Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 24.10.1979, Az.: BVerwG 8 C 30.79

I.

Die Kläger fechten die Ablehnung der Anerkennung ihres Wohnhauses als steuerbegünstigtes Familienheim mit zwei Wohnungen sowie die der Bescheinigung über Gebühren- und Grunderwerbsteuerbefreiung an.

Sie erhielten mit Bescheid vom 13. Mai 1974 die Genehmigung zum Bau eines Einfamilienhauses mit einer Wohnung auf ihrem Grundstück in S., Tuchmacherweg 5. Mit Bescheid vom 11. Juni 1974 wurde ihnen der Einbau einer Einliegerwohnung im Kellergeschoß des Wohnhauses nachgenehmigt. Am 10. Oktober 1975 beantragten sie die Schlußabnahme. Diese fand nach Behebung mehrerer Beanstandungen am 5. August 1976 statt. Damals war die zweite Wohnung noch nicht fertiggestellt.

Am 16. März 1977 beantragten die Kläger die Anerkennung ihres Wohnhauses als steuerbegünstigtes Familienheim mit zwei Wohnungen sowie eine Bescheinigung über Gebührenbefreiung und Grunderwerbsteuerbefreiung. Nach ihren Angaben hatten sie mit ihrer drei Personen umfassenden Familie die Eigentümerwohnung im Erdgeschoß am 30. Oktober 1975 bezogen. Die Untergeschoßwohnung, die am 15. März 1977 bezugsfertig war, vermieteten sie an den Mieter K. Die Eigentümerwohnung hat eine Bruttowohnfläche von 131,88 qm, die zweite Wohnung im Untergeschoß eine solche von 69,15 qm.

Das Landratsamt lehnte den Antrag der Kläger mit Bescheid vom 24. März 1977 ab mit der Begründung, das Gebäude sei im Oktober 1975 bezugsfertig gewesen; damals sei es ein Familienheim mit nur einer Wohnung gewesen, weil die Wohnung im Untergeschoß nicht binnen sechs Monaten nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes der Benutzung durch einen zweiten selbständigen Haushalt zugeführt worden sei; als Familienheim mit nur einer Wohnung überschreite das Wohnhaus die Wohnflächengrenze von 156 qm. Nach erfolglosem Widerspruch haben die Kläger Klage erhoben mit dem Antrag, den Bescheid des Landratsamtes vom 24. März 1977 und den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 2. August 1977 aufzuheben und den Beklagten zu verpflichten, ihr Familienheim als steuerbegünstigte Wohnung anzuerkennen und ihnen die beantragten Bescheinigungen zu erteilen. Das Verwaltungsgericht hat nach Einnahme eines Augenscheins die Klage abgewiesen. Es hat angenommen, das Wohnhaus sei am 5. August 1976, dem Tag der Schlußabnahme, bezugsfertig geworden. Von diesem Zeitpunkt an sei die im Erdgeschoß liegende zweite Wohnung nicht in angemessener Frist vermietet worden. Spätestens im August 1976 habe die Frist zu laufen begonnen. Sie dürfe nur wenige Monate, keinesfalls jedoch mehr als sieben Monate betragen. Außerdem sei diese Wohnung im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung nicht mehr vermietet gewesen, da der im März 1977 eingezogene Mieter bereits nach drei Monaten wieder ausgezogen sei. Diese unzulässige Vorratshaltung hätte zum Widerruf einer Anerkennung führen müssen.

Die Kläger haben Berufung eingelegt, mit der sie geltend gemacht haben, am 5. August 1976 habe sich die zweite Wohnung noch im Rohbauzustand befunden; die Erkrankung der Klägerin von März bis Dezember 1976 habe die Fertigstellung verzögert; die zweite Wohnung sei an die Eltern der Klägerin vermietet, die seit 1. Juni 1977 mit zweitem Wohnsitz in S. polizeilich gemeldet seien.

