Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 12.03.1982, Az.: BVerwG 8 C 59.80

I.

Der Kläger ist Ersterwerber eines Kaufeigenheims in B. mit einer Wohnfläche von 131,45 qm. Er bezog das Haus unmittelbar nach Bezugsfertigkeit im Dezember 1967. Durch Bescheid vom 4. November 1969 erkannte der Beklagte mit Wirkung ab 1. Januar 1968 die Wohnung als steuerbegünstigt an.

Ende Juli 1972 zog der Kläger mit seiner Familie in ein gemietetes Haus in der Nähe von F. um, nachdem eine Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft, deren Vorstand der Kläger angehört, ihren Sitz von B. nach F. verlegt hatte. Ab 1. August 1972 vermietete der Kläger sein B. Haus.

Durch Bescheid vom 20. September 1977 widerrief der Beklagte seinen Anerkennungsbescheid vom 4. November 1969 mit Wirkung vom 1. August 1972, da das Haus des Klägers innerhalb von fünf Jahren nicht mehr eigengenutzt worden sei, deswegen seine Eigenschaft als Familienheim verloren habe und seine Wohnfläche die für andere Wohnungen geltende Höchstgrenze überschreite. Den Widerspruch des Klägers wies der Beklagte durch Bescheid vom 8. Februar 1978 zurück.

Die vom Kläger erhobene Anfechtungsklage hat das Verwaltungsgericht durch Gerichtsbescheid abgewiesen. Mit der Berufung hat der Kläger vorgetragen: Sein Haus in B. werde nur vorübergehend nicht seiner Bestimmung entsprechend genutzt. Er wolle in sein Haus zurückkehren, sobald er nicht mehr berufstätig sei. Seine Ehefrau und er seien in B. aufgewachsen und hätten Verwandte und Freunde dort. Er habe seine B. Bank- und Postscheckverbindungen sowie die Mitgliedschaft im B. Kunstverein beibehalten. Die Mieter seines Hauses würden das Mietverhältnis wahrscheinlich 1980 kündigen, weil sie selbst ein Haus errichten wollten. Danach werde er sein Haus zunächst als Zweitwohnung nutzen und nicht mehr vermieten.

Das Oberverwaltungsgericht hat die Berufung zurückgewiesen und im wesentlichen ausgeführt: Da der Kläger vier Jahre und acht Monate nach Bezugsfertigkeit aus seinem Hause ausgezogen sei und bis zum Auslaufen der zehnjährigen Grundsteuervergünstigung sein Haus nicht wieder bezogen habe, müsse angenommen werden, daß es "für die Dauer" nicht mehr seiner Bestimmung als Familienheim entsprechend genutzt worden sei und deswegen mit Wirkung vom 1. August 1972 seine Eigenschaft als Familienheim nach § 7 Abs. 2 Satz 1 II. WoBauG verloren habe.

Gegen dieses Urteil richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision, mit der der Kläger die Verletzung des § 7 Abs. 2 Satz 1 II. WoBauG rügt, und die Aufhebung des angefochtenen Urteils, des erstinstanzlichen Gerichtsbescheides sowie des Widerrufsbescheides des Beklagten vom 20. September 1977 und des Widerspruchsbescheides vom 8. Februar 1978 begehrt.

Der Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil.

Der Oberbundesanwalt hält das angefochtene Urteil im Ergebnis für zutreffend.

II.

Die zulässige Revision ist unbegründet. Das angefochtene Urteil verletzt Bundesrecht nicht (§ 144 Abs. 2, § 137 Abs. 1 Nr. 1 VwGO). Das Oberverwaltungsgericht hat die Berufung des Klägers gegen den klageabweisenden Gerichtsbescheid mit Recht zurückgewiesen. Die Anfechtungsklage ist unbegründet, weil der angefochtene Widerrufsbescheid und der dazu ergangene Widerspruchsbescheid rechtmäßig sind (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Auszugehen ist von der bei Abschluß des Verwaltungsverfahrens bestehenden Rechtslage. Der angefochtene Widerruf greift in die durch die Anerkennung als steuerbegünstigte Wohnung geschaffene Rechtsposition des Klägers ein. Da der Widerruf mit Rückwirkung ausgesprochen worden ist, ist auch die Rechtslage in der Zwischenzeit zu berücksichtigen (Urteil vom 16. März 1977 - BVerwG VIII C 72.76 - BBauBl. 1977, 576). Maßgebend ist danach das Zweite Wohnungsbaugesetz (Wohnungsbau- und Familienheimgesetz) - II. WoBauG - in den Fassungen der Bekanntmachungen vom 1. September 1965 (BGBl. I S. 1617, 1858) und vom 1. September 1976 (BGBl. I S. 2673). Die letztgenannte Fassung und die zwischenzeitlich ergangenen weiteren Änderungen haben die hier anzuwendenden Vorschriften nicht berührt. Die Änderungen durch das Gesetz vom 20. Februar 1980 (BGBl. I S. 159) betreffen den vorliegenden Fall nicht, wie sich aus der Überleitungsvorschrift des § 114 in Art. 2 Nr. 21 des Änderungsgesetzes ergibt.

