I.

Das Berufungsgericht ist der Ansicht, die Kläger könnten von der Stadt weder Schadensersatz aus dem Gesichtspunkt der Amtshaftung (Art. 34 GG i.V.m.. § 839 BGB) noch Entschädigung aus dem Gesichtspunkt des enteignungsgleichen Eingriffs verlangen. Dazu hat es im wesentlichen ausgeführt:

1.

Die Bediensteten der Stadt hätten zwar schuldhaft die ihnen auch gegenüber den Klägern obliegenden Amtspflichten verletzt, indem sie den Eigentümern der Grundstücke Wa. Straße ... bis ... rechtswidrig eine Baugenehmigung zur Errichtung von dreigeschossigen Mehrfamilienhäusern unter Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes erteilt hätten; bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt hätten die Bediensteten erkennen können und müssen, daß die Voraussetzungen für eine Dispenserteilung nicht gegeben gewesen seien, sondern die vorgesehene Bebauung nur auf Grund einer entsprechenden Änderung des Bebauungsplanes in Betracht kommen konnte. Fraglich sei jedoch, ob der aus dieser Amtspflichtverletzung hergeleitete Schadensersatzanspruch nicht schon deswegen ausgeschlossen sei, weil die Kläger schuldhaft eine anderweitige Ersatzmöglichkeit ausgelassen (§ 839 Abs. 1 Satz 2 BGB) oder es schuldhaft unterlassen hätten, den Schaden durch Gebrauch eines Rechtsmittels abzuwenden (§ 839 Abs. 3 BGB). Sollten nämlich die Nachbarn - so hat das Berufungsgericht erwogen - das (rechtswidrig genehmigte) Bauwerk nach Einlegung des Widerspruchs ohne eine Anordnung der sofortigen Vollziehung der Baugenehmigung in Kenntnis dieser Umstände errichtet haben, so hätte den Klägern ein Schadensersatzanspruch aus § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit den als Schutzgesetz geltenden Festsetzungen des ursprünglichen Bebauungsplans gegen die Nachbarn zugestanden. Sollte dagegen die Stadt die sofortige Vollziehung der Baugenehmigung angeordnet haben, so hätten die Kläger gemäß § 80 Abs. 5 VwGO die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung beantragen müssen, um den drohenden Schaden abzuwenden. Letztlich könnten aber diese Fragen offenbleiben, wie auch nicht erörtert zu werden brauche, welchen Einfluß die Änderung des Bebauungsplans, deren Wirksamkeit die Kläger anzweifelten, auf den Amtshaftungsanspruch der Kläger hätten. Denn in jedem Falle greife die von der Stadt erhobene Einrede der Verjährung durch. Die dreijährige Verjährungsfrist sei bei Erhebung der Klage im Jahre 1975 schon verstrichen gewesen, da die Kläger bereits 1968 Kenntnis von allen Umständen besessen hätten, die es ihnen ermöglicht hätten, eine Amtshaftungsklage zu erheben. In diesem Jahr sei das Gebäude, durch das der Verkehrswert des Grundstücks der Kläger gemindert worden sein solle, erstellt worden; auch habe das Verwaltungsgericht in seinem Urteil vom 26. November 1968 festgestellt, daß die Dispenserteilung rechtswidrig gewesen sei; lediglich aus anderen Gründen sei es nicht zu einer Aufhebung der Baugenehmigung und des Befreiungsbescheides gelangt. Die Kläger hätten nicht abwarten dürfen, ob die Stadt nach Abschluß des Verwaltungsstreitverfahrens den Abbruch des Hauses verfügen werde, soweit es den Festsetzungen des ursprünglichen Bebauungsplans nicht entsprach. Schließlich sei in der Ablehnung des Abbruchverlangens der Kläger eine Amtspflichtverletzung nicht zu erblicken.

2.

Eine Entschädigung aus enteignungsgleichem Eingriff - so hat das Berufungsgericht ausgeführt - könnten die Kläger nicht verlangen, weil sie nicht in ihrer verfassungsmäßig geschützten Eigentümerposition betroffen worden seien. Die Bebaubarkeit und die Bewohnbarkeit ihres Grundstücks sei nicht geschmälert worden; auch liege ihr Hausgrundstück weiterhin in einem reinen Wohngebiet. Die Änderung der baulichen Nutzung des Nachbargrundstücks habe sich nicht schwerwiegend und unerträglich auf das Grundstück der Kläger ausgewirkt. Nach dem Gutachten des Sachverständigen Philippson würden durch die etwa 30 m entfernten höheren Häuser "fast ausschließlich Annehmlichkeitswerte" des Grundstücks der Kläger betroffen.