Der Verwaltungsgerichtshof hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Er hat gemeint, die Kläger hätten im Oktober 1975 die Eigentümerwohnung bezogen. In diesem Zeitpunkt sei das ganze Wohnhaus bezugsfertig gewesen. Dieses Wohnhaus sei ein Familienheim, das jedoch als Familienheim mit nur einer einzigen Wohnung zu behandeln sei. Bei einem Familienheim mit zwei Wohnungen müsse der Eigentümer die zweite Wohnung zur Benutzung durch einen selbständigen Haushalt bestimmen und die Bestimmung innerhalb angemessener Frist ausführen. Diese Frist sei von Ende Oktober 1975 an zu rechnen. Die zweite Wohnung sei erst im März 1977 bezugsfertig geworden. Sinn und Zweck des Zweiten Wohnungsbaugesetzes verlangten, daß der Wohnraum möglichst ohne zeitliche Verzögerung dem Wohnungsmarkt zur Verfügung gestellt werde. Die Kläger hätten vom Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit im Oktober 1975 bis März 1977 14 Monate (richtig: 16 Monate) verstreichen lassen. Diese Zeit sei nicht mehr angemessen. Sie betrage im allgemeinen nur wenige Monate. Keinesfalls dürfe sie ein Jahr überschreiten. Die zweite Wohnung eines Familienheims solle dazu beitragen, den Wohnungsmarkt zu entlasten. Der Zweck des Gesetzes würde verfehlt, wenn dem Eigentümer eines Familienheims gestattet würde, Grundsteuervergünstigung für ein Familienheim mit zwei Wohnungen in Anspruch zu nehmen, obwohl er die zweite Wohnung für einen erheblichen Teil des Begünstigungszeitraums dem Wohnungsmarkt vorenthalte. Da die Kläger ihre Einliegerwohnung nicht innerhalb angemessener Frist einem Dritten zur Nutzung überlassen hätten, sei ihr Wohnhaus als Familienheim mit nur einer Wohnung zu behandeln. Die für die zweite Wohnung vorgesehene Bruttowohnfläche müsse der Eigentümerwohnung hinzugerechnet werden. Noch nicht fertiggestellte Räume, für die feste Bauabsichten bestünden, müßten berücksichtigt werden. Die Wohnfläche überschreite daher die Wohnflächengrenze von 156 qm erheblich.

Die Kläger haben die vom Senat zugelassene Revision eingelegt. Sie beantragen,

Sie führen dazu aus, als angemessene Frist für die Fertigstellung der zweiten Wohnung sei nur die Frist anzusehen, die sie benötigt hätten, wenn sie ohne Unterbrechung den Innenausbau der Wohnungen ausgeführt hätten. Der Kläger habe den Innenausbau selbst durchgeführt. Der Zeitraum dürfe nicht abstrakt bestimmt werden, ohne auf die Verzögerungsgründe einzugehen, die sich bei ihnen eingestellt hätten. Grund für die Verzögerung sei die Erkrankung der Klägerin gewesen. Sie hätten von Anfang an beabsichtigt, die zweite Wohnung zu vermieten, um dadurch Einnahmen zu erzielen. Diese Wohnung sei auch sofort nach der Fertigstellung vermietet worden. Sie hätten die Verzögerung nicht schuldhaft herbeigeführt. Von der verzögerten Herstellung müsse die verzögerte Vermietung der Wohnung unterschieden werden.

Der Beklagte äußert sich nicht zur Sache.

