Bundesverwaltungsgericht
Beschl. v. 18.10.1993, Az.: BVerwG 5 B 26.93

I.

Die Kläger nehmen als Vermieter den beklagten Sozialhilfeträger aus einer Verpflichtungserklärung nach § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1, 2. Alternative BGB in Anspruch, die dieser abgegeben hat, um einer wegen Mietrückständen fristlos gekündigten Mieterin nach § 15 a BSHG die Unterkunft zu sichern. Das Verwaltungsgericht hat durch Beschluß vom 29. Oktober 1992 den Verwaltungsrechtsweg für unzulässig erklärt und den Rechtsstreit an das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg verwiesen. Die Beschwerde des Beklagten hat das Oberverwaltungsgericht zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom Oberverwaltungsgericht zugelassene Beschwerde des Beklagten.

II.

Die gemäß § 152 Abs. 1 VwGO in Verbindung mit § 17 a Abs. 4 Sätze 4 und 6 GVG zulässige Beschwerde ist nicht begründet. Zu Recht haben die Vorinstanzen die Zulässigkeit des Verwaltungsrechtsweges (§ 40 VwGO) verneint. Denn Erklärungen, mit denen sich öffentliche Stellen nach § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1, 2. Alternative BGB dem Vermieter gegenüber zur Befriedigung hinsichtlich fälliger Mietzinsen verpflichten, sind zivilrechtlicher Natur (vgl. Roquette, Das Mietrecht des BGB, 1966, § 554 Rdnr. 35; ebenso bereits zum rechtsähnlichen § 3 Abs. 3 Satz 1 MieterschutzG, dem der durch das 1. MietrechtsänderungsG vom 29. Juli 1963 <BGBl I S. 505> eingefügte § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1, 2. Alternative BGB nachgebildet ist: Bettermann, MieterschutzG, 1957, § 3 Rdnr. 397; Kiefersauer/Glaser/Brumby, Grundstücksmiete, 8. Aufl. 1958, § 3 MieterschutzG Rdnr. 16). Dies führt nach § 13 GVG zur Zuständigkeit der ordentlichen Gerichte.

Ist der Mieter einer vermieteten Sache mit der Entrichtung des Mietzinses in dein in § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB umschriebenen Umfang in Verzug, kann der Vermieter das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen. Die Kündigung wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt (§ 554 Abs. 1 Satz 3 BGB). Dieselbe Rechtsfolge tritt nach § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB bei der Vermietung von Wohnraum ein, wenn bis zum Ablauf eines Monats nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich des fälligen Mietzinses und der fälligen Entschädigung nach § 557 Abs. 1 Satz 1 BGB der Vermieter befriedigt wird oder eine öffentliche Stelle sich zur Befriedigung verpflichtet. Erfüllung und Aufrechnung durch den Mieter sind unstreitig privatrechtliche Vorgänge. Für die funktionsgleiche Handlung der öffentlichen Stelle gilt nichts anderes. Entgegen der Ansicht des Beklagten wird die Verpflichtungserklärung der öffentlichen Stelle nicht aus einer Position hoheitlicher Überordnung abgegeben. Insbesondere folgt der behauptete öffentlich-rechtliche Charakter der Verpflichtungserklärung nicht daraus, daß sie die Rechtswirkungen nach § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB zu erzeugen in der Lage ist, ohne daß sich der Vermieter dem entziehen kann (vgl. LG Berlin, Urteil vom 3. September 1992 - 67 S 148/92 - Grundeigentum 1993f 157 <158>). Denn diese Wirkung kommt der Verpflichtungserklärung kraft Gesetzes zu, wobei die gesetzliche Regelung sie insoweit auf eine Stufe stellt mit der Aufrechnungserklärung des Mieters und der Schuldtilgung durch diesen (oder einen Dritten). Die Regelung des § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1, 2. Alternative BGB ist deshalb nicht Ausdruck wohnungszwangswirtschaftlicher Hoheitsgewalt, sondern der auch sonst das Zivilrecht prägenden Vorstellung, daß ein Gläubiger in der Regel nur an der Herbeiführung eines bestimmten Leistungserfolgs, nicht aber an der Person des Leistenden interessiert ist und deshalb grundsätzlich Geldleistungen eines Dritten nicht ablehnen kann (vgl. § 267 BGB).

