Bundesgerichtshof
Urt. v. 07.11.1991, Az.: III ZR 118/90

Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Oberlandesgericht.

I.

Das der Klage "dem Grunde nach" stattgebende und die Berufung der Beklagten insoweit zurückweisende Berufungsurteil ist dahin auszulegen, daß es sich nicht nur auf den bezifferten Zahlungsantrag, sondern auch auf den unbeziffert Feststellungsantrag bezieht. Zwar scheidet bei letzterem e Grundurteil (§ 304 ZPO) wesensgemäß aus (vgl. Senatsurteil BGHZ 7, 331, 333 [BGH 21.10.1952 - V ZB 15/52]; BGH, Urteile vom 6. Juli 1959 VII ZR 89/58 = VersR 1959, 904/905, vom 2. Dezember 1974 II ZR 33/73 = VersR 1975, 253, 254, vom 31. Januar 1990 VIII ZR 314/88 = ZIP 1990, 315, 316 und vom 19. Februar 1991 - X ZR 90/89 = BGHR ZPO § 304 Abs. 1 Feststellungsantrag 1 = NJW 1991, 1896; Zöller/Vollkommer ZPO 17. Aufl. § 304 Rn. 3). Dem Gesamtinhalt der Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils ist jedoch zu entnehmen (vgl. BGH aaO), daß das Berufungsgericht seine Entscheidung nicht auch den Zahlungsantrag beschränken, sondern zugleich auch durch stattgebendes Teilendurteil (§ 301 ZPO) - über den Feststellungsantrag befinden wollte. Dagegen spricht nicht entscheidend, daß das Berufungsgericht - ohne nähere Begründung - den Wert der Beschwerde der Beklagten (nur) entsprechend dem bezifferten Zahlungsantrag bemessen hat, ohne Berücksichtigung des (im landgerichtlichen Urteil auf 10.000 DM festgesetzten) Wertes des Feststellungsantrags. Den Urteilsgründen ist insgesamt zweifelsfrei zu entnehmen, daß das Berufungsgericht umfassend über die Berufung entscheiden und der Klage (in Übereinstimmung mit dem Landgericht) stattgeben wollte, soweit sie entscheidungsreif war.

II.

Das Berufungsgericht hat die Beklagte für verpflichtet gehalten, dem Kläger den Schaden zu ersetzen, der ihm durch den Erwerb der streitigen Eigentumswohnung entstanden ist.

Das hält der revisionsgerichtlichen Überprüfung nicht in allen Punkten stand.

1. Das Berufungsgericht ist allerdings, ebenso wie das Landgericht, zutreffend davon ausgegangen, daß die Beklagte als die in das streitige Anlageprojekt eingeschaltete Treuhänderin gegenüber den Erwerbern, in deren Interesse sie eingesetzt war und die ihr aufgrund des Treuhandverhältnisses besonderes Vertrauen entgegenbrachten, umfangreiche Prüfungs-, Aufklärungs- und Hinweispflichten hatte. Die Beklagte war, wie es in dem Treuhandvertrag heißt, zur Entlastung der einzelnen Erwerber und außerdem zur Wahrung ihrer einzelnen Interessen eingeschaltet. Der Kläger hatte die Beklagte ausdrücklich beauftragt, seine Rechte und Interessen beim Kauf der Eigentumswohnung umfassend wahrzunehmen. Der Wille der Vertragsparteien, daß die Beklagte als Treuhänderin bei der Bearbeitung und Durchführung des Erwerbs ausschließlich die Interessen des Klägers und anderer Erwerber sorgfältig und gewissenhaft zu berücksichtigen hatte, ist dem Treuhandvertrag auch sonst insgesamt zu entnehmen.

