I.

Der Kläger erwarb im Oktober 1971 ein Grundstück in ... auf dem ein 1922/23 errichtetes Gebäude mit drei Wohnungen stand, die damals vermietet waren. Er beabsichtigte den Abbruch dieses Gebäudes und die Errichtung von vierundzwanzig Eigentumswohnungen. Im September 1972 beantragte der Kläger bei dem Stadtdirektor der Stadt ..., den Abbruch des Gebäudes zu genehmigen. Er legte dar, die erforderlichen Reparaturen ständen in keinem angemessenen Verhältnis zu den Meteinnahmen; auch sei die Raumeinteilung so ungünstig, daß sich im Gebäude keine dem heutigen Standard entsprechenden Wohnungen schaffen ließen.

Im Oktober 1972 kreuzte ein Bediensteter der Bauverwaltung ... in einem Vordruck einen Vermerk des Inhalts an, am Abbruch bestehe ein vorrangiges öffentliches Interesse, weil es sich um einen echten Sanierungsfall handele; die Beseitigung des Gebäudes sei aus städtebaulichen Gründen durchaus zu befürworten. Der Stadtdirektor schrieb an die Kreisverwaltung unter dem 25. Oktober 1972 u.a.: Für den Abbruch des Gebäudes bestehe nur insoweit ein öffentliches Interesse, als es sich bei dem Neubau um die Schaffung von den heutigen Wohnbedürfnissen entsprechenden Neubauwohnungen handele. Verwaltungsseitig werde die Errichtung der Neubauwohnungen begrüßt, obwohl kein vorrangiges öffentliches Interesse für den Abbruch des Gebäudes bestehe. Auf Grund einer Ortsbesichtigung am 24. November 1972 fertigte der Sachbearbeiter eine Aktennotiz, in welcher er u.a. feststellte, das Haus sei in einem durchschnittlich gut bewohnbarem Zustande und könne mit einem zumutbarem Aufwand renoviert werden.

Der Beklagte genehmigte durch Bescheid vom 4. April 1973 den Gebäudeabbruch auf Grund von Art. 6 § 1 Abs. 1 des Mietrechtsverbesserungsgesetzes - MRVerbG - vom 4. November 1971 (BGBl. I S. 1745) in Verbindung mit der Zweckentfremdungsverordnung des Landes - ZwEV - vom 22. Februar 1972 (GVBl. NW S. 29) mit der Auflage, als Abstandssumme einen Betrag von 150 DM je abzubrechenden qm Wohnfläche, insgesamt 56.590,50 DM zur Förderung des sozialen Wohnungsbaues zu entrichten.

Der Kläger brach das Gebäude im April 1973 ab.

Mit seinem Widerspruch vom 26. April 1973 machte der Kläger geltend: 1. Die Wohnfläche des abzubrechenden Gebäudes sei zu hoch eingesetzt; 2. die geforderte Ab Stands Zahlung sei im Hinblick auf die unmögliche Aufteilung der Altbauwohnungen, wegen des geringen Mietwertes und der niedrigen Mieteinnahmen und wegen der geringen Ausnutzung des Altgebäudes zu hoch.

Der Widerspruch wurde durch Bescheid vom 12. Oktober 1973 zurückgewiesen, im wesentlichen aus den folgenden Gründen: Der Abbruch sei genehmigungspflichtig. Die Erteilung der Genehmigung stehe im pflichtgemäßen Ermessen der zuständigen Behörde. Ein vorrangiges öffentliches Interesse am Abbruch bestehe hier nicht. Ein privates. Interesse des Eigentümers am Abbruch könne nur dann als überwiegend anerkannt werden, wenn er einen Beitrag zur Schaffung preisgünstigen Wohnraums leiste. Zahlungsauflagen dieser Art dürften einer Abbruchsgenehmigung beigefügt werden. Sodann wurde dargelegt:

"Im Interesse der Gleichbehandlung aller Antragsteller im Lande Nordrhein-Westfalen hat der Innenminister durch Runderlaß vom 24.3.1972 (MBl. NW 1972 S. 858) unter Ziffer 4.5 empfohlen, keinesfalls aber an Stelle des Gesetzgebers bestimmt, die Höhe der Abstandssumme nach dem Wert des Wohnraumes und dem Vorteil für den Antragsteller zu bemessen und zwischen 50,- DM und 200,- DM je Quadratmeter Wohnfläche festzusetzen. ...