II.

Die Angriffe der Revision müssen im Ergebnis erfolglos bleiben.

1.

Mit Recht hat das Berufungsgericht gegenüber dem Schadensersatzanspruch aus Amtspflichtverletzung die Einrede der Verjährung durchgreifen lassen, soweit der Anspruch darauf gestützt wird, daß die Bediensteten der Stadt eine höhere Bebauung der Nachbargrundstücke, als im Bebauungsplan Nr. ... festgesetzt, gestattet haben.

a)

Die dreijährige Verjährungsfrist nach § 852 BGB beginnt, wenn der Verletzte von dem Schaden und der Person des Ersatzpflichtigen so weit Kenntnis erlangt, daß er eine Klage gegen diese Person zu begründen vermag. Bei einem Amtshaftungsanspruch nach § 839 BGB gehört dazu die Kenntnis, daß das Verhalten des Beamten widerrechtlich und schuldhaft und infolgedessen eine zum Schadensersatz verpflichtende Amtspflichtverletzung ist (Senatsurteil LM § 852 BGB Nr. 55). Die Feststellungen des Berufungsgerichts ergeben, daß die Kläger diese Kenntnis spätestens mit dem Urteil des Oberverwaltungsgerichts des Landes Nordrhein-Westfalen vom 11. März 1970 erlangt haben.

b)

Das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen hat in seinem Urteil vom 11. März 1970 die für das Grundstück Wa. Straße ... erteilte Baugenehmigung nebst Befreiungsbescheid als rechtswidrig angesehen und diese auf die Anfechtungsklage hin aufgehoben. Diese Entscheidung ist mit Zurückweisung der Revision durch das Bundesverwaltungsgericht am 2. März 1973 rechtskräftig geworden. Damit steht auch für den erkennenden Senat die Rechtswidrigkeit der Baugenehmigung und des Befreiungsbescheides fest; denn die Zivilgerichte sind nach ständiger Rechtsprechung wegen der grundsätzlichen Gleichwertigkeit aller Gerichtszweige an verwaltungsgerichtliche Urteile im Rahmen ihrer Rechtskraftwirkung gebunden, die zwischen den Parteien ergangen sind (Senatsurteil WM 1976, 98 m.w.Nachw.).

Das Berufungsgericht ist - in Übereinstimmung mit den verwaltungsgerichtlichen Erkenntnissen - der Ansicht, daß die Voraussetzungen für eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht vorlagen und daß eine Abweichung vom Bebauungsplan, die sich auf mehrere Grundstücke erstreckte, nur durch eine Änderung oder Ergänzung des Bebauungsplans möglich war. Dies hätten die Bediensteten der Stadt bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt erkennen können und müssen.

Dagegen sind revisionsrechtliche Bedenken nicht zu erheben. Mithin haben die Bediensteten der Stadt fahrlässig ihre auch gegenüber den Klägern obliegende Amtspflicht, die Festsetzungen des Bebauungsplans zu beachten und Befreiungen nur im Rahmen des § 31 BBauG zuzulassen, verletzt.

c)

Hiervon haben die Kläger - auch unter Berücksichtigung des Umstandes, daß die Rechtslage nicht einfach zu beurteilen sein mochte (vgl. BGH Betrieb 1974, 427) - spätestens mit dem Urteil des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen vom 11. März 1970 Kenntnis erlangt. In diesem Zeitpunkt war der von den Klägern geltend gemachte Schaden bereits entstanden. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ist das auf Grund der rechtswidrigen Baugenehmigung errichtete Bauwerk schon 1968 fertiggestellt worden. Da durch dieses Bauwerk der Verkehrswert des Hausgrundstücks der Kläger gemindert sein soll - wie diese bereits im verwaltungsgerichtlichen Verfahren vorgetragen haben -, hatten die Kläger nach den Feststellungen des Berufungsgerichts im März 1970 auch Kenntnis von dem durch die oben geschilderte Amtspflichtverletzung verursachten Schaden.

d)

Da die Stadt nur haftet, wenn die Kläger auf andere Weise Ersatz nicht zu erlangen vermögen (§ 839 Abs. 1 Satz 2 BGB), beginnt die Verjährungsfrist mit der Kenntnis der Kläger, daß sie auf andere Weise keinen Ersatz verlangen können (BGH LM Nr. 20 zu § 852 BGB), oder in dem Zeitpunkt, in dem die Kläger im Prozeßwege oder auf andere Weise sich hinreichende Klarheit verschaffen konnten, ob und in welcher Höhe ihnen ein anderer Ersatzanspruch zustand (Senatsurteil WM 1976, 1137, 1141 m.w.Nachw.).