Gemäß § 83 Abs. 5 Satz 1 II. WoBauG ist die Anerkennung einer Wohnung als steuerbegünstigt u.a. dann zu widerrufen, wenn die Wohnung den Vorschriften des § 82 II. WoBauG über die zulässige Wohnfläche nicht oder nicht mehr entspricht. Ein Widerruf nach § 83 Abs. 5 Satz 1 II. WoBauG setzt voraus, daß nach den Angaben im Anerkennungsantrag eine Anerkennung möglich war. Hätte schon nach der Antragsbegründung die Anerkennung abgelehnt werden müssen, so kommt nur die Rücknahme der Anerkennung in Betracht (Urteil vom 26. August 1981 - BVerwG 8 C 47.80 - BBauBl. 1982, 133). Hier bestand kein Anerkennungshindernis.

Der Widerruf der Anerkennung einer Wohnung als steuerbegünstigt ist nicht an den Maßstäben der §§ 48, 49 VwVfG zu messen, weil die in § 83 Abs. 5 II. WoBauG getroffene Sonderregelung vorgeht. § 83 Abs. 5 II. WoBauG schließt einen Vertrauensschutz aus. Die Vorschrift räumt der zuständigen Behörde kein Ermessen ein (Urteil vom 27. März 1974 - BVerwG VIII C 101.73 - Buchholz 454.4 § 83 II WoBauG Nr. 8 S. 6 [7]). Der Widerruf ist vielmehr zwingend für den Zeitpunkt auszusprechen, von dem an die zum Widerruf berechtigenden Voraussetzungen gegeben waren (§ 83 Abs. 5 Satz 2 II. WoBauG). Dementsprechend hat der Beklagte durch den angefochtenen Bescheid den Anerkennungsbescheid mit Rückwirkung vom 1. August 1972 - dem Zeitpunkt der Vermietung des Hauses des Klägers - widerrufen.

Der Widerruf ist rechtens, weil das Haus des Klägers seit der Vermietung wegen Überschreitung der gesetzlichen Wohnflächengrenze nicht mehr steuerbegünstigt war. § 82 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG, der die zulässigen Wohnflächen für steuerbegünstigte Wohnungen festlegt, verweist auf § 39 Abs. 1 II. WoBauG, der die zulässigen Wohnflächen unterschiedlich für Familienheime, eigengenutzte Eigentumswohnungen und Kaufeigentumswohnungen sowie "andere Wohnungen" bestimmt. Das Haus des Klägers kann nur ein Familienheim oder eine "andere Wohnung" sein. Nach § 82 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. a II. WoBauG beträgt im steuerbegünstigten Wohnungsbau die Wohnflächengrenze für nach dem 30. Juni 1956 bezugsfertig gewordene Familienheime mit einer Wohnung 156 qm. Für "andere Wohnungen" - insbesondere auch für vermietete Einfamilienhäuser (vgl. Urteil vom 27. März 1974 - BVerwG VIII C 101.73 - a.a.O. [8]) - gilt die Wohnflächengrenze von 108 qm (§ 82 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. d II. WoBauG). Die Wonnflächengrenzen im steuerbegünstigten Wohnungsbau - namentlich die Wohnflächengrenze von 108 qm für "andere Wohnungen" - sind zwingende Höchstgrenzen (Urteil vom 3. September 1980 - BVerwG 8 C 85.79 - Buchholz 454.4 § 39 II. WoBauG Nr. 10 S. 13 [15]). Das Wohnhaus des Klägers hat seine ursprüngliche Eigenschaft als Familienheim durch die Vermietung verloren. Es ist zur "anderen Wohnung" im Sinne des § 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. d II. WoBauG geworden und überschreitet die höchstzulässige Wohnfläche für die Anerkennung als steuerbegünstigte Wohnung um 23, 45 qm, so daß die Voraussetzungen eines Widerrufs der Anerkennung gemäß § 83 Abs. 5 II. WoBauG gegeben waren (vgl. Urteile vom 12. Mai 1961 - BVerwG VII C 140.60 - BBauBl. 1961, 491 [492] und vom 27. März 1974 - BVerwG VIII C 101.73 - a.a.O. [7 f.]).