Wegen ihrer Größe eigneten sich die Wohnungen besonders zur familiengerechten Unterbringung kinderreicher Familien. Gerade für diesen Personenkreis mangelt es auch in Gevelsberg noch an ausreichendem Wohnraum. Namentlich diesem Personenkreis wird durch das Zweite Wohngeldgesetz staatliche Hilfe zu den Kosten angemessenen Wohnens gewährt. Der Widerspruchsführer kann deshalb den Abbruch der Wohnungen auch nicht damit glaubhaft motivieren, daß er Bedenken wegen der Höhe des erzielbaren angemessenen Mietpreises anführt.

Unzweifelhaft erlangt der Widerspruchsführer dagegen mit der intensiveren Nutzung des Grundstücks durch den Neubau von 24 Eigentumswohnungen, die er unabhängig von den Kosten zu einem auf dem Markt erzielbaren Preis veräußern kann, einen erheblichen wirtschaftlichen Vorteil.

Aufgrund dieser Umstände ist die Abstandssumme von 150,- DM je Quadratmeter abzubrechender Wohnfläche angemessen. Die beanstandete Gesamtwohnfläche von 377,27 qm ergibt sich nach der Berichtigung von Rechenfehlern aus der vom Widerspruchsführer am 14.9.1972 selbst aufgestellten Berechnung (Blatt 11/12). Somit war eine Abstandssumme von 150,- DM × 377,27 56.590,50 DM festzusetzen." ...

Der Kläger erhob schon vor Erlaß des Widerspruchsbescheids Klage. Er beantragte, die die Zahlung der genannten Abstandssumme betreffende Auflage im Genehmigungsbescheid in der Gestalt des Widerspruchsbescheids aufzuheben. Er bestritt, daß es sich um eine genehmigungsbedürftige Zweckentfremdung handele. Er meinte, sein Vorhaben falle schon wegen des städtebaulichen Programms der Landesregierung, mit dem eine Verdichtung der Stadtbebauung angestrebt werde, nicht unter das Genehmigungserfordernis. Er machte geltend, die Bewohner der neuen Wohnungen, die Bausparer seien, würden ungerechtfertigt belastet, obwohl sie ebensoschutzwürdig seien wie Sozialmieter. Es sei zu berücksichtigen, daß mehr Wohnraum geschaffen als abgebrochen sei; die Altbauwohnungen seien ungünstig geschnitten gewesen. Die Mietzahlungen hätten für die erforderlichen Reparaturen nicht ausgereicht. Er habe keinen Gewinn erzielt; lediglich das Architektenhonorar, sei ihm verblieben.

Entsprechend diesem Antrag entschied das Verwaltungsgericht mit der folgenden Begründung: Die Zahlungsauflage sei ermessensfehlerhaft. Die abgebrochenen Wohnungen hätten erhebliche Mängel auf gewiesen. Angemessen gewesen sei ein bei 100 DM je qm liegender Betrag. Zu Unrecht sei auch der wirtschaftliche Vorteil des Klägers eingesetzt worden; der Kläger habe aber keinen unverhältnismäßigen Nutzen erzielt.

Mit seiner Berufung verfolgte der Beklagte den Antrag, die Klage abzuweisen. Die Beteiligten wiederholten und ergänzten ihre Ausführungen in der ersten Instanz. In der mündlichen Verhandlung ließ der Beklagte durch seinen Bevollmächtigten nach der Darstellung im Tatbestand des angefochtenen Urteile folgendes erklären:

Er bemesse die Höhe der Abstandssumme in erster Linie am Wohnwert. Der wirtschaftliche Vorteil falle demgegenüber nicht ins Gewicht. Da der Vorteil in der Zukunft anfalle, könne er nur geschätzt werden. Dem habe eine überschlägige Berechnung gedient, die ergeben habe, daß überhaupt ein Vorteil anfalle. Dies entspreche auch der Lebenserfahrung, nach der ein Bauvorhaben wie das in Rede stehende nicht uneigennützig realisiert werde. In dem vom Kläger erwähnten angeblichen Vergleichsfall habe sich die Zweckentfremdungsgenehmigung auf eine baufällige Baracke im Hof des genannten Grundstücks bezogen. Eine Zweckentfremdungsgenehmigung für das Hauptgebäude sei nicht beantragt und daher auch nicht erteilt worden. In allen wirklich vergleichbaren. Fällen habe er eine Abstandssumme gefordert.