aa)

Dem Berufungsgericht ist darin zuzustimmen, daß ein etwaiger öffentlich-rechtlicher Anspruch der Kläger auf Beseitigung der durch die Amtspflichtverletzung verursachten Folgen - der hier auch einen teilweisen Abriß des rechtswidrig errichteten Gebäudes umfassen würde - nicht als anderweite Ersatzmöglichkeit im Sinne des § 839 Abs. 1 Satz 2 BGB angesehen werden kann (vgl. BGB-RGRK 11. Aufl. § 839 Anm. 89). Sollten die Kläger hierüber geirrt haben, so wäre das für den Lauf der Verjährungsfrist ohne Bedeutung (vgl. BGH VersR 1972, 394). Die Kläger haben nicht annehmen dürfen, die Stadt werde im Falle ihres Unterliegens im Verwaltungsstreitverfahren den teilweisen Abbruch des (rechtswidrig errichteten) Hauses anordnen. Dem stand schon entgegen, daß die Stadt bereits im Verlauf des Verfahrens vor dem Oberverwaltungsgericht die Änderung des Bebauungsplans eingeleitet hat, um den tatsächlichen Baubestand mit der Rechtslage in Übereinstimmung zu bringen, wie dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts zu entnehmen ist. Gegen die Annahme, die Stadt werde eine Abbruchanordnung erlassen, sprach auch der tatsächlich geschaffene Zustand in der Umgebung des Grundstücks der Kläger. Dieser wurde vom Oberverwaltungsgericht auf S. 9 seines Urteils so beschrieben: "... Der Bereich, in dem die Kläger wohnen, unterscheidet sich durch die planwidrig zugelassene Bebauung ... baulich nicht mehr von den Wohnblocks, die in der Mitte des Baugebietes ... errichtet worden sind; vielmehr stellt sich heute, wie auch die Ortsbesichtigung bestätigte, die Eigenheimreihe, in der die Kläger das vierte Gebäude besitzen, fast als Fremdkörper inmitten von Mietwohnblocks dar ...".

bb)

Die Überlegungen des Berufungsgerichts, daß den Klägern möglicherweise ein - ebenfalls der Verjährungsfrist des § 852 BGB unterliegender - Schadensersatzanspruch nach § 823 Abs. 2 BGB gegen den Nachbarn zugestanden haben könnte (vgl. BGH WM 1974, 572, 573), sind rein theoretischer Natur und finden im Vortrag der Parteien keine hinreichende Stütze. Die Kläger selbst sind nicht davon ausgegangen, sie hätten ihre Nachbarn auf anderweiten Ersatz in Anspruch nehmen können. Im übrigen wäre den Klägern wegen der hier schwierigen Schuldfrage eine Inanspruchnahme der Nachbarn nicht zuzumuten gewesen (vgl. BGB-RGRK a.a.O. Anm. 96).

e)

Nach alledem haben die Kläger bereits im März 1970 Kenntnis von der schuldhaften Amtspflichtverletzung der Bediensteten der Stadt von dem dadurch verursachten (ungefähren) Schaden und dem Ausschluß einer anderweitigen Ersatzmöglichkeit besessen. Ihnen war schon damals zumindest eine Feststellungsklage gegen die Stadt zuzumuten. Sie konnten eine solche Klage mit hinreichender Aussicht auf Erfolg erheben (vgl. BGH NJW 1978, 198/9); sie durften nicht abwarten, ob ihre Auffassung vom Bundesverwaltungsgericht bestätigt wurde (vgl. BGH VersR 1960, 788 ff und Betrieb 1974, 427 f). Die Möglichkeit, daß die Stadt im Falle ihres Unterliegens im Verwaltungsstreitverfahren den teilweisen Abbruch der (rechtswidrigen) Bebauung anordnen und durchsetzen und so den durch die Amtspflichtverletzung verursachten Schaden zumindest für die Zukunft beseitigen würde, erhöhte das Prozeßrisiko für die Kläger nicht unzumutbar; der drohenden Kostenlast hätten sie mit einer (teilweisen) Erledigungserklärung und einem Kostenantrag nach § 91 a ZPO begegnen können. Die dreijährige Verjährungsfrist des § 852 BGB war daher schon abgelaufen, als die Kläger am 4. April 1975 ihre Klageschrift beim Landgericht einreichten.

f)

Das Berufungsgericht ist der Ansicht, der Verjährungseinrede könne nicht der Einwand der Arglist entgegengehalten werden. Die Stadt habe den Klägern keinen Anlaß zu der Annahme gegeben, sie werde nach einem für sie ungünstigen Ausgang des Verwaltungsstreitverfahrens für eine (teilweise) Beseitigung der rechtswidrigen - Bebauung sorgen oder Schadensersatz leisten. Sie habe im Gegenteil stets aus städtebaulichen Gründen eine über die Festsetzungen des ursprünglichen Bebauungsplans hinausgehende Bebauung der Grundstücke Wa. Straße ... bis ... für geboten gehalten.