Familienheime sind nach der Definition des § 7 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG u.a. Kaufeigenheime, die ... dazu bestimmt sind, dem Eigentümer und seiner Familie oder einem Angehörigen und dessen Familie als Heim zu dienen. Nach § 7 Abs. 2 Satz 1 II. WoBauG verliert das Familienheim seine Eigenschaft, wenn es "für die Dauer" nicht seiner Bestimmung entsprechend genutzt wird. Bereits der Begriff des "Bestimmtseins" in § 7 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG verdeutlicht, daß der Eigentümer oder seine Angehörigen das Familienheim nicht stets tatsächlich bewohnen müssen. § 7 Abs. 2 Satz 1 II. WoBauG stellt jedoch klar, daß nur eine vorübergehende bestimmungswidrige Fremdnutzung - namentlich eine Vermietung an Dritte - nicht zum Verlust der steuerbegünstigten Eigenschaft führt. Ob ein Familienheim "für die Dauer" oder nur vorübergehend bestimmungswidrig genutzt wird, hängt nicht von den subjektiven Vorstellungen des Eigentümers ab. Das Tatbestandsmerkmal "für die Dauer" des § 7 Abs. 2 Satz 1 II. WoBauG knüpft den Erhalt der Familienheimeigenschaft objektiv daran, daß das Familienheim voraussichtlich und tatsächlich nicht über eine längere Zeit hinweg zweckwidrig verwendet wird. Das folgt nicht nur aus dem Wortlaut und dem Sinnzusammenhang der Absätze 1 und 2 des § 7 II. WoBauG. Es ergibt sich vor allem aus dem Charakter der Steuerbegünstigung. Diese wird dem Eigentümer eines Familienheimes nicht im Hinblick auf dessen bloße Zweckbestimmung, sondern wegen der vom Gesetz grundsätzlich geforderten tatsächlichen Eigennutzung gewährt. "Subventionszweck" ist die eigentliche Funktion des Familienheimes, dessen zulässige Wohnfläche nur seiner besonderen Funktion wegen erheblich größer bemessen ist als die "anderer Wohnungen". Einen Anhalt dafür, wie lange ein Familienheim entgegen seiner Bestimmung höchstens fremdgenutzt werden darf, ohne daß es seine steuerbegünstigte Eigenschaft verliert, bieten die Vorschriften des Vierten Abschnitts des Teils V des Zweiten Wohnungsbaugesetzesüber die "Steuer- und Gebührenvergünstigungen" (§§ 92 ff. II. WoBauG). Durch diese Vorschriften wird vornehmlich die Grundsteuervergünstigung geregelt. Sie wird auf die Dauer von zehn Jahren gewährt (§ 92 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG). Mindestens während der Hälfte des Zehnjahreszeitraumes muß ein Familienheim seiner Bestimmung gemäß genutzt werden, wenn es seine Eigenschaft nicht verlieren soll. Diesen Grundsatz haben Rechtsprechung und Schrifttum für die anfängliche Zwischenvermietung eines Familienheimes nach dessen Bezugsfertigkeit entwickelt (vgl. BFH, Urteil vom 1. August 1967 - II 156/63 - BStBl. 1967 III S. 706 [708]; ferner Urteil vom 23. Juli 1975. - II R 117/74 - BStBl. 1976 II S. 28 [30]; OVG NW, Urteil vom 3. Mai 1971 - II A 1324/69 - ZMR 1972, 128 [129 f.]; OVG Saarland, Urteil vom 9. September 1971 - I R 8/71 - BBauBl. 1976, 389 [n.L.]; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 18. Januar 1973 - V 1039/70 - BBauBl. 1976, 389 [n.L.]; Hess. VGH, Urteil vom 20. Dezember 1973 - VII OE 50/71 - BBauBl. 1976, 390 [n.L.]; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. I, Zweites Wohnungsbaugesetz, Komm., § 7 II. WoBauG Anm. 6; Schade-Schubart, Wohnungsbau, Komm., § 7 II. WoBauG Anm. 2). Er gilt gleichermaßen für die Fremdnutzung eines Familienheimes - namentlich dessen Vermietung - nach einer vorausgegangenen Eigennutzung. In beiden Fällen führt eine längere als fünfjährige Fremdnutzung während des Grundsteuervergünstigungszeitraumes zum Verlust der Familienheimeigenschaft, weil die Steuerbegünstigung nur die bestimmungsgemäße Nutzung der Wohnung honoriert. Im Hinblick auf diesen Zweck der Steuerbegünstigung stellt die Hinnahme einer Fremdnutzung von Familienheimen bis zur Hälfte des Grundsteuervergünstigungszeitraumes eine großzügige Auslegung des Begriffs "für die Dauer" im Sinne des § 7 Abs. 2 Satz 1 II. WoBauG dar. Für die von der Revision erstrebte Berücksichtigung von Umständen, die einer Selbstnutzung durch den Eigentümer entgegenstehen, ist über die Fünfjahresfrist hinaus kein Raum.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.