Das Berufungsgericht änderte das angefochtene Urteil; es wies die Klage ab, im wesentlichen aus den folgenden Gründen:

Die Vorschriften von Art. 6 § 1 Abs. 1 und 2 MRVerbG, wonach der Abbruch von Wohnraum genehmigungspflichtig sei und die Genehmigung u.a. mit Auflagen erteilt werden könne, seien rechtmäßig; sie seien auf Grund der Zweckentfremdungsverordnung vom 22. Februar 1972 hier anwendbar. Der Altbauraum, dessen Abbruch genehmigt worden sei, stehe unter dem Schutz dieser Vorschriften; die vorhandenen Wohnungen seien bewohnbar gewesen; das ergebe sich einerseits aus der erwähnten Aktennotiz vom 24. November 1972, andererseits aus der Tatsache, daß die Wohnungen bis 1972, die Obergeschoßwohnung bis zum Abbruch des Gebäudes, bewohnt waren. Die Auflage mit der Forderung einer Zahlung zur Förderung des sozialen Wohnungsbaues sei rechtmäßig. Sie sei auch der Höhe nach nicht zu beanstanden. Die unter Nr. 4.5 des genannten Runderlasses vom 24. März 1972 angeführten Kriterien seien sachgerecht, wenn es auch andere Gesichtspunkte geben möge als den "Wert des Wohnraums" und den "Vorteil für den Antragsteller". Die Schaffung neuer Wohnungen, die kleiner, weniger familiengerecht und teuerer als die früheren Altbauwohnungen seien, stehe der geforderten Zahlung nicht entgegen, zumal es sich um Eigentumswohnungen handele, zu deren Erwerb die geschützten Bevölkerungsschichten in der Regel nicht in der Lage seien. Ein Ausnahmefall im Sinne von Nr. 4.2 des Runderlasses liege nicht vor, weil das beseitigte Gebäude nicht zu den Sanierungsfällen gehört habe. Der Wohnwert sei auch fehlerfrei ermittelt worden; der genannte Aktenvermerk, dessen Richtigkeit vom Kläger nicht bestritten worden sei, und die Tatsache, daß das Gebäude bis kurz vor dem Abbruch bewohnt gewesen sei, rechtfertigten die Folgerung des Beklagten, daß sich das Gebäude in einem durchschnittlich gut bewohnbaren Zustand befunden habe; gewisse Mängel seien dadurch berücksichtigt worden, daß nicht der Höchstbetrag von 200 DM je qm gefordert worden sei. Zum ebenfalls erwähnten "wirtschaftlichen Vorteil des Antragstellers" habe der Vertreter des Beklagten erklärt, daß dieser Gesichtspunkt bei der Entscheidung ein geringeres Gewicht habe; ein wirtschaftlicher Vorteil sei bei diesem Vorhaben zu erwarten gewesen. Der Gleichbehandlungsgrundsatz sei nicht verletzt worden. Ein vom Kläger angeführter Vergleichsfall sei nicht vergleichbar; es habe sich um eine atypische Ausnahme ("Panne") gehandelt. Andere Fälle, in denen abweichend verfahren worden sei, seien nicht genannt worden; der Beklagte habe bestritten, daß es solche fälle gebe.

Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren mit dem Antrag, die Berufung des Beklagten gegen das erstinstänzliche Urteil zurückzuweisen. Er rügt die Verletzung formellen und des materiellen Rechts. Der Beklagte tritt der Revision entgegen. Der Oberbundesanwalt beteiligt sich; er hält das angefochtene Urteil für nicht richtig, stellt aber keine Anträge.

II.

Die Revision ist unbegründet.

Die Anfechtungsklage gegen die der Abbruchs Genehmigung beigefügte Zahlungsauflage bleibt im Ergebnis erfolglos.

