Das Berufungsgericht geht davon aus, daß der Beklagte eine Amtspflicht gegenüber der Klägerin nach § 19 Abs. 1 BNotO verletzt habe: Das Beurkundungsgeschäft der Grundschuldbestellung habe sie als Dritte begünstigt. Obwohl die Klägerin an der Beurkundung selbst nicht beteiligt gewesen sei, habe der Beklagte auch ihr gegenüber die mit der Beurkundung zusammenhängenden Amtsgeschäfte ordnungsgemäß ausführen müssen, wozu auch nach § 53 BeurkG die Antragstellung gegenüber dem Grundbuchamt gehört habe. Die Grundschuldbestellungen seien von ihr veranlaßt worden. Für den Beklagten sei erkennbar gewesen, daß es der Klägerin auf einen möglichst günstigen Rang der Grundschulden angekommen sei. Zudem folge aus § 11 Ziff. 3 des Kaufvertrages, daß die Eintragung der Grundschulden im Range nach der Vormerkung deren Löschung und damit die Verwertung der Grundschulden erschweren würde. Hiernach sei der Beklagte zur Wahrung der Interessen der Klägerin verpflichtet gewesen, den Antrag auf Eintragung der Grundschulden vor dem Antrag auf Eintragung der Vormerkung zu stellen.

Wegen des Vorrangs der Auflassungsvormerkung habe der Beklagte auch den ihm nach § 23 BNotO treuhänderisch überlassenen Kaufpreis nicht an die Verkäuferin auszahlen dürfen. Dies habe dem erkennbaren Sinn der Anweisung der Klägerin zum Schreiben vom 31. Dezember 1976 entsprochen, von dem Geld nur Gebrauch zu machen, wenn sichergestellt sei, daß die Grundschulden rangrichtig eingetragen würden.

Diese Erwägungen treffen rechtlich zu. Auch der Beklagte beanstandet sie nicht. Gründe, die ihn von dem Vorwurf der schuldhaften Amtspflichtverletzung entlasten könnten, hat er nicht vorgetragen. Daß Amtspflichten auch gegenüber unbeteiligten dritten Personen bestehen, wenn durch die Amtstätigkeit nach Art und Zweckbestimmung des Geschäfts gerade auch ihre schutzwürdigen Belange betroffen werden, ist die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. Urteile v. 11. Februar 1983 - V ZR 300/81, VersR 1983, 459, 461 = WM 1983, 416 m.w.Nachw. und v. 10. Juni 1983 - V ZR 4/82, VersR 1983, 784).

Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist der Klageanspruch verjährt. Dazu hat es ausgeführt: Von einer Kenntnis im Sinne des § 852 BGB sei bereits dann auszugehen, wenn die Zulässigkeit einer Feststellungsklage bejaht werden könne. Dies sei bereits vor dem 20. Oktober 1980 der Fall gewesen. Den im Juli 1977 zugesandten Grundschuldbriefen habe der Vorrang der Auflassungsvormerkung in Abt. II entnommen werden können. Mitte 1979 habe die Klägerin auch gewußt, daß die Käufer unbekannten Aufenthaltes seien und damit eine anderweitige Ersatzmöglichkeit (§ 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO) nicht gegeben sei. Spätestens Ende Juli 1979 habe sie von der Auszahlung der dem Beklagten überlassenen 200.000 DM erfahren und zu diesem Zeitpunkt bereits gewußt, daß die Käufer noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen gewesen seien. Hiernach habe die Klägerin bereits Mitte des Jahres 1979 alle wesentlichen schadensbegründenden Tatsachen gekannt. Da schon damals Schadensfolgen wegen der vorrangig eingetragenen Auflassungsvormerkung ernsthaft in Betracht gekommen seien, wäre eine Klage auf Feststellung eines Schadensersatzanspruchs gegen den Beklagten zulässig gewesen.

Darüber hinaus habe die Klägerin Anfang Oktober 1980 auch konkrete, auf die Voreintragung der Vormerkung zurückzuführende Vermögensnachteile erlitten. Die Entstehung weiterer Schadensfolgen habe sich geradezu aufgedrängt. Der Verlauf des Zwangsversteigerungsverfahrens habe erkennen lassen, daß die Vormerkung eine Befriedigung durch Verwertung der Grundstücke schwerwiegend behindere. Schließlich seien bis Anfang Oktober 1980 bereits Forderungen gegen die Käufer in Höhe von 310.000 DM entstanden. Da der Verkehrswert des belasteten Grundstücks lediglich mit 315.000 DM ausgewiesen gewesen sei, habe zu dieser Zeit auf der Hand gelegen, daß die abzusehende weitere Verzögerung der Zwangsversteigerung einen Forderungsausfall der Klägerin zur Folge haben würde.