Daß das Gesetz von der öffentlichen Stelle nicht Schuldtilgung, sondern nur die Verpflichtung hierzu voraussetzt, läßt einen öffentlich-rechtlichen Charakter der Verpflichtungserklärung ebenfalls nicht erkennen. Denn diese unterschiedliche Behandlung von Mieter und öffentlicher Stelle hat ihren Grund nicht darin, daß öffentliche Stellen typischerweise mit Hoheitsgewalt ausgestattet sind, sondern darin, daß bei ihnen die Bezahlung gesichert ist und sich allenfalls kurzfristig verzögern kann (s. z.B. Karl, NJW 1991, 2124 unter Bezugnahme auf AG Mannheim, Urteil vom 27. Juni 1984 - 10 C 131/84 - <DWW 1984, 290>). § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB erweist sich mit Rücksicht darauf auch in seiner zweiten Alternative nicht als Norm, die ausschließlich einen Träger hoheitlicher Gewalt als solchen berechtigt oder verpflichtet, sondern als Privatrecht, das mit schuldrechtlichen Sondervorschriften lediglich an besondere schuldrechtsrelevante Eigenschaften einer bestimmten Gruppe von Schuldnern anknüpft.

Die Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle nach § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1, 2. Alternative BGB ist auch dann nicht als öffentlich-rechtlich zu beurteilen, wenn sie - wie hier von dem beklagten Sozialhilfeträger - in Erfüllung einer öffentlich-rechtlich geregelten Aufgabe abgegeben wird. Aufgelaufene Mietschulden, die die fristlose Kündigung des Vermieters ausgelöst haben, können vom Sozialhilfeträger im Rahmen der Hilfe zu Lebensunterhalt nach § 15 a BSHG übernommen werden, um dem Hilfebedürftigen die Unterkunft zu erhalten. Die Entscheidung darüber, ob dem Hilfebedürftigen diese Kann-Hilfe gewährt wird, trifft der Träger der Sozialhilfe dem Hilfebedürftigen gegenübe durch Verwaltungsakt auf dem Gebiet des öffentlichen Rechts (§ 31 Satz 1 SGB X). Daraus folgt aber nicht notwendig, daß auch die Rechtsbeziehung zwischen dem Träger der Sozialhilfe und dem Vermieter als dem Eigentümer des für den Hilfebedürftigen zu sichernden Wohnraums ebenfalls dem öffentlichen Recht zuzuordne ist. Denn nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts kann in Anbetracht der Rechtstradition öffentlicher Verwaltung, bei der Erfüllung der ihr anvertrauten öffentlichen Aufgaben auch die Gestaltungsformen und Mittel des Privatrechts wählen zu dürfen, wenn und soweit keine öffentlich-rechtlichen Normen oder Rechtsgrundsätze entgegenstehen (vgl. BVerwG, Urteil vom 11. Februar 1993 - BVerwG 4 C 18.91 - <Buchholz 406.11 § 1 BauGB Nr. 61 S. 55 f. = NJW 1993, 2695/2697>), nicht von der öffentlichen Aufgabe auf den öffentlich-rechtlichen Charakter ihrer Ausführung geschlossen werden (vgl. BVerwGE 7, 264 f.; 35, 103 <105>; 47 247 <250>; Urteil vom 25. März 1981 - BVerwG 7 C 79.79 - <Buchholz 310 § 40 VwGO Nr. 188 S. 5 f. = DÖV 1981, 678> und Beschluß vom 6. März 1990 - BVerwG 7 B 120.89 - <Buchholz 310 § 40 VwGO Nr. 244 S. 28 = NVwZ 1990, 754>). Entscheidend ist vielmehr, ob sich das öffentliche Recht auch der Ausführung der Verwaltungsaufgabe angenommen hat, also den Verwaltungsvollzug ausschlaggebend prägt.