Dagegen sind - entgegen der Ansicht der Revision durchgreifende revisionsrechtliche Bedenken nicht zu erheben.

g)

So gesehen kommt es auf die vom Berufungsgericht erwogene Frage nicht an, ob der Amtshaftungsanspruch der Kläger auch deswegen scheitern muß, weil sie es unterlassen haben, einen Antrag nach § 80 Abs. 5 VwGO zu stellen.

h)

Den Klägern stehe - so hat das Berufungsgericht ausgeführt - ein Amtshaftungsanspruch auch nicht deswegen zu, weil die Stadt nach der rechtskräftigen Aufhebung der Baugenehmigung nicht für eine Beseitigung der rechtswidrig errichteten Häuser gesorgt habe.

Das begegnet keinen durchgreifenden Bedenken. Es stand hier - wie das Berufungsgericht zutreffend dargelegt hat - im pflichtgemäßen Ermessen der Stadt, unter Abwägung der städtebaulichen Interessen an der Nutzbarkeit der Grundstücke und der Interessen der betroffenen privaten Grundstückseigentümer zu entscheiden, ob und in welchem Umfange sie einen Abbruch der Häuser Wa. Straße ... bis ... verfügen wollte (vgl. Kübler/Speidel, Handbuch des Baunachbarrechts Rdn. I 80 ff; Bender/Dohle, Nachbarschutz im Zivil- und Verwaltungsrecht S. 158 ff; Gelzer, Bauplanungsrecht 2. Aufl. S. 284, 285). Dabei war insbesondere der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten; d.h. es war abzuwägen, ob die Kläger anstelle einer Beseitigung ihrer Beeinträchtigung (durch Abtragen der unzulässigen Stockwerke) in Geld zu entschädigen waren (entspr. § 251 Abs. 2 BGB, BGH WM 1974, 572/3). Ob sich dieses der Stadt zustehende Ermessen im Einzelfall "auf Null" reduzieren kann (vgl. Weyreuther Gutachten B zum 47. DJT 1968, 110 f; Bender, Staatshaftungsrecht 2. Aufl. Rdn. 223-227), bedarf keiner Erörterung. Denn so liegen hier die Dinge nicht. Daß die Bediensteten der Stadt, als sie es unterließen, den Abbruch der rechtswidrig errichteten Häuser anzuordnen, vorwerfbar ermessensfehlerhaft gehandelt haben, läßt sich nicht sagen.

i)

Das Berufungsgericht hat es abgelehnt, in der Änderung des Bebauungsplans eine Amtspflichtverletzung zu sehen. Das ist im Ergebnis nicht zu beanstanden. Die Frage, ob und in welchen Fällen die Stadt für "legislative" Akte ihres Gemeinderats nach Art. 34 GG in Verbindung mit § 839 BGB zur Haftung herangezogen werden kann (vgl. BGH WM 1975, 630, 633), bedarf hier keiner Entscheidung. Denn eine Amtspflichtverletzung wäre nur denkbar, wenn die Änderung - unzulässigerweise - allein den Zweck verfolgt hätte, die Kläger um berechtigte Ersatzansprüche zu bringen. Das aber hat das Berufungsgericht nicht festgestellt.

2.

Im Ergebnis zutreffend hat das Berufungsgericht auch aus dem Gesichtspunkt des enteignungsgleichen Eingriffs einen Entschädigungsanspruch der Kläger verneint.