Der Oberbundesanwalt hält das angefochtene Urteil für unrichtig. Er meint, die Entscheidung des Senats BVerwGE 24, 106 sei im vorliegenden Fall nicht einschlägig, weil sie sich auf die Vermietung einer bereits fertiggestellten Wohnung beziehe, während es hier um die verspätete Fertigstellung einer Wohnung gehe. Er weist darauf hin, daß nach § 83 Abs. 2 und 3 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes - II. WoBauG - eine Anerkennung als steuerbegünstigte Wohnung bereits vor der Bezugsfertigkeit hätte ausgesprochen werden können. Das Landratsamt wäre jedenfalls nach § 24 VwVfG verpflichtet gewesen, den Sachverhalt richtig zu ermitteln, die für die Beteiligten günstigen Umstände zu berücksichtigen und bei den Klägern die Stellung eines entsprechenden Antrages anzuregen. Weiterhin ist er der Ansicht, daß im vorliegenden Fall als Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit die Fertigstellung der zweiten Wohnung hätte angesehen werden können. Auch darin sieht er eine Vernachlässigung der Hinweispflicht der Behörde. Schließlich macht er darauf aufmerksam, daß der Auszug des Mieters K. nach drei Monaten gegebenenfalls zu einem Widerrufsgrund nach § 83 Abs. 5 II. WoBauG hätte führen können.

Die Beteiligten haben sich mit Entscheidung ohne mündliche Verhandlung einverstanden erklärt.

II.

Die Entscheidung ergeht ohne mündliche Verhandlung, da sich die Beteiligten übereinstimmend damit einverstanden erklärt haben (§ 101 Abs. 2 VwGO).

Der Verwaltungsgerichtshof hat die Berufung der Kläger gegen das klagabweisende Urteil des Verwaltungsgerichts zu Unrecht zurückgewiesen. Denn nach den bisher getroffenen Tatsachenfeststellungen kann nicht abschließend entschieden werden, ob die angefochtenen Bescheide rechtswidrig sind und die Kläger in ihrem materiellrechtlichen Recht auf Anerkennung ihres Hauses als steuerbegünstigtes Familienheim mit zwei Wohnungen und Ausstellung der begehrten Bescheinigungen über die Gebührenbefreiung und Grunderwerbsteuerbefreiung verletzen (§ 113 Abs. 4 Satz 1 VwGO).

Es steht nicht fest, ob die Ablehnung des Anerkennungsantrages der Kläger rechtswidrig ist. Allerdings leidet sie nicht an Mängeln des Verwaltungsverfahrens. Der Oberbundesanwalt meint zwar, das Landratsamt habe bei seiner Entscheidung über den Anerkennungsantrag notwendige Hinweise, Belehrungen und Aufklärung unterlassen. Das ist jedoch einmal deshalb nicht richtig, weil es von der materiellrechtlichen Auffassung der Behörde aus darauf gar nicht ankam. Zum anderen sind derartige, den sachlichen Streitstoff betreffende Verfahrensmängel im Verwaltungsverfahren deshalb unerheblich, weil es insoweit genügt, wenn der Verwaltungsakt seinem Inhalt nach rechtmäßig ist. Die Verwaltungsgerichte müssen diese Frage selbständig mit ihren eigenen Mitteln überprüfen. Auch aus den besonderen Regeln des Anerkennungsverfahrens lassen sich keine Bedenken herleiten. Der Kläger ist Bauherr. Seine Ehefrau, die Klägerin, ist interessierte Dritte. Sie ist Miteigentümerin zur Hälfte am Grundstück (§ 83 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG).

Ob das Haus der Kläger antragsgemäß als steuerbegünstigtes Familienheim mit zwei Wohnungen anzuerkennen ist, richtet sich nach § 82 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG; ob die Voraussetzungen dieser Vorschrift vorliegen, beantwortet sich nach ständiger Rechtsprechung des Senats nach den tatsächlichen und rechtlichen Verhältnissen im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit. Streit besteht unter den Beteiligten darüber, welches der Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit ist. Der Senat ist der Ansicht, daß die Bezugsfertigkeit erst am 15. März 1977 eingetreten ist. Die Kläger bezogen ihre Eigentümerwohnung zwar bereits am 30. Oktober 1975. Die zweite Wohnung (im folgenden Mieterwohnung) wurde aber erst am 15. März 1977 bezugsfertig und sogleich bezogen. Das hat der Verwaltungsgerichtshof festgestellt. Er geht vom Ende des Monats Oktober und vom Monat März aus. Entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichtshofs ist aber nicht der 30. Oktober 1975, sondern der 15. März 1977 der für beide Wohnungen einheitlich maßgebende Bezugsfertigkeitszeitpunkt. Das ergibt sich aus folgenden Erwägungen:

