... und plötzlich ist er wieder Mieter

14.03.20061520 Mal gelesen
Als Vermieter sollte man meinen, daß es ausreicht, z.B. bei Mietzahlungsverzug des Mieters eine außerordentliche fristlose Kündigung schriftlich zu erklären, um das Mietverhältnis zu beenden. Grundsätzlich führt eine fristlose Kündigung – unterstellt, ein entsprechender Kündigungsgrund besteht - automatisch mit dem Zugang der Kündigung zu einer sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses. Problematisch wird es jedoch, wenn der Mieter die Wohnung nicht räumt, sondern weiter nutzt. Wenn der Vermieter in dieser Situation darauf vertraut, spätestens in einem gerichtlichen Räumungsverfahren seine Immobilie zurückzuerhalten, wird er unter Umständen eines Besseren belehrt. Bewohnt der Mieter die Wohnung weiter und setzt hiermit den Gebrauch der Wohnung fort, gilt das gekündigte Mietverhältnis nach Ablauf von zwei Wochen gemäß § 545 BGB als auf unbestimmte Zeit verlängert. D.h., es besteht aufgrund einer gesetzlichen Regelung ohne Zutun der Parteien plötzlich (nach zwei Wochen) wieder ein Mietverhältnis und der Vermieter hat kein Recht mehr die Räumung zu verlangen.
 
Für ein bereits eingeleitetes Räumungsverfahren kann dies zur Folge haben, daß der Prozeß verloren geht, da ein Räumungsanspruch des Vermieters durch die gesetzliche Verlängerung des Mietverhältnisses nicht mehr besteht.
 
Um eine Räumung der Wohnung zu erreichen, muß das verlängerte Mietverhältnis erneut gekündigt werden. Neben dem Zeitverlust, der mehrere Monate betragen kann, besteht das Risiko, daß ein Kündigungsgrund nicht mehr gegeben ist. Der Sachverhalt, der zur ersten Kündigung geführt hat, kann u.U. nicht für eine weitere Kündigung genutzt werden, da er quasi „verbraucht“ ist.
 
Das vorgenannte Problem läßt sich durch einen einfachen Satz im Kündigungsschreiben leicht verhindern. Er lautet: „Hiermit widerspreche ich rein vorsorglich einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB auf unbestimmte Dauer.“
 
(Verfasser: Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht T. Steinkopff; Rechtsanwaltskanzlei Schmitt, Berger, Steinkopff; Heidelberg - weitere Artikel zum kostenlosen download auf: www.sbs-heidelberg.de)