Wenn das Berufungsgericht hiernach eine Pflicht der Beklagten angenommen hat, die mittels Prospekts auf dem freie Kapitalmarkt geworbenen Erwerber der streitigen Eigentumswohnungen über Tatsachen zu unterrichten, die für die Beurteilung des Geschäfts wesentlich und für die Anlageentscheidung von Bedeutung waren, so ist das aus Rechtsgründen ebensowenig zu beanstanden wie die weitere Annahme des Berufungsgerichts, die Beklagte sei gehalten gewesen, sich die notwendigen Kenntnisse über die rechtlichen und insbesondere auch die wirtschaftlichen Grundlagen des Grundstücksgeschäfts zu beschaffen und die Erwerber über solche Umstände aufzuklären, von denen zwar noch nicht feststand, die es aber wahrscheinlich machten, daß sie den von den Anlegern verfolgten Zweck einer rentablen Kapitalanlage gefährden konnten. Auf die Beklagte als Treuhänderin wurde in dem Prospekt unter Hervorhebung der dadurch gegebenen Sicherheit für den Erwerber als auf eine unabhängige Wirtschaftsprüfungs-und Steuerberatungsgesellschaft hingewiesen. Auch in dem Treuhandvertrag firmierte die Beklagte ausdrücklich als Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft. Eine entsprechende Aufklärung der Erwerber gehörte deshalb, wie vom Berufungsgericht ohne Rechtsirrtum angenommen, zu den selbstverständlichen, jedermann ohne weiteres einleuchtend Aufgaben der Treuhänderin, die ihre Vergütung auch und gerade dafür erhielt, daß der Erwerber sich um diese Dinge nicht zu kümmern brauchte (vgl BGH, Urteil vom 30. Oktober 1987 V ZR 144/86 = ZIP 1988, 316, 318 = BGHR BGB vor § 1/Verschulden bei Vertragsschluß - Aufklärungspflicht 1; BGHZ 102, 220, 224 ff. [BGH 19.11.1987 - VIII ZR 39/87]; BGH, Urteil vom 24. März 1988 VII ZR 232/86 = NJW-RR 1988, 915, 916 f.).

2.Das Oberlandesgericht hat eine Pflichtverletzung der Beklagten darin gesehen, daß sie den Kläger nicht auf das bestehende und für sie erkennbare Renditerisiko des Projekts, insbesondere die mangelnde Bonität und Qualität der das Objekt bewirtschaftenden Betriebsgesellschaft, hingewiesen habe. Diese Auffassung ist durch Rechtsfehler beeinflußt.

Einzelheiten über das bestehende Renditerisiko und besonders über die wirtschaftliche Schwäche der Betriebsgesellschaft ergaben sich aus einem Prospektprüfungsbericht, den die Vertriebsbeauftragte, die Firma C., bei einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft eingeholt hatte und der den Interessenten ausweislich des Prospekts auf schriftliches Verlangen zur Verfügung gestellt wurde.

Dort heißt es unter anderem: Die Wirtschaftlichkeit der Kapitalanlage werde im wesentlichen durch die Vermietung der Wohnungen und die hierbei erzielten Mieterträge bestimmt, sie sei wesentlich von der Bonität der übernommenen Finanzierungs - und Mietgarantien abhängig. Die Durchführbarkeit und der Erfolg der Investition hänge insbesondere im Hinblick auf die langfristigen Zusagen (Zinsgarantie: 5 Jahre, Mietgarantie: 15 Jahre) ganz erheblich von der künftigen wirtschaftlichen Entwicklung und Bonität der Prospektherausgeberin B.-GmbH ab, über deren Bonitätsentwicklung sich aufgrund der Bilanzzahlen für diesen langfristigen Zeitraum eine endgültige Aussage nicht treffen lasse. Die Betriebsgesellschaft W. -GmbH sei gleichzeitig als Mieterin der Wohnungen vorgesehen, bei ihr fehle im Prospekt die Angabe der geleisteten Einlagen; von dem Stammkapital in Höhe von TDM 6 seien nur 25 %, d.h. TDM 15, eingezahlt ... Die Wirtschaftlichkeit des Objekts und der Erfolg der Investition hänge neben anderen Faktoren wesentlich von der Bonität und Qualität der Betriebsgesellschaft ab. Der vorgelegte Jahresabschluß der Betriebsgesellschaft zum 31. Dezember 1982 weis bei einem Stammkapital in Höhe von TDM 60 und ausstehenden Einlagen auf das Stammkapital in Höhe von TDM 45 einen Bilanzverlust in Höhe von TDM 235 aus (Vorjahr TDM 46). Der Jahresfehlbetrag habe TDM 189 betragen (Vorjahr TDM 118). Laut Prüfungsbericht einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft bestehe eine unbefristete Patronatserklärung der Gesellschafter, deren Wortlaut jedoch nicht bekannt sei ... Die Bonität der neuen Gesellschafter habe nicht überprüft werden können. Abschließend: ... Die Wirtschaftlichkeit des Objekt sei von der Bonität und Qualität der Betriebsgesellschaft und von der Werthaltigkeit der abgegebenen Garantien und der mit von der Bonität des Garantiegebers B.-GmbH abhängig.. Die Prospektangaben und die Prospektprüfung könnten den wirtschaftlichen Erfolg eines Wohnungserwerbs nicht sicher stellen. Ebensowenig könne das Eintreten der steuerlichen Folgen mit Sicherheit vorausgesagt werden.