Das Wohngebäude der Kläger ist ein Familienheim mit zwei Wohnungen. Das folgt aus der Grundrißgestaltung, die den beiden Baugenehmigungen zugrunde liegt, auf Grund deren die Kläger das Gebäude errichtet haben. Daran ist anzuknüpfen. Da hier darüber zu entscheiden ist, in welchem Zeitpunkt die Bezugsfertigkeit eingetreten ist, müssen die dazu erheblichen Vortragenentscheidungen aus Umständen abgeleitet werden, die bereits vorher eingetreten sind. Danach ist die 131,88 qm umfassende Bruttowohnfläche der Erdgeschoßwohnung dazu bestimmt, den Klägern und ihrer drei Personen umfassenden Familie als Heim zu dienen. Die 69,15 qm brutto umfassende Wohnung im Untergeschoß ist eine Einliegerwohnung im Sinne des § 11 II. WoBauG, weil sie der Hauptwohnung gegenüber von untergeordneter Bedeutung ist. Dies ergab sich bereits aus den genehmigten Bauplänen. Ausgehend davon war für das Familienheim rechtlich ein einheitlicher Zeitpunkt für die Bezugsfertigkeit anzunehmen. Insoweit stimmt der Senat mit dem Verwaltungsgerichtshof überein.

Nach § 82 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG ist zwar die Wohnung Gegenstand der Anerkennung als steuerbegünstigt. Sie gilt nach § 83 Abs. 3 II. WoBauG von der Anerkennung an als steuerbegünstigte Wohnung. Auf sie bezieht sich nach diesen Vorschriften das Erfordernis der Bezugsfertigkeit. An die Bezugsfertigkeit der Wohnung knüpft daher § 94 Abs. 1 II. WoBauG im Regelfall den Beginn der Grundsteuervergünstigung, die sich darin auswirkt, daß die steuerbegünstigte Wohnung keine Besteuerungsgrundlage bildet (§§ 92 Abs. 1 Satz 1, 92 a Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG). Von diesem Grundsatz gibt es aber Ausnahmen in den Fällen, in denen das Zweite Wohnungsbaugesetz eine größere Einheit als Förderungsgegenstand behandelt, der der Wohnung gleichsteht. So liegen die Dinge beim Familienheim. Das Zweite Wohnungsbaugesetz behandelt den durch ein Familienheim geschaffenen Wohnraum als einheitlichen Förderungsgegenstand unabhängig davon, ob es sich um ein Familienheim mit nur einer Wohnung oder um ein solches mit zwei Wohnungen handelt (vgl. §§ 7, 9 II. WoBauG). Das Gesetz sieht in diesem Falle nicht die einzelne Wohnung, sondern im Ergebnis das Gebäude als Förderungsgegenstand an. Das folgt einmal aus § 2 Abs. 2 II. WoBauG. In dieser Vorschrift sind die Förderungsgegenstände aufgezählt, denen sich das Gesetz widmet. Es sind dies in den unter Buchst. a bis g behandelten Fällen die Gruppe der Wohnungen und in den in Buchst. h und i genannten Fällen die Gruppe anderen Wohnraums, nämlich Wohnheime und einzelne Wohnräume. Da die Familienheime in § 2, Abs. 2 II. WoBauG in der Wohnraumgruppe der Wohnungen und dort sogar unter Buchst. a an erster Stelle stehen, ist nicht zweifelhaft, daß sie wie Wohnungen im Sinne der Buchst. b bis g der Vorschrift behandelt werden sollen. Da die Familienheime aber zugleich als Einheit Familienheime benannt und behandelt werden, folgt daraus, daß sie als einheitlicher den Wohnungen gleichgestellter Förderungsgegenstand gelten. Unterstützt wird diese Folgerung durch die Ausgestaltung des Familienheims in § 7 II. WoBauG. Nach dieser Vorschrift ist das Familienheim u.a. ein Eigenheim, also nach § 9 Abs. 1 II. WoBauG ein Grundstück mit einem Wohngebäude, das nicht mehr als zwei Wohnungen enthält und das nach § 7 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG nach Größe und Grundriß ganz oder teilweise dazu bestimmt ist, dem Eigentümer und seiner Familie oder einem Angehörigen und dessen Familie als Heim zu dienen. Die vom Grundstück ausgehende, am Heiminteresse des Begünstigten ausgerichtete und die einzelne Wohnung vernachlässigende Begriffsbestimmung verdeutlicht die vom Gesetz gewollte Zusammenfassung der im Familienheim enthaltenen im Höchstfall zwei Wohnungen zu einer Einheit, die durch die gemeinsame Wohnflächengrenze von 216 qm (§ 82 Abs. 1 Satz 2 und § 39 Abs. 1 atz 1 Buchst. b II. WoBauG) sowie die Wohnungsform der Einliegerwohnung (§ 11 II. WoBauG) noch unterstrichen wird. Familienheime sind mithin ein einheitlicher, den Wohnungen gleichgestellter, in einem Gebäude manifestierter Förderungsgegenstand. Dies gilt auch für den steuerbegünstigten Wohnungsbau im Sinne des § 82 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG. Entsprechend verfährt auch die Praxis. Sie sieht in dem Familienheim mit einer oder gegebenenfalls mit zwei Wohnungen einen einheitlichen, in dem Gebäude manifestierten Gegenstand der Anerkennung im Sinne des § 82 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG.