Zwar lassen sich Genehmigung und Auflage gegebenenfalls trotz der Verbindung in einem einzigen Verwaltungsakt gegenständlich trennen. Der angefochtene Verwaltungsakt wird dann aufgehoben (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO), soweit er - d.h. in welchem Teil er - rechtswidrig ist und den Kläger in seinen Rechten verletzt. Der Möglichkeit der Teilaufhebung entspricht die Möglichkeit einer Teilanfechtung dieses Verwaltungsaktes. Mit einer solchen isolierten Anfechtungsklage kann aber wegen des engen Zusammenhanges der Zahlungsauflage mit der dem Kläger hier erteilten Abbruchsgenehmigung, die aus der Sicht der tätig gewordenen Behörde auf einer einheitlichen Ermessensentscheidung beruhen, nur geltend gemacht werden, es habe entweder überhaupt an einer Rechtsgrundlage für die Zahlungsauflage gefehlt, weil das Vorhaben nicht genehmigungsbedürftig gewesen sei, oder der Kläger habe das Recht auf Erteilung einer auflagenfreien Genehmigung gehabt. Soweit der Kläger dagegen geltend macht, die Festsetzung der "Abstandszahlung" im Wege einer der Genehmigung beigefügten Auflage sei wegen eines Ermessensfehlers des Beklagten rechtswidrig, konnte er den begehrten Rechtsschutz nur mit einer auf Neubescheidung des Genehmigungsantrages gerichteten Verpflichtungsklage (§ 113 Abs. 4 Satz 2 VwGO) erreichen.

Der untrennbare Zusammenhang zwischen den Gründen, die zur Entscheidung über den Genehmigungsantrag geführt haben, und den Gründen, aus denen die Genehmigung mit der Forderung verbunden worden ist, einen Beitrag zu den für den sozialen Wohnungsbau bestimmten öffentlichen rütteln zu leisten, macht eine Überprüfung der Gesamtentscheidung (Genehmigung und Auflage) erforderlich, die durch die selbständige Anfechtung allein der Auflage nicht ermöglicht wird.

In der Literatur wird die Frage nicht einheitlich beantwortet, ob eine Auflage, die einem in Ausübung von Ermessen ergangenen begünstigenden Verwaltungsakt beigefügt wird, auch mit der Begründung isoliert angefochten und aufgehoben werden kann, sie sei wegen eines Ermessensfehlers rechtswidrig (vgl. einerseits bejahend Wolff/Bachof, Verwaltungsrecht I, 9. Aufl. § 49 II c, andererseits verneinend Meyer in Meyer/Borgs, Verwaltungsverfahrensgesetz, § 36 RdNr. 30, beide m.w. Hinweisen). Das Bundesverwaltungsgericht geht in ständiger Rechtsprechung von dem Grundsatz einer isolierten Anfechtbarkeit und Aufhebbarkeit solcher Auflagen aus (vgl. BVerwGE 36, 145 [154] m.w. Hinweisen), hält aber eine Differenzierung für erforderlich, zu der im Urteil vom 8. Februar 1974 - BVerwG 4 C 73.72 - (DÖV 1974, 380 [381]) folgendes dargelegt wird: Die Teilaufhebung eines aus einer Genehmigung und einer ihr beigefügten Auflage bestehenden Verwaltungsakten ist nur zulässig, wenn nach der Teilaufhebung der Verwaltungsakt ohne inhaltliche Änderung bestehen bleibt und nach dem von der Verwaltungsbehörde hergestellten Zusammenhang zwischen den Teilentscheidungen sinnvoll erweise bestehen bleiben kann; steht die Nebenbestimmung mit dem Gesamtinhalt des Verwaltungsaktes in einem untrennbaren Zusammenhang, so scheidet die selbständige Anfechtung und Aufhebung der Nebenbestimmung aus.