Dagegen bestehen durchgreifende rechtliche Bedenken. Soweit der Beklagte durch Auszahlung der ihm überlassenen 200.000 DM dem Treuhandauftrag zuwidergehandelt hat (§§ 23, 24 BNotO), sind die Ansprüche verjährt. Denn insoweit ist der Schaden bereits durch die Auszahlung der Valuta eingetreten (RGZ 144, 80, 83, 84). Der Klägerin war der Schadenseintritt durch die Handlung des Beklagten jedenfalls seit Juli 1979 bekannt. Auf die Kenntnis von einer Ersatzmöglichkeit gegenüber Dritten kommt es in diesem Zusammenhang nicht an.

Der Beklagte haftet aber auch wegen fahrlässiger Amtspflichtverletzung nach § 839 BGB, § 19 Abs. 1 BNotO, weil er den Grundschulden der Klägerin nicht den richtigen Rang verschafft hat. Wegen § 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO ist das Fehlen einer anderweitigen Ersatzmöglichkeit insoweit negative Anspruchsvoraussetzung (BGH, ständig; vgl. Urt. v. 10. Juni 1983 - V ZR 4/82, VersR 1983, 784), die der Geschädigte darlegen muß. Solange er aber nicht weiß, ob sein Anspruch anderweitig mindestens teilweise ungedeckt bleibt, kann er eine hinreichend erfolgversprechende Klage auch auf Feststellung der Schadensersatzpflicht gegen den Amtsträger nicht erheben. Daher beginnt die Verjährungsfrist des § 852 BGB erst mit der Erlangung dieser Kenntnis zu laufen (BGH, Urt. v. 10. Juni 1983 aaO). Ob an den engen Voraussetzungen festgehalten werden kann, die der VI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in seinem Urt. v. 21. September 1976 - VI ZR 69/75, NJW 1977, 198 dargelegt hat, bedarf hier noch keiner Entscheidung. Aus den Feststellungen des Berufungsgerichts ergibt sich die erforderliche Kenntnis der Klägerin nicht.

Anderweitige Ersatzmöglichkeiten boten die Vollstreckung gegen die Käufer, die Eheleute T., aus deren Schuldanerkenntnis mit Unterwerfungsklausel in den notariellen Urkunden vom 23. Dezember 1976 und die Verwertung der dinglichen Sicherheiten, der Grundschulden, durch Vollstreckung in die Grundstücke K.-G.-Straße Nr. ... und ... in Schw. gegen den jeweiligen Eigentümer, zunächst Frau H., später die Eheleute T.. Diese letztere Ersatzmöglichkeit entfiel nicht dadurch - das übersieht das Berufungsgericht -, daß die Käufer und Darlehensschuldner unbekannten Aufenthaltes waren. Ob und in welcher Höhe sie bestand, hing allein vom Ergebnis der Zwangsversteigerung der Grundstücke ab, die das Amtsgericht Schwerte auf den Antrag der Klägerin vom 2. August 1979 durch Beschluß vom 8. August 1979 gegen die damalige Eigentümerin Frau H. aufgrund der vollstreckbaren Urkunden vom 23. Dezember 1979 betreffend Grundschuldbestellung angeordnet hatte.

Nach dem vom Berufungsgericht festgestellten Sachverhalt und dem Inhalt der beigezogenen Grund- und Zwangsversteigerungsakten hatten das Zwangsversteigerungsverfahren und die damit im Zusammenhang stehenden sonstigen Bemühungen der Klägerin, insbesondere um die Löschung der Auflassungsvormerkung und die Eigentumsumschreibung auf die Käufer, vor dem Versteigerungstermin vom 27. Mai 1982 und dem Zuschlagsbeschluß vom 26. Juni 1982 der Klägerin keine Klarheit darüber verschafft, daß sie tatsächlich keine anderweitige Ersatzmöglichkeit, also die nach § 852 BGB erforderliche Kenntnis, hatte (vgl. BGH, Urt. v. 12. Oktober 1978 - III ZR 162/76, LM BGB § 852 Nr. 64 = NJW 1979, 34 m. Nachw. und v. 10. Juni 1983 aaO).

Weil die Klägerin jedenfalls bis Mitte 1982 noch eine Verweisung auf das laufende Zwangsversteigerungsverfahren und damit die Subsidiarität der Haftung des Beklagten befürchten mußte, war ihr noch nicht einmal die Erhebung einer Klage auf Feststellung der Schadensersatzpflicht des Beklagten zuzumuten. Ihr Anspruch ist nicht verjährt.

Aus diesem Grunde wird das Berufungsurteil aufgehoben und der Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, insbesondere über die Schadenshöhe, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.