Ist beim Familienheim sonach das Gebäude Anerkennungsobjekt, so ist dessen Bezugsfertigkeit zu bestimmen. Sie ist grundsätzlich erst dann gegeben, wenn das Gebäude als Ganzes bezugsfertig ist. Das ist bei einem Familienheim mit zwei Wohnungen, wie es hier in Rede steht, grundsätzlich erst der Zeitpunkt, in dem auch die zuletzt fertiggestellte Wohnung bezugsfertig ist. Zu dieser Folgerung führt einmal die Sachlogik. Das Familienheimgebäude als Einheit kann erst dann bezugsfertig sein, wenn es in vollem Umfang bezugsfertig ist. Hinzu tritt der Umstand, daß es das Förderungssystem im steuerbegünstigten Wohnungsbau, um den es hier geht, grundsätzlich nicht rechtfertigt, den Bauherrn damit zu belasten, die zweite Wohnung eines Familienheims innerhalb einer bestimmten Zeitspanne fertigzustellen. Wann ein Bauherr sein steuerbegüntigtes Familienheim, sei es mit einer oder sei es mit zwei Wohnungen, bezugsfertig erstellt hat, ist grundsätzlich seine Sache. Förderung erhält er erst nachfolgend, nicht etwa schon im voraus.

Für diese Beurteilung spricht ferner das Grundsteuerrecht, auf das die Vorschriften über den steuerbegünstigten Wohnungsbau in §§ 92 ff. II. WoBauG hinführen. Das Grundsteuergesetz - GrStG - vom 7. August 1973 (BGBl. I S. 965), dessen Änderung durch das Einführungsgesetz zur Abgabenordnung vom 14. Dezember 1976 (BGBl. I S. 3341) in diesem Zusammenhang nicht rechtserheblich ist, bestimmt in § 2 Nr. 2 u.a. die Grundstücke im Sinne der §§ 68 und 70 BewG zum Steuergegenstand. Das Bewertungsgesetz - BewG - in der Fassung vom 26. September 1974 (BGBl. I S. 2369), dessen spätere Änderungen hier gleichfalls außer Betracht bleiben können, versteht nach § 70 Abs. 1 BewG unter einem Grundstück eine wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens. Es sieht ein solches Grundstück gemäß § 72 Abs. 1 Satz 1 BewG u.a. dann als unbebaut an, wenn sich auf ihm kein benutzbares Gebäude befindet. Die Benutzbarkeit des Gebäudes beginnt nach § 72 Abs. 1 Satz 2 BewG mit der Bezugsfertigkeit des Gebäudes. Darunter ist die Bezugsfertigkeit des gesamten Gebäudes zu verstehen. Denn nach § 74 Satz 2 BewG ist nur dann ein fertiggestellter und bezugsfertiger Teil ein benutzbares Gebäude, wenn das Gebäude in Bauabschnitten errichtet wird. Hieraus folgt, daß nach Bewertungsrecht und damit auch nach Grundsteuerrecht ein Gebäude grundsätzlich erst dann benutzbar