Landgericht und Oberlandesgericht konnten aufgrund dieser in dem Prospektprüfungsbericht festgestellten Tatsache ohne Rechtsirrtum davon ausgehen, daß die Beklagte insoweit gegenüber den Erwerbern eine Informationspflicht traf. Es lag auf der Hand und war für die Beklagte als Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft auch ohne weiter erkennbar, daß es ein für die Kapitalanleger wesentlicher Umstand war, ob die in dem Prospekt genannte und als langfristig erzielbar dargestellte Rendite von etwa 7 % auf Mieteinnahmen beruhte, die tatsächlich aus dem Objekt selbst heraus erwirtschaftet werden konnten, wobei bestehende Mietgarantien unerwartete vorübergehende Mietausfälle abdecken sollten, oder ob die genannte Rendite unabhängig von der im Prospekt angepriesenen Lage, Ausstattung und Qualität des Objekts von vornherein ganz wesentlich auf Zuzahlungen und Garantien Dritter beruhte, deren Bonität zumindest langfristig nicht überschaubar war, weil die dazu gemachten Angab entweder nicht ausreichten oder zu erheblichen Zweifeln Anlaß boten (vgl. insoweit auch Senatsurteil vom 1. Juni 198 III ZR 261/87 = NJW 1989, 2879).

Das Oberlandesgericht Köln hat aufgrund dieser Tatsachen mit Urteil vom 22. März 1989 (16 U 91/88) einen Schadensersatzanspruch eines Erwerbers gegen die Firma C. als Vertriebsbeauftragte des streitigen Anlageprojekts bejaht und dabei festgestellt, die Betriebsgesellschaft (W.-GmbH) sei aus eigener Kraft nicht existenzfähig gewesen. Der erkennende Senat hat die Revision gegen dieses Urteil nicht angenommen (Beschluß vom 29. März 1990 - III ZR 337/89).

Auch im Streitfall liegt es so, daß die Beklagte als das Projekt eingeschaltete Treuhänderin der Erwerber diese über das bestehende Renditerisiko, wie es sich insbesondere aus dem Prospektprüfungsbericht ergab, informieren mußte. Soweit sich die Revision auf die Freizeichnungsklausel in § 5 Nr. 5 des Treuhandvertrages beruft, geht das fehl. Diese Klausel betrifft die Pflicht zur Prospektprüfung und den Eintritt der mit dem Erwerb angestrebten steuerlichen Folgen. Darum geht es hier nicht (vgl. auch BGH, Urteil vom 27. Juni 1984 - IVa ZR 231/82 = LM BGB § 676 Nr. 29).

3. Eine Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten gerade dem Kläger gegenüber kann aber nur bestehen, wenn die Beklagte einen Wissensvorsprung hatte und der Kläger aufklärungsbedürftig war (vgl. insoweit auch Senatsurteil vom 1. Juni 1989 - III ZR 277/87 = BGHR BGB vor § 1/Verschulden bei Vertragsschluß - Aufklärungspflicht 25 = NJW 1989, 2881 2882).

Das Berufungsgericht hat angenommen, die Beklagte könne sich nicht mit dem Einwand entlasten, der Kläger sei selbst als Verkäufer und Berater im Vertrieb der Anlage tätig gewesen und habe deshalb die Risiken selbst erkennen können.

Nach Auffassung des Berufungsgerichts hätte die Beklagte die gebotene Aufklärung allenfalls unterlassen können, wenn sie positive Kenntnis gehabt hätte, daß der Kläger das Renditerisiko tatsächlich erkannt hatte. Die Beklagte habe nicht darauf vertrauen können, daß der Kläger als Anlageberater, der in der Regel nicht über betriebswirtschaftliche Fachkenntnisse verfüge, selbst bei Kenntnis des Prospektprüfungsberichts entsprechende Einsichten gewonnen hatte.

Damit überspannt das Berufungsgericht die an die Aufklärungspflicht der Beklagten zu stellenden Anforderungen, ohne den im Streitfall vorliegenden Sach- und Streitstand auszuschöpfen.

Die Revision weist mit Recht darauf hin, daß die Beklagte unter Beweisantritt vorgetragen hatte, daß dem Kläger als selbständigem Gebietsdirektor der mit dem Vertrieb der Anlage allein beauftragten Firma C. alle das streitige Projekt betreffenden Unterlagen und Verträge zur Verfügung standen und daß der Kläger insbesondere auch den Prospektprüfungsbericht kannte, bevor er sich selbst zum Erwerb einer Eigentumswohnung entschloß. Die Beklagte hatte in diese Zusammenhang geltend gemacht, dem Kläger seien alle Stärken und Schwächen, insbesondere auch die allgemeinen und besonderen Risiken der Anlage, bekannt gewesen, er sei schon von Berufs wegen mit Kapitalanlageprojekten besonders vertraut und habe, da er den Initiatoren des streitigen Modells näher gestanden habe als die Beklagte, über wesentlich detailliertere Informationen verfügt und mehr gewußt als diese.