Die Frage, ob die Kläger durch die rechtswidrige Zulassung der Bauvorhaben Wa. Straße ... bis ... entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts - in ihrer eigentumsmäßig verfestigten Rechtsposition betroffen worden sind, bedarf keiner Stellungnahme. Denn hier steht einem Entschädigungsanspruch die von den Tatsachengerichten nicht erörterte Regelung der §§ 42 Abs. 1 Buchst. b und 44 des nordrhein-westfälischen Gesetzes über Aufbau und Befugnisse der Ordnungsbehörden - Ordnungsbehördengesetz (OBG) - vom 16. Oktober 1956 (GV NW S. 289) - heute §§ 41, 43 idF des Gesetzes vom 28. Oktober 1969 (GV NW 732) entgegen.

a)

Nach § 42 Abs. 1 Buchst. b OBG ist ein Schaden, den jemand durch Maßnahmen der Ordnungsbehörden erleidet, zu ersetzen, wenn er durch rechtswidrige Maßnahmen, gleichgültig, ob die Ordnungsbehörde ein Verschulden trifft, entstanden ist. Der Begriff der "Maßnahme" ist bewußt weit gefaßt worden (vgl. Senatsurteile NJW 1978, 1522 und vom 2. Oktober 1978 - III ZR 9/77 m.w.Nachw.). Darunter fällt auch die - einen Verwaltungsakt darstellende - Baugenehmigung und die Befreiung von Festsetzungen eines Bebauungsplans.

Daß diese Maßnahmen der Baubehörde rechtswidrig gewesen sind, ist bereits oben dargelegt worden. Durch das Gebrauchmachen von der rechtswidrigen Baugenehmigung, d.h. durch die Errichtung des genehmigten Bauvorhabens soll den Klägern ein Schaden entstanden sein, indem der Verkehrswert ihres Grundstücks nachteilig beeinflußt worden ist.

Der Entschädigungsanspruch des § 42 Abs. 1 Buchst. b OBG verjährt gemäß § 44 OBG in drei Jahren von dem Zeitpunkt an, in welchem der Geschädigte von dem Schaden und von der zur Entschädigung verpflichteten Körperschaft Kenntnis erlangt hat, ohne Rücksicht auf diese Kenntnis in dreißig Jahren von der Entstehung des Entschädigungsanspruchs an. Diese Vorschrift ist dem § 852 BGB nachgebildet. Ihre Voraussetzungen sind - wie die obigen Ausführungen ergeben - seit 1970 erfüllt. Mithin greift die von der Beklagten auch gegenüber diesem Anspruch erhobene Einrede der Verjährung (vgl. Schriftsatz vom 17. September 1975 S. 9) durch.

b)

Ansprüche wegen eines allgemeinen Anspruchs aus enteignungsgleichem Eingriff, der einer dreißigjährigen Verjährung unterliegen würde, können die Kläger nicht geltend machen. Der in § 42 Abs. 1 Buchst. b OBG normierte Ersatzanspruch wegen rechtswidrigen Verhaltens einer Ordnungsbehörde geht als spezial-gesetzliche Konkretisierung dem allgemeinen Anspruch wegen enteignungsgleichen Eingriffs vor, der allerdings insoweit enger als die Regelung des § 42 Abs. 1 Buchst. b OBG ist, als er die Beeinträchtigung einer verfassungsmäßig geschützten Rechtsposition des Betroffenen voraussetzt. Dies hat der erkennende Senat in seinem zur Veröffentlichung bestimmten Urteil vom 2. Oktober 1978 (III ZR 9/77 m.w.Nachw.) ausgesprochen. Daran ist festzuhalten.

Der Landesgesetzgeber war befugt - wie der erkennende Senat a.a.O. im einzelnen ausgeführt hat -, für Ersatzansprüche nach dem Ordnungsbehördengesetz in § 44 eine kürzere Verjährungsfrist zu bestimmen, als sie nach bundesrechtlichen Grundsätzen für Entschädigungsansprüche aus dem Gesichtspunkt des allgemeinen enteignungsgleichen Eingriffs gilt. Nach den bundesverfassungsrechtlichen Grundlagen des Rechtsinstituts des enteignungsgleichen Eingriffs hat der Betroffene entsprechend Art. 14 Abs. 3 GG Anspruch auf "angemessene" Entschädigung. Dieser weite Rahmen kann durch einfaches Gesetz auch in der Verjährungsfrage - näher ausgestaltet werden (vgl. BGHZ 29, 95, 97). Dazu war hier der Landesgesetzgeber berechtigt; denn ihm steht als Annexkompetenz zur Sachkompetenz (Art. 30, 70 GG) die Befugnis zu, für das Gebiet des Ordnungs- und Polizeirechts Entschädigungsregelungen zu treffen. Der abschließende Charakter der verfassungsgemäßen landesrechtlichen Regelung verbietet es dem Geschädigten, nach Verjährung seiner Ansprüche nach dem Ordnungsbehördengesetz auf das allgemeine Haftungsinstitut des enteignungsgleichen Eingriffs zurückzugreifen.

3.

Demnach erweist sich die Revision der Kläger als unbegründet. Sie muß mit der Kostenfolge des § 97 ZPO zurückgewiesen werden.