ist, wenn es insgesamt bezugsfertig ist. Ein Grundstück, auf dem ein Gebäude errichtet ist, das noch nicht in vollem Umfang bezugsfertig ist, wird grundsteuerrechtlich grundsätzlich als Grundstück ohne benutzbares Gebäude und daher als unbebaut angesehen. Diese Betrachtungsweise geht von einer Interessenlage aus, die der im vorliegenden Fall gegebenen ähnlich ist. Auch das Familienheim wird als Grundstück definiert, das mit einem Gebäude bestimmter Art bebaut ist, und wird wohnungsbauförderungsrechtlich als einheitlicher Anerkennungsgegenstand behandelt, auch wenn es zwei Wohnungen enthält. In beiden Fällen besteht ein Interesse daran, den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit einheitlich für das Gebäude zu bestimmen. Schließlich geht auch der Zweck in beiden Fällen dahin, den Zeitpunkt zu fixieren, in dem eine Veränderung der für die Grundsteuer erheblichen Verhältnisse eingetreten ist.

Gegen diese Beurteilung läßt sich der Begriff der Bezugsfertigkeit nicht einsetzen. Die Bezugsfertigkeit ist ein Rechtsbegriff. Seine Voraussetzungen sind erfüllt, wenn ohne Rücksicht auf Kontrollen in Form der Abnahme des Baues durch die Bauaufsichtsbehörde die Wohnung oder das Gebäude so weit fertiggestellt sind, daß der Einzug zugemutet werden kann (vgl. § 13 Abs. 4 Satz 1 WoBindG; § 72 Abs. 1 Satz 2 BewG). Zwar ist es überwiegend eine Frage der tatsächlichen Verhältnisse, ob der Einzug zugemutet werden kann. Darauf kommt es hier aber nicht an. Denn in Rede steht die Frage, wann ein Familienheim mit zwei Wohnungen bezugsfertig ist. Es ist bezugsfertig, wenn den dafür vorgesehenen Personen der Einzug in beide Wohnungen zugemutet werden kann. Das ist erst mit Vollendung der zuletzt fertiggestellten Wohnung der Fall.

Festzuhalten ist daher, daß das Zweite Wohnungsbaugesetz bei Familienheimen unter der Bezugsfertigkeit einen einheitlichen, für das ganze Gebäude geltenden Zeitpunkt versteht, der grundsätzlich erst dann eingetreten ist, wenn auch die später fertiggestellte zweite Wohnung bezugsfertig geworden ist. In welchem Umfang von diesem Grundsatz Ausnahmen zu machen sind, braucht im vorliegenden Fall nicht entschieden zu werden, denn sie erfordern jedenfalls den Willen des Bauherrn, die Einheit aufzugeben und dies nach außen, etwa durch schrittweises Bauen, sichtbar zu machen (vgl. auch § 74 Satz 2 BewG). Ein solcher Fall liegt hier nicht vor.