Das Berufungsgericht durfte eine Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten gegenüber dem Kläger nicht bejahen, ohne diesem - vom Kläger bestrittenen - Vorbringen der Beklagten nachzugehen. Es mußte insbesondere die zum Kenntnisstand und zu den Informationsmöglichkeiten des Klägers angebotenen Beweise erheben. Aus der vom Berufungsgericht angeführten Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 24. März 1988 (VII ZR 232/86 = ZfBR 1988, 185 = NJW-RR 198 915, 917) ergibt sich nichts anderes. Solange nicht feststeht, über welche Informationen der Kläger im Vergleich zur Beklagten im einzelnen verfügte, insbesondere ob ihm der Prospektprüfungübericht bekannt war oder jedenfalls bekannt sein mußte, in dem gerade auf das bestehende Renditerisiko deutlich hingewiesen wird, läßt sich die Frage der Aufklärungsbedürftigkeit des Klägers nicht abschließend beurteilt und fehlt zu der Annahme einer Aufklärungspflichtverletzung seitens der Beklagten, wie vom Berufungsgericht angenommen eine hinreichende tatsächliche Grundlage. Die Revision weist, auch zutreffend darauf hin, daß der Kläger die Sorgfaltspflichten, die ihn als Anlagevermittler und in die Durchführung des Projekts eingebundenen Vertreter der Vertriebsbeauftragten gegenüber dritten Anlegern trafen (vgl. BGH, Ur teil vom 27. September 1988 - XI ZR 4/88 = BGHWarn 1988 Nr. 243 = BGHR BGB § 676 Anlagevermittler 1), auch sich selbst gegenüber gelten lassen muß.

Verfügte der Kläger über alle wesentlichen für die Beurteilung des Renditerisikos maßgeblichen Unterlagen und Einsichten, insbesondere über die Abhängigkeit der Mieterträge von den gegebenen - unsicheren - Garantiezusagen, oder konnte die Beklagte zumindest ohne Vorwurf davon ausgehen, daß der Kläger als Mitarbeiter der Vertriebsbeauftragten die entsprechenden Erkenntnismöglichkeiten hatte, so kommt eine Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten nicht in Betracht.

III.

Für die weitere Verhandlung und Entscheidung weist de Senat ferner auf folgendes hin:

1. Ein (eventueller) Schadensersatzanspruch des Klägers gegen die Beklagte ist nicht verjährt.

Das Berufungsgericht hat ohne Rechtsirrtum angenommen, daß die in § 5 Nr. 6 des Treuhandvertrages getroffene Regelung, nach der ein möglicher Anspruch gegen den Treuhänder drei Jahre nach Beendigung des Treuhandvertrages verjährt, nach § 9 AGBG unwirksam ist (vgl. BGHZ 97, 21, 24 ff. [BGH 16.01.1986 - VII ZR 61/85]; BGH, Urteil vom 10. April 1986 - VII ZR 214/85 = WM 1986, 940 ff.; BGHZ 100, 132, 134 ff.;  102, 220, 222 ff. [BGH 19.11.1987 - VIII ZR 39/87]) und die hier geltende Fünfjahresfrist des § 51 a WPO bei Klageeinreichung am 1. August 1989 noch nicht abgelaufen war (vgl. insoweit auch BGHZ 83, 328, 333 f.) [BGH 21.04.1982 - IVa ZR 291/80].

Dem Berufungsgericht ist entgegen der Annahme der Revision aber auch hinsichtlich der Ausführungen zur sog. Sekundärhaftung zu folgen (vgl. BGH, Urteil vom 5. Juli 1990 VII ZR 26/89 = WM 1990, 1623, 1624 f.).

2. Soweit die Revision geltend macht, der Kläger, der mit der Klage Zahlung Zug um Zug gegen Abtretung aller Rechte verlange, habe seine Ansprüche gegen die Firma B. -GmbH an eine Bank abgetreten, so daß ihm insoweit eine Zug-um-Zug-Leistung an die Beklagte nicht (mehr) möglich sei, steht dies der Klage nicht entgegen.

Es ist Sache des Klägers, nicht der Beklagten, im Fall eines Prozeßerfolges, wie beantragt, der Beklagten die ihr gebührende (Gegen-) Leistung anzubieten und zu erbringen. 3. Zur Frage der Anrechnung steuerlicher Vorteile auf den Schadensersatzanspruch, worüber die Parteien gestritten haben, hat das Berufungsgericht zutreffend auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 6. November 1989 (II ZR 235/88 = BGHWarn 1989 Nr. 307 = BGHR BGB § 249 Vorteilsausgleich 8 m.w.Nachw.) hingewiesen.