Dem schließt sich der erkennende Senat an. Er hält im vorliegenden Fall die Ermessensentscheidung, die zur Erteilung der Abbruchsgenehmigung in Verbindung mit einer Zahlungsauflage geführt hat, aus den folgenden Gründen für unaufteilbar: Der Beklagte hat bei der Prüfung des Genehmigungsantrages des Klägers die Frage verneint, ob ein vorrangiges öffentliches Interesse für das Abbruchsvorhaben des Klägers spricht. Er hat bei Ausübung seines Ermessens dasöffentliche Interesse an der einstweiligen Erhaltung des Wohngebäudes und das private Interesse des Klägers an der Durchführung seines Vorhabens gegeneinander abgewogen; er hat ihm nur deshalb die Abbruchsgenehmigung erteilt, weil er den im Wege der Auflage als "Abstandssumme" geforderten Beitrag zu den für den sozialen Wohnungsbau bestimmten rütteln für geeignet hielt, das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Wohngebäudes mit dem privaten Interesse des Klägers an seinem Abbruchs vorhaben in Einklang zu bringen. Nur unter dieser Voraussetzung hat er dem Abbruchsvorhaben zugestimmt; das ergibt sich aus der Begründung des Widerspruchsbescheides. Nicht nur dem Grunde nach, sondern auch bei der Bemessung der vom Kläger geforderten "Abstandssumme" war ein Sinnzusammenhang zwischen der Genehmigung und der beigefügten Auflage hergestellt worden mit der Folge, daß die von dem Beklagten getroffene Ermessensentscheidung eine Einheit bildet und nur einheitlich im Rahmen des § 114 VwGOüberprüft werden kann. Deshalb muß eine isolierte Anfechtungsklage gegen die Zahlungsauflage scheitern, soweit mir ihr geltend gemacht wird, die Bemessung und Festsetzung der "Abstandssumme" beruhten auf einem Ermessens fehl er. Nur mit dem Begehren, den Beklagten zu verpflichten, den Genehmigungsantrag des Klägers erneut zu bescheiden (§ 113 Abs. 4 Satz 2 VwGO), könnte eine solche Prüfung erreicht werden.

Da der erkennende Senat mit dieser verfahrensrechtlichen Würdigung der Streitsache von der Entscheidung beider Vorinstanzen abweicht und der Kläger nicht in der Lage war, sich auf die nach vorstehenden Ausführungen sachgerechte Gestaltung seiner Anträge einzustellen, wird von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, sein Klagebegehren dieser rechtlichen Würdigung entsprechend zu deuten (§ 88 VwGO) und es dahin zu bestimmen, daß er zumindest hilfsweise eine Überprüfung der Gesamtentscheidung des Beklagten mit dem Ziel eines Bescheidungsurteils (§ 113 Abs. 4 Satz 2 VwGO) erreichen wollte.

Das Berufungsgericht hat die Klage auch bei dieser erweiternden Deutung des Klagebegehrens ohne Verletzung von Bundesrecht für unbegründet erklärt.

Die Abbruchsgenehmigung mit der ihr beigefügten Zahlungsauflage entbehrte nicht der Rechtsgrundlage.

Das Abbruchs vorhaben des Klägers war genehmigungsbedürftig.

Rechtsgrundlage für das Genehmigungserfordernis war § 1 der Landesverordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum - ZwEV - vom 22. Februar 1972 (GVBl. NW S. 29), die auf Grund von Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 des Mietrechtsverbesserungsgesetzes - MRVerbG - vom 4. November 1971 (BGBl. I S. 1745) erlassen worden und u.a. für die Gemeinden des Ennepe-Ruhr-Kreises für anwendbar erklärt worden ist. Nach der letztgenannten Vorschrift wurden die Landesregierungen ermächtigt, für Gemeinden, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, durch Verordnung vorzuschreiben, daß Wohnraum nur mit Genehmigung der von der Landesregierung bestimmten Stelle anderen als Wohnzwecken zu geführt werden darf. Die Verordnung vom 22. Februar 1972 knüpft in tatbestandlicher Hinsicht an die bundesrechtliche Ermächtigung an, die revisibel ist (vgl. das zur Veröffentlichung in der Entscheidungssammlung bestimmte Urteil vom 18. Mai 1977 - BVerwG 8 C 44.76 - [NJW 1977, 2280]). Die Ermächtigungsvorschrift, auf der die Verordnung vom 22. Februar 1972 beruht, sieht - wie im genannten Urteil BVerwG 8 C 44.76 im Anschluß an die Entscheidung BVerfGE 38, 348 [BVerfG 04.02.1975 - 2 BvL 5/74] dargelegt worden ist - ein generelles Zweckentfremdungsverbot mit Erlaubnisvorbehalt vor und meint einen weiten. Begriff der "Zweckentfremdung"; auch durch die Beseitigung von Wohnraum, insbesondere durch den Abbruch von Wohngebäuden, werden die betroffenen Wohnungen ihrem bisherigen Zweck entzogen. Der erkennende Senat vermag der Ansicht von Binz (NJW 1977, 2239 f. [BVerwG 18.05.1977 - BVerwG VIII C 44.76][BGH 10.11.1976 - VIII ZR 115/75]) nicht zu folgen, aus historischen, sprachlichen und denkgesetzlichen Gründen sei eine einengende Bestimmung des Begriffs der Zweckentfremdung geboten; auf die Ausführungen im genannten Urteil BVerwG 8 C 44.76 wird verwiesen.