Der Kläger hat in einem Zug gebaut. Er wollte das Gebäude ohne Aufschub in einem Durchgang errichten. Der Einbau der Mieterwohnung führte zu keiner Änderung der ursprünglich vorgesehenen Raumaufteilung. Daß er mit Bescheid vom 11. Juni 1974 nachgenehmigt wurde, ist unerheblich. Die Genehmigung wurde schon einen Monat nach der ursprünglichen Baugenehmigung vom 13. Mai 1974 erteilt. Die Mieterwohnung war im Rohbau fertiggestellt, als die Kläger die Eigentümerwohnung bezogen. Erst im Jahre 1976 geriet ihr Ausbau ins Stocken. Die Verzögerung war nach der Darlegung der Kläger nicht beabsichtigt. Sie lag in einer Störung des Bauablaufs.

Ob eine Ausnahme zu machen wäre, wenn die noch nicht fertiggestellte Wohnung gegenüber der bereits bezugsfertig gewordenen nicht ins Gewicht fiele, kann gleichfalls dahingestellt bleiben. So liegen die Dinge hier nicht. Die Bruttowohnfläche der Mieterwohnung ist etwa halb so groß wie die der Eigentümerwohnung. Deshalb ist im vorliegenden Fall als Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit der Zeitpunkt anzunehmen, in dem die Mieterwohnung bezugsfertig wurde, also der 15. März 1977.

Dieser Beurteilung kann der Beklagte auch nicht die Erwägung entgegensetzen, die Kläger bewohnten dann seit dem 30. Oktober 1975 die Eigentümerwohnung ihres Familienheims, ohne daß dies grundsteuerrechtliche Folgen hätte, obgleich nach § 94 Abs. 1 II. WoBauG erst vom 1. Januar 1978 an die Grundsteuervergünstigung für ihr Familienheim beginnen könne. Denn das Zweite Wohnungsbaugesetz regelt nur die Frage der Steuerbegünstigung. Nur diese Entscheidung ist nach § 93 Abs. 2 II. WoBauG für die Steuerbehörden bindend. Nur ihr Beginn und ihr Ende behandelt § 94 II. WoBauG. Der Einwand stützt sich hingegen auf Beginn und Umfang der Grundsteuerpflicht. Sie ist, von den ergänzenden Vorschriften in §§ 92 und 92 a II. WoBauG abgesehen, im Steuerrecht geregelt, über das die Steuerbehörden befinden. Sollte es zu der angenommenen Begünstigung kommen, so wäre dies eine Folge des insoweit großzügigen Rechts der Grundsteuer.

Ist deshalb entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichtshofs der 15. März 1977 als Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit anzusehen, so erübrigen sich alle Erwägungen zu der Frage, ob die Kläger die Mieterwohnung verspätet fertiggestellt und dem Wohnungsmarkt zur Verfügung gestellt haben. Diese das angefochtene Urteil tragenden Überlegungen des Verwaltungsgerichtshofs sind nicht erheblich. Entscheidend ist vielmehr allein, ob das Gebäude der Kläger am 15. März 1977 den Erfordernissen eines Familienheims mit zwei Wohnungen entsprach. Das läßt sich nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichtshofs nicht abschließend beantworten.