Derartige prägende öffentlich-rechtliche Vorgaben fehlen für die Verpflichtungserklärung des Sozialhilfeträgers nach § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1, 2. Alternative BGB. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung zu "Miet(Zahlungs)garantie"-Erklärungen, mit denen sich ein Sozialhilfeträger dem Vermieter gegenüber verpflichtet, für einen bestimmten Mieter die Zahlung der Miete als laufende Leistung der Hilfe zum Lebensunterhalt zu übernehmen. Hier wird im Hinblick darauf, daß der Sozialhilfeträger sich bei der Abgabe derartiger Garantien an den das Sozialhilferecht prägenden Grundsätzen orientieren und sie folglich ausdrücklich oder konkludent unter den Vorbehalt vorgängiger Feststellung und Bewilligung entsprechender Sozialhilfeleistungen stellen müsse, angenommen, die Akzessorietät zum Sozialhilfeanspruch des Mieters gebe auch der Mietgarantieerklärung gegenüber dem Vermieter ein öffentlich-rechtliches Gepräge mit der Folge, daß der Vermieter seine Ansprüche aus der Mietgarantie im Verwaltungsrechtsweg zu verfolgen habe (vgl. VGH Mannheim, Urteil vom 22. Juli 1991 - 6 S 2754/89 - <ESVGH 42, 20/21 ff. = NDV 1991, 393 f.>; vgl. weiterhin VG Würzburg, Gerichtsbescheid vom 14. Juni 1988 - W 3 K 87.1628 - <NJW 1988, 2815>; VGH München, Urteil vom 2. Februar 1989 - 12 B 88.01259 - <NJW 1990, 1868 = FEVS 39, 221>; OVG Bremen, Urteil vom 14. November 1989 - 2 BA 26/89 - <NJW 1990, 1313 f [VGH Bayern 02.02.1989 - 12 B 88/1259]->; a.A. - Zivilrechtsweg -: LG Saarbrücken, Urteil vom 18. September 1987 - 11 S 131/86 - <NJW-RR 1987, 1372>; LG Würzburg, Urteil vom 20. April 1988 - 4 S 2603/87 - <NJW-RR 1988, 1483 = ZfF 1990, 157>; LG Lüneburg, Urteil vom 2. Februar 1989 - 1 S 218/88 - <NJW 1989, 1287/1288 = ZfF 1990, 159>; offengelassen dagegen wegen bindender Verweisung vom OVG Berlin, Urteil vom 20. Oktober 1983 - 6 B 4/83 - <NJW 1984, 2593 [BVerwG 27.04.1984 - BVerwG 9 B 46.84] = FEVS 33, 463>). Ob sich mit dieser Begründung der öffentlich-rechtliche Charakter derartiger Mietgarantien begründen läßt, bedarf hier keiner Entscheidung. Denn jedenfalls Verpflichtungserklärungen des Sozialhilfeträgers nach § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1, 2. Alternative BGB weisen eine entsprechende Struktur nicht auf. Sie werden abgegeben in bezug auf konkrete feststehende Mietschulden, um einen gegenwärtigen Bedarf des Mieters zu befriedigen, nämlich die Erhaltung seiner angemieteten Wohnung durch Abwehr von fristloser Kündigung und Räumungsklage zu sichern; sie weisen - anders als eine "Mietgarantie" - nicht in die Zukunft und bedürfen deshalb nicht des Vorbehalts andauernder sozialhilferechtlicher Rechtfertigung. Ein entsprechender Vorbehalt wäre auch nach § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1, 2. Alternative BGB gar nicht zulässig. Denn die dort vorgesehene Verpflichtungserklärung ist bedingungsfeindlich (vgl. LG Berlin, Urteile vom 27. März 1979 - 65 S 32/79 - <Grundeigentum 1979, 609>, vom 4. Februar 1992 - 64 S 310/91 - <Grundeigentum 1992, 385> und vom 3. September 1992 <a.a.O. 157>; AG Mannheim, Urteil vom 27. Juni 1984 <a.a.O.>; AG Schöneberg, Urteil vom 23. Oktober 1990 - 16 C 291/90 - <Grundeigentum 1991, 527>; Karl <a.a.O.>; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, IV RdNr. 423). Das folgt sowohl aus der ihr beigelegten rechtsgestaltenden Wirkung, die nicht im Ungewissen gehalten werden darf, als auch aus ihrem Zweck, dem Vermieter einen so sicheren Anspruch auf Befriedigung zu verschaffen, daß die gesetzliche Gleichstellung mit einer von selten des Mieters erfolgten Zahlung gerechtfertigt ist.

Schließlich ist auch kein Grund ersichtlich, Streitigkeiten aus einer Verpflichtungserklärung nach § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1, 2. Alternative BGB der besonderen ausschließlichen Zuständigkeit der Amtsgerichte nach § 23 Nr. 2 Buchst. a GVG und § 29 a ZPO zu entziehen. Der Gesetzgeber hat die Amtsgerichte, in deren Bezirk die Wohnung belegen ist, unter anderem deshalb mit der Entscheidung über Mietzinsstreitigkeiten betraut, weil sie ihm wegen ihrer Orts- und Sachnähe als besonders geeignet erschienen (vgl. BGHZ 89, 275 <281 f.>). Dieser Gesetzeszweck erfaßt auch - wie das Oberverwaltungsgericht zutreffend dargelegt hat - Streitigkeiten, die aus einer Verpflichtungserklärung bezüglich fälliger Mietzinsen entstehen können. Das Verwaltungsgericht hat demnach zu Recht die Verweisung des Rechtsstreits an das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg ausgesprochen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO, die Gerichtskostenfreiheit aus § 188 Satz 2 VwGO.