Das Gebäude, das der Kläger abreißen wollte, enthielt drei Wohnungen. Die Beseitigung solcher Gebäude belastet den Wohnungsmarkt auch dann, wenn der Eigentümer die Absicht hat, neue Wohnungen mit mehr Wohnfläche zu errichten. Erfahrungsgemäß liegen die Nieten von Neubauwohnungen, die nicht öffentlich gefördert sind, wesentlich über den Mieter von Altbauräumen. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts befand sich das Gebäude in einem relativ guten Zustand, auch wenn die Wohnungen im Hause nicht in jeder Hinsicht den heutigen Wohnbedürfnissen entsprachen.

Das Berufungsgericht hat sich bei seinen dazu getroffenen Feststellungen auf die vorhandenen Unterlagen gestützt; eine Besichtigung des Gebäudes war nicht mehr möglich, weil es inzwischen abgebrochen worden war. Es hat seine Feststellungen in erster Linie auf der Grundlage einer Aktennotiz getroffen, die ein Bediensteter des Beklagten nach einer Besichtigung des Gebäudes angefertigt hatte. Insoweit sind verfahrensrechtliche Bedenken nicht zu erheben. Es fehlte an substantiierten Einwendungen des Klägers gegen den Inhalt dieser Aktennotiz; deshalb hat das Berufungsgericht seine Aufklärungspflicht (§ 86 Abs. 1 VwGO) nicht dadurch verletzt, daß es hinsichtlich des Zustandes der Wohnungen in dem Gebäude keine weiteren Beweise erhoben hat.

Da der Abbruch, genehmigungspflichtig war, fand die der Abbruchsgenehmigung beigefügte Zahlungsauflage ihre Rechtsgrundlage in Art. 6 § 1 Abs. 2 MRVerbG und den allgemeinen verwaltungsrechtlichen Grundsätzen. Nach diesen Vorschriften darf die landesrechtlich vorgesehene Genehmigung einer Zweckentfremdung mit Nebenbestimmungen, insbesondere auch mit Auflagen, erteilt werden. Liegt eine Genehmigung im pflichtgemäßen Ermessen der Behörde, so ergibt sich die Zulässigkeit von Nebenbestimmungen, insbesondere von Auflagen, schon aus allgemeinen Rechtsgrundsätzen des Verwaltungsrechts. Auflagen dürfen allerdings nicht im Widerspruch zum Zweck des Verwaltungsakts stehen, dem sie beigefügt sind; so liegt es hier nicht. Wird im Wege der Auflage, die einer Abbruchsgenehmigung beigefügt wird, die Zahlung einer "Abstandssumme" gefordert, die für Zwecke des sozialen Wohnungsbaues verwertet werden soll, so steht dies grundsätzlich im Einklang mit dem Zweck der hier anzuwendenden Vorschriften. Der Fortfall von Altbauraum wird dann ausgeglichen durch die Förderung preisgünstigen Neubauraums, der für die breiten Kreise der Bevölkerung zur Verfügung steht.

Deshalb sind gegen die Forderung der "Abstandssumme" im Wege einer der Abbruchsgenehmigung beigefügten Auflage keine grundsätzlichen Bedenken zu erheben.

Nach den vorliegenden tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts hatte der Kläger keinen Rechtsanspruch auf die Erteilung einer Abbruchsgenehmigung ohne Beifügung einer ihn belastenden Zahlungsauflage.

