG gebunden sind. Ebenso unbestritten ist jedoch, daß Ausnahmen von dem Öffentlichkeitsprinzip zulässig sind, wenn das öffentliche Wohl oder berechtigte Interessen einzelner den Ausschluß der Öffentlichkeit erfordern (vgl. Foerstemann, in: Püttner, Handbuch der kommunalen Wissenschaft und Praxis, 2. Aufl. 1992, Band 2, S. 97; Vogelgesang/Lübking/Jahn, Kommunale Selbstverwaltung, 1991, S. 62; Stober, Kommunalrecht, 2. Aufl. 1992, § 5 II 5 b).

Die Voraussetzungen für den Ausschluß der Öffentlichkeit sind - im Grundsätzlichen übereinstimmend - landesrechtlich nicht einheitlich geregelt. Kaufverträge über Grundstücke gehören aber jedenfalls zu den Angelegenheiten, deren vertrauliche Behandlung im Interesse der Vertragspartner in Frage kommt. Grundsätzlich klärungsbedürftige Fragen des Bundesrechts sind insoweit weder in der Beschwerdebegründung aufgeworfen noch sonst ersichtlich (vgl. auch BVerwG, Beschluß vom 27. Februar 1975 - BVerwG 7 B 66.74 - Buchholz 11 Art. 28 GG Nr. 31 = Staats- und Kommunalverwaltung 1976, 20). Soweit sich die Beschwerde auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg beruft, nach der über die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts grundsätzlich in öffentlicher Sitzung beraten werden muß (Urteil vom 8. August 1990 - 3 S 132/90 - NVwZ 1991, 284; vgl. auch Urteil vom 18. Juni 1980 - III 503/79 - VBlBW 1980, 33), übersieht sie, daß diese Rechtsprechung nicht auf Bundesrecht, sondern auf der landesrechtlichen Vorschrift des § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO Bad.-Württ. beruht.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Den Wert des Streitgegenstandes setzt der Senat gemäß § 14 Abs. 1, § 13 Abs. 1 Satz 1 GKG fest. Dabei bewertet er das sich aus der Bedeutung der Sache für den Kläger ergebende Interesse in Übereinstimmung mit dem Berufungsgericht mit einem Viertel des vereinbarten Kaufpreises.

Gaentzsch

Hien

Lemmel