Der Verwaltungsgerichtshof hat von seinem Standpunkt aus zu Recht keine Feststellungen darüber getroffen, ob die Kläger die Mieterwohnung zur Dauerbenutzung durch wohnungssuchende Dritte bestimmt haben. Er geht zwar davon aus, daß der baulichen Anlage nach zwei getrennte Wohnungen eingerichtet sind. Nicht geklärt ist aber, ob die Kläger ihren Wohnbereich dergestalt abgegrenzt haben, daß sie die Mieterwohnung als Teil ihrer eigenen Wohnung benutzt haben. Die kurzfristige Vermietung an den Mieter K. schließt die Annahme nicht aus, daß sie die Mieterwohnung ihrem eigenen Wohnbereich eingegliedert haben. Eine derartige Fallgestaltung wird auch durch zeitweilige Benutzung durch die Eltern der Klägerin nicht notwendig gehindert, selbst wenn sie sich am Ort polizeilich angemeldet haben. Nicht geklärt ist ferner, ob die Kläger dem Erfordernis nachgekommen sind, die Mieterwohnung Dritten zur Dauernutzung zur Verfügung zu stellen. Eine nur zeitweise Bereitstellung zur Nutzung durch Dritte reicht einerseits ebensowenig aus wie es andererseits notwendig ist, daß der Mieter von der Dauernutzung dauernd Gebrauch macht (vgl. Urteil vom 1. März 1978 - BVerwG 8 C 14.77 -). Zwar ist es in diesem Zusammenhang ausreichend, wenn die Mieterwohnung zu dauernder Benutzung als Zweitwohnung bestimmt und entsprechend benutzt wird, da die Mieterwohnung in einem Familienheim mit zwei Wohnungen nicht Heim, sondern nur Wohnung ist (vgl. §§ 7 Abs. 1 Satz 1, 9 Abs. 1 und 3, 11 II. WoBauG). Den Erfordernissen wäre aber trotz der Vermietung an K. nicht genügt, wenn die Kläger nur die Mieterwohnung für die Eltern der Klägerin zu späterer Benutzung vorgehalten hätten.

Es ist ferner nicht geklärt, ob die Wohnflächengrenze eingehalten ist (§§ 82 Abs. 1 Satz 2, 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. b II. WoBauG). Insbesondere ist noch offen, ob nicht weitere Räume mit anrechenbarer Wohnfläche zu berücksichtigen sind. Das Verwaltungsgericht hat bei seinem Augenschein vom 16. März 1978 einen weiteren Raum festgestellt. Schließlich ist es nicht ausgeschlossen, daß Widerrufsgründe eingetreten sind.

Deshalb tragen die Gründe des Verwaltungsgerichtshofs das angefochtene Urteil in der Entscheidung über die Anerkennung des Gebäudes der Kläger als steuerbegünstigtes Familienheim mit zwei Wohnungen nicht. Es ist insoweit weder aus einem anderen Grunde richtig (§ 144 Abs. 4 VwGO) noch läßt es eine anderweitige Schlußentscheidung zu. Deshalb ist es insoweit aufzuheben und ist die Sache insoweit an den Verwaltungsgerichtshof zurückzuverweisen.

Ebenso liegen die Dinge bei den von den Klägern erhobenen Verpflichtungsanspruch auf Ausstellung einer Bescheinigung nach § 3 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. c des zuletzt durch § 27 des Wohnungsmodernisierungsgesetzes vom 23. August 1976 (BGBl. I S. 2429) geänderten Gesetzes über Gebührenbefreiungen beim Wohnungsbau vom 30. Mai 1953 (BGBl. I S. 273). Dieser Anspruch hängt davon ab, daß der Grundstückserwerb der Kläger überwiegend der Schaffung von steuerbegünstigten Wohnungen dient. Nicht anders ist es bei dem auf Ausstellung einer Bescheinigung über die Grunderwerbsteuerbefreiung gerichteten Verpflichtungsbegehren der Kläger. Denn der Verwaltungsgerichtshof hat die Ablehnung dieses im Landesrecht wurzelnden Begehrens mit der dem Bundesrecht angehörenden Erwägung gebilligt, das Gebäude sei nicht nach § 82 II. WoBauG als steuerbegünstigt anzuerkennen.

Die Kostenentscheidung bleibt dar Schlußentscheidung vorbehalten.