Art. 6 § 1 MRVerbG sieht, wie schon in der Entscheidung BVerfGE 38, 348 [BVerfG 04.02.1975 - 2 BvL 5/74] dargelegt worden ist, ein durch Landesverordnung einzuführendes grundsätzliches Verbot des Abbruchs, von Wohnraum vor, der noch für den Wohnungsuiarkt zur Verfügung steht, und verbindet dieses generelle Verbot mit einem Erlaubnisvorbehalt (vgl. BVerfGE 38, 348 [BVerfG 04.02.1975 - 2 BvL 5/74] [367]). Die Erteilung der Genehmigung liegt, wie im Urteil BVerwG 8 C 44.76 näher dargelegt worden ist, grundsätzlich im Ermessen der zuständigen Behörde. Darf sie die Genehmigung versagen, so darf sie sie grundsätzlich auch in Verbindung mit einer Auflage erteilen. In bestimmten Fällen kann allerdings das Ermessen der zuständigen Behörde derart eingeschränkt sein, daß nur die Erteilung einer auflagenfreien Genehmigung in Betracht kommt; auch das ist im Urteil BVerwG 8 C 44.76 näher dargelegt worden. Ein solcher Fall liegt hier jedoch nicht vor.

Der Kläger hat nicht schon allein deshalb ein Recht auf eine auflagenfreie Genehmigung, weil er auf dem geräumten Grundstück neue Wohnungen errichten wollte und inzwischen errichtet hat. Dazu wurde schon dargelegt, daß solche Neubauwohnungen nach der Lebenserfahrung nicht ohne weiteres für die breiten Kreise der Bevölkerung zur Verfügung stehen. Es fehlt an einem allgemeinen Erfahrungssatz, aus dem sich ergeben könnte, daß der Wohnungsnotstand im Gebiet des Ennepe-Ruhr-Kreises durch die Errichtung von freifinanzierten Neubauwohnungen gemildert werden könnte. Auch dem Oberbundesanwalt ist nicht darin zu folgen, daß die Errichtung freifinanzierter Neubauwohnungen einen "Sickereffekt" in dem Sinne habe, daß seitens der neuen Bewerber dieser Wohnungen der Wohnungsnotstand vermindert wird. Es gibt keinen allgemeinen Erfahrungssatz, der besagt, daß diejenigen Wohnungssuchenden, die freifinanzierten Neubauraum beziehen, im Notstandsgebiet Wohnraum aufgeben, der für die breiten Schichten der Bevölkerung zur Verfügung steht.

Der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit wird durch die Forderung der Abstandssumme nicht verletzt. Wird dieser Betrag auf die Erwerber der neugeschaffenen Wohnungen umgelegt, so ist ihre Mehrbelastung nicht unzumutbar. Es liegt auch nichts dafür vor, daß der Kläger selbst durch die Forderung der Abstandssumme unzumutbar belastet wird. Seine Behauptung, er habe durch das Vorhaben keinen Gewinn erzielt, ist schon deshalb unerheblich, weil er das Grundstück zum Zweck der Neubebauung erworben und damit auf eigenes Risiko gehandelt hat. Der Umstand, daß er das Grundstück erworben hat, bevor das Mietrechtsverbesserungsgesetz in Kraft getreten war, ist ebenfalls unerheblich.

Da die Erteilung der Abbruchsgenehmigung im Ermessen der zuständigen Behörde lag, durfte sie auch diese Abbruchsgenehmigung grundsätzlich mit einer Auflage verbinden.

Der Beklagte hat seine Ermessensentscheidung auf der Grundlage von Richtlinien getroffen, die der Innenminister des Landes in einem Runderlaß vom 24. März 1972 (MBl. NW. S. 858) für die Anwendung von Art. 6 § 1 MRVerbG in Verbindung mit der Landesverordnung vom 22. Februar 1972 bekanntgegeben hat. Solche Richtlinien haben den Zweck, eine möglichst einheitliche Ermessensausübung der zuständigen Behörden zu sichern. Sie dienen damit der Gleichbehandlung aller Antragsteller, ohne den im Einzelfall zu treffenden Entscheidungen vorzugreifen.

Durch diese Ermessensrichtlinien wird Bundesrecht nicht verletzt.

Die Richtlinien gehen rechtlich zutreffend davon aus, daß das Zweckentffemdungsverbot mit Genehmigungsvorbehalt in den Gebieten, in denen es durch die genannte Verordnung eingeführt ist, auch den Abbruch von Wohnraum erfaßt (3.2). Die Genehmigung kann erteilt werden, wenn die Zweckentfremdung (mit Einschluß des Abbruchs von Wohnraum) einem vorrangigen öffentlichen Interesse oder einen überwiegenden berechtigten Interesse des Antragstellers dient (4.1). Unter anderem kann die Genehmigung dann erteilt werden, wenn Wohnraum abgebrochen werden soll, um auf dem Grundstück neuen Wohnraum mit einer wesentlich größeren Gesamtwohnfläche zu errichten (4.33); in diesem Fall - und in anderen vergleichbaren Fällen - soll die Genehmigung grundsätzlich mit der Auflage verbunden werden, eine Abstandssumme zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus zu zahlen, die nach dem Wert des abgebrochenen Wohnraums und dem Vorteil für den Antragsteller zu bemessen ist und zwischen 50 DM und 200 DM je qm Wohnfläche liegen soll (4.5). - Im Berufungsurteil ist fehlerfrei dargelegt, daß die Richtlinien seitens des Beklagten ohne Rechtsverletzung angewendet worden sind. Die gegenüber den dazu getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts erhobenen Revisionsrügen greifen nicht durch.

Für den Abbruch und für das Neubauvorhaben bestand nach Auffassung des Beklagten kein vorrangiges öffentliches Interesse. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts beruht diese Würdigung des Vorhabens des Klägers nicht auf einem Ermessens fehl er. Welche öffentlichen Interessen vorrangig sind im Sinne von Nr. 4.1 des genannten Runderlasses, hat die zuständige Behörde im Rahmen ihres Ermessens zu würdigen. Es liegt nichts dafür vor, daß der Beklagte von falschen Voraussetzungen ausgegangen ist, als er Nr. 4.1 des genannten Runderlasses für unanwendbar erklärte und damit ein vorrangiges öffentliches Interesse am Abbruch verneinte.

Der Umstand, daß anstelle des abzubrechenden Gebäudes vierundzwanzig Eigentumswohnungen errichtet werden sollten, zwang den Beklagten nicht, von der Forderung einer Abstandszahlung abzusehen (vgl. Nrn. 4.33 und 4.5 des genannten Runderlasses) oder sie in geringerer Höhe festzusetzen.

Soweit bei der Bemessung der Abstandesume an den "Wohnwert" des abzubrechenden Wohnraums angeknüpft worden ist, handelt es sich um ein Kriterium, gegen das Bedenken nicht zu erheben sind. Bei der Bestimmung des Wohnwertes handelt es sich nicht um die Anwendung eines Rechtsbegriffs, vielmehr um eine konkretisierende Ermessensbetätigung, der nur entgegengehalten werden könnte, gleiche Fälle würden ungleich behandelt. Revisionsrügen, aus denen sich dies ergeben konnte, liegen nicht vor. Nur wenn seitens des Klägers auf den Wohnwert erheblich beeinträchtigende besondere Mängel des abzubrechenden Gebäudes hingewiesen worden wäre, könnte dem Berufungsgericht vorgeworfen werden, es habe seine Aufklärungspflicht verletzt. So liegt es hier aber nicht. Die bloße Behauptung des Klägers, der Wohnwert sei zu hoch bewertet worden, machte mangels weiterer Substantiierung eine Sachaufklärung durch das Berufungsgericht nicht erforderlich.

Es war auch nicht fehlerhaft, bei der Bemessung der Abstandssumme den zu erwartenden "Vorteil des Antragstellers" in die Ermessenserwägungen einzubeziehen; nach den Feststellungen des Berufungsgerichts war dieser Gesichtspunkt bei der Festsetzung der Abstandszahlung von geringer Bedeutung. Dadurch sollte kein künftiger Gewinn abgeschöpft, sondern dem Übermaßverbot Rechnung getragen werden. Welche konkreten Vorteile sich für den Kläger nach Abschluß des Vorhabens ergeben haben, ist nicht entscheidend. Nach der Lebenserfahrung werden derartige Vorhaben nur eingeleitet, wenn mit einem finanziellen Vorteil gerechnet wird. Dieser Vorteil kann bei der Entscheidung über die Genehmigung in der Regel nur nach Art und Umfang des Vorhabens geschätzt werden.

Ob die Wohnfläche des abgebrochenen Gebäudes richtig berechnet worden ist, ist im Revisionsverfahren nicht zu prüfen; dazu fehlt eine zulässige Verfahrensrüge.

Die Revision war deshalb mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 2 VwGO